Контрольная работа - Классификация объектов недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости - файл n1.doc

Контрольная работа - Классификация объектов недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
скачать (95.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc96kb.02.11.2012 19:18скачать

n1.doc

Регистрационный №

по книге учета
Министерство образования и науки Российской Федерации
Институт Современной Экономики
Представительство в Воронеже
Специальность «Экономика и управление» № договора 1318

Форма обучения: дистанционная Группа № ЭУ-021
Дисциплина Экономика недвижимости
контрольная работа
Вариант № 6
Вопрос № 1. Классификация объектов недвижимости.

Вопрос № 2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Студент: Илларионов Александр Геннадьевич

Ф.И.О. преподавателя .


Оценка Дата Подпись

ведомости

Москва 2009 г.

Вопрос № 1. Классификация объектов недвижимости.

План ответа:

  1. Классификация недвижимости в соответствии с гражданским законодательством.

  2. Типы недвижимости

  3. Общая классификация недвижимости

Вывод

Список литературы
Классификация недвижимости в соответствии с гражданским законодательством
К недвижимости относятся объекты естественного происхождения – участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ.

Участки недр – условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. В соответствии со ст.9 Конституции Российской Федерации, водные объекты могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются государственной собственностью. Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.

Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

Здания и сооружения – то, что прочно связано с землей. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами.

Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.

В качестве предприятия может выступать имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Гражданское законодательство относит к недвижимости – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной авиации – только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации ОВД, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда.

Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.

Суда в Российской Федерации могут находиться в собственности:

- граждан и юридических лиц;

- Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;

- муниципальных образований.

Суда с ядерными энергетическими установками могут находиться только в собственности Российской Федерации.

Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. “О космической деятельности”). Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на космические объекты “остаются незатронутыми” как во время нахождения в космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.

Настоящее законодательство не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, но только на основании прямого указания закона.
Типы недвижимости
Выделяют три основных типа недвижимос­ти: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовый объект недвижимости — это земля, которая является местом проживания всех лю­дей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Рассмотрим классификацию по типам более подробно:

  1. Тип недвижимости – земля: свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.

  2. Тип недвижимости – жилье: элитное жилье; типовое жилье; городское; загородное жилье и др.

  3. Тип недвижимости – нежилые помещения: офисные помещения; складские помещения; торговые помещения; производственные помещения и др.

Общая классификация недвижимости


Тип классификации

Виды недвижимости

По характеру использования

- для жилья: дома, коттеджи, квартиры;

- для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;

- для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

- для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;

- в качестве инвестиций;

в качестве товарных запасов и НЗП;

- для освоения и развития;

- для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.


Вывод: Классификация недвижимости спо­собствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и приме­нение методов оценки различных категорий не­движимости, управления ими.

Список литературы


Вопрос № 2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

План ответа:

  1. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

  2. Основные градостроительные принципы

  3. Циклы развития среды местоположения недвижимости

  4. Уровни влияния факторов, определяющих стоимость недвижимости.

Вывод

Список литературы
Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости имущества:

физические: природные — земля, климат, ресурсы, топографии почва, и созданные человеком — здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семи; тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

политические (административные): ограничительное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строи­тельные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Местоположение оцениваемого объекта. Как можно видеть, все перечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом, является одной из наиболее важных пространственных форм взаи­модействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде. Чтобы понять и оценить роль названных факто­ров в оценке стоимости, следует проследить, как формируется ме­стоположение объектов недвижимости.

История развития человечества показывает: человек всегда стремился жить в лучших природных условиях — на плодородных землях, у удобных гаваней, в благоприятном климате, при наличии родных и топливных ресурсов, в местах, где несущая способность грунтов, глубина залегания и химические характеристики подземных вод, рельеф и другие природные параметры были благоприятными для строительства. Поселившись в таких местах, люди строили жилища, общественные здания, культовые сооружения, произ­водственные и хозяйственные постройки, коммунальные объекты, соединяли их дорогами, благоустраивали территории поселений, приспосабливали их для жизни. Развитие экономики, деловая активность, соответствующие законы определяли стиль и уровень жизни и поведения людей.
Основные градостроительные принципы.
Итак, поселения возникают на благоприятных с точки зрения топографии местах, там, где есть природные ресурсы и источники сырья, где можно полу­чить коммерческие выгоды (производство различного назначения, промышленность, транспортные услуги, санаторные и оздоровительные услуги, оказание широкого круга услуг окружающим территориям и т. д.). Деятельность по их обустройству (градостроительство) предполагает размещение на территории поселений зон для производства, жилищ, общественных центров, мест отдыха; создание системы связей между ними; структурную организацию каждой из зон; размещение материальных элементов соответст­вующего назначения в каждой из зон. В основе зонирования лежат важнейшие социальные категории: быт (жилище), отдых и труд. Жилище размещается на лучших участках, в селитебной зоне горо­дов; места отдыха — вблизи городов; промышленные и производст­венные зоны — в местах, удобно связанных с жилищем. Их плани­ровка подчиняется общепринятым градостроительным принципам:

а) функциональное зонирование — разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу веду­щей функции: труд, общественная жизнь, быт, отдых. Ни одна из этих функций не существует сама по себе, взятая в отдельности. По­этому планировочная структура поселения определяется в первую очередь рациональным расположением зон и возможностью созда­ния удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей по­селения и чередования жизненных циклов быта, отдыха и труда. Выполняется ряд требований санитарно-гигиенического характе­ра при размещении зон, а именно: направление господствующих ветров от жилья на производство, а не наоборот; жилая зона раз­мещается выше по рельефу и выше по течению реки, нежели произ­водственная, и т. д. Расстояние между жилой застройкой и про­мышленными предприятиями, коммунально-складскими террито­риями и прочими производствами (санитарно-защитная зона) оп­ределяется классом вредности последних (предприятия первого класса — 2000 м, второго — 1000, третьего — 500, четвертого — 300, пятого — 100 м);

б) город как единое целое. Ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе. Планировочная структу­ра города определяется рациональным расположением функцио­нальных зон и возможностью создания удобной, постоянной и на­дежной взаимосвязи всех частей города. В состав всех функцио­нальных зон города включаются зеленые насаждения. Единство ар­хитектурно-планировочной структуры не в последнюю очередь достигается размещением зеленых насаждений. Необходимы рав­номерность их размещения на территории поселения, объединение всех видов насаждений в непрерывную целостную систему. Зеленые насаждения способствуют оздоровлению городской среды, созда­ют благоприятный для проживающих микроклимат, защищают жи­телей и жилые помещения от пыли, шума, солнечной радиации, об­ладают высокими эстетическими качествами в случае размещения их согласно проекту благоустройства;

в) создание системы взаимосвязанных общественных цен­тров, для каждого из которых характерны собственные функ­ции: общегородской центр, центр планировочного (жилого) рай­она, центры промышленных районов и зон отдыха, центры ме­стного значения (микрорайонные, квартальные). Назначение об­щественных центров: создать населению соответствующий уро­вень культурно-бытового обслуживания; выступить в роли сре­ды общения (собрания, союзы, клубы, общества и пр.); быть ар­хитектурным ансамблем; сформировать социальную инфраструк­туру города;

г) транспортно-планировочная организация города. Это улично-дорожная сеть. Ее роль в поселении — организовать удобные и короткие пешеходные и транспортные связи между всеми функ­циональными зонами поселения; быть каркасом планировочной организации поселения, объединяющим последнее в целостный функционально-планировочный комплекс; создать архитектуру поселения;

д) поселение как развивающаяся структура. При разработ­ке архитектурно-планировочной структуры поселения в нее за­кладывается способность к совершенствованию и возможность гибко реагировать на непредвиденные изменения темпов, харак­тера и параметров развития. В этой связи речь идет о резерв­ных территориях, о планировочных приемах (например, линей­ная структура) и т. д.;

е) город в системе расселения. Поселение — часть системы на­селенных мест. Система населенных мест или групповая система на­селенных мест — это рациональная пространственная организация группы поселений разной величины и профиля в природно-ландшафтной среде, основанная на их взаимодействии во всех социаль­ных сферах, связях населения, совместном использовании террито­рий и общности планировочной структуры. Поэтому архитектур­но-планировочная структура проектируемого поселения — произ­водное от внутренних взаимосвязей между элементами поселения и от внешних его связей в системе расселения, в силу чего одно не­отделимо от другого;

ж) комплексность заключается в совместном рассмотрении при развитии поселения пяти основных задач, решаемых его пла­нировкой: социальной, экологической, экономической, эстетиче­ской и технической. Социальная задача планировки — обеспечить следующие социальные функции: жилье, образование, обслужива­ние, отдых, труд, управление. Экологическая задача — обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами. Смысл этой дея­тельности определяется в охране окружающей среды. Экономиче­ская задача направлена на рациональное использование террито­риальных ресурсов при размещении и эффективном использова­нии основных факторов производства, предприятий службы быта и отдыха жителей населенного пункта. Эстетическая задача состо­ит в обеспечении полноценных эстетических качеств окружающей среды. И наконец, техническая задача решает сложный комплекс вопросов, связанных с учетом рельефа территории, качества и не­сущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических ус­ловий, а также с развитием и возможностью материально-техниче­ской базы строительства и производства строительных материалов в данном регионе.

Все принципы и требования градостроительного проектирова­ния ориентированы на создание благоприятных условий для дея­тельности людей. Например, для размещения жилищного строитель­ства отводят участки с наиболее благоприятными естественными и санитарными условиями — вблизи рек, водоемов, массивов зеленых насаждений. Забота о человеке предполагает учет правил экологи­ческого характера — требований охраны окружающей среды.
Циклы развития среды местоположения недвижимости.
Пере­численные выше физические, социальные, экономические и полити­ческие факторы определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды ме­стоположения объекта: 1) рост, 2) стабильность (зрелость), 3) упа­док (ухудшение), 4) зарождение (обновление).

Эксперту чрезвычайно важно точно определить, в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и ме­стоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз развития стоимости имущественного комплекса. Если рай­он местоположения объекта оценки вступил в стадию роста, то сле­дует ожидать увеличения спроса на объект. Очевидно, что в таких условиях последует рост стоимости имущественного комплекса. Это может заинтересовать потенциальных инвесторов в покупке объекта.

Данный пример показывает: необходим анализ экономической ситуации не только рынка объектов недвижимости, на котором ра­ботает оценщик, но и района, города и региона местоположения объекта. Часто необходимо рассмотреть различные аспекты эконо­мики на национальном и даже международном уровне: развиваю­щуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и за­нятости; сочетание факторов производства, которые увеличат про­изводство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслу­живания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на раз­витие производства; проблемы денежного обращения. В социаль­ной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменение социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; пробле­мы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образо­вательного уровня; влияние производственной подвижности насе­ления на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок жи­лья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы се­мей с низкими доходами.
Уровни влияния факторов (географический принцип опреде­ления местоположения), определяющих стоимость недвижимости.
Следует рассматривать три уровня влияния указанных фак­торов на объект недвижимости: региональный, местный (локаль­ный) и непосредственного окружения, включая и сам объект не­движимости.

Проследим на примере России периода 90-х гг. типичные тенденции изменения среды местополо­жения объектов недвижимости. В эти годы происходит упа­док внутригородских районов, в которых наблюдается массовое сокращение населения и рабочих мест. Типичные внутригород­ские районы потеряли до 20% своего населения. Основной причиной стало не перемещение предприятий из внутренних районов, а их закрытие или в некоторой степени ра­ционализация производства.

В процессе перестройки структуры промышленности во внут­ренних районах сокращалось число рабочих мест, требовавших высококвалифицированной рабочей силы. Устроиться на работу было трудно. Большая часть оставшихся во внутренних районах рабочих не имела соответствующих образования и опыта и не мог­ла рассчитывать на работу. Появились многочисленные признаки упадка в старых внутренних районах городов. К 2000 г. проявилось некоторое замедление темпов сокращения населения и рабочих мест во внутренних рай­онах. Однако в других регионах страны заметно увеличились без­работица и соответствующие индексы упадка. Приходят в упадок некоторые шахтерские и промышленные города в старых промыш­ленных зонах, но одновременно с этим продолжают жить все еще процветающие пригороды, свободно расположенные города сред­него размера и сельские районы.

В настоящее время в России од­ни объекты прекрасно функционируют, другие перепрофилируют­ся, закрываются старые производства, нерентабельные в сложив­шихся условиях, и открываются новые, более прибыльные. Изменя­ются характер использования земли и форма собственности на нее. Меняются процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стои­мость сырьевых ресурсов. Их отслеживание и правильная интер­претация позволяют при оценивании недвижимого имущества при­нимать правильные решения.

Рассмотренные выше факторы систематизированы в таблице.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Физические, окружающая среда, местоположение

Экономические

Социальные

Административные (политические), юридические

Характеристики местоположения:

- климат, ресурсы, топография, грунты, почва;

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодорге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- состояние дорог и т.д.

Характеристики собственно участка: размеры, форма, площадь, топография, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.

Характеристики зданий и сооружений: количество; тип, год и качество постройки; стиль, планировка, конструкции и т.д.

Общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий.

Факторы спроса: уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж.

Факторы предложения: площадь продаваемой земли; число объектов (имущественных комплексов), выставленных продажу; затраты на СМР, финансирование, налоги.

Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий (малых, больших, дешевых, дорогих), в варианте землепользование.

Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности.

Тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности.

Стиль и уровень жизни.

Налоговая, финансовая политика.

Предоставление разного рода льгот.

Контроль землепользования, ставок арендной платы.

Зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное.

Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные.

Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья и безопасность, противопожарная служба.


Вывод: на уровень стоимости недвижимости влияют физические, социальные, экономические и политические факторы; местоположение недвижимости, а также основные градостроительные принципы, характеризующие местоположение недвижимости; циклы развития местоположения и т.д.

Список литературы



Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации