Белокрылова О.С., Привалова Е.В., Яхимович В.И. Институциональные механизмы модернизации рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике - файл n1.doc

Белокрылова О.С., Привалова Е.В., Яхимович В.И. Институциональные механизмы модернизации рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике
скачать (285.2 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc1284kb.10.08.2004 15:41скачать

n1.doc

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13


Белокрылова О.С., Привалова Е.В., Яхимович В.И.


Институциональные механизмы модернизации рынка жилья и его макроэкономическая динамика

в посткризисной экономике

Отв. редактор Овчинников В.Н.
Ростов-на-Дону, 2003

Печатается по решению редакционной комиссии экономического факультета Ростовского государственного университета.

Рецензенты: д. э. н., профессор Бугаян И.Р.

д. э. н., профессор Германова О.Е.
Технический редактор:

Белокрылова О.С., Привалова Е.В, Яхимович В.И.

Б43 Институциональные механизмы модернизации рынка жилья и его макроэкономическая динамика

в посткризисной экономике. - Ростов н/Д.: Изд-во РГУ, 2003.
В монографии на основе анализа теорий спроса на жилье, выявления социально-экономических характеристик потребности в жилье, анализа современных тенденций, складывающихся на рынке жилья в развитых странах и в России определены сегментарная, отраслевая, социально-экономическая структуры рынка жилья и перспективы его развития в посткризисной экономике. Использование традиционно присущей российской экономической науке методологии фундаментального анализа экономических категорий и законов позволило выявить категориальные характеристики рынка жилья и предложить механизмы модернизации жилищной сферы в посткризисной экономике. Реализация методологии неоинституционализма обеспечила возможность исследования институциональных основ становления рынка жилья в переходной экономике и его институтов. Определена институциональная структура рынка жилья и направления его модернизации в России.

Предназначена для научных работников, преподавателей и студентов экономических вузов, государственных менеджеров, экономистов, работников риэлтерских фирм.
 Белокрылова О.С. и др., 2003
СОДЕРЖАНИЕ

Введение

3

1.

Рынок жилья как объект институциональных преобразований:

сущность, механизм, особенности регулирования


7

1.1.

Категориальный анализ рынка жилья

7

1.2.

Инвестиционный механизм жилищной сферы в рыночной экономике


29

1.3.

Система государственного регулирования жилищных инвестиций в рыночной экономике

43

2.

Формирование инвестиционного механизма модернизации жилищной сферы в посткризисной экономике


65

2.1.

Динамика инвестиций и сбережений и ее особенности в транзитивный период


65

2.2.

Источники, формы и модели инвестирования жилищной сферы


84

2.3.

Инвестиционно-финансовый потенциал домашних хозяйств на рынке жилья


115

3.

Институциональная организация рынка жилья и направления его модернизации в посткризисной экономике России


135

3.1.

Особенности формирования и функционирования рынка жилья в России


135

3.2.

Институционализация жилищных инвестиций в России

155

3.3.

Институциональные ловушки как проявление неэффективности рынка жилья в транзитивной экономике


184

Заключение

199



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ





217


ВВЕДЕНИЕ

Институциональная модернизация рыночных структур, а именно рынка жилья, как фактор экономического роста детерминирует устойчивое развитие транзитивных экономик, активизируя инвестиционный потенциал хозяйствующих субъектов и обеспечивая устойчивы темпы экономического роста. Так, именно жилищное строительство явилось одной из «точек» роста экономики России, при этом темпы развития жилищного строительства продолжают демонстрировать положительную динамику и в посткризисный период.

Важнейшим условием эффективного функционирования рынка жилья является модернизация институциональной структуры жилищного инвестирования. Объективной предпосылкой институционализации инвестиций выступает необходимость возникновения посредников – финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и превращающие их в инвестиции фирм, что разрешает фундаментальную проблему несовпадения субъектов инвестиционных и сберегательных процессов. Институциональная структура рынка жилья в качестве элементов включает формальные и неформальные институты, находящиеся в тесной взаимосвязи и развивающиеся вместе с ним.

Движение к целостности посткризисной экономики России осуществляется на основе структурно-институ­циональных преобразований, обеспечивающих стабилизацию экономики и экономический рост. Формирование эффек­тивного инве­стиционного механизма требует определения приоритетных на­правлений инве­стиционной политики. Жилищное строительство является при­оритетом госу­дарственной инвестиционной политики России, обладает высо­ким мультипли­кационным эффектом, генерирующим инвестиционную актив­ность в смежных отраслях.

Экономический механизм инвестирования жилищного строительства в переходной экономике базируется на активизации частных источников инве­стирования, в том числе и сбережений населения. Особенности сберегательных и инвестиционных процессов в России актуализируют необходимость разра­ботки нового инвестиционного механизма, разрешающего противоречия сло­жившейся инвестиционной ситуации и мобилизующего частные сбережения для трансформации в реальные инвестиции.

В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция ин­ституционализации частных инвестиций в жилищной сфере, отвечающая реа­лиям переходной экономики. Однако отдельные аспекты развития рынка жилья глубоко изучены в отечественной и зару­бежной научной литературе. Концептуальный анализ взаимодействия сберега­тельных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродом. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения усло­вий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу, Г. Бэккером. Основы жилищной политики разработаны представителями неолиберализма В. Ойкеном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шата­линым. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются в рамках неоклассической экономи­ческой теории Д. Дэниэлом, Г. Мэнкью, Г. Поляковским, Р. Страйком. Про­блемы институциональной неэффективности жилищной сферы исследованы Э. де Сото, О. Бессоновой. Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы Е. Гайдаром, Л. Батуриным, Л. Руди; механизм взаимодей­ствия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Белкиной, Н. Кали­ниной, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы и оплаты жилья и жилищных услуг изучены Н. Косаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановым; развитие кредитно-финансовых механизмов рынка жилья рас­сматривается С. Печатниковой, И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, Г. Цылиной. Сберегательное поведение российских домохозяйств выступает предметом исследования С. Авдашевой, В. Радаева, Т. Богомоловой, М. Кра­сильниковой, О. Кузиной, Я. Рощиной, В. Тапилиной.

Однако вне рамок традиционного анализа остаются проблемы формиро­вания механизма трансформации частных сбережений в жилищные инвести­ции, выявления организационных форм активизации сбережений населения в переходной экономике, оценки инвестиционно-финансового потенциала до­машних хозяйств на рынке жилья, изучения роли государства в процессе ин­ституционализации жилищных инвестиций, неэффективности рынка жилья.

Высокая теоретическая и практическая значимость, недостаточная научная разработанность обусловливают актуальность проблемы исследования институциональных основ частного инвестирования на рынке жилья.

Цель данного монографического исследования состоит в том, чтобы, опираясь на теоретический анализ экономико-институциональной роли частных инвестиций на рынке жилья, выявить институциональную структуру частного инвестирования на рынке жилья, направления модернизации рынка жилья и его макроэкономическую динамику, а также разработать предложения по повышению эффек­тивности организации системы частного инвестирования на рынке жилья.

Реализация поставленной цели потребовала решения следующих задач:

- осуществить категориальный анализ рынка жилья с позиций разных теоретико-экономических подходов с выявлением его институциональной структуры, определить его особенности в России;

- определить институциональные основы инвестиционного механизма жилищной сферы в рыночной экономике;

- выявить формы и методы государственного регулирования инвести­ционной деятельности в жилищной сфере;

- проанализировать источники, формы и модели инвестирования жи­лищной сферы в условиях трансформации инвестиционного механизма с определением его субъектно-объектной структуры;

- раскрыть инвестиционно-финансовый потенциал домашних хозяйств на рынке жилья и выявить влияние инвестиций в жилье на формирование сред­него класса;

- исследовать институциональную организацию жилищных инвестиций в России и разработать предложения по повышению ее эффективности.

Теоретико-методологиче­ская значимость работы состоит в разработке методологических подходов к исследованию институциональной структуры частного жилищного инвестирования и функционированию рынка жилья, реализующихся в применении принципов политико-экономиче­ского, институционального, кейнсианского, неоклассического направлений экономической мысли. Теоретические выводы диссертационного исследования могут применяться в учебном процессе для совершенствования программ учеб­ных курсов, связанных с изучением инвестиций и инвестиционной политики, государственного регулирования, финансового поведения домохозяйств, фи­нансово-кредитной системы, а также в процессе преподавания курсов «Эконо­мическая теория», «Экономика жилья», «Оценка недвижимости», «Экономиче­ская социология», «Финансы и кредит».

Практическая значимость исследования реализуется в том, что предлагаемая авторами концепция модернизации инве­стиционного механизма жилищной сферы, предполагающая формирование эф­фективных институтов и инструментов жилищного инвестирования, может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кре­дитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья.

1. Рынок жилья как объект институциональных преобразований:

сущность, механизм, особенности регулирования

    1. Категориальный анализ рынка жилья

Важнейшей характеристикой экономики России, относящейся к транзитивному типу экономических систем, выступает отсутствие их целостности, являющейся следствием перехода от одной экономической системы с присущими ей экономическими формами и производственными отношениями к другой, с принципиально иными системными чертами. «Социально-экономическое пространство переходных экономик напоминает «мозаику» из остатков экономических подсистем; различные пласты экономики (секторы с доминированием различных типов собственности, воспроизводства, распределением ресурсов) «расколоты» и «осколки» соединены в весьма причудливый узор под воздействием неэкономических и собственно экономических факторов»1.

Институциональный базис строится значительно медленнее, чем принимаются политические решения. Анализ опыта стран переходной экономики и неудачи макроэкономической стабилизации показывают, что без адекватного институционального базиса реформы не обеспечивают устойчивого экономического роста и приводят к чрезмерным социально-экономическим потерям: «Попытки построить рыночную систему до создания минимальной институциональной базы привели к перекосам в работе рыночных механизмов, консервации прежних методов управления предприятиями, господству монополий, расцвету теневой экономики, коррупции и ослаблению государственного контроля»2. Достижение финансовой стабилизации показало, что одной макроэкономической стабилизации явно недостаточно для возобновления экономического роста, повышения инвестиционной активности и необходимы комплексные институциональные преобразования. «Окончанием периода институциональных изменений и началом нового цикла являлось нахождение новой модели управления и обновление всех элементов институциональной среды. Это позволяло в изменившихся исторических условиях обеспечивать действие основных экономических законов и рост экономической эффективности»3. Невозможно достигнуть устойчивого экономического роста без создания соответствующего институционального базиса. С. Кузнец определяет экономический рост как «долгосрочное увеличение способности хозяйства обеспечивать все более разнообразные потребности населения с помощью все более эффективных технологий и соответствующих им институциональных и идеологических изменений»4.

В переходной экономике ранее используемые формы экономических отношений уже непригодны для функционирования хозяйственных процессов, в связи с чем необходим определенный период для создания адекватных рынку новых форм институциональной организации, одной из которых является институт рынка жилья. Выбор рынка жилья в качестве объекта научного исследования процесса институционализации обусловливает необходимость определения теоретико-методологических основ работы.

Жилищная сфера вообще, и рынок жилья в частности, являются объектом научного внимания многих направлений и школ экономической мысли. Марксистская политэкономия изучала жилищную сферу для характеристики социально-экономических отношений в капиталистическом обществе, при этом качество жилищных условий и уровень обеспеченности жильем рассматривались в аспекте условий воспроизводства рабочей силы5. Жилищная сфера выступала предметом исследований теории благосостояния А. Пигу в качестве важного элемента общего благосостояния нации, при этом количественные и качественные требования к жилищным условиям являлись структурной составляющей синтезирующего показателя оценки уровня благосостояния6. В политэкономии социализма изучение жилищной сферы осуществлялось для характеристики уровня жизни населения и выступало одним из важнейших индикаторов развития социальной сферы в целом. Теоретические концепции обеспечения жильем получили обоснование в работах С. Шаталина, В. Макарова, В. Гребенникова7.

В современной зарубежной экономической науке различные аспекты функционирования жилищной сферы выступают объектом исследований экономики общественного сектора, экономики города, новой институциональной экономики8. Функционирование экономики жилищного сектора как части рыночной системы исследуется Р. Страйком, Д. Дэниэлом, Г. Поляковским. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья изучаются представителями неоклассической экономической теории9. Формы неэффективной организации жилищной сферы анализируются Э. де Сота, О.Э. Бессоновой10. Теория финансового менеджмента изучает рынок жилья и жилищных инвестиций с точки зрения доходности вложений в жилье, что находит отражение в работах Д. Фридмана, Н. Ордуэя, С. Хадсона-Вильсона11. В современной российской экономической литературе анализируются особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике Е. Гайдаром, Л. Руди, Л. Батуриным12. Особое место среди средств экономического анализа в теории хозяйственного развития занимает институциональный подход, методологический потенциал которого значительно превышает возможности других методов экономического анализа. В рамках институционального подхода одновременно совмещается теоретический анализ, исторические исследования и изучение ситуаций на конкретных объектах, что определяется задачей выработки теории, позволяющей соединить микроуровень человеческой деятельности с макроуровнем побудительных мотивов, образованных институциональной системой13, что позволяет наиболее адекватно реконструировать траекторию развития хозяйственного механизма российского общества. «Говоря о таком механизме, мы имеем ввиду устойчивую систему..., регулируемую, с одной стороны, исторически сложившимися социальными институтами, а с другой – текущей деятельностью государственных органов управления экономикой»14. Рынок жилья как институт испытывает на себе воздействие и упомянутых социальных институтов, и государства.

В современной экономической системе рынок является способом институционального структурирования экономической деятельности людей15. Опираясь на методологию институциональной экономической теории, которая использует в своем анализе три базовых понятия для исследования любого экономического явления – институты, рынки и организации16, рынок жилья рассматривается как институт, конституирующий условия и формы функционирования хозяйственных субъектов в жилищной сфере. В соответствии с теорией институциональных матриц17 содержание институциональной среды определяет базовая технология, основанная на материально-технической среде, где в качестве структурных элементов выступает общественная инфраструктура и отрасли, обеспечивающие жизнедеятельности населения и создающие условия для социального развития и общественного производства. Жилищная сфера, включая в себя отрасль жилищного строительства и жилищно-коммунальное хозяйство, выступает одной из таких приоритетных отраслей и представляет собой сферу народного хозяйства, производящую жилье и жилищные услуги на всех этапах общественного воспроизводства – производства жилищного строительства, распределения, обмена жилья на рынке и потребления жилья и жилищных услуг. О.Э. Бессонова определяет жилищную систему как «подсистему общества, реализующую процесс обеспечения населения жильем»18.

Использование методологии институционализма для исследования экономической природы рынка жилья позволяет проанализировать его институциональную структуру, раскрыть сущность экономических форм конституирования деятельности субъектов рынка, оценить потенциал в процессе трансформации экономической системы. Рынок жилья как экономический институт образует механизм функционирования субъектов, взаимодействующих на основе специфических хозяйственных интересов, связанных с особенностями жилья как товара, и имеет определенную институциональную структуру, представляющую собой определенный упорядоченный набор институтов, создающих матрицы экономического поведения, определяющих ограничения для хозяйствующих субъектов, которые формируются в рамках той или иной системы координации хозяйственной деятельности19. Сделки, связанные с осуществлением значительных капитальных вложений (например, в объекты инфраструктуры или социальной сферы региона) и специфичностью активов, требуют высокого уровня доверия у сторон, заключающих контракты, т.к. ущерб от невыполнения подобных сделок значительно превышает их выгодность. Несмотря на то, что неформальные институты возникают и закрепляются преимущественно в ходе эволюционного отбора, государство может оказывать существенное влияние на определение направления их эволюции, а также на скорость институциональных изменений, создавая систему органов управления и производства общественных благ. В структуре формальных институтов выделяются политические институты; экономические институты; системы контрактации (способы и порядок заключения контрактов, регулируемые правовыми нормами и законами) 20. Формальные экономические институты в научной литературе рассматриваются чаще всего в одном контексте с правами собственности, т.к. они «устанавливают права собственности, то есть пучок прав по использованию и получению дохода от собственности, и отчуждение других лиц от использования имущества или ресурсов»21. Для осуществления функций формальных институтов необходимы специально созданные организации, являющиеся проводниками и исполнителями закрепленных правил или обычай хозяйствования. Институт рынка жилья предопределяет возникновение организаций, которые непосредственно являются субъектами рынка – риэлтерских фирм, ипотечных компаний, ссудно-сберегательных ассоциаций, жилищных и взаимно-паевых фондов.

Неоклассической экономическая теория рассматривает рынок жилья как механизм взаимодействия продавца и покупателя на основе действия законов спроса и предложения22. С позиций фундаментальной политэкономии ключевым понятием в исследовании любого экономического явления выступают экономические отношения между субъектами по поводу различных объектов. «Общественно-производственное отношение всегда есть диалектическое взаимодействие политико-экономически различенных субъектов по поводу определенного результата общественного производства, выступающего в логических рамках данного отношения его объектом»23. В связи с этим традиционно под рынком жилья понимаются экономические отношения, складывающиеся между его собственниками (владельцами, пользователями) по поводу и при передаче, продаже, аренде, найме, залоге и иных рыночных отношениях в жилищной сфере24. «В широком смысле объектом производственного отношения всегда выступает особенный результат общественно-производственной деятельности, в политико-экономическом же аспекте объект есть прежде всего материализованный результат необходимой взаимосвязи социальных субъектов данного единичного производственного отношения»25. Рынок жилья как экономическая категория представляет собой совокупность разнообразных экономических отношений по поводу купли-продажи товара жилье. Всякий экономический объект представляет «общественное производственное отношение, но в форме естественной вещи с определенными свойствами»26. Субъектно-объектный анализ рынка жилья позволяет выявить особенности жилья:

- жилью свойственны черты как частного, так и общественного товара; являясь частным благом для потребителя жилищных услуг, как жилое строение оно становится объектом инфраструктуры, т.е. общественным благом;

- с одной стороны, жилье представляет собой товар с высокой потребительной стоимостью, с другой – выступает как высокодоходный способ вложения капитала;

- жилье относится к социально-экономическим благам первой необходимости, определяя качество жизни и воспроизводство человеческого капитала;

- жилье является стратообразующим благом и одним из основных факторов формирования «среднего» класса, основой благосостояния домохозяйств;

- жилье как структурообразующее благо определяет структуру расходов и потребления домохозяйств, т.к. приобретение жилья влечет за собой потребность в сопутствующих товарах, предметов домоустройства и бытовых услугах.

- жилье как долговечный объект обеспечивает условия функционирования нескольких поколений людей и формирует вещественную часть национального богатства;

- жилье характеризуется неоднородностью и уникальностью с точки зрения его качественного разнообразия;

- жилье иммобильно, т.е. привязано к определенному местоположению;

- высокая рыночная стоимость жилья, возрастающая с течением времени, делает жилье привлекательным объектом инвестирования;

- потребность в жилье практически ненасыщаема, т.к. связана с изменением жизненного цикла домохозяйства и повышением его благосостояния;

- привлекательность жилья как объекта вложения капитала стимулирует сберегательные процессы домохозяйств, увеличивая их инвестиционно-финансовый потенциал.

C точки зрения теории общественного сектора жилье обладает определенной спецификой, позволяющей по определенным признакам рассматривать его как общественное благо, по своей сущностной характеристике включающее любые государственные услуги и потоки полезностей от государства к экономическим субъектам, обусловленные его существованием, функционированием и реализацией своих социально-экономических функций27. Однако не всегда возможно определенно и однозначно разграничить общественные и частные блага. Услуги жилищной сферы характеризуются признаками и той, и другой группы благ, поскольку в этом случае избирается промежуточный вариант: государственное жилье сосуществуют с частным, которое пользуются поддержкой государства в виде льготного налогообложения и предоставления субсидий.

Жилье и жилищные услуги, как и другие общественные блага, обладают свойствами внутреннего и внешнего эффектов (см. параграф 3 данной главы). Анализ жилищных услуг позволяет по ряду признаков квалифицировать их как общественные блага, хотя по форме они представляют собой частные блага. Индивидуальная форма потребления позволяет установить контроль за потреблением жилищных услуг жилыми ячейками и исключить возможность бесплатного пользования данным благом; вещественный характер самих услуг позволяет произвести оплату в соответствии с их качеством. Таким образом, имеются признаки делимости и исключаемости. Однако наличие формальных признаков частных благ не исключает общественного характера жилищных услуг. Сущность жилищных услуг как общественного блага обусловливается всеобщим, насущным и безотлагательным характером их потребления, в связи с чем выделяют три типа жилищных услуг:

1.Услуги, связанные с удовлетворением потребностей всех жителей города (содержание и эксплуатация городских дорог, улиц, озеленение, благоустройство и градостроение).

2.Услуги, связанные с обслуживанием жилых зданий и прилегающих к ним территорий; работы по обслуживанию мест общественного пользования (лестничные клетки, лифты, мусоропроводы, чердаки подвалы, антенны); обладают признаками общественных благ – неделимостью и неисчерпаемостью.

3.Услуги, предназначенные для удовлетворения индивидуальных потребностей в жилье внутри квартиры; несмотря на индивидуальную форму потребления их общественный характер обусловливается организацией жилищно-коммунального обслуживания в форме централизованных систем инженерного обслуживания городов.

Жилищные услуги являются локальным смешанным благом, что обусловливает особенности механизма функционирования рынка жилья. С учетом указанных характеристик жилье - это специфический товар, одновременно сочетающий в себе свойства общественного товара с высокой потребительной стоимостью и частного товара с высокой капитальной ценностью. Как долговечный актив жилье характеризуется устойчивостью, ликвидностью, доходностью, что характеризует жилье как капитальное благо длительного пользования. С одной стороны, жилье как объект собственности позволяет получать доход от приобретаемой в собственность недвижимости, с другой стороны – жилье входит составной частью в структуру потребления домохозяйства в форме квартирной платы, которая выступает как стоимость жилищных услуг. Жилищные услуги являются продуктом функционирования сферы услуг, в частности – жилищно-коммунального хозяйства. В связи с этим категорию «жилье» целесообразно рассматривать с двух сторон: «Одним и тем же словом «жилье» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое ... относится к самим строениям или домам... Второе – к потребительским услугам жилищного фонда»28. С одной стороны, понятие «жилье» обозначает жилищный фонд или жилищную собственность, тогда исследуются спрос на жилищный фонд или жилищную собственность, а его размеры определяются на конкретный период времени. С другой стороны, в аспекте текущего функционирования жилье представляет собой жилищные услуги, которые количественно измеряются за определенный промежуток времени. Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха. Действительно, если единица жилищного фонда не разрушена или физически не повреждена, она производит непрерывный поток жилищных услуг. Этот аспект понятия «жилье» исследуется при изучении арендного сектора рынка жилья, где покупаются и продаются не строения, а жилищные услуги, производимые этими строениями.

В связи с этим рынок жилья подразделяется на рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг, взаимодействующие друг с другом, в результате чего устанавливается равновесная цена жилья на основе взаимодействия спроса и предложения жилья. Согласно неоклассической экономической теории, спрос на жилье представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести или использовать отдельные семьи и население в целом по данным ценам и в данным момент времени. Величина спроса обратно пропорциональна ценам на жилье и прямо пропорциональна богатству семьи. Наиболее важной характеристикой спроса является его эластичность, т.е. его способность реагировать на изменение цен. Спрос на жилье является относительно неэластичным по цене (эластичность его меньше единицы), т.к. жилье входит в состав благ, необходимых для существования человека. Как показывают экономические исследования, семьи стремятся потреблять жилищные услуги на стабильном уровне, и при повышении цен на жилье потребители предпочитают больше платить, а не сокращать в равной пропорции число приобретаемых квартир или количество потребляемых жилищных услуг (табл.1.1.1.).
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации