Шпаргалка - экономика недвижимости - файл n1.rtf

Шпаргалка - экономика недвижимости
скачать (492.9 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.rtf493kb.19.11.2012 18:32скачать

n1.rtf

  1   2   3   4   5   6   7   8   9

1. Принципы управления объектами недвижимости.


Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления.

  1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

  2. . Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

  3. .Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4.Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.

5.Принцип единства нормативной базы, режима и методов регулирования объектов недвижимости на всей территории РФ.

6.Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7.Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

8.Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.).

9.Принцип равных возможностей, включающий в себя:

а) стимулирование государством конкуренции на рынке недвижимости через отсутствие преференций для отдельных его участников;

б) обеспечение конкурентности между участниками рынка как механизма объективного повышения качества объектов недвижимости и услуг на рынке, а также снижения их стоимости.

в) равенство всех участников рынка перед органами, осуществляющими управление, распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;

г) гласное и конкурсное распределение государственной поддержки различных проектов на рынке. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой;

д) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.;

е) отсутствие преимуществ у государственных предприятий, функционирующих на рынке недвижимости перед коммерческими организациями. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной;

ж) запрет государственным органам давать публичные оценки профессиональным участникам рынка. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

10.Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

11.Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

Эти принципы обеспечивают защиту потенциальных покупателей и собственников недвижимости от любого произвола со стороны недобросовестных участников рынка, рациональное использование земель и других объектов недвижимости, а также эффективную работу самого рынка.

2. Сущность и особенность недвижимости как товара.


В настоящее время понятие недвижимости закреплено в 1 части ГК РФ. Вступившего в силу с 1.01.95. г. Согласно ст. 130. под недвижимостью понимаются земельные участки, участки недр обособленные водные объекты и все то что прочно связано с землей, т. е. объекты , перемещение которых без не соразмерного их назначению не возможно. В том числе здания сооружения, жилые. Не жилые помещения, многолетние, насаждения предприятия как полный имущественный комплекс.

Кроме того к недвижимости так же относят морские речные суда, возд.транспорт, космические объекты подлежащие гос.регистрации.

К особенностям недвижимости как товара относят:


3. Риэлторская фирма понятие, виды и функции.

Риэлторская фирма

Юридическое лицо, в Учредительных документах которой в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность, обладающее лицензией на право осуществления конкретных операций с недвижимостью и возглавляемая лицензированным брокером по недвижимости.

Риэлторская деятельность

Осуществляемая юридическими и физическими лицами профессиональная деятельность по оказанию для других лиц на основе возмездного соглашения с ними предусмотренных обязательств при совершении операций с объектами недвижимости.

Риэлторские фирмы

Фирма, связанная с предусмотренной законом деятельностью по совершению операций с объектами недвижимости и имеющая лицензию на осуществление следующих операций с недвижимостью:

- работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;

- проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;

- сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;

- проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;

- регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.

Функции риэлторских фирм с момента их возникновения до текущего момента изменились самым существенным образом. Если в 1991-1993 гг. риэлторские компании осуществляли в основном посреднические операции, то с 1994 г. начинаются операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1996 г. мощное развитие получают услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости, появляются прецеденты рассрочек платежа.

С 1997 г. риэлторские компании начинают принимать участие в финансировании строительства объектов недвижимости как жилых, так и нежилых.

Отличительной особенностью риэлторской деятельности является многообразие осуществляемых операций. При совершении операций на рынке недвижимости риэлторские фирмы могут выступать:

1) покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи;

2) брокерами (агентами), действующими по договорам комиссии или поручения;

3) инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на условиях, выгодных фирме.


4. Виды операций на рынке недвижимости.
Сделка – это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение сделки – это подписание документов о действиях, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов ценных бумаг, денег от одного лица к другому.

У каждой сделки есть правовая цель, которая называется основанием (каузой). Кауза должна быть законной и осуществимой. Сделка признается осуществимой если соблюдаются следующие условия:

1) сделка заключена дееспособными гражданами;

2) сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;

3) сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.

Сделки можно подразделить на несколько видов:

1) по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние

2) по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме.

Все формы должны быть зарегистрированы в Государственном реестре;

3) по моменту возникновения: реальные; формальные;

4) по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные;

5) по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникативные – конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные – возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно;

6) по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности;

7) по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке;

8) по законности содержания: действительные; недействительные.

Сделки признают недействительными, если они не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные.

Оспоримая сделка недействительна по решению суда.

Ничтожная недействительна с самого начала ее совершения.

Реституция влечет признание недействительности.

Различают следующие виды реституции:

1) двусторонняя – когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в денежной или в натуральной компенсации;

2) односторонняя – когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

  1   2   3   4   5   6   7   8   9


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации