Дипломная работа - Управление жилищным фондом - файл n1.doc

Дипломная работа - Управление жилищным фондом
скачать (493.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc494kb.20.11.2012 05:12скачать

n1.doc

  1   2


Содержание

Введение…………………………………………………………………………….3

Глава 1. Понятие и сущность управления жилищным фондом

§ 1 Жилищный фонд как объект управления……………………………………...6

§ 2 Специфика жилищного фонда как объекта управления……………………10

Глава 2 Теория и практика управления и обслуживания жилищного фонда

§ 1 Теоретические и практические аспекты управления жилищным фондом...16

§2 Субъекты управления жилищным фондом…………………………………...26

§3. Роль органов местного самоуправле­ния в формировании эффективной системы управления муниципальным жилищным фондом……………………40

Глава 3 Проблемы и перспективы развития системы управления жилищным фондом в России и в Республике Татарстан

§ 1 Развитие системы управления жилищным фондом в России………………43

§ 2 Анализ концепции реформирования ЖКХ Казани на 2008-2011 годы…...49

Заключение………………………………………………………………………..58

Список нормативно-правовых актов, специальной и учебной литературы, материалов судебной практики………………………………………………..60

Приложения


Введение

Важнейшим результатом реформ в России стали реальная децентрализация власти, собственности и управления, превращение регионов и территорий в реальные субъекты процесса присвоения. Произошел процесс становления принципиально новой формы собственности – муниципальной, аналогов которой не существовало в советский период развития страны.

Объектами муниципальной собственности в городах становятся, прежде всего, системы их жизнеобеспечения: водопроводная и канализационная сети, газовое хозяйство, электроснабжение, транспорт, жилой фонд и т.д.

Сосредоточение указанных служб в ведении городских властей дает немало преимуществ, как самим городам, так и населению. Прежде всего, это экономическая выгода – объединенное городское хозяйство и предоставляемые им населению услуги оказываются, как правило, значительно дешевле, нежели в случае рассредоточения этих служб по отдельным частным собственникам (или как это нередко случалось в нашей стране – по ведомствам), благодаря упорядочению финансов содержание муниципальной собственности и городского хозяйства обходится дешевле государственному бюджету.

Однако управление столь масштабными ресурсами осложняется следующими обстоятельствами. Во-первых, средств на содержание данных объектов и приведение их в элементарный порядок у местных властей нет. Во-вторых, эти объекты распределены по населенным пунктам крайне неравномерно, и во многих индустриальных центрах доля ведомственной социальной сферы достигает 60–90%.1

Самая главная проблема состоит в том, что нередко из-за ветхого состояния жилого фонда муниципальное образование не хочет принимать данный объект в собственность, а предприятие, в хозяйственном ведении которого здание находилось, отказывается обслуживать его. Конечно, в данном случае страдают жильцы таких домов.

Большие проблемы возникают при подготовке зданий к зимней эксплуатации, не в полном объеме выполняется ремонт кровель, ветхих тепловых сетей, оборудования тепловых пунктов. В некоторых жилых домах отдельные конструктивные элементы находятся в аварийном состоянии, внутренние системы газоснабжения выработали свой эксплуатационный ресурс и требуют замены.

Состояние жилищного фонда любого муниципального образования - это один из важнейших показателей, характеризующих его благополучие и уровень социально-экономического развития. Поэтому организация его безаварийного функционирования и бесперебойного обслуживания - это важнейшая задача, которая стоит перед городскими органами управления. Эффективная система управления жилищным фондом может быть создана только совместными усилиями муниципальных властей, управляющих организаций и собственников жилья.

Жилищный фонд является сложным и уникальным объектом управления, в первую очередь, по причине его неоднородности. Практически каждый жилой дом уникален, так как имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа. Здесь требуется особый индивидуальный подход к каждому объекту и различные схемы управления. Процесс управления осложнён также особой социальной значимостью жилья, наличием у объектов жилищного фонда нескольких собственников, тесной взаимозависимостью с множеством обслуживающих организаций разных секторов экономики, существованием многоуровневой системы финансовых потоков.

На данном этапе реформирования основной целью становится развитие конкурентных начал в сфере управления жилищным фондом и механизмов самоуправления посредством привлечения к вопросам управления и обслуживания непосредственных собственников жилья, в том числе, через различного рода их объединения.

Жилищный фонд во многих муниципальных образованиях РФ характеризуется значительным уровнем износа, превращаясь в источник угроз для социального и экономического развития страны.

Таким образом, современная система управления не может обеспечить эффективное использование привлекаемых в жилищную сферу ресурсов и её прогрессивное развитие.

Значительный вклад в изучение теоретических и методологических основ формирования современной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством внесли такие учёные, как В.В Бузырев, B.C. Чекалин, П.П. Бирюков, B.C. Боголюбов, Л.Н. Чернышов, А.А. Дронов и др. Тесно связанны с изучаемой проблемой труды Ф.М. Бородкина, Н.В. Васильевой, посвященные управлению городским хозяйством. В работах таких отечественных специалистов как Ф.З. Таги-Заде, Е.Ф Петрова, М.Д. Шапиро рассматриваются проблемы внедрения конкурентных отношений в сферу ЖКХ, экономическая и социальная сущность жилищно-коммунальных услуг и связанные с ней противоречия.

Однако в большей степени данные работы затрагивают отдельные стороны функционирования жилищного фонда: вопросы ценообразования и развития конкуренции в жилищно-коммунальной сфере, проблемы ресурсосбережения, качества жилищно-коммунальных услуг и т.д.

Целью квалификационного исследования является анализ положений и практических рекомендаций организационно-методического характера по совершенствованию управления жилищным фондом.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие исследовательские задачи:

- исследовать сущность и структуру понятия «жилищный фонд» и выявить особенности системы его управления;

- проанализировать состояние жилищного фонда муниципального образования г. Казани;

- проанализировать состояние управление жилищным фондом муниципального образования г. Казани.

Глава 1. Понятие и сущность управления жилищным фондом

§ 1 Жилищный фонд как объект управления

Прежде чем приступить к анализу действующих систем управления жилищным фондом, необходимо определить, что следует понимать под термином «управление»? Под управлением недвижимостью понимаются любые действия по отношению к объекту или объек­там недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижи­мости. Таким образом, в управлении жилищным фондом участвуют непосредственно собственник жилищного фонда, управляющая организация и под­рядные организации2.

Форму управления объектами недвижимости вы­бирает собственник недвижимости. Очевидно, что вы­бор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении.

В России собственники одноквартирных отдельно стоящих домов на одну семью все вопросы управления решают самостоятельно. Собственник отдельно стоя­щего дома самостоятельно определяет цели управле­ния, составляет перспективные планы управления, осуществляет финансовое планирование, выполняет работы по содержанию, обслуживанию, ремонту и мо­дернизации жилою дома и придомовой территории. Как правило, планы управления таким объектом нед­вижимости не оформляются документально, но они формируются, корректируются и реализуются с учетом множества факторов, воздействующих на соб­ственника. Для выполнения работ могут привлекаться подрядные организации или частные лица, но на практике большинство работ выполняется собствен­ником без сторонней помощи.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ)3, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией

В основу управления объектами недвижимости в жилищной сфере должны быть положены следую­щие основные принципы, обеспечивающие построе­ние понятной и эффективной системы управления не­зависимо от избранной формы управления недвижи­мостью.

Каждый объект недвижимости индивидуален. За ним закреплен земельный участок, имеющий географические, геологические, геодезические особен­ности. Сам объект недвижимости определяется осо­бенностями строительных конструкций, инженер­ных систем, оборудования, имеет свой уровень бла­гоустройства и износа. Основываясь на вышеизло­женном, можно утверждать, что для каждою объек­та недвижимости необходимо разработать свою индивидуальную программу управления. Управление должно вестись пообъектно с учетом состояния объ­екта недвижимости, степени его износа, состояния закрепленного за ним земельного участка и располо­женных на нем элементов благоустройства и озеле­нения.

Собственником применительно к каждому объек­ту управления (группе объектов) должна быть осозна­на, определена и зафиксирована цель, которую он преследует при принятии управленческих решений и достижению которой служит объект.

При формировании цели управления объектом недвижимости в жилищной сфере собственник (собственники) должны учитывать обязанности, воз­ложенные на него (них) законодательством Российской Федерации. Собственники жилищного фонда обязаны:

а) обеспечить сохранность жилищного фонда, объ­ектов инженерной инфраструктуры и элементов внешнего благоустройства:

б) своевременно производить капитальный ремонт жилищною фонда, объектов инженерной инфраст­руктуры и элементов внешнею благоустройства в со­ответствии с действующими правилами и нормами;

в) обеспечивать бесперебойную работу инженерно­го оборудования жилых домов и жилых помещений. техническую эксплуатацию жилищною фонда в соот­ветствии с действующими правилами и нормами, над­лежащее санитарное содержание жилых домов, мест общею пользования и придомовых территорий;

г) нести риск случайной гибели или случайного повреждения принадлежащего им имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом вышеизложенного возможно определе­ние следующих целей управления жилым домом:

- предоставление жилищно-коммунальных услуг в ус­тановленных нормативными документами объемах и установленного качества, недопущение ухудшения состояния здания в течение периода управления;

- предоставление жилищно-коммунальных услуг в установленных нормативными документами объ­емах и установленного качества, приведение объ­екта недвижимости в удовлетворительное (хоро­шее, отличное) состояние, выполнение текущих ремонтов;

- предоставление жилищно-коммунальных услуг в ус­тановленных нормативными документами объемах и установленною качества, модернизация устаревшего оборудования, элементов инженерных конструкций для снижения энергозатрат здания (снижения ава­рийности инженерных систем или др.);

- предоставление жилищно-коммунальных услуг в установленных нормативными документами объемах и установленною качества, реконструк­ция здания с изменением планировок помещений, возможно, и целевого назначения отдельных по­мещений.

Отличительной особенностью жилищною фонда в России является отсутствие жилых домов, использу­емых собственником с целью извлечения прибыли. Отдельные помещения в здании сдаются в коммерчес­кий наем, и собственник использует их для извлече­ния прибыли. «Доходных домов» в России пока нет. Но мере появления таких домов основной целью собственников станет извлечение максимальной при­были в результате управления при сохранении объек­та недвижимости в исходном состоянии или улучше­нии состояния объекта недвижимости.4

В соответствие с п.3. ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В большинстве случаев собственники делегируют часть функций по управлению объектом недвижимости управляющей организации, на основании договора управления многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ). Управляющая организация обязана обеспечить достижение сформулированных собственниками объекта недвижимости целей управления, предложив способ достижения цели (стратегию, программу управления объектом недвижимости).

При составлении программы управления объектом недви­жимости управляющая организация обязана руковод­ствоваться следующими основными принципами:

- достижение цели, поставленной собственником объекта недвижимости;

- составление программы на каждый объект недви­жимости отдельно;

- неукоснительное соблюдение прав граждан на бе­зопасность жилища и предоставление качествен­ных жилищно-коммунальных услуг;

- рационализация потребления ресурсов;

- снижение стоимости предоставляемых услуг.

Как правило, программа управления разрабатыва­ется на период действия договора на управление жи­лищным фондом, заключенным между собственника­ми и управляющей организацией. План управления должен быть рассмотрен и утвержден собственниками объекта недвижимости.

При этом ответственность за реализацию утверж­денной программы возлагается на управляющую орга­низацию. Программа должна не только стимулировать ее деятельность, но и сводить к минимуму риски собственника в том случае, если запланированный ка­чественный результат управления не будет достигнут.

§ 2 Специфика жилищного фонда как объекта управления

Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется, прежде всего, своей социальной значи­мостью. В жилом помещении человек проводит боль­шую часть своей жизни. И с этим связаны более жест­кие требования к состоянию жилищного фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.

Управление жилищным фондом имеет ряд особен­ностей, отличающих жилье от других объектов недви­жимости. В соответствии с данными Госстроя, в Рос­сии 55% всего жилищного фонда принадлежит частно­му сектору экономики, 24,7% — муниципальным об­разованиям и 10,1% — государственным структурам.5 Дома имеют несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие жилые помещения или по­лучившие их в собственность на других основаниях, юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для собственных нужд. Наиболее крупные собственники жилищного фонда- муници­пальные образования.

С наличием у объекта недвижимости нескольких собственников связана специфика управления им. В соответствии со ст. 165 ЖК РФ, в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Управление объемом недвижимости одним соб­ственником без согласования с другими имеет свои преимущества и свои недостатки. Основное преимущество такого управления — возможность достаточно быстро определять цели управления объектом недвижимости, решать оперативные задачи, возникающие в процессе управления. Такой подход позволяет оперативно реагировать на изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, вести постоянный мониторинг деятельности управляющей организации. В настоящее время весь государственный, муниципальный и ведомственный жилищный фонд управляется именно таким образом. Один собствен­ник управляет имуществом, не согласовывая прог­рамму управления с другими собственниками. Имен­но в этом и заключается основной недостаток действующей системы управления. Ущемляются пра­ва других собственников. Такой подход к управле­нию недвижимостью работает до тех пор, пока собственников устраивает то, как управляют их до­лей недвижимого имущества. Если один из собствен­ников жилого дома решит воспользоваться своими правами, это может причинить множество неприят­ностей и управляющей организации, и муниципали­тету или ведомству. В судебной практике существуют прецеденты, о том что собственник отдельного помещения решением суда блокирует частично выполненные работы по благоустройству подвалов, не оплачивает отдель­ные услуги и отстаивает свою позицию в суде. Так, ООО «Управляющая компания» обратилась с иском к С. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 3 732 руб. 78 коп., в состав, которой входила задолженность за отопление с февраля по сентябрь 2006 г. в сумме 3 708 руб. 80 коп. Возражая против заявленных требований, ответчиком суду был представлен акт специалиста ТО ТУ Роспотребнадзора от 30.01.2006 г., из содержания которого следовало, что температура и состояние квартиры не отвечало требованиям СанПиНа 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилых зданиям, помещениям», заявление С. от 10.01.2006 г. в МУП «ЖКХ района», осуществлявшего отопление за указанный период, о ненадлежащем оказании услуги. На основании оценки указанных доказательств, суд пришел к выводу о некачественном оказании услуги по отоплению жилого помещения ответчиков за указанный период и исключил из суммы задолженности 3 708 руб. 80 коп .6

Сегодня зачастую население пассивно и не желает прини­мать участие в управлении жилищным фондом. Во из­бежание дальнейших недоразумений необходимо юридически закрепить существующую ситуацию, зак­лючив с собственниками договор на управление их до­лями в общем имуществе. Такой договор оградит уп­равляющую организацию от возможных неприят­ностей.

Другой особенностью жилищного фонда как объ­екта управления является его неоднородность. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортно­сти проживания, определяющимся различными потре­бительскими свойствами жилой единицы как товара.

Потребительские свойства жилища определяются широким спектром различных факторов, которые можно классифицировать следующим образом:

— факторы, характеризующие собственно жилище;

— факторы, характеризующие территорию, на кото­рой оно расположено.

К факторам, характеризующим собственно жили­ще, относятся:

— этажность, материалы стен, год постройки, сте­пень физического износа и фактическое состояние дома;

—степень благоустройства, характеризующаяся име­ющимся набором различных услуг, в первую оче­редь коммунальных;

— ресурсоемкость дома, под которой подразумевает­ся необходимый объем ресурсов различного ви­да тепла, воды и др., необходимых для поддер­жания определенного уровня комфортности про­живания.7

К факторам, характеризующим территорию, на которой расположен объект недвижимости, отно­сятся:

— расположение земельного участка в пределах му­ниципального образования;

— форма пользования земельным участком и ограничения, обременяющие земельный участок; 

— площадь земельного участка, закрепленного  за объектом недвижимости;

— благоустроенность земельного участка, состояние проездов, тротуаров, подходов, площадь зеленых насаждений, состояние рекреационной зоны. Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в различных домах требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьиро­ваться в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:

— исходное состояние жилищного фонда;

— имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг;

— ресурсоемкость данного жилищного фонда, вклю­чающего установленное в нем сантехническое оборудование;

— площадь и благоустроенность придомового зе­мельного участка, состояние твердого дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, де­ревьев, зон отдыха и т.д.;

— уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем населением.

Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости. Для каждого такого объекта, нужна программа уп­равления, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. От управляющей организации требуется знание строительных особен­ностей здания, особенностей оказания коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка.

При построении системы управления жилищным фондом необходимо учитывать социальную значи­мость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и членами их семей. Вся работа управля­ющей организации направлена на удовлетворение требований граждан, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете, именно от оценки гражданами ра­боты управляющей организации должен зависеть ее успех на рынке услуг по управлению жилищным фон­дом. Управляющая организация должна уметь рабо­тать не только с собственниками жилищного фонда, но и со всеми горожанами, прожинающими в жилых домах.

В связи с тем, что управляющая организация отве­чает перед собственниками за полноту сбора жилищно-коммунальных платежей, она должна четко знать состав проживающих, а также арендаторов в передан­ных ей в управление жилищном и нежилом фондах и заключать с ними соответствующие виды договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Социальная значимость жилищного фонда нашла отражение в законодательстве Российской Федерации. Разработаны стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также предоставления коммунальных и жилищных услуг на­селению с заданным качеством и периодичностью.8

Предоставляемое гражданам для проживания жи­лое помещение должно быть благоустроенным, отве­чать установленным санитарным и техническим тре­бованиям. Стандарт (норматив) условий проживания устанавливается с учетом особенностей и реальных возможностей города и соответствует существующему в городе уровню проживания граждан, обеспечиваю­щему наиболее комфортные и безопасные условия проживания, надежное и бесперебойное оказание коммунальных услуг.

Управляющая организация обязана обеспечить проживание собственников и нанимателей жилых по­мещении и их семей на уровне не ниже установлен­ных стандартов. В противном случае государственные контролирующие органы имеют право взыскать с управляющей организации или с собственников не­устойку за нарушение законодательства.

Отличительной чертой жилищною фонда как объекта управления является сложная система фи­нансовых потоков. Большая часть жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в жилищном фонде, дотируется из бюджетов различных уровней. Во мно­гих муниципальных образованиях на управление жи­лищным фондом направляется часть средств, соби­раемых в качестве платы за аренду нежилых помеще­ний. Населению предоставляются льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время предоставление льгот регламентируется 23 законода­тельными актами Российской Федерации. Кроме этого, льготы предоставляются на региональном и местном уровнях. В Российской Федерации более 40% населения имеют льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В стране действует система ад­ресной социальной помощи семьям с низкими дохо­дами.9

Глава 2 Теория и практика управления и обслуживания жилищного фонда

§ 1 Теоретические и практические аспекты управления жилищным фондом

На бытовом уровне существует много формулировок понятия управления многоквартирным домом. В ранее действующем законодательстве это понятие не раскрывалось, что создавало значительные проблемы при предоставлении жилищных и коммунальных услуг потребителям. Деятельность многих управляющих организаций строилась на разных нормах гражданского законодательства.

Попытки демонополизации сферы управления многоквартирными домами не привели к каким либо значительным результатам. Программа массового создания товариществ собственников жилья не получила поддержки среди собственников помещений в таких домах. В результате реформирования в сфере управления многоквартирными домами появилось разнообразие форм управления:

• монопольное, когда ресурсоснабжающие организации выступают единым поставщиком ресурсов и услуг (ЖКУ) и одновременно осуществляют функции управления многоквартирными домами;

• делегированное управление, когда специализированные коммерческие организации в соответствии с агентскими договорами, заключаемыми с собственниками помещений, заключают договоры на предоставление

ЖКУ от лица собственников и за их счет;

• непосредственное управление, когда собственники жилых и нежилых помещений самостоятельно осуществляют управление многоквартирным домом;

• управление многоквартирным домом объединением собственников жилых и нежилых помещений (товарищества собственников жилья).

Распределение жилищного фонда между управляющими организациями осуществлялось в зависимости от их организационно-правовой формы. Служба заказчика управляла основным объемом жилищного фонда муниципального образования, ТСЖ, ЖСК, ЖК управляли только многоквартирным домом (в исключительных случаях несколькими домами).

При использовании понятия управления в жилищной сфере, прежде всего, необходимо определить субъектный состав участников этих отношений, вид правовых отношений, права и обязанности участников и в обязательном порядке объект управления. Ответственность участников правоотношений в большинстве случаев возникает только в части принятых на себя обязательств.

Ранее существовавшее в законодательстве понятие управление жилищным фондом слагалось из совокупности двух составляющих:

1) обеспечение содержания и ремонта многоквартирных домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям;

2) обеспечение оказания коммунальных услуг в соответствии с правилами предоставления коммунальных

услуг.10

Термин «обеспечить» никакими нормативными актами не регламентировался, что создавало и создает сложности при управлении и судебных разбирательствах. Жилищный кодекс РФ ввел новое определение понятия договора управления многоквартирным домом.

Статьей 162 ЖК РФ определены основные требования, предъявляемые к договору управления многоквартирным домом. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В связи с конкретизацией жилищным законодательством договорных отношений по управлению (введение понятия управление многоквартирным домом) и распространением Жилищного кодекса РФ на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ), необходимо пересмотреть систему договорных отношений сложившуюся в муниципальном образовании.

Как было сказано выше, объектом управления является недвижимость. Соответственно объектом управления может быть многоквартирный дом в отдельности либо жилищный фонд в зависимости от субъекта управления.

В настоящее время, согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, жилищный фонд следует подразделять на следующие виды:

1) частный жилищный фонд находящийся в собственности:

? граждан;

? юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд находящийся:

? в федеральной собственности;

? в собственности субъектов РФ;

3) муниципальный жилищный фонд.

Сравнительный анализ динамики изменения прав собственности в жилищной сфере показал, что, начиная с 1993 года жилищный фонд, подлежащий управлению, претерпел существенные правовые и структурные преобразования:

• появились частный и муниципальный жилищные фонды. Муниципальный жилищный фонд сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов. В частный жилищный фонд вошли общественный, кооперативный и индивидуальный жилищные фонды;

• произошло разделение государственного жилищного фонда на федеральный жилищный фонд и жилищный фонд субъектов федерации, который сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга;

• изменением видов жилищного фонда изменились и органы, осуществляющие управление жилищными фондами.

С появлением в многоквартирных домах частных собственников и возникновением общей долевой собственности на общее имущество управление жилищными фондами по видам собственности стало противоречить

новому законодательству. Объектом управления становится конкретное общее имущество в конкретном многоквартирном доме или в группе зданий, объединенных общим имуществом. Управление многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум или более собственникам.

Общее имущество предназначено для использования и доступа к помещениям, тесно связано (главная вещь и принадлежность) с ними функциональным назначением и следует их судьбе, а также обеспечивает возможность проживающим получать коммунальные услуги. Самостоятельное управление общим имуществом по отдельности каждым собственником жилого или нежилого помещения в силу закона невозможно, так как общее имущество неразрывно связано с помещениями в многоквартирном доме, следует их судьбе, в натуре не выделяется и соответственно не может быть предметом самостоятельного договора. Предметом управления становится общее имущество помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Обусловленное законодательством изменение объекта управления должно найти отражение в системе договорных отношений по управлению многоквартирными домами.

С введением в действие с 1 января 1995 года Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее ГК РФ)11 и принятием в 1996 году Закона о ТСЖ12 собственники помещений в многоквартирных домах помимо приобретения права собственности на помещения одновременно стали и участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. У собственников квартир в многоквартирном доме возникли права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и, соответственно, права по управлению им.

Таким образом, многоквартирные дома перестали находиться в собственности одного лица. Субъектный состав собственников в многоквартирных домах стал состоять из граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в конкретном многоквартирном доме.

В многоквартирном доме общее имущество находится в общей долевой собственности, соответственно управление им должно осуществляться совместно всеми собственниками с ограничениями, предусмотренными действующим законодательством. Совместное управление долевой собственностью усложняет процедуру управления имуществом. В силу закона каждый участник общей долевой собственности самостоятельно не может управлять общим имуществом без согласия других собственников, поэтому собственники обязаны передать часть своих прав по владению, пользованию и распоряжению долевой собственностью уполномоченному лицу – управляющей организации или физическому лицу (предпринимателю без образования юридического лица).

Уполномоченное лицо владеет, пользуется и распоряжается объектом управления только в пределах полномочий, предоставленных ему собственником.

В зависимости от выбранного способа управления субъектом управления могут выступать непосредственно собственники помещений, уполномоченные ими лица, управляющие организации (по договору), а также объединение собственников помещений (ТСЖ, ЖСК, ЖК). Возникновение долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах привело к формированию новых правоотношений собственности и к изменению функций управления недвижимостью.13

Функции управления многоквартирным домом разделились на:

? управление квартирой, которое осуществляет собственник самостоятельно;

?управление общим имуществом, которое должно осуществляться управляющей организацией, уполномоченной собственниками.

Из-за разнообразия способов управления, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, сформировать обобщенное понятие функций управления многоквартирным домом не предоставляется возможным. Из сложившейся практики управления многоквартирными домами можно выделить следующие задачи управления:

- организация деятельности по надлежащему использованию, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- создание необходимых условий для проживания граждан;

-организация обеспечения проживающих коммунальными и прочими услугами;

- осуществление контроля качества предоставляемых ЖКУ;

- ресурсосбережение;

- обеспечение сохранности общего имущества в многоквартирном доме;

-приращение общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества;

- снижение проживающим в доме размера обязательных платежей.

К функциям управления многоквартирным домом можно отнести:

- выбор подрядной обслуживающей организации и поставщика коммунальных услуг; заключение договоров на предоставление потребителям ЖКУ;

- осуществление контроля качества ЖКУ;

- установление фактов неисполнения обязательств по договорам, актирование, удержание средств, подлежащих оплате;

- сдача-приемка выполненных работ и оказанных услуг;

- ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;

- ведение бухгалтерской и прочей документации;

- заключение и учет договоров найма, аренды общего имущества, договоров управления;

-хранение правоустанавливающих документов на жилые и нежилые помещения;

-организация ведения расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за предоставляемые ЖКУ;

- выдача проживающим в доме расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;

- проведение технических осмотров общего имущества в многоквартирном доме;

- подготовка собственникам предложений по перечню требуемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- планирование и экономические расчеты по финансированию работ на проведение содержания, ремонта общего имущества, в том числе капитального ремонта многоквартирного дома;

- организация санитарного содержания многоквартирного дома и придомовой территории;

- начисление либо организация начисления и контроль правильности начислений потребителям ЖКУ;

- обеспечение поставки пользователям коммунальных и прочих услуг;

-принятие мер по взысканию задолженности за невнесение платы за жилищные, коммунальные услуги и расторжению договора аренды помещений;

- страхование общего имущества в многоквартирном доме;

- информирование граждан;

- выявление жилых и нежилых помещений, свободных от обязательств, своевременное информирование муниципальных органов о наличии таковых;

- аварийно-диспетчерское обслуживание;

- организация подготовки домов к сезонной эксплуатации;

- прием населения. Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер;

- прочие.

В связи с конкретизацией Жилищным кодексом РФ договорных отношений по управлению (введение понятия управление многоквартирным домом), изменением способов управления, целесообразно органам местного самоуправления установить (рекомендовать собственникам помещений) минимальные перечни функций по управлению многоквартирным домом в зависимости от способов управления. Установленный перечень функций по управлению многоквартирным домом использовать при определении стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В связи с введением в действие ЖК РФ и другими изменениями действующего законодательства управление многоквартирными домами претерпело существенные изменения. Некоторые из ранее предусмотренных способов управления в ЖК РФ исключены.

ЖК РФ в ст. 164 раскрывает непосредственное управление многоквартирным домом – когда собственники помещений заключают договоры на содержание и ремонт с лицами, осуществляющими эти виды деятельности, и выступают все или большинство в качестве одной стороны такого договора. (Приложение 1) Следует отметить, что ранее действующим Законом о ТСЖ была предусмотрена возможность непосредственного управления только при ограниченном количестве помещений в многоквартирном доме и их собственников, когда многоквартирный дом включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным собственникам. Ст. 164 ЖК РФ не предусматривает таких ограничений. Выбор способа управления многоквартирным домом проводится на общем собрании собственников (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Как и ранее Законом о ТСЖ, так и нормами ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Однако ЖК РФ вводит процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, которая предусмотрена ст. 47 ЖК РФ. Заочное голосование проводится путем передачи решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в письменной форме в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. При этом принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ст. 47 ЖК РФ). Такое законодательно закрепленное положение гораздо упрощает процедуру принятия решения общим собранием собственников. Закон предусматривает два варианта принятия решения собственниками по выбору способа управления многоквартирным домом - проведение общего собрания либо путем заочного голосования по всем вопросам, отнесенным ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания:

? принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

? принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

? принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

? выбор способа управления многоквартирным домом, другие вопросы.14

Однако ЖК РФ регулирует еще ряд отношений, касающихся ранее неурегулированного вопроса, когда собственники помещений в многоквартирном доме в течение одного года не принимают решения о выборе способа управления или если принятое решение о выборе способа управления этим домом в течение одного года не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). В этом случае орган местного самоуправления наделен полномочиями по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации. Орган местного самоуправления после проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о его результатах и об

условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам проведенного открытого конкурса на предусмотренных им условиях. Но через год после заключения такого договора управления орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о способе управления многоквартирным домом (п. 5-6 ст. 161 ЖК РФ).

Очевидно, что для реализации вышеприведенной нормы органы местного самоуправления должны разработать нормативно-правовой акт, регулирующий порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов, собственники помещений в которых не приняли решения о выборе способа управления.

Таким образом, в связи с изменением действующего законодательства органы местного самоуправления могут только принимать участие в общем собрании собственников помещений по выбору способа управления этим домом, за исключением установленных ЖК РФ случаев проведения открытого конкурса.

Ранее возможность создания уполномоченной органом местного самоуправления службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги, для управления муниципальным жилищным фондом, была предусмотрена Федеральным законом от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который утратил силу с марта 2005 года в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Жилищный кодекс РФ не предусматривает такой способ управления многоквартирными домами. В связи с указанным, целесообразно реорганизовать ранее созданные в форме муниципальных унитарных предприятий предприятия, выполняющие функции службы заказчика на жилищно - коммунальные услуги, путем их преобразования (акционирования), что решает проблемы с правопреемственностью юридических лиц.

§2 Субъекты управления жилищным фондом

Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) (п. 1 ст. 291 ГК РФ). На основании названной нормы в ЖК РФ помещен целый раздел с названием "Товарищество собственников жилья". В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация15, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

 Юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие "товарищество" для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. XX в. подразделяли товарищества на два основных типа: товарищества, преследующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества16. При этом целью кооперативных товариществ являлось "удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д."17.

После ликвидации в конце 20-х - начале 30-х гг. негосударственных коммерческих организаций, в том числе и товариществ, термин "товарищество" стал применяться крайне редко и по существу был применим только к некоторым видам потребительских кооперативов (например, садоводческим или дачным товариществам). Актуальность в исследовании товариществ вновь возникла лишь с принятием в конце 80-х - начале 90-х гг. XX в. Законов Союза ССР "О кооперации в СССР"18, "О собственности в СССР", "О предприятиях в СССР", а затем и целого ряда российских законодательных актов. Среди последних выделялся Федеральный закон "О товариществах собственников жилья"19.

Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Российской Федерации появилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (1996 г.) и тем более ЖК РФ (2004 г.). Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство, ст. 51 Закона Союза ССР "О кооперации в СССР" и некоторые другие акты. Однако указанные нормативные акты, предусматривая право собственников жилых помещений объединяться в товарищества и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса товарищества собственников жилья. Пожалуй, впервые наиболее четко данный вопрос был решен в начале 90-х гг. XX в. в Положении о товариществах собственников приватизированных жилых помещений в Свердловской области, утвержденном решением президиума Свердловского областного Совета народных депутатов от 26 сентября 1991 г. Вместе с тем названное Положение в силу региональной ограниченности применения и недостаточного (на момент принятия) количества граждан, приватизировавших свое жилье, а также в силу того, что акт регулировал лишь один вид объединений собственников жилья - товарищества собственников приватизированных жилых помещений, не послужило базой для образования большого числа товариществ собственников жилья даже на территории этого региона.

На федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была предусмотрена Законом РСФСР 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", согласно которому собственникам приватизированного жилья предоставлялось право создавать товарищества и иные объединения. Тем не менее реального воплощения данная норма не нашла, поскольку дальше провозглашения такого права закон не пошел.

Следующим актом стал Закон РФ 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". В его развитие Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 227520 было утверждено Временное положение о кондоминиуме. Однако данные нормативные акты были весьма противоречивы, и, как следствие, их реализация была затруднительна. Так, Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики", содержащий всего две статьи, посвященные рассматриваемым объединениям, используя термин "кондоминиум", с одной стороны, характеризовал его как товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере (ст. 1, ч. 1 ст. 8), а с другой - указывал, что такому товариществу принадлежат на праве общей собственности, включая совместную, объекты общего пользования многоквартирного дома (ч. 2 ст. 8). Далее в рассматриваемом Законе указывалось на объекты, которые объединены в кондоминиуме (ч. 4 ст. 8), т.е. по существу речь идет о виде общей собственности.

Временное положение о кондоминиуме попыталось "подправить" законодательный акт. Оставляя за рамками исследования правомерность таких правок, отметим, что Временное положение довольно подробно регламентировало кроме прочих вопросов и правовое положение объединений собственников жилья. И все же его действие практически было нейтрализовано нормой, предусматривающей возможность организации таких юридических лиц не в добровольном, а в обязательном порядке. Данное Положение (думается, заведомо невыполнимое) вынуждало органы государственной власти субъектов Российской Федерации (г. Москвы, Свердловской и Ярославской областей и др.) принимать собственные положения. Следует констатировать, что возникшие до принятия Федерального закона "О товариществах собственников жилья" объединения собственников жилья были организованы в основном благодаря региональным нормативным актам.

Глава 18 ГК РФ кроме прочего содержит три статьи - 289, 290 и 291, непосредственно касающиеся:

- во-первых, квартир в многоквартирном доме;

- во-вторых, общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

- в-третьих, товариществ собственников жилья.

Кроме того, именно в части первой ГК РФ указывается на то, что товарищества собственников жилья должны создаваться и действовать в соответствии с федеральным законом. Согласно ст. 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, правовое положение которой определяется соответствующим законом. Как видно, ГК РФ указывает на принятие федерального закона, регламентирующего организацию и деятельность одного из видов некоммерческой организации. Однако, принимая во внимание необходимость развития упорядоченности отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома, законодатель, приняв в 1996 г. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", расширил предмет указанного законодательного акта, поименованный в ГК РФ, включив в него регулирование правоотношений долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (ст. 2). Что касается указания на установление требований к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом общей собственности в кондоминиуме, то таких требований в тексте Закона не было и быть не могло, поскольку это является предметом ведения специального Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который был принят в развитие ст. 131 ГК РФ.

Нельзя не согласиться с мнением С.М. Корнеева о том, что регламентация организации и деятельности товарищества собственников жилья является "продуктом вмешательства государства в данную сферу"21 Вместе с тем представляется, что такое вмешательство должно быть обоснованным и соответствовать предмету законодательного акта, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базе.

Организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. При этом число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Как видно, изложенная норма предлагает минимальный критерий для создания товарищества собственников жилья: один дом - одно товарищество. При этом законодатель не устанавливает максимальное количество домов для одного товарищества. В п. 2 ст. 136 указано, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

-нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
-нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, с гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или на нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица22. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. Товарищество собственников жилья, как и любое другое юридическое лицо, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.

Товарищества собственников жилья вправе:

-заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

-определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;

-устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
-выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

-пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

-передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

-продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

-предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

-в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

-получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
-осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

-заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

-обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федеральных законов, а также устава товарищества;

-заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

-выполнять обязательства по договору;

-обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

-обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

-обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
-принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

-представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Безусловно, основная задача товарищества - это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

-обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

-строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

-сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.

Данная форма управления имеет ряд недостатков.

1 Отсутствие нежилых помещений для размещения органов управления и обслуживающих организаций.

2 Обслуживающие организации отказываются заключать договоры на содержание и ремонт с теми товариществами, в домах которых проданы подвалы, чердаки и мусоросборники, служебные и другие помещения

общего имущества.

3 Дома передаются в управление ТСЖ без проведения капитального ремонта, при этом население оказывается не в состоянии их содержать за счет собственных средств.

4 Бюджеты органов местного самоуправления не предусматривают средства на финансирование затрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в домах, управляемых ТСЖ.

5 Устанавливаются тарифы на коммунальные услуги как для юридического лица.

6 Незначительная заработная плата не способствует привлечению к управлению профессиональных кадров.

7 Отсутствие возможности контролировать объем и качество предоставления ЖКУ.

8 Отсутствуют административные формы воздействия со стороны органов власти на органы управления ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей.

Управляющие организации. Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

— частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям;

— смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

— государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

— муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Управление жилищным фондом, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

— целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;

— обеспечение необходимого качества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;

— обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса.
Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационныe фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищам фонде.

Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять на праве доверительного управления собственностью. В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.23

Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.
Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющими организациями могут являться юридические лица любой организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, соответствующие требованиям.

Управляющие организации должны отвечать следующим обязательным требованиям:
1. Соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей организации.
2.Наличие Квалификационного сертификата Госстроя РФ.
3. Наличие у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера), сертификата соответствия и стаж работы по специальности не менее трех лет.

Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре; компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости производится на основе I открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

После заключения контракта к управляющей компании переходят все функции дирекции единого заказчика по управлению недвижимостью (жилыми зданиями):
— текущее содержание и ремонт жилищного фонда, нежилых помещений и строений, инженерного оборудования, внутриквартальных и придомовых территорий и объектов благоустройства и озеленения, уборка и ремонт дорог и тротуаров;
— сбор доходов от сдачи жилых помещений внаем и в аренду, арендной платы за нежилые помещения (по согласованию с Департаментом государственного и муниципального имущества), платежей за техническое обслуживание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строений, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги;

— ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, санитарная очистка территорий, закрепленных за управляющей компанией, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации;

— создание необходимых условий для проживания граждан и функционирования расположенных в нежилых помещениях организаций;

— обоснование и представление в префектуру административного округа утвержденных главой управы предложений по финансированию затрат на капитальный ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, объектов благоустройства и санитарную очистку территории, а также по финансированию разницы в тарифах на тепловую энергию;
— составление совместно с подрядчиками или проектными организациями проектно-сметной документации, разработка плановых показателей на следующий год, а также заключение контрактов с подрядными предприятиями любых организационно-правовых форм, имеющими соответствующую лицензию на эксплуатационно-ремонтную деятельность;

— представление интересов собственника муниципального имущества в товариществах собственников жилья;

— осуществление функций заказчика на выполнение следующих работ:
• капитальный, планово-предупредительный, непредвиденный и выборочный ремонт жилищного фонда;

• текущее содержание, техническое обслуживание и сезонная подготовка жилищного фонда и придомовой территории;

• капитальный и текущий ремонт дорог, находящихся в ведении муниципального образования, внутриквартальных и внутридворовых асфальтовых покрытий;

• ремонт и содержание объектов благоустройства и озеленения, находящихся в ведении муниципального образования согласно прилагаемому перечню;

• вывоз бытового и крупногабаритного мусора и т. д.;

• обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами;

• подписание актов приема выполненных работ и оценка их качества в соответствии с договором, участие в подписании актов приема, законченных строительством жилых домов и объектов благоустройства;

• оценка деятельности подрядных предприятий, применение к ним штрафных санкций на основании условий контрактов;

• оплата работ, выполненных подрядными предприятиями;

• рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступивших от населения, и принятие соответствующих мер;

• заключение договоров с подрядчиками по ремонту, обслуживанию и предоставлению услуг на конкурсной основе;

• заключение договоров страхования жилых помещений, находящихся в  муниципальной собственности, осуществление прав и исполнение обязанностей страхователя и перечисление городскому центру жилищного страхования средств на уплату страховых взносов, предусмотренных указанными договорами;

• осуществление других функций в интересах управы, не противоречащих требованиям закона.

§3. Роль органов местного самоуправле­ния в формировании эффективной системы управления муниципальным жилищным фондом

Исходя из своих конституционных полномочий, органы местного самоуправления самостоятельно выбирают формы и методы управления муниципаль­ной собственностью, в том числе объектами муници­пального жилищною фонда и его инфраструктурного обеспечения (объекты теплоснабжения, водоснабже­ния и водоотведения). Поэтому вполне естественным выглядит стремление администраций муниципальных образований создать систему наиболее эффективного управления муниципальной недвижимостью.24

Содержание и ремонт жилищного фонда – потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.

В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. (Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной показаны на рис.1 в Приложении 2).

Особенно важным для этого перехода является разделение функций органов местного самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций, управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления. Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.

Управляющие компании:

1) поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии;

2) выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;

3) осуществление системы контроля за выполнением договоров;

4) организация сбора платежей за ЖКУ.

Органы МСУ как собственники:

1) соблюдение нормативно-технических требований содержания жилья и инфраструктуры;

2) обеспечение финансирования содержания муниципальной недвижимости;

3) заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;

4) заключение договоров с управляющей компанией на управление муниципальным жилищным фондом и на услуги энергосервиса;

5) контроль над соблюдением договоров.

Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.

Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме юридического лица.

Глава 3 Проблемы и перспективы развития системы управления жилищным фондом в России и в Республике Татарстан

§ 1 Развитие системы управления жилищным фондом в России

Добиться профессионального конкурентного управления многоквартирным жилищным фондом - насущная задача, представляющая собой суть преоб­разований в жилищном секторе. Прототипом органи­зации по управлению жилищным фондом должны стать муниципальные службы заказчика, которые, яв­ляясь балансодержателем муниципального жилищно­го фонда, отвечают перед собственником и населени­ем за предоставление жилищно-коммунальных услуг. Процесс становления и развития служб заказчика идет непросто. Часто они создаются не как хозяйству­ющие субъекты, а как органы управления в виде муни­ципальных учреждений с финансированием их дея­тельности из местного бюджета.

В настоящее время с целью увеличить влияние органов местного самоуправления на управление жи­лищным фондом в отдельных муниципальных образо­ваниях вводится муниципальный заказ на все виды жилищно-коммунальных услуг.

При формировании муниципального заказа муни­ципалитет выступает заказчиком жилищно-коммунальных услуг для населения. Он берет на себя ответственность перед подрядчиками за финансирование предоставляемых ими жилищно-коммунальных услуг и ответственность перед населением за их качество и объемы. Большинство подрядных организаций, предоставляющих услуги населению, являются муници­пальными предприятиями, и администрация осуществляет административное руководство этими предпри­ятиями. Весьма вероятно, что договорные отношения между администрацией города и муниципальными предприятиями (учреждениями) будут иметь фиктив­ный характер. В сущности, происходит возврат к ад­министративному руководству жилищно-коммунальным хозяйством под прикрытием новых экономических условий.

Введение муниципального заказа возвращает мо­нополию муниципалитета на предоставление жилищно-коммунальных услуг, приводит к ущемлению прав собственников и нанимателей жилья, монополизирует сферу управления жилищным фондом, снижает эффективность использования средств, направляемых в жилищно-коммунальное хозяйство.

Все вышесказанное отнюдь не свидетельствует о том, что администрации муниципальных образований не должны участвовать в формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Ор­ганы местного самоуправления обязаны создавать правовое пространство, обеспечивающее эффектив­ное формирование договорных отношений. Многие администрации муниципальных образований поста­новлением главы администрации утверждают поло­жения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. В утвержденном положении представляются формы договоров, реко­мендуемых к заключению. Дальнейшая деятельность администрации заключается в контроле за договор­ными отношениями. Если отдельный потребитель жилищно-коммунальных услуг добился через суд или иным образом пересмотра условий договора, адми­нистрация должна настоять на пересмотре условий договора для всех других потребителей. Это соответ­ствует требованиям Гражданского кодекса Российс­кой Федерации, предъявляемым к публичным догово­рам, а большая часть договоров, заключаемых в сфере жилищно-коммунального хозяйства, относится именно к публичным договорам. 25

Преобразования, проводимые органами местно­го самоуправления, не должны ограничиваться только принятием компетентных и последователь­ных решений.

Замену исторически сложившихся административ­ных правоотношений в жилищно-коммунальном хо­зяйстве на экономические можно осуществить путем формирования конкурентных отношений во всех сек­торах, где это возможно, и создания общедоступных механизмов регулирования деятельности естественных монополистов. Важно только максимально корректно выделить те подотрасли жилищно-коммунального хо­зяйства, где возможно развитие конкуренции, и те по­дотрасли, где для этого нет необходимых условий. Как правило, естественные монополии в пределах муници­пального образования, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, определяются исходя из технологических, иногда экологических особеннос­тей процесса предоставления услуг. Так, коммуналь­ные услуги, предоставляемые по присоединенным сетям (отопление, горячая и холодная вода, электриче­ство, газ), являются услугами, поставляемыми естест­венными монополистами, и это определено технологией оказания услуг.

В то же время есть и экономические ограничения развития конкуренции. Так, если размер финансовых ресурсов, связанных с выполнением тех или иных ра­бот, недостаточен или сам объем работ настолько мал, что не вызывает интереса у потенциальных исполните­лей, то в таких условиях конкуренция будет выглядеть надуманной и экономически не оправданной. Таким образом, масштаб муниципального образования и, как следствие, объем оказываемых жилищно-коммунальных услуг являются важными критериями при опреде­лении стратегии реформирования жилищно-комму­нального хозяйства того или иного муниципального об­разования. Особенно сложно этот процесс проходит в малых городах, которые отличаются множеством спе­цифических особенностей и к которым менее всею применим какой-либо стандартный алгоритм реформи­рования.

Тем не менее есть некоторые опорные точки, кото­рые представляются значимыми при определении стратегии и тактики преобразований в жилищном секторе малых городов.

Очень важно, чтобы реформирование жилищно-коммунального хозяйства определялось экономичес­кой целесообразностью и не превратилось в полити­ческую акцию, когда жажда рапортовать о достигну­том опережает понимание происходящего. Поскольку такие тенденции уже появляются, остановимся под­робнее на наиболее дискуссионных, структурных и организационных вопросах реформы системы управле­ния жилищным фондом, возникающих именно в ма­лых муниципальных образованиях.26

Потенциально конкурентными видами деятельнос­ти являются как работа по управлению жилищным фондом, так и работа подрядных организаций но предоставлению жилищных услуг.

Итак, основными направлениями деятельности управляющих организаций, как уже указывалось выше, являются:

— выбор, где это возможно, наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном им в управление жилищном фонде;

— заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;

— обеспечение контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.

О возможности выбора подрядчиков в малых городах поговорим чуть позже, а здесь рассмотрим содержание двух других видов деятельности.

Главная цель создания службы заказчика   повысить эффективность использования средств, идущих на оплату жилищно-коммунальных услуг. Имеются в виду средства и населения, и бюджетов различных уровней. О том, что ситуация с этой традиционной, сохранившейся с советских времен схемой управления жилищно-коммунальным хозяйством далеко неблагополучная, могут свидетельствовать несколько примеров.

Приборы учета тепла, установленные в жилых домах, показывают, что реальное его потребление порой вдвое меньше того количества, которое предъявляют в счетах к оплате теплоснабжающие организации. И далеко не всегда они учитывают только потери тепла при его транспортировке. Строго говоря, эти потери вообще не должны интересовать население. Жильцы должны оплачивать лишь то тепло, которое реально поступило в квартиру. Если бы весь жилищный фонд был оборудован индивидуальными приборами учета и регулирования тепла, то люди могли бы самостоятель­но учитывать реальный объем потребления и платить по заключенному договору напрямую теплоснабжаю­щей организации, как это делается в некоторых странах Европы. Количество тепла, идущего на отопле­ние, всегда зависит от погодных условий. Чем холоднее на улице, тем выше должна быть температура теп­лоносителя. и наоборот. При этом теплоснабжающие предприятия стремятся выставить такие счета, как будто на улице мороз в течение всего отопительного сезона.

Понятно, что если счета будут выставляться непос­редственно населению, то никакой реальный контроль за поставкой тепла в жилищный фонд невозможен. Такой контроль должна осуществлять управляющая организация. Аналогичный договор должен быть и на поставку воды. Критерий здесь, на наш взгляд, один: если у жильцов есть индивидуальные приборы учета и регулирования потребления ресурсов (например- электричества), а также если энергопринимающие ус­тановки в квартирах напрямую присоединены к сетям энергоснабжающей организации, сами жильцы могут по договору оплачивать эту услугу ресурсоснабжающей организации. В противном случае, только управляющая организация способна обеспе­чить эффективный контроль за предоставлением услуг, она же является энергоснабжающей организа­цией для населения, поскольку внутридомовые сети находятся у нее на балансе. При этом подомовый контроль в целом управляющая организация сможет осуществить с наименьшими затратами по сравнению с теми, которые возникли бы, если бы этот контроль осуществляло само население.

Часто в малых городах подавляющее большинство услуг предоставляется одним жилищно-коммунальным предприятием, в которое входят подразделения, отвечающие за содержание жилищного фонда, и подразделения, обеспечивающие жилищный фонд теп­лом, водой и т. д. Но экономические интересы этих подразделении противоречат друг другу. Работники подразделения, обеспечивающею жилищный фонд теплом, объективно заинтересованы в продаже макси­мального количества тепла, работники же подразде­ления, отвечающего за состояние жилых зданий, — в покупке только такого количества тепла, которое обеспечит нормальную температуру в жилищном фонде и для оплаты которого у них есть финансовые ресурсы. Интересы тепловиков всегда будут преобла­дать (часто используемый аргумент: прибыль от по­ставки тепла расходуется на содержание жилищного фонда). Понятно, что в этом случае сложно оценить реальную стоимость тех или иных услуг, поскольку единый денежный «котел» не подразумевает экономи­ческую заинтересованность подразделения в улучше­нии качества услуг и снижении стоимости. Выход — юридически разделить тех, кто производит тепло, и тех, кто его покупает, и установить между ними дого­ворные отношения в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, на наш взгляд привлекать управляющую организа­цию к управлению муниципальным жилищным фон­дом целесообразно в муниципальных образованиях с населением от 15 тыс. человек или объемом муници­пального жилищного фонда от 400 тыс. кв. м общей площади жилья. То есть разделение функций управле­ния и обслуживания жилья при указанных условиях является экономически оправданным. При меньших объемах муниципального жилищного фонда представ­ляется целесообразным функции управления и обслу­живания жилья не разделять, выполнение их будет осуществляться одной жилищной организацией.

Поскольку профессиональных управляющих ор­ганизаций, желающих управлять муниципальным жилищным фондом, практически нет, у муниципалитетов появляется необходимость в их создании. Возникает вопрос: в каком виде или в какой организационно-правовой форме должна существовать управляющая организация?

На практике в городах России реализуются три ва­рианта:

- служба заказчика — структурное подразделение администрации муниципального образования;

- служба заказчика — муниципальное учреждение;

- служба заказчика — муниципальное унитарное предприятие.
  1   2


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации