Реферат - Рынок земельных участков в условиях кризиса - файл n1.doc

Реферат - Рынок земельных участков в условиях кризиса
скачать (89 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc89kb.06.11.2012 12:11скачать

n1.doc



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ 4

ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ 6

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА УЧАСТКИ ЗЕМЛИ 8

ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 10

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 13

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 14


ВВЕДЕНИЕ


Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.

Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.

ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ


Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения
налогооблагаемой базы. ( Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107 с)

ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ


Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей1:

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду.

Земельный рынок – это одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для страны период, когда в государстве растут спад производства и увеличение безработицы развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

Сегодня можно констатировать, что процесс становления земель­ного рынка в России, особенно рынка земель сельскохозяйственного назначения, сталкивается с большими трудностями. Вялый спрос на земли данной категории, причем преимущественно на садово-огородные и дачные участки, необъяснимые колебания цен на одинаковые земельные участки, слабо выраженные тенденции и зависимость ры­ночной конъюнктуры и ценообразования от определяющих их усло­вий и факторов - вот далеко не полный перечень проблем, которые мешают развитию рыночного оборота сельскохозяйственных земель.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА УЧАСТКИ ЗЕМЛИ


Земельный рынок России отозвался на экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Недавний бурный рост цен на землю сменился их заметным снижением. Некоторые начали распродавать в розницу свои активы, но покупательский спрос сократился. Рынок стремительно приближается к ценовому дну, но достигнет ли его?

Недвижимость оказалась самым пострадавшим от кризиса сегментом строительной отрасли: ее капитализация снизилась на 82%. Для сравнения, банки «просели» до 79%, нефть и газ — до 71%, связь — до 54%.

Рынок земли отреагировал на экономический форс-мажор сокращением объемов оптовых продаж на 50–95%. И это наряду с тем, что количество предложений выросло. Недостаток собственных средств и отсутствие кредитования делают реализацию строительных проектов затруднительной. Чтобы вернуть ликвидность и расплатиться с кредиторами, собственники распродают бльште участки по частям.

 По пути мелкой розницы пошли многие крупные землевладельцы. Время показало, что тактика была выбрана правильно. Покупателям стали предлогать участки по 10–20 соток стоимостью от 80 до 3 тыс. долл. за сотку в Калужской и Московской областях, и сделки пошли. Сегодня именно покупатели диктуют условия, и выиграет тот, кто следует за спросом.

 На рынок вышло много новых земель, зачастую без коммуникаций и планов застройки и не самого лучшего качества. Собственники пытаются освободиться от неликвида, но наиболее интересные активы стараются сохранить. Вполне вероятно, что спустя три-четыре года, когда экономическая ситуация стабилизируется, хорошая земля будет востребована.

 Однако удержать в своем портфеле ликвидные участки могут не все, поэтому еще одной приметой сегодняшнего времени стало появление на рынке некоторого количества первоклассных предложений (доля таких объектов выросла на 20%). Таким образом, внимательный и думающий о будущем покупатель имеет все шансы приобрести по приемлемой цене то, что раньше многим было недоступно.

В ожидании дальнейшего падения цен на землю покупатели резко снизили свою активность. Число звонков потенциальных клиентов в офисы земельных компаний сократилось в три-четыре раза.

Кроме количественных показателей изменились и качественные характеристики спроса. Существенно вырос интерес к территориям промышленного назначения. Этой категории земель отдают предпочтение до 80% обратившихся, а ее доля в общей структуре спроса увеличилась с начала года с 38 до 64%. А вот земля под дачное и индивидуальное жилищное строительство частично утратила свою привлекательность. Такие участки с начала 2009 г. Пользуются спросом почти в два-три раза реже, чем в 2008 г. Эта тенденция объясняется тем, что, делая ставку на землю промышленного назначения, предприниматели рассчитывают на кредитную поддержку реального сектора экономики за счет федерального бюджета. В период экономического спада государство в первую очередь заинтересовано в строительстве и развитии предприятий, а значит, найдет для этого деньги.

Особенностью сегодняшнего спроса аналитики называют общее снижение стоимости сделок, что связано не только со скидками со стороны продавцов, но и с уменьшением размеров покупаемых площадей. Покупатели все чаще делают выбор в пользу маленьких земельных участков, предпочитая их большим наделам. Доля мелких участков в этом году увеличилась с 5 до 36%.

Несмотря на падение спроса, отмечается, что появились и обнадеживающие тенденции, которые свидетельствуют об оживлении рынка. Так, в текущем году покупатели пренебрегли традиционным сезонным затишьем и начали проявлять интерес к земельным участкам сразу после зимних каникул, а не в конце февраля, как раньше. По сравнению с октябрем — ноябрем прошлого года в январе — феврале были зафиксированы неплохие показатели.

ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


Когда речь идет о рынке недвижимости, в том числе и земельном, необходимо определиться с видом стоимости.
В настоящее время существуют несколько видов стоимости, которые тем или иным образом влияют на рынок земли – кадастровая, нормативная, рыночная. Кроме того, в связи с развитием рыночных отношений и положениями Земельного кодекса на рынке имеет место экономическая категория как стоимость права аренды.
Кадастровая стоимость является на сегодняшний день основным показателем ценности земельного участка. Это стоимость, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки земли для целей налогообложения и иных государственных целей, установленных законодательством.

Нормативная стоимость  земли используется в настоящее время для покупки и выкупа земельных участков, в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Рыночная стоимость земли – это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости характеризует определение – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь ввиду, что она характерна, в основном, для вторичного рынка. Первичный рынок земли характеризует, в основном, нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Исходя из определения рыночной стоимости видно, что для расчета ее необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить ту самую наиболее вероятную цену, о которой говорится в определении.

Говоря о стоимости земельных участков, необходимо учитывать еще несколько немаловажных факторов, присущих только земле – это конфигурация и площадь участка, электроснабжение, водоснабжение и т.д. Иногда имеет значение и наличие замощения (асфальтирование, бетонирование). Из теории оценки известно, что чем больше отношение длины участка к его  ширине, тем дешевле в расчете на единицу площади становится участок. Отсюда, чаще всего, участок квадратной формы может иметь значительно большую стоимость, чем прямоугольный или неправильной формы. Этот фактор имеет немаловажное значение при строительстве какого-либо объекта, т.к. имеются ограничения как по площади застройки, так и прочих параметров (минимальная ширина вдоль фронта улицы, минимальные отступы строений от границ участка и т.д.). Огромное  значение имеет и рельеф участка. В случаях, когда участок представляет собой склон, либо неровную поверхность, то цена его, естественно, будет ниже, чем у относительно плоского, ровного участка. Улучшения таких участков удорожают строительство, а значит, при прочих равных условиях, снижает стоимость земли.

Стоимость права аренды земли чаще всего значительно ниже рыночных цен на землю.
Во многом, стоимость права аренды определяется как сроком аренды (до 49 лет), так и назначением участка. В основном, право аренды земли реализовывалось для объектов торговли и жилищного строительства.
Нетрудно сделать вывод, что стоимость права аренды ниже рыночной стоимости земли. (www.alt35.ru Обзор рынка земельных участков

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

Цены на землю заметно снизились. Причины можно искать, например, в перегреве рынка, когда сотки дорожали с завидной скоростью и постоянством, привлекая новых инвесторов. Участки скупали все, кто только мог, невзирая на категорию. В числе крупных землевладельцев числились многие банки, создававшие специальные подразделения для управления земельными активами. Такая деятельность была выгодна, поскольку стоимость земли ежегодно росла почти на 100%. Хорошие участки продавцы выставляли на рынок с добавлением к себестоимости спекулятивной составляющей — это около 36%. Сейчас о спекуляции не может быть и речи, поэтому цена предложения упала примерно в два раза.

В категории индивидуального жилищного строительства (ИЖС) цены вернулись на позиции 2006 г., в категории земель промышленного назначения — до уровня 2007 г.

Анализируя закономерности формирования цен на землю можно назвать пять основных факторов, влияющих на ее рыночную стоимость: стабильность рынка, возможность долгосрочных прогнозов, стоимость денег, ставки капитализации, общий эмоциональный фон. Все они сегодня играют на понижение цены.

Тем не менее, несмотря на скидки, которые достигают в среднем 30–50%, говорить о падении цен на землю как о всеобщем тренде не стоит. Происходит всего лишь переоценка земельных активов. Дешевеют не слишком качественные участки, а ликвидная земля сдает свои позиции крайне медленно.

Специалисты рынка земли стараются не делать прогнозов — слишком неопределенная пока ситуация в экономике страны. Однако совсем уйти от прогнозирования нельзя, хотя бы для того, чтобы не потерять свой бизнес.

Достиг ли рынок своего дна, когда ожидать роста цен на землю? Стоит ли покупать участки сейчас и какие? Выгодно ли инвестировать в строительство загородной недвижимости?

Располагая краткосрочными активами лучше ориентироваться на проект, который можно реализовать за полтора-два года. Например, купить подешевевшую «сырую» землю, самостоятельно построить дом и жить в нем. Общие затраты будут раза в три меньше, чем при покупке участка с подрядом. Но если иметь в виду трехлетнюю или более длительную перспективу, то деньги лучше пока положить на депозит и подождать стабилизации рынка, которая, по мнению аналитиков, произойдет уже в IV квартале 2010 г.

К концу 2009 прогнозируется полное восстановление спроса на загородную недвижимость, причем сегмент элитного жилья восстановится уже этой весной. Дна рынок земли достигнет весной следующего года. По мнению эксперта, лидерами рынка будут малоэтажные жилые комплексы смешанного типа и в меньшей степени коттеджные поселки. Полностью объем рынка восстановится к 2012 г. (Есть ли дно у рынка земли? www.irn.ru Дмитрий Никонов)

Сейчас на территории города Омска примерно 72-75% земельных участков имеют стоимость до 1000 рублей за квадратный метр, от 1000 до 4000 – 8%, от 4000 до 8000 – 8%, от 8000 до 15000 – 8%. (VIP ОмскОмский городской информационный справочник

Главная

Цена земли в Омске пугает бизнес

Опубликовано: 21.02.2009 | Автор: Информатор | Рубрика: Недвижимость

ЗАКЛЮЧЕНИЕ



Несмотря на общую отрицательную тенденцию рынка недвижимости, неуместно говорить о крахе рынка земли в России. В своих прогнозах для земельного рынка аналитики делают ставки на долгосрочные перспективы. Классический земельный рынок консервативен, для него нехарактерны резкие изменения конъюнктуры цен. Поэтому происходящие в настоящее время отрицательные процессы повысят привлекательность земли для долгосрочных инвестиций.

Перспективы у земельного рынка хорошие и что сегмент ждет активное развитие в ближайшие десятилетия: вновь будет наблюдаться стабильный рост, который будет интересен как ленддевелоперам, так и конечному потребителю. Но рост более медленный и цивилизованный.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ


  1. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107 с.

  2. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Великий Новгород: Изд-во НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. - 66 с.

1  «Мировая экономика» Игошин В.С., Издательство КГФЭИ, 2005г.




Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации