Афонасова М.А. Экономика недвижимости - файл n1.doc

Афонасова М.А. Экономика недвижимости
скачать (380.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc381kb.23.11.2012 20:15скачать

n1.doc

  1   2   3


Томский межвузовский центр

дистанционного образования

М.А. Афонасова



ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ



Учебное пособие




Томск – 1999

Министерство образования Российской Федерации

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СИСТЕМ


УПРАВЛЕНИЯ И РАДИОЭЛЕКТРОНИКИ (ТУСУР)

М.А. Афонасова

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ




Учебное пособие

1999
М.А. Афонасова

Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.

В настоящем учебном пособии излагается лекционный материал по важнейшим проблемам экономики недвижимости, приводятся методические положения по оценке стоимости объектов недвижимости и примеры решения типовых задач. В пособии содержатся контрольные вопросы и задания для самоконтроля и для оценки уровня усвоения студентом учебного материала по данной дисциплине.

Пособие предназначено для дистанционного изучения дисциплины "Экономика недвижимости" студентами специальности 060800 – "Экономика и управление на предприятии".
 Афонасова М.А., 1999

 Томский межвузовский центр

дистанционного образования, 1999

СОДЕРЖАНИЕ





1. Понятие недвижимости. Классификация объектов недвижимости ……..

1.1. Понятие недвижимости. Инвестиции в недвижимость ………………

1.2. Классификация объектов недвижимости. Признаки классификации .

1.3. Виды прав на объекты недвижимости …………………………………

2. Рынок недвижимости ……………………………………………………….

2.1. Сущность и содержание рынка недвижимости. Участники рынка ….

2.2. Основные факторы, характеризующие рынок недвижимости ……….

3. Стоимость недвижимости. Виды стоимости ……………………………...

3.1. Понятие стоимости и виды стоимости объектов

недвижимости …………………............................................…………...

3.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости .....………………...

4. Сделки с недвижимостью. Купля-продажа недвижимости ……………...

4.1. Сделки с недвижимостью. Риэлтерская деятельность ………………..

4.2. Порядок государственной регистрации объектов недвижимости и

сделок с ними ...........................................…………………………….…

4.3. Купля-продажа недвижимости. Ипотека ……...................……………

5. Оценка недвижимости. Принципы оценки ………………………………..

5.1. Оценка объектов недвижимости. Основные принципы оценки ……..

5.2. Процесс оценки недвижимости. Основные методы оценки.............…

6. Затратный подход к оценке объектов недвижимости …………………….

6.1. Сущность и сферы применения затратного метода …....……………..

6.2. Алгоритм затратного метода оценки недвижимости. Оценка

земельных участков ..............................................………………………

7. Основные инструменты доходного метода оценки недвижимости ……..

7.1. Дисконтирование капитала и доходов …….....................……………...

7.2. Капитализация доходов ………………......…................……………….

8. Доходный подход к оценке объектов недвижимости …………………….

8.1. Метод капитализации доходов ……...…….................…………………

8.2. Метод связанных инвестиций – заёмного и собственного

капитала ………………......................................................……………...

8.3. Метод связанных инвестиций – земли и здания . …......………………

8.4. Кумулятивный метод определения общего коэффициента

капитализации ………......................................................……………….

9. Контрольные вопросы ………………………………………………………

10. Контрольные задания ……………………………………………………..

11. Варианты контрольной работы …………………………………………...

12. Литература …………………………………………………………………

4

4

5

7

7

7

8

10
10

11

13

13
13

14

15

15

16

20

20
21

27

27

29

30

30
34

35
36

39

40

44

45


.

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ. КЛАССИФИКАЦИЯ

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие недвижимости. Инвестиции в недвижимость
В странах с рыночной экономикой недвижимость – это объект вложения денег, объект инвестиций. Это часть капитала.

Приведём несколько необходимых терминов.

Финансовые ресурсы – денежные средства, имеющиеся в распоряжении хозяйствующего субъекта, т.е. у организаций, компаний, предпринимателей. Финансовые ресурсы могут направляться хозяйствующими субъектами на развитие производства, на содержание объектов непроизводственной сферы (детские сады, школы, санатории и т.п.), на потребление и в резерв.

Часть финансовых ресурсов, используемая на развитие производственно-торгового процесса (покупка сырья, товаров, оборудования, рабочей силы и т.п.) представляет собой КАПИТАЛ в его денежной форме. Таким образом, капитал – это часть финансовых ресурсов, это стоимость, приносящая прибавочную стоимость. Только вложение капитала в хозяйственную деятельность, его инвестирование создаёт прибыль.

Формула кругооборота капитала: Д – Т – Дi , где Д - денежные средства, авансируемые инвестором; Т- товары (закупленные товары, сырьё, материалы средства производства и т.д.); Дi - денежные средства, полученные инвестором от продажи продукции, включающие в себя прибыль (доход инвестора).

Капитал должен постоянно совершать кругооборот.

Чем больше за год будет совершено оборотов капитала, тем больше у инвестора будет годовая прибыль.



Финансовые ресурсы могут применяться как для финансирования текущих расходов, так и инвестиций. Инвестиции представляют собой используемые финансовые ресурсы в форме долгосрочных вложений капитала.

Так вот, недвижимость – это часть капитала, это объект для долгосрочных вложений денег.
Недвижимость. Недвижимость – это земельные участки, строения и сооружения, которые настолько связаны с землёй, что не могут быть отделены от неё без существенного ущерба.

21 июня 1997 года принят закон Российской Федерации «О частной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это основной закон, регулирующий все отношения по поводу недвижимости. Согласно этому закону: «НЕДВИЖИМОСТЬ – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые связаны с землёй так, что перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, концентрации земли в руках немногочисленных владельцев, выделения земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.

Интерес для инвесторов представляют, прежде всего, те объекты недвижимости, которые активно обращаются на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригодные жилые дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе свободные земельные участки под застройку и для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых ещё не сформировался.

Объект недвижимости – это любой товар, который жёстко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без утраты его потребительной стоимости (полезности).

1.2. Классификация объектов недвижимости.

Признаки классификации
По происхождению:

естественные (природные) объекты;

искусственные объекты (постройки);

По назначению:

свободные земельные участки (под застройку);

природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;

постройки:

для жилья;

для офисов;

По масштабу:

земельные массивы;

отдельные земельные участки;

комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорай- он, гостиничный комплекс);

многоквартирный жилой дом;

одноквартирный жилой дом (коттедж);

секция (подъезд);

квартира;

комната и т.д.

По готовности к использованию:

готовые;

требующие реконструкции или капитального ремонта;

требующие завершения строительства

(незавершенное строительство).




Естественные объекты

Искусственные объекты

(постройки)



Свободные

земельные

участки

  1   2   3


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации