Контрольная работа - Аренда земельного участка - файл n1.doc

Контрольная работа - Аренда земельного участка
скачать (132 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc132kb.03.11.2012 02:24скачать

n1.doc




Нижегородский государственный университет

им. Н.И. Лобачевского
Юридический факультет

Контрольная работа
по курсу Земельное право на тему:


Аренда земельных участков
Вариант № 3

Работу выполнил:

Нижний Новгород

2010

Содержание:

I Понятия и основные условия договора аренды земельного участка………..3

II Субаренда земельного участка………………………………………………14

III Задача…………………………………………………………………………22
Список использованной литературы…………………………………………..25
I Понятие и основные условия договора аренды земельного участка

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации1).

Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю2. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации3.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Аренда - это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании договора аренды4. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное владение и пользование землей для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности1. В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК)2.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК3. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК)4 регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК "следует рассматривать как недочет юридико-технического характера"5, так как "при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства"6.

Несомненно, "положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии"1.

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом2, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

Договор аренды по общему правилу заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются статьей 652 ГК. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, необходимую для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в пользовании или собственности арендодателя. Участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Права и обязанности арендатора земельного участка

В соответствии со статьей 41 ЗК арендатор вправе:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);

- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

- осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику:

- право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;

- самостоятельно хозяйствовать на земле;

- передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;

- отдавать арендные права земельного участка в залог;

- вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия его собственника при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании статьи 612 ГК в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок без обнаруженных недостатков или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

На арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.

По закону и договору арендатор соблюдает следующие обязанности:

- своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);

- использовать земли в соответствии с договором (ст. 615);

- поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии не худшем, чем оговорено в договоре. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.

Если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, т.е. арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

Права и обязанности арендодателя земельного участка

Арендодатель имеет права и исполняет обязанности, отраженные в конкретном договоре. Кроме того, права и обязанности арендодателя, так же как и арендатора, предусмотрены законодательством. Так, на основании статьи 619 ГК арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает качество земель;

- более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.

Гражданский кодекс РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т.е. продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить: права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует статья 617 ГК.

На основании закона и договора арендодатель обязан:

- передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В случае если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок;

- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК). В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору либо которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Статья 46 ЗК предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

- использования земельного участка, приводящего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- реквизиции земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

- в период полевых сельскохозяйственных работ;

- в иных установленных федеральными законами случаях.

Закон допускает досрочные основания прекращения арендных отношений: взаимное волеизъявление сторон; смерть собственника и отсутствие правопреемника; смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды; невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды; выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд.

Сроки договора аренды

Обычно договор аренды земельного участка заключается на определенных срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору - земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Закон предоставляет арендатору, надлежащим образом выполняющему свои договорные обязательства, преимущественное по отношению к другим лицам право на возобновление арендных отношений на следующий срок. В результате этого срочный договор аренды при надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей может длиться неопределенное время.

Возможно также заключение договора аренды без указания срока, если в момент его заключения сторонам этого договора трудно заранее его определить. В этом случае аренда считается постоянно действующей и прекращается по заявлению стороны, желающей прекратить арендные отношения, которая обязана предупредить о своем намерении контрагента не менее чем за три месяца до намечаемого прекращения арендных отношений (об этом должно быть указано в договоре).

Земельный кодекс РФ не устанавливает ни минимальные, ни максимальные сроки договора аренды. В качестве исключения пунктом 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения1 срок договора аренды этих земель определен как "не превышающий срок девять лет". При этом в статье 9 указано: договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу названного Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 названного Федерального закона (п. 4 ст. 9).

В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5).

Арендная плата

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований, устанавливаются соответственно Правительством РФ, региональными или муниципальными органами. Порядок определения и условия внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договором (ст. 65 ЗК).

Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. При этом налоговые платежи являются обязанностью собственника земельного участка.

Размеры арендной платы за земельный участок предопределяются многими факторами: размером участка, его кадастровой оценкой, местом расположения по его природным условиям и благоустройству, наличием на нем значимых для хозяйственной деятельности природных и других объектов.

Законодательством предусматриваются условия изменения арендной платы: по соглашению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, а также возможность установления сроков пересмотра арендной платы.
II Субаренда земельного участка

В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам1.

Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду2.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации3.

В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК).

Нельзя исходить из того, что аренда земли является полной или частичной передачей арендатору права самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК.

Следовательно, положения ЗК, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК).

Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков1 возможно выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель2.

Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2001 г. не внес. ГК, в свою очередь, устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК - при согласии собственника), а ЗК устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК - при уведомлении собственника). Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому правила, которые устанавливает п. 6 ст. 22 ЗК, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК.

ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды1. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды. Перед арендодателем по договору аренды остается ответственным арендатор. Между субарендатором и арендодателем по договору аренды не возникает правовых отношений.

При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.

Объектом субаренды может быть всякое имущество, являющееся объектом аренды, поскольку правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений. Исключением является такой вид арендных правоотношений, как договор проката. В соответствии с ч. 2 ст. 631 ГК сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

К субаренде применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Сказанное означает, что договор субаренды должен совершаться в форме, предусмотренной для договора аренды, что требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды1.

Следует отметить, что согласие арендодателя на субаренду может иметь для него неблагоприятные последствия, поскольку в момент его дачи он еще не знает, с кем может заключить арендатор подобный договор, каковы будут условия пользования его имуществом и т.д. Бесспорно, что к установленным законом ограничениям для арендатора и субарендатора арендодатель может добавить свои, предложив арендатору согласовать их в договоре, однако все обстоятельства априори предусмотреть невозможно. Поэтому наиболее приемлемым способом для арендодателя видится невключение в договор генерального согласия и как следствие - необходимость получения арендатором согласия арендодателя в каждом возможном случае субаренды. С другой стороны, подобный порядок экономически невыгоден арендатору, поскольку он изначально может предполагать необходимость сдачи излишнего имущества в субаренду и для него принципиально согласие на субаренду. В этом случае компромиссом было бы включение в договор генерального согласия на субаренду, но необходимость специального согласия на каждую конкретную сделку.

В согласии на субаренду целесообразно указывать конкретного субарендатора и существенные условия, на которых будет заключен договор субаренды (они такие же, как и для договора аренды): предмет (что это именно субаренда), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Немаловажно и указание срока, на который выдается разрешение (согласие). Если не указать период его действия, арендатор сможет сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Если в согласии на субаренду указан срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2004 г. N А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки, - неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (Постановления Федеральных арбитражных судов Уральского округа от 22 октября 2003 г. N Ф09-2906/03-ГК и Московского округа от 20 апреля 2000 г. N КГ-А40/1458-00).

Следующим ключевым вопросом является срок. Здесь также действует принципиальное правило, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если же договор аренды продлевается, то согласно п. 20 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Именно срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1 не указывает договор субаренды недвижимого имущества в качестве объекта регистрации. С другой стороны, требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, и при этом ни в ГК, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то договор субаренды недвижимого имущества подлежит регистрации по общим правилам о регистрации договоров аренды недвижимого имущества и арендных прав.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК).


III Задача

В соответствии со ст. 284 ГК, некоторые земельные участки предназначены для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства либо для иных целей. Целевое использование такого участка является обязательным ограничением свободы собственника. Он не только не может использовать земельный участок для других целей, но и обязан осуществлять активные действия по использованию участка для целей, для которых он был предназначен. Бездействие может привести к изъятию земельного участка. ГК предусматривает неблагоприятные последствия неиспользования по целевому назначению земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства.

Неблагоприятные последствия могут наступить только в том случае, если собственник (в данном случае арендатор) не предпринимает никаких действий по использованию для установленной цели участка в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийного бедствия или иного обстоятельства, исключающего такое использование. Следует учитывать, что согласно ст. 42 ЗК, если сроки освоения земельного участка предусмотрены договором, собственник обязан своевременно приступить к использованию участка. В этом случае прекращение права собственности возможно как в соответствии со ст. 284, так и в связи с нарушением условий договора.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды, является основанием для расторжения договора аренды.

Поскольку гр. Алешков в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, суд признает это нарушение существенным на основании п. 9 ст. 22 ЗК.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка:

При наличии взаимного согласия сторон договор аренды может быть расторгнут ими в любое время (п. 1 ст. 450 ГК). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 452 ГК). Поэтому если, к примеру, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то и соглашение о его расторжении также необходимо будет зарегистрировать (Постановления ФАС ДО от 12.12.2006 N Ф03-А51/06-1/4217, ФАС СЗО от 13.10.2005 N Ф04-7220/2005(15781-А03-9), ФАС МО от 18.11.2004 N КГ-А41/10485-04 и др.).

В одностороннем порядке. Расторжение договора аренды возможно не только по соглашению сторон, но и по инициативе одной из них. Зачастую в договоре аренды встречается условие о том, что сторона договора может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом другую сторону.

Ответ на этот вопрос содержится в п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В нем Президиум ВАС РФ указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны арендатора.

Иными словами, закон допускает возможность одностороннего отказа от договора аренды, даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была в договоре предусмотрена (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08, ФАС ПО от 20.04.2006 N А49-6482/05-341/24 и др.).

Но чаще всего досрочное расторжение договора происходит все-таки в результате конфликта между арендодателем и арендатором, когда одна из сторон нарушает условия договора. Расторжение договора в этом случае может происходить как во внесудебном порядке, так и через суд.

Если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке при нарушении арендатором того или иного условия договора, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. Это следует из п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Через суд. Закон гласит, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в следующих случаях.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Арендодатель имеет право обратиться в суд и потребовать расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК). Как показывает судебная практика, чаще всего суд признает существенным нарушением договора следующие случаи: систематическая неуплата арендной платы; выплата арендной платы не в полном объеме; нарушение сроков уплаты; передача имущества в субаренду без разрешения; проведение реконструкции без согласования с арендодателем; нецелевое использование имущества и другие случаи (см. Постановления ФАС ВСО от 14.07.2006 N А58-908/04-Ф02-3434/06-С2, ФАС СЗО от 23.06.2006 N А56-5272/2005, ФАС ВСО от 14.06.2005 N А19-29467/04-46-Ф02-2617/05-С2, ФАС МО от 27.10.2005 N КГ-А40/10341-05-П и др.);

- существенно ухудшает имущество. О существенном ухудшении имущества речь идет, например, тогда, когда арендатор не производит текущий ремонт арендованного имущества; производит перепланировку арендованного помещения без согласования с арендодателем; не обеспечивает сохранность арендованного имущества, и в других случаях (Постановления ФАС ЦО от 15.06.2001 N А14-1223-00/44/20, ФАС СЗО от 30.10.2002 N А56-11323/02, ФАС МО от 04.05.2005 N КГ-А41/3236-05 и др.);

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (Постановления ФАС ДО от 17.10.2006 N Ф03-А04/06-1/3708, ФАС ПО от 17.07.2008 N А06-6284/077, ФАС УО от 12.08.2008 N Ф09-5763/08-С6 и др.);

- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (Постановления ФАС ВСО от 15.02.2005 N А10-6505/01-Ф02-316/05-С2, ФАС МО от 11.08.2006 N КГ-А40/7533-06, ФАС УО от 23.12.2002 N Ф09-3074/02-ГК и другие).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (ст. 620 ГК). Например, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66));

- арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК, Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2004 N Ф09-3873/04-ГК);

- арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК, Постановления ФАС МО от 10.04.2006 N КГ-А40/1913-06, ФАС СЗО от 02.06.2006 N А56-10229/2005 и др.);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 1 ст. 611, ст. 620 ГК);

- арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК);

- арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК, Постановление ФАС МО от 14.02.2005 N КГ-А41/191-05)).

Одним из оснований досрочного расторжения договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа) является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях.

При этом одновременно должны быть соблюдены следующие условия:

- в момент заключения договора стороны исходят из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Список использованной литературы

  1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Российская газета", N 7, 21.01.2009

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ

  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ

  4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594

  5. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"(принят ГД ФС РФ 26.06.2002) // "Парламентская газета", N 140-141, 27.07.2002

  6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского.

  7. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 января 2002 г. N 1266/02 "О государственной регистрации договора субаренды" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3. С. 33.

  8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

  9. Анохин В., Керимова М. Уступка права требования на основании договора // Хозяйство и право. 2002. N 4.

  10. Ахмедшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2002.

  11. Боголюбов С.А. Единое российское правовое пространство и земельная реформа // Журнал российского права. 2001. N 11.

  12. Гусев Р.К. Земельное право: Учебник. М.: Инфра, 2000.

  13. Гусев Я. Конец аренды // ЭЖ-Юрист, 2009, № 27

  14. Добрачев Д. практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Право и экономика, 2004, № 10

  15. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1.

  16. Евстигнеев В.А. Законодательство об аренде земли // Законодательство и экономика, 2009, № 7

  17. Ерш А.В. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Информационное письмо от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

  18. Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. 2004. N 1.

  19. Краснов Н.И. Принят новый Земельный кодекс // Законность. 2002. N 8.

  20. Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2003.

  21. Новоселова Л.А., Рожкова М.А. Практика рассмотрения коммерческих споров. Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М.: Статут, 2007.

  22. Перова Е.Ю. Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях // Нотариус, 2008, № 3

  23. Романова Г.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика // Юрист, 2006, № 1

  24. Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2003.

  25. Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8.

  26. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // право и экономика, 2007, № 12

  27. Шепелева И.В. заключение договора субаренды: теория, практика и тактика // Гражданское право, 2008, № 4



1 "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Российская газета", N 7, 21.01.2009

2 См.: Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8. С. 27.

3 См.: Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1. С. 26.

4 См.: Гусев Р.К. Земельное право: Учебник. М.: Инфра, 2000. С. 36.

1 См.: Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 53.

2 См.: Боголюбов С.А. Единое российское правовое пространство и земельная реформа // Журнал российского права. 2001. N 11. С. 140.

3 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 12 августа 1996 г.; 24 октября 1997 г.; 17 декабря 1999 г.; 26 ноября 2002 г.; 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.; 29, 30 декабря 2004 г.; 21 марта, 9 мая, 18 июля 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 1996. N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160. Ст. 167; N 13. Ст. 1179; N 46 (ч. 1). Ст. 4434; N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. N 1 (ч. 1). Ст. 15. Ст. 45; 2005. N 13. Ст. 1080; N 19. Ст. 1752; N 30 (ч. 1). Ст. 3100.

4 См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.; 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.; 7 марта, 21, 22 июля 2005 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17; N 10. Ст. 763; N 30 (ч. 2). Ст. 3122, 3128.

5 Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. 2004. N 1. С. 50.

6 Там же.

1 Кириллова С. Указ. соч. С. 50.

2 См.: Ахмедшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 7.

1 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"(принят ГД ФС РФ 26.06.2002) // "Парламентская газета", N 140-141, 27.07.2002

1 См.: Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2003. С. 7.

2 См.: Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков. С. 51.

3 См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 января 2002 г. N 1266/02 "О государственной регистрации договора субаренды" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3. С. 33.

1 См.: Краснов Н.И. Принят новый Земельный кодекс // Законность. 2002. N 8. С. 26.

2 См.: Краснов Н.И. Указ. соч. С. 26.

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского.

1 Ерш А.В. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Информационное письмо от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

1 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации