Шпаргалки по экономике недвижимости - файл n1.doc

Шпаргалки по экономике недвижимости
скачать (632.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc633kb.20.11.2012 00:00скачать

n1.doc

1   2   3

14. Процесс оценки объектов недвижимости.

Процесс оценки — это последовательность действий, выпол­няемых в ходе определения стоимости.

Этап 1. Определение задачи оценки.

-       идентифицируется оцениваемый объект (фиксируется местоположение, физический состав, статус);

-       устанавливается цель оценки;

-       устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, ин­вестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

-       устанавливаются оцениваемые имущественные права;

-       устанавливается дата оценки.

Этап 2. Составление плана работ и договора на проведение оценки.

-       график работ по оценке;

-       источники и способы сбора информации;

-       затраты на сбор и обработку информации;

-       оценочная методология, соответствующая цели оценки и из­бранному виду оценочной стоимости;

-       вознаграждение оценщика;

-       составляется договор на оценку

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

-       осмотр объекта и прилегающей территории;

-       юридическое описание объекта недвижимости;

-       физические характеристики и местоположение;

-       экономическая информация;

-       проверка достоверности собранной информации;

-       анализ и обработка информации.

Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями

Проводится обоснование реализации выбранных вариантов (см. тему 7).

Этап 5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

Доходный подход. Основа доходного подхода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может при­нести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Сравнительный подход. Основан на сопоставле­нии оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно про­данных на рынке.

Затратный подход. Оценочная стоимость определяется ис­ходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Этап 6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

-       проверка полученных данных о величине стоимости;

-       проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

-       выведение итоговой стоимости.

Этап 7. Составление отчета об оценке

Отчет об оценке — итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В отчете об оценке должны в обязательном порядке быть указаны:

-       дата составления и порядковый номер отчета;

-       основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

-       место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

-       точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

-       стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

-       последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

-       дата определения стоимости объекта оценки;

-       перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком.

15. Государственная регистрация прав на недвижимость.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения права на это имущество (статья 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В данном случае под недвижимым имуществом понимаются сооружения, здания, иные виды вновь создаваемого недвижимого имущества.

Регистрация права на вновь создаваемое недвижимое имущество происходит на основании документов, подтверждающих факт его создания и право пользования землей, на котором это имущество находится. Такой пакет документов, требующийся при регистрации прав собственности на недвижимость, обязан удовлетворять нормам статьи 18 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно:


Процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя обращение заявителя за регистрацией права на недвижимость (сделки) со всеми необходимыми документами, правовую экспертизу представленных документов и выявление оснований для отказа в регистрации, внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу свидетельства установленного образца о государственной регистрации права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости, а также об ограничениях и обременениях на объекты недвижимости, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

16. Организация и проведение аукционов при продаже объектов недвижимости.

17. Организация продаж объектов недвижимости на конкурсной основе.

18. Классификация объектов недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Классификация объектов недвижимости проводится по разным критериям. Но, прежде всего, определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:
— естественные (природные) объекты (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр);
— искусственные объекты (постройки).
К последней категории относятся:
— жилая недвижимость (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.);
— коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс);
— общественные (специальные) здания и сооружения (больницы, поликлиники, детские сады, ясли, административные здания и пр.).
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
— первичное жилье — место постоянного проживания;
— вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
— третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.).
Говоря об естественных объектах недвижимости, стоит отметить, что земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель;
— земли сельскохозяйственного назначения: перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации;
— земли городов и населенных пунктов;
— земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;
— земли особо охраняемых территорий: предназначены для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения;
— земли лесного фонда: земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности;
— земли водного фонда: земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них;
— земли запаса; служат резервом и выделяются для различных целей.

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав. Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. Таким образом, отнесение недвижимости к определенной категории определяет возможность или запрет на совершение сделок с подобной недвижимостью и регистрацией прав на нее.

19. Внутренняя и внешняя информация необходимая для оценки объектов недвижимости.

Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости)

Технические и прочие документы.

•      Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).

•      Экспликация объекта недвижимости.

•      Поэтажный план объекта недвижимости.

•      Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости.

•      Бизнесплан развития объекта недвижимости.

•      Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.

Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:

! тенденции экономического развития;

! местные особенности;

! демографическая ситуация;

! законодательная и налоговая политика государства;

! покупательная способность населения;

! динамика цен;

! программа капитального строительства;

! динамика затрат на строительную продукцию;

! организация кредитования недвижимости.


20. Подготовка финансовой документации в процессе оценки.

21. Расчет относительных показателей в процессе оценки.

22. Техническая экспертиза объектов недвижимости.

Обследование зданий и сооружений - сфера деятельности специалистов имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.
Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов, что учитывается, когда проводится оценка недвижимости, оценка коттеджей, оценка квартир.
Одной из основных задач независимого оценщика недвижимости, оценщика бизнеса при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.
Нормальный (нормативный) физический износ -утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа при экспертизе и оценке собственности, оценке недвижимости, оценке бизнеса можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.
Индивидуальный физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений,
стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.
Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.
Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:
• внешние (поверхностные) и внугренние (глубинные);
• видимые и невидимые при осмотре;
• легко- и трудноустранимые;
• развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.
В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.
Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

23. Классификация методов оценки недвижимости.

Теоретическим фундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.
Существует три метода оценки недвижимости:
Затратный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа;
Рыночный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Структура методов оценки недвижимости
Основанные на доходном подходе: метод капитализации доходов, метод, основанный на дисконтировании будущих доходов.
Основанные на затратном подходе: подход основанный на анализе затрат с точки зрения восстановления или замещения Объекта оценки.
Основанные на рыночном подходе: методы, основанные на информации по объектам аналогам

Методы оценки недвижимости, использующие капитализированные доходы и дисконтированные будущие доходы
Методы данного подхода опираются на оценку будущих доходов, то есть используют для оценки недвижимости перспективные результаты по коммерческому использованию Объекта оценки.
Метод, использующий капитализированные доходы может применяться, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут существенно отличаться от их текущего нормализованного объема, или если будущие доходы будут расти прогнозируемыми темпами.
Метод, основанный на дисконтировании будущих доходов, используется, когда будущие доходы могут быть достаточно обоснованно определены и ожидается их существенное отличие от текущего уровня вследствие действия факторов различного характера.

Методы оценки недвижимости, основанные на сравнении рыночной информации
Главное требование при использовании методов на основе рыночного подхода состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними.
Зачастую данный подход используется как проверка на "здравый смысл" результатов применения других подходов.

Методы оценки недвижимости, основанные на анализе затрат
Методы данной группы оперируют текущими затратами на воспроизводства собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по Объекту.
Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости.
В целях получения окончательной оценки стоимости Объекта оценки, применяют метод взвешивания результатов полученных указанными выше методами, в том числе взвешивания самих оценочных методов.
Существует два основных подхода, которые могут быть использованы для выведения общего окончательного показателя оценки недвижимости: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход).
Задача того и другого метода оценки недвижимости - получить единственную оценку стоимости компании. Отличие состоит в том, что при применении субъективного подхода, для достижения этой цели не требуется использовать процентные веса. В рамках математического подхода к взвешиванию, каждой оценке придается процентный вес так, что сумма весов составляет 100%. Наиболее подходящий метод получит наибольший процентный вес, а наименее подходящий метод - получит самый низкий процентный вес.

24. Порядок описания объектов недвижимости при составлении отчета.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть отчета об оценке.

Основная цель данного описания - выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками.

В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций.

Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли.

В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка.

Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий - это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:


25. Сущность затратного метода и области его применения.

В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.
В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый
подвал - неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.
Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.
С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует, определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике, когда проводится оценка здания, оценка квартиры, оценка любой недвижимости чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения, что также справедливо и для случая, когда проводится оценка бизнеса . Однако, граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

26. Затраты и себестоимость объектов недвижимости.

27. Методы определения стоимости нового строительства.

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета восстановительной стоимости, или стоимости замещения зданий и сооружений: количественный метод, метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод сравнительных единиц, метод объектов-аналогов.
Количественный метод

На таком методе основываются все вышеуказанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При этом используются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К стоимости прямых затрат добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, а также иные затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Иными словами, составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах.
Эта работа трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении строительных смет. Целесообразно привлечение к ней специалистов-сметчиков. Решение задачи может быть также существенно ускорено и облегчено благодаря использованию специализированных программных продуктов для разработки проектно-сметной документации.
Действующая в РФ система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает СНиП, часть 4 «Сметные нормы и правила», и другие сметные нормативные документы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства. Одним из основных таких документов является Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, утвержденный Минстроем России (25 апреля 1997 г. № ВБ-29/12-148).
При составлении смет могут применяться следующие методы определения стоимости: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный. В настоящее время приоритетное значение имеют ресурсный и ресурсно-индексный методы.
Ресурсный метод определения стоимости — это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания объекта. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), данных о расстоянии и способах доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Данные об указанных ресурсах берутся из проектных материалов, различных нормативных и других источников. При применении ресурсного метода отслеживание и фиксация текущих сметных цен производятся по полной номенклатуре материалов, изделий и конструкций.

28. Виды износа объектов недвижимости и методика их расчета.

Износ объекта недвижимости - уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости, а также его ценности и полезности вследствие устаревания, потери свойств и качеств. Различают физический и моральный износ объекта недвижимости.

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Выделяют два способа расчета износа:

•      метод срока жизни;

•      метод разбиения на виды износа.

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому .

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).



Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.

29. Сущность, структура и принципы доходного метода.

Доходный метод - основан на капитализации или дисконтировании денежного фонда, который ожидается в будущем. Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
Основное преимущество доходного метода, когда проводится оценка бизнеса, оценка ценных бумаг или кода проводится оценка коттеджей, оценка квартир, оценка всех видов недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов независимой оценки основан на прогнозных данных.

Структура доходного метода
На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.
Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, при оценке недостроенного, но близкого к завершению коттеджного поселка в недавно застраиваемом районе, еще не успевшем завоевать необходимого признания.
Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

30. Метод прямой капитализации при оценке доходным методом.

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:


Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (Vo) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка.

Техники мультипликаторов валового дохода.

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники:

Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или IO) путём его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации:

31. Метод дисконтирования при оценке доходным методом.

Метод     дисконтированных     будущих     денежных     потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

В зависимости от характера оцениваемого оборудования, Оценщик может в качестве ожидаемых доходов рассматривать чистый денежный поток или различные формы прибыли.

Особенностью методов дисконтированных денежных потоков и их главным достоинством является то, что они позволяют учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого оборудования.

Еще одним аргументом, выступающим в пользу применения метода дисконтированного денежного потока, является наличие информации, позволяющей обосновать модель доходов (финансовая отчетность предприятия, ретроспективный анализ оцениваемого предприятия, данные маркетингового исследования рынка, планы развития компании).

При подготовке исходных данных для оценки с помощью доходного подхода применяется финансовый анализ, поскольку с его помощью можно оценить особенности развития предприятия, в т.ч.:

•    темпы роста;

•    издержки, доходность;

•    ставку дисконтирования.

Метод дисконтирования является одним из вариантов доходного подхода к оценке машин и оборудования. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, что стоимость объекта равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

32. Условия арендных отношений при оценке недвижимости доходным методом.

33. Оценка с применением техники остатка (доходный метод).

Остаточные методы позволяют оценщику рассчитать неизвестную инвестиционную составляющую на основе известных составляющих.
Остаточные методы используются при работе:


1) с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);

2) с физическими составляющими (земля и улучшения);

3) с правовыми составляющими (права арендатора и арендодателя).


При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости недвижимости в тех случаях, когда известна стоимость
и требования к доходности одного из элементов актива - здания (сооружения) или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или участка земли, приписывается другому элементу актива.


Три наиболее распространенных варианта данного метода:

При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для объекта в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего актива.


Общая схема использования остаточных методов.


1. Стоимость известного компонента умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.

2. Полученный в п. 1 доход на одну из составляющих вычитается из чистого операционного дохода (ЧОД). Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в неизвестный по стоимости компонент.

3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.

4. Стоимость известного компонента добавляется к стоимости остаточного компонента, результатом будет общая стоимость объекта.

34. Основные положения метода прямого сравнения продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж - способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.
35. Основные принципы отбора предприятий-аналогов.

Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на использовании двух типов информации.

1. Рыночная (ценовая) информация.
2. Финансовая информация.

Рыночная информация включает данные о фактических ценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой фирмой, а также информацию о количестве акций в обращении. Число акций, на которое поделен собственный капитал компании, оказывает прямое влияние на стоимость одной акции. Две компании, имеющие одинаковую ценность собственного капитала, могут иметь различную стоимость одной акции, если их число в сравниваемых компаниях различно.

Качество и доступность ценовой информации зависит от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, однако целый ряд агентств, например, «Финмаркет», «AK&M», «Росбизнесконсалтинг» публикуют периодические бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупку/продажу ценных бумаг некоторых фирм, исследования активности рынков акций крупнейших предприятий по отраслям.

Кроме того, необходимую информацию можно найти на соответствующих сайтах в сети Интернет. В связи с тем, что российский фондовый рынок характеризуется слабой активностью, информационной закрытостью, отсутствием достоверных сведений о фактической цене сделки практикующие оценщики достаточно часто используют цены спроса и предложения на акции аналогичных предприятий.

Финансовая информация, прежде всего, представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки. Дополнительная информация позволит определить степень сходства аналогов с оцениваемой компанией. На ее основе оценщик может провести необходимые корректировки, устраняющие различия в финансовых и производственных параметрах, методах ведения учета и составления отчетности, выявить излишек или недостаток собственного оборотного капитала, наличие нефункционирующих активов, внести поправки на экстраординарные события и т. д.

Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за текущий год и предшествующий период. Ретро-информация собирается обычно за 5 лет. Однако этот период может быть другим, если условия деятельности предприятия будут существенно отличаться от тех, в которых оно работает на момент оценки.

Следует подчеркнуть, что финансовая информация должна быть собрана не только по оцениваемой компании, но и по аналогам. Корректировке подлежит вся отчетность по полному списку предприятий, отобранных оценщиком, поэтому сравнительный подход является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. Оценщик приходит к заключению об отсутствии необходимого сходства и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Финансовая информация, публикуемая одновременно с ценовой, обычно содержит минимальные сведения о компании. Поэтому более подробные данные могут быть получены оценщиком на основании письменного запроса, либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Состав необходимой финансовой информации зависит от конкретного объекта оценки, стратегии и методологии оценщика, а также стадии отбора аналогов.



Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в три этапа.

На первом этапе определяется так называемый круг «подозреваемых». В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемой фирмой. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможно использование электронных баз, однако такая информация нуждается в дополнительных сведениях, т. к. не бывает достаточно полной. Критерии сопоставимости на этом этапе достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли.

На втором этапе составляется список «кандидатов». Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях-аналогах.

Поэтому первоначальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в представлении необходимых сведений, а также из-за плохого качества, недостоверности представленной информации. Критерии отбора должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки. Окончательное решение о степени сопоставимости предприятий принимает оценщик.

На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, который позволит аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами, наработанными оценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства является обязательным.

36. Характеристика ценовых мультипликаторов при оценке объектов методом сравнения продаж.

Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.

Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности. В качестве таких показателей можно использовать не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.
Для оценки рыночной стоимости оцениваемой компании выбранная аналитиком величина ценового мультипликатора используется как множитель к ее аналогичному показателю.

Для расчета ценового мультипликатора необходимо:

1. Определить величину капитализации или рыночную стоимость собственного капитала компании-аналога. Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обращении. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.

2. Вычислить необходимые финансовые показатели: прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие. Это даст нам величину знаменателя. В этом качестве может выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценочной практике используется два типа ценовых мультипликаторов: интервальные и моментные.

К первому типу можно отнести мультипликаторы:

1. «Цена/прибыль»,
2. «Цена/денежный поток»,
3. «Цена/ дивидендные выплаты»,
4. «Цена/выручка от реализации».

К моментным мультипликаторам относят:

1. «Цена/балансовая стоимость»,
2. «Цена/ чистая стоимость активов».

Деление ценовых мультипликаторов на интервальные и моментные важно с точки зрения используемого в расчетах числа акций в обращении. Так при расчете интервальных ценовых мультипликаторов необходимо рассчитать среднее число акций в обращении за такой же период, какой использовался при определении конкретного показателя. Например, если чистая прибыль рассчитывалась как средняя величина за три последних года, то необходимо рассчитать среднее число акций в обращении за те же годы.

37. Определение рыночной стоимости на основе количественного сравнения продаж.

38. Определение рыночной стоимости на основе качественного сравнения продаж.

39. Понятие и виды валовой ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты заключается на длительный срок (на срок жизни) или бессрочно - это одна из главных особенностей договора ренты.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту:

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор ренты относительно недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту (п.2 ст.583 ГК РФ):

Права получателя ренты переходят по наследству и плательщик ренты после смерти получателя ренты должен выплачивать ее его наследникам (п.2 ст.589 ГК РФ).

Выплата пожизненной ренты заканчивается со смертью получателя ренты.

Таким образом, договор ренты заключается на длительный срок (на срок жизни) или бессрочно - это одна из главных особенностей договора ренты.

40. Определение стоимости объекта недвижимости методом валовой ренты.

41. Земельный рынок и цель оценки земли.

Оценка земли и недвижимости - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оценка, проведенная нашими специалистами, позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.

В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права - например, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования объекта аренды за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Независимая Оценка стоимости земли или оценка земельных ресурсов может производиться для следующих целей:

•    получение кредита в банке;
•    взнос в уставный капитал;
•    продажа земельного участка;
•    вступление в наследство;
•    составление бизнес-плана;
•    раздел имущества;
•    выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Отчет об оценке земельного участка, проведенный нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для того чтобы оценить землю используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом.

Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки.

42. Нормативная цена земли.

Расчетная нормативная цена земли определяется исходя из экспертных оценок специалистов, учитывающих комплекс факторов, влияющих на нее.
Факторами, влияющими на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются:
- обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;
- обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);
- численность и плотность населения;
- уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы);
- санитарно - гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.);
- состояние природного комплекса, архитектурно - ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов);
- уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения;
- безопасность проживания;
- инженерно-геологические условия строительства (сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии);
- качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства).
Факторами, влияющими на нормативную цену земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов являются:
- уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т.д.;
- уровень инженерного обустройства территории;
- уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы;
- экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.
Факторами, влияющими на нормативную цену земли сельскохозяйственного назначения, являются:
- обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров;
- уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов;
- уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий;
- санитарно - гигиенические условия и состояние окружающей среды.
Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

43. Методы оценки земли.

Экстраполяционный метод

Наиболее надежный подход, который используется в странах с развитой рыночной экономикой, — экстраполяционный (или рыночный), основанный на исследованиях статистических данных о различных операциях с недвижимостью. Отсутствие исходного статистического материала в России (из-за многолетнего отсутствия рынка земли), скудные и недостоверные данные об имеющихся сделках затрудняют применение этого метода.

Метод косвенной оценки

Использование методов косвенной оценки (по ценам на квартиры и нежилые помещения), предполагающих, что в ценах на указанные объекты присутствует влияние их местоположения, как правило, дает искаженное представление о реальной дифференциации цен на участки в зависимости от их расположения. Это обусловлено тем, что цены на квартиры хотя и зависят от местоположения домов, но в значительно меньшей степени, чем участки земли.

Факторный метод

В России наиболее распространен факторный метод, основанный на покомпонентном учете факторов, влияющих на стоимость участка. Он был разработан впервые для оценки территорий города при выборе участков для строительства. Данный метод также недостаточно надежен, и в условиях развитого рынка его использование обычно сочетается с экстраполяционный подходом и экспертными оценками. Существенным его недостатком является усреднение результатов расчетов, поэтому разброс значений оказывается значительно меньшим, чем при фактических наблюдениях. Кроме того, затратный подход к оценке влияния факторов, не учитывающий доходность земельных участков, приводит к занижению реальной стоимости наиболее престижных участков в центре города, характеризующихся высоким уровнем благоустройства, развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.


Метод индикативной оценки

Метод индикативной оценки, основанный на разделении двух фундаментальных характеристик городской территории — ценности и цены. Ценность участков городской территории определяется как результат социокультурных процессов и отражает, с одной стороны, физическую структуру города (планировку, застройку, транспортные магистрали и потоки, функционирование различных объектов), а с другой — представления населения об этой структуре. Ценность городских территорий моделируется в рамках социально-градостроительного анализа, поскольку она является устойчивой характеристикой, формирующейся в течение длительного времени.

Суть этого метода заключается в экстраполяции на всю территорию города рыночных цен, известных для отдельных участков, с помощью моделирования карты ценности земли.

Необходимость создания института оценки недвижимости отмечается в ряде нормативных документов. Так, в проекте Концепции городской политики в области недвижимости» правительства Москвы в качестве одной из первоочередных задач при подготовке земельного законодательства города называется разработка нормативно-законодательной базы, регламентирующей процесс проведения оценки земли и новых объектов недвижимости, в том числе в целях налогообложения.

44. Понятие ликвидационной стоимости предприятия, особенности ее определения.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится, когда:

Существует так называемая упорядоченная ликвидация активов, когда их распродажа осуществляется в течение разумного периода (с нормальным сроком экспозиции), с тем чтобы можно было получить высокие цены продажи. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около полутора лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке, аккумулирования финансовых средств на покупку, собственно продажу и покупку, перевозку и др. Упорядоченной ликвидации активов соответствует понятие упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия.
В отличие от упорядоченной ликвидации предприятия существует принудительная ликвидация, которая означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе. Принудительной ликвидации соответствует принудительная ликвидационная стоимость предприятия.
Кроме двух вышеупомянутых подвидов ликвидационной стоимости предприятия специалисты различают третий подвид — так называемую ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект. При этом стоимость предприятия представляет собой отрицательную величину, так как требует от его владельца определенных затрат на ликвидацию активов.
При расчете ликвидационной стоимости предприятия, не находящегося в арбитражном процессе, необходимо учесть и вычесть из полной восстановительной стоимости активов предприятия затраты на его ликвидацию. Эти затраты включают комиссионные риелторов, оплату услуг оценщиков и юристов, административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и др.
При расчете ликвидационной стоимости вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. Считается, что ликвидационная стоимость предприятия как целого обычно меньше, чем сумма выручки, полученная от раздельной распродажи его активов.

45. Последовательность работ при определении ликвидационной стоимости предприятий.

Последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации бизнеса предприятия, состоит в следующем:

Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия осуществляется с целью максимизировать, на- сколько это возможно, выручку от продажи активов для погашения имеющейся за предприятием задолженности.

Как правило, предполагается, что бизнес предприятия прекращается и осуществляется лишь процесс ликвидации предприятия. Ликвидация крупного пpeдпpиятия занимает около двух лет.

Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью метода накопления активов, с использованием данных баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества предприятия на дату оценки. Инвентаризация имущества предприятия осуществляется в соответствии с мeтoдичecкими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств. Одновременно с инвентаризацией имущества предприятия рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, на котором оно расположено и текущая стоимость остальных активов.

Корректировка текущей стоимости активов. При расчете ликвидационной стоимости предприятия необходимо учесть и вычесть из стоимости активов затраты, связанные с их ликвидацией. Это административные издержки по поддержанию paбoты предприятия вплоть до завершения его ликвидации, комиссионные выплаты, необходимые налоги и сборы, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск и срок поступления денег.

После корректировки статей актива баланса, необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом необходимо уделить расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств. Возможно, что в ходе анализа кредиторской задолженности можно будет провести переговоры по изменению условий возврата долгов предприятия.

После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, скорректированная стоимость всех активов баланса уменьшается на сумму затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости предприятия.

46. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия.

47. Расчет текущей стоимости активов предприятия, корректировка текущей стоимости.

Проверка активов осуществляется в целью подтверждения :

Важнейшим принципиальным положением при проверке и анализе активных счетов предприятия является оценка актива с позиции его ликвидности. Под ликвидностью активных статей баланса понимается легкость продажи или превращений их в денежные средства с целью выполнения обязательств предприятия. Каждая часть актива баланса обладает собственной ликвидностью, т.е. только ей присущей способностью обращения за определенный срок в денежную форму.

Для этих целей активы баланса желательно привести в порядке убывания ликвидности. На первое место поставить статьи не так как они находятся в балансе, а порядке убывания ликвидности:

Проверяющий должен стремиться выразить свое мнение по поводу наличия всего имущества, его действительной стоимости и ликвидности.

48. Расчет ликвидационной стоимости предприятия.

49. Налогообложение имущества юридических и физических лиц.

Физические лица:В соответствии с Федеральным Законом «О налоге на имущество физических лиц» (в ред. Закона РФ от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ) плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения

Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям.

Ставки налога устанавливаются в следующих пределах (стоимость имущества – ставка налога):

1) до 300 000 руб. – до 0,1%;

2) до 300 000 руб. – от 0,1 до 0,3%;

3) свыше 500 000 руб. – от 0,3 до 2,0%. Налоги зачисляются в местный бюджет по местонахождению (регистрации) объекта налогообложения.

От уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан

1) Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

2) инвалиды I и II группы, инвалиды с детства;

3) участники гражданской и Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан.

Исчисление налогов производится налоговыми органами.

Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на первое января каждого года.

Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года.

Данные, необходимые для исчисления налоговых платежей, представляются налоговым органам бесплатно.

По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением.

За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.

В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором они были уничтожены или полностью разрушены.

Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа.

Предприятия: Налог на имущество организаций введен Федеральным законом от 11.11.2003 г. № 139-ФЗ «О внесении дополнения в часть вторую налогового кодекса РФ и внесении изменения и дополнения в ст. 20 Закона РФ „об основах налоговой системы в РФ“, а также о признании утратившими силу актов законодательства РФ в части налогов и сборов», с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Устанавливая налог, законодательные органы субъектов Российской Федерации определяют налоговую ставку, порядок и сроки уплаты налога, форму отчетности по налогу.

Налогоплательщиками признаются:

1) российские организации;

2) иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации

Объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Объектом налогообложения для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, признается движимое и недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Налоговая база определяется отдельно в отношении имущества, подлежащего налогообложению по местонахождению организации, в отношении имущества каждого обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, в отношении каждого объекта недвижимого имущества, находящегося вне местонахождения организации, обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, или постоянного представительства иностранной организации, а также в отношении имущества, облагаемого по разным налоговым ставкам.

Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года. Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2%.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и имущества, признаваемого объектом налогообложения. Сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Налогоплательщики обязаны по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговые органы по своему местонахождению, по местонахождению каждого своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс.
50. Виды кредитов.
1   2   3


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации