Зрелов А.П. Имущественный налоговый вычет: как вернуть 250 тыс. рублей и больше при строительстве или покупке дома, квартиры или иного жилья - файл n1.docx

Зрелов А.П. Имущественный налоговый вычет: как вернуть 250 тыс. рублей и больше при строительстве или покупке дома, квартиры или иного жилья
скачать (229.1 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.docx230kb.20.11.2012 05:22скачать

n1.docx

1   2   3   4   5   6   7
Глава 5. ОБЪЕКТЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ,

ПРИОБРЕТЕНИЕ ИЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО КОТОРЫХ

ДАЕТ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКУ ПРАВО НА ПОЛУЧЕНИЕ ВЫЧЕТА
Налоговый кодекс в пп. 2 п. 1 ст. 220 предусматривает возможность получения имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство или приобретение определенных видов:

- жилья (а именно: жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них);

- земельных участков (а именно: земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них).

Так как Налоговый кодекс предусматривает возможность получения имущественного налогового вычета только по одному из поименованных объектов недвижимости, налогоплательщик не вправе воспользоваться данным вычетом в размере общей стоимости жилого дома и земельного участка, так как такой вычет предоставляется исходя из стоимости либо земельного участка, либо расходов на приобретение (строительство) жилого дома <3>.

--------------------------------

<3> Письмо УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@.
Перечисленные в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ объекты жилой недвижимости (жилой дом, квартира, комната), согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, могут быть обозначены единым общим термином "жилые помещения".

Жилым помещением в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Очевидно, что для получения вычета необходимо, чтобы указанные жилые помещения соответствовали общим требованиям, установленным для них Жилищным кодексом РФ.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии с п. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. В настоящее время эти правила содержат разд. II и IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции <1> (далее в тексте - Положение о признании помещения жилым помещением).

--------------------------------

<1> Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства России от 28.01.2006 N 47 // Рос. газ. 2006. 10 фев.
О жилых объектах, приобретение которых дает право на получение вычета в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в отличие от пп. 1 п. 1 той же статьи, говорится в единственном числе. Это означает, что в случае приобретения налогоплательщиком нескольких объектов жилой недвижимости (например, двух комнат) он сможет воспользоваться вычетом только по одной из них даже в том случае, если его фактические расходы на приобретение одного из объектов не превысили установленного лимита вычета.

Установленный в Налоговом кодексе перечень является закрытым. Следовательно, при приобретении любых иных объектов недвижимости, в том числе пригодных для проживания, но не являющихся жилым домом, квартирой или комнатой, налогоплательщик права на вычет не получает <2>.

--------------------------------

<2> См., напр.: Письмо ФНС России от 16.11.2005 N 04-2-03/172; Письмо УФНС России по г. Москве от 23.05.2006 N 28-10/45352@.
К примеру, в настоящее время имущественный налоговый вычет не может быть получен по расходам на строительство или приобретение объектов, документально оформленных как:

- дачный дом, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на который указано его нежилое назначение <3>;

- "щитовой дом" <4>;

- "изолированное жилое помещение в блоке коридорной системы" <5>.

--------------------------------

<3> См., напр.: Письмо УФНС России по г. Москве от 10.12.2009 N 16-15/130998.

<4> Письмо УФНС России по г. Москве от 13.08.2008 N 28-10/076950.

<5> Письмо ФНС России от 20.06.2006 N 04-2-03/129@.
Также вычет не может быть получен при приобретении или строительстве иных хозяйственных построек или объектов. В том числе это касается и случаев приобретения таких объектов совместно с жильем <6>.

--------------------------------

<6> См., напр.: Письмо УФНС России по г. Москве от 06.03.2006 N 28-10/17213@; Письмо Управления ФНС по Ленинградской области от 04.07.2006 N 07-13-1/0149-ЗГ.
Пример. По условиям договора купли-продажи налогоплательщик приобретает земельный участок с находящимися на нем жилым домом, сараем и гаражом. По расходам, относящимся к покупке сарая и гаража, имущественный налоговый вычет налогоплательщику предоставлен не будет.
Что касается установленных общих требований к понесенным расходам, то представители налоговой администрации склонны признавать таковыми как денежные затраты налогоплательщика, так и расходы, понесенные в натуральной форме.

Например, в случае, если жилье было приобретено налогоплательщиком на основании договора паенакопления с потребительским кооперативом, участвующим в финансировании строительства жилого дома, к фактически произведенным расходам по приобретению жилья, учитываемым при определении размера имущественного налогового вычета, может быть, в частности, отнесена стоимость имущества (другого жилья), переданного в оплату части целевого паевого взноса <1>.

--------------------------------

<1> Письмо Минфина России от 24.11.2009 N 03-04-05-01/820; Письмо ФНС России от 05.05.2009 N 3-5-04/547@.
Жилой дом
Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Наличие встроенных в жилой дом помещений не влияет на изменение его правового статуса <2>.

--------------------------------

<2> Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2005 N Ф09-1863/05-С6 по делу N А50-47913/2004.
Для целей предоставления имущественного налогового вычета законодатель не вводит дополнительных требований к строящимся или приобретаемым домам. Поэтому применение вычета теоретически допустимо как в отношении индивидуального, так и многоквартирного дома.

В отличие от индивидуального дома, многоквартирный дом - это имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений и т.д.). Из системного анализа ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. ст. 16, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что многоквартирный дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из двух и более квартир, а также из входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир <3>. При этом действующее законодательство в порядке ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ не относит многоквартирный жилой дом к объектам жилищных прав, которые подлежат государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат права на отдельные помещения такого дома, общее имущество, но не сам многоквартирный дом <4>.

--------------------------------

<3> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.01.2007 по делу N А79-6248/2006.

<4> Постановление ФАС Центрального округа от 16.03.2009 по делу N А54-1036/2008-С3.
Так как процедура получения имущественного налогового вычета предполагает необходимость представления документов, подтверждающих право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, следует признать, что в данном контексте законодатель понимает под "жилым домом" строительство или приобретение налогоплательщиком именно индивидуального, а не многоквартирного дома. Соответственно, при приобретении налогоплательщиком определенной доли в многоквартирном доме такая сделка должна рассматриваться как приобретение соответствующей квартиры или нескольких квартир в доме.

В настоящее время спорным является вопрос о возможности получения имущественного налогового вычета по объектам, обозначенным в документах как "жилое строение". В разъяснениях налоговых органов, иногда одних и тех же регионов, по данному вопросу можно встретить как случаи исключения "жилого строения" из категории жилых домов <1>, так и признания этих понятий в качестве тождественных.

--------------------------------

<1> См., напр.: Письмо УФНС России по г. Москве от 10.12.2009 N 16-15/130998.
Например, в одном из Писем УФНС России по г. Москве прямо говорится, что "для получения имущественного налогового вычета жилой дом (жилое строение) должно представлять собой здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, а также пригодное для постоянного проживания граждан (то есть отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)" <2>.

--------------------------------

<2> Письмо УФНС России по г. Москве от 29.09.2009 N 20-14/4/101409@.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ <3>, к жилому дому приравниваются любые пригодные для постоянного проживания жилые строения, расположенные на:

- дачном земельном участке;

- садовом земельном участке.

--------------------------------

<3> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 N 7-П.
В связи с этим, получение имущественного налогового вычета допустимо не только по расходам на приобретение или строительство объекта, первоначально обозначенного в документах именно как "жилой дом", но и для любого иного жилого строения, признанного в том числе и после его приобретения соответствующим предъявляемым в п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ требованиям к жилому дому <4>.

--------------------------------

<4> См., напр.: Письма УФНС России по г. Москве от 05.05.2009 N 20-14/4/044150@, от 18.12.2008 N 18-14/4/118429.
Таким образом, если дачный дом соответствует предусмотренным для жилых помещений требованиям и в установленном порядке признан жилым домом, то его владелец вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ <5>.

--------------------------------

<5> Письма Минфина России от 12.04.2010 N 03-04-05/10-191, от 31.03.2010 N 03-04-08/10-75.
Признание помещения жилым помещением, пригодным для проживания граждан, происходит в порядке, установленном в п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением <6>. Эта процедура осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в указанном Положении требованиям. По окончании своей работы комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания по установленной форме <7>.

--------------------------------

<6> Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства России от 28.01.2006 N 47 // Рос. газ. 2006. 10 фев.

<7> Эта форма определена в Приложении N 1 к Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
Исходя из того, что жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления - утвердить, как это предусмотрено в ст. 32 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки. Кроме того, не исключается возможность введения субъектами РФ указанного правового регулирования в опережающем порядке.

Признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться в том числе судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 N 7-П.
Данная особенность не отменяет требование пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, согласно которому для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) налогоплательщик должен представить документы, подтверждающих право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Комплекс рассмотренных норм означает, что:

1) право на получение имущественного налогового вычета возникает у налогоплательщика в связи со строительством или приобретением жилого дома, но воспользоваться этим правом он может только с момента получения документов, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

2) право на получение вычета не зависит от наличия или отсутствия в документах о строительстве или приобретении объекта указания на тип дома "жилой дом". Вычет может быть получен и в отношении объекта, признанного в установленном порядке пригодным для постоянного проживания <2>, в том числе и после оформления документов о его строительстве или продаже;

3) вычет по жилым строениям, не признаваемым жилым домом, может быть получен только после их соответствующей модернизации и получения документа, подтверждающего право собственности на этот объект именно как жилой дом.

--------------------------------

<2> Письмо УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@.
Следует признать ошибочной позицию отдельных налоговых органов <3>, признающих в качестве однозначного основания для отказа в праве на вычет наличие в свидетельстве о государственной регистрации права на жилое строение записи "без права регистрации проживания".

--------------------------------

<3> См., напр.: Письмо УФНС России по г. Москве от 29.09.2009 N 20-14/4/101409@.
Строительство жилого дома
Нормативные предписания ст. 220 Налогового кодекса, в сочетании с иными нормами действующего законодательства, позволяют сделать вывод, что правом на получение имущественного налогового вычета обладает только налогоплательщик, несущий расходы по строительству нового жилого дома.

Действующее законодательство (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) разделяет понятия строительства и реконструкции.

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, законодательство определяет строительство как создание нового объекта, а реконструкцию - как изменение существующего объекта <1>.

--------------------------------

<1> Письмо УФНС России по г. Москве от 27.10.2008 N 28-10/100939.
Несение расходов, не имеющих целью строительство нового объекта жилой недвижимости, права на получение вычета по данному основанию не дает. Соответственно, не будут считаться достаточным основанием для получения вычета строительные расходы налогоплательщика, направленные на увеличение полезной площади объекта, его модернизацию или реконструкцию. По этой причине реконструкция жилого дома не может быть приравнена к строительству. Нет оснований считать реконструкцию дома и как способ отделки находящихся в нем квартир <2>. Это дает налоговым органам основание для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета лицам, производившим реконструкцию жилых домов. Однако в случае, если в результате реконструкции объекта нежилой недвижимости этот объект был переведен в разряд жилого фонда (а значит, появился новый жилой объект), его собственник или приобретатель получит право на вычет.

--------------------------------

<2> Письмо ФНС России от 18.04.2006 N 04-2-02/301@.
Также известны случаи, когда налоговые органы <3> признавали право на получения имущества налогового вычета по объектам недвижимости с измененными характеристиками <4>, например, в связи с изменением общей площади объекта. Изменение параметров объекта, в частности, его площади, свидетельствует об изменении существующего объекта и признании его вновь созданным недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

--------------------------------

<3> См., напр.: Письмо УФНС России по г. Москве от 27.10.2008 N 28-10/100939.

<4> Полный перечень таких характеристик указан в Приложении 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утв. Приказом Госстроя России от 31.05.2001 N 120 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. 6 авг.
Возможность получения вычета по таким "модернизированным" объектам возможна в случае соблюдения следующих условий:

- результаты дополнительного строительства были зафиксированы путем изменения сведений об объекте недвижимого имущества без повторной его регистрации (то есть внесены изменения в первоначально полученное свидетельство);

- после первичной регистрации права собственности налогоплательщик не обращался за получением имущественного налогового вычета <1>.

--------------------------------

<1> См., напр.: Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/7-242.
Пример. Налогоплательщик приступил к строительству индивидуального жилого дома. Проектом строительства дома изначально предусмотрено строительство дома с верандой. Фундамент под строительство веранды был заложен одновременно с фундаментом дома. По технологии строительство каркасно-щитовой веранды не могло осуществляться до истечения достаточного времени на усадку основной постройки из бруса. После постройки дома налогоплательщик сразу приступил к государственной регистрации прав на жилой дом (без веранды) и получил свидетельство о государственной регистрации права. По завершении достройки веранды была произведена государственная регистрация изменения сведений об объекте недвижимого имущества. Таким образом, поскольку жилой дом и веранда зарегистрированы как единый объект, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет по доходам в размере фактически произведенных расходов на строительство жилого дома вместе с верандой.
Восстановление жилья после пожара рассматривается налоговыми органами <2> не как строительство нового жилья, а как ремонт уже имеющегося.

--------------------------------

<2> Письмо УФНС России по г. Москве от 04.05.2009 N 20-15/3/043262@.
Состав расходов, на которые распространяется вычет. В фактические расходы на новое строительство жилого дома или доли (долей) в нем, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, могут также включаться расходы:

- на разработку проектно-сметной документации;

- на приобретение строительных и отделочных материалов;

- связанные с работами или услугами по строительству и отделке;

- на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Расходы, связанные с оформлением различных сделок, необходимых для получения разрешения на строительство жилого дома, в данный перечень не включены <3>.

--------------------------------

<3> Письмо Минфина России от 19.06.2009 N 03-04-05-01/475.
В вопросе признания состава понесенных расходов налоговые органы нередко занимают и достаточно странные позиции, не имеющие прямого подтверждения их правомерности в нормах действующего законодательства.

Так, к примеру, согласно одному из писем УМНС России по Волгоградской области <4>, при осуществлении физическим лицом индивидуального строительства жилого объекта учитываются только расходы, произведенные начиная с даты разрешения на строительство, выданного органами местной администрации.

--------------------------------

<4> Письмо Управления МНС России по Волгоградской обл. от 26.03.2004 N 12-15/01038 "О порядке применения налоговых вычетов и заполнения декларации по налогу на доходы физических лиц".
Согласно информации, распространенной УФНС России по Ярославской области от 19.04.2007, расходы на приобретение строительных материалов, произведенные до получения разрешения на строительство, могут быть заявлены в составе имущественного вычета в случае, если строительство дома осуществляется на приобретенном ранее земельном участке.

В свою очередь, в Разъяснении УФНС России по Республике Татарстан от 05.08.2005 <1> было указано, что могут быть приняты только те расходы, которые понесены до момента регистрации права собственности на дом. Если право собственности на дом оформлено, а налогоплательщик до этого времени, к примеру, не успел расплатиться с рабочими-строителями, то включить эти затраты в общую сумму для получения имущественного вычета будет уже нельзя.

--------------------------------

<1> Разъяснения УФНС России по РТ от 05.08.2005 "Как вернуть налог на доходы. Все об имущественном вычете при строительстве или покупке жилья" // Налоговые известия. 2005. 5 авг. N 15.
Правомерность подобных разъяснений, на наш взгляд, может быть оспорена.

Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Дата заключения договора о долевом участии в строительстве жилого дома для определения размера имущественного налогового вычета значения не имеет <2>.

--------------------------------

<2> Письмо Минфина России от 07.07.2009 N 03-04-05-01/532.
В случае если строительство жилого дома осуществлялось физическим лицом самостоятельно, Налоговый кодекс РФ не требует обязательного приложения к поданным документам сметы на строительство <3>.

--------------------------------

<3> Письмо УФНС России по г. Москве от 18.12.2008 N 18-14/4/118422.
НК РФ не предусматривает права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета по расходам на объект незавершенного строительства. Соответственно, до момента, пока свидетельство о праве собственности на жилой дом не получено, физическое лицо не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по данному основанию <4>.

--------------------------------

<4> Письмо Минфина России от 07.09.2007 N 03-04-05-01/296; Письмо УФНС России по г. Москве от 29.12.2005 N 28-10/97282.
Приобретение жилого дома
Состав расходов, на которые распространяется вычет. В фактические расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, могут включаться расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством.

Сумма расходов на приобретение жилого дома определяется исходя из стоимости этого дома, установленной сторонами в договоре купли-продажи <5>.

--------------------------------

<5> Письмо ФНС России от 23.04.2009 N 3-5-04/500@.
Возможность принятия к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома возможно только в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома без отделки или доли (долей) в них <6> (см. соответствующий раздел книги).

--------------------------------

<6> Письма Минфина России от 04.05.2010 N 03-04-05/9-248, от 21.09.2009 N 03-04-06-01/241.
Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

В случае заключения договора купли-продажи жилого дома (долей в нем) вместе с иными объектами недвижимости (земельным участком, надворными постройками) в договоре купли-продажи участниками сделки должна быть указана не только цена продаваемой недвижимости, но и выделена отдельно стоимость жилого дома или доли (долей) в нем <1>.

--------------------------------

<1> Письмо ФНС России от 09.07.2009 N 3-5-04/1001@.
Стоимость жилого дома должна быть выделена в договоре, в том числе и в случае, если приобретенные хозяйственные постройки (сарай, гараж и т.п.) образуют с жилым домом единое строение.

Если этого не было сделано в договоре купли-продажи, стоимость приобретенного жилого дома может быть определена в дополнительном соглашении между сторонами договора купли-продажи о выделении стоимости жилого дома или доли (долей) в нем из общей стоимости договора купли-продажи недвижимости. Такое соглашение может быть оформлено в простой письменной форме <2>.

--------------------------------

<2> Письмо УФНС России по г. Москве от 31.07.2009 N 20-14/4/079021@; Письмо УФНС России по Ленинградской области от 04.07.2006 N 07-13-1/0149-ЗГ.
Оформление соглашения является не только наиболее простым, но фактически единственным выходом из сложившейся ситуации, так как достаточно часто представители налоговых органов придерживаются позиции, что в целях получения имущественного налогового вычета недопустимо определять стоимость жилого дома на основании справки органов БТИ о процентном соотношении инвентаризационной стоимости жилого дома и надворных построек либо на основании справки агентства недвижимости о рыночной стоимости жилого дома <3>.

--------------------------------

<3> См., напр.: Разъяснения Управления ФНС России по Красноярскому краю от 01.09.2006 // Налоговые вести. 2006. 1 сен. N 17; Разъяснения Управление ФНС России по Амурской области от 01.10.2005; Информация ИФНС России по Левобережному району г. Воронежа от 10.06.2005 // Берег. 10 июня. N 23.
Приобретение не оконченного строительством жилого дома
В силу ст. ст. 15, 16 ЖК РФ, не завершенные строительством объекты не отнесены к жилым помещениям и не являются объектами жилищных прав <4>. При приобретении не оконченного строительством жилого дома Налоговый кодекс предоставляет более широкий перечень расходов, которые могут быть включены в сумму налогового вычета.

--------------------------------

<4> Постановление ФАС Центрального округа от 26.12.2008 по делу N А35-2568/07-С12.
В фактические расходы, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, могут включаться расходы:

- на приобретение жилого дома, не оконченного строительством;

- связанные с работами или услугами по достройке дома, не оконченного строительством и отделке;

- на приобретение строительных и отделочных материалов;

- на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенных строительством (не оконченного строительством) жилого дома без отделки или доли (долей) в нем. Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приема-передачи объекта. Если такого указания нет, то к вычету будет принята только сумма по договору купли-продажи дома <1>.

--------------------------------

<1> См., напр.: Письма Минфина России от 08.08.2006 N 03-05-01-04/243, от 27.03.2003 N 04-04-06/52; УФНС России по г. Москве от 22.10.2009 N 20-14/4/110715.
Расходы на приобретение не оконченного (не завершенного) строительством жилого дома могут учитываться в составе имущественного налогового вычета и в тех случаях, когда они были понесены до 1 января 2005 г. <2>.

--------------------------------

<2> Письмо Минфина России от 24.06.2008 N 03-04-07-01/102.
После окончания строительства и регистрации в установленном порядке достроенного жилого дома налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом по расходам по достройке жилого дома, а также по расходам на приобретение жилого дома, не оконченного строительством <3>.

--------------------------------

<3> Письмо Минфина России от 25.05.2010 N 03-04-05/9-289.
Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, в частности, на основании приходных ордеров.

Расходы на достройку или на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации права собственности.

В свою очередь, не основанным на нормах закона следует признать мнение, что налогоплательщик при приобретении не оконченного строительством жилого дома не имеет права на имущественный налоговый вычет, пока не осуществит достройку дома и не получит свидетельство о праве собственности на дом. Таких условий пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не содержит <4>.

--------------------------------

<4> Постановления ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-11049/07-С2 по делу N А60-26007/07, от 28.02.2007 N Ф09-921/07-С2 по делу N А50-15631/06; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 N 17АП-6356/2008-АК по делу N А71-4299/2008.
Под объектами незавершенного (неоконченного) строительства в российском законодательстве понимаются объекты, строительство которых не завершено (См. напр. п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса). Более подробного определения этого понятия действующее законодательство не содержит.

Очевидно, что в случае использования понятия "объект, не оконченный строительством" речь идет об объекте, находящемся на завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по строительству объекта. При этом такой объект не должен соответствовать критериям, необходимым для признания его объектом, законченным строительством.

Законченный строительством объект - это комплекс зданий и сооружений, отдельное здание и сооружение или его автономная часть в составе, допускающем возможность ее самостоятельной эксплуатации, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все предусмотренные договором подряда строительно-монтажные работы.

Законченный строительством объект предъявляется подрядчиком к приемке заказчику в составе и в объеме, предусмотренных утвержденным в установленном порядке проектом и договором подряда (контракта). Предъявляемый к приемке в эксплуатацию объект должен соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации, утвержденной градостроительной и проектной документации, требованиям строительных, санитарных, экологических и других норм. Соответствие законченного строительством объекта утвержденному проекту и требованиям нормативных документов подтверждается также первичными документами о соответствии, состав которых определяется строительными нормами и правилами в установленном порядке и проектом (акты промежуточной приемки ответственных конструкций, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытаний, документы лабораторного контроля, сертификаты, исполнительные геодезические съемки, журналы работ).

Таким образом, при наличии свидетельства о регистрации права собственности на не оконченный строительством жилой дом налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов до регистрации вышеуказанного права собственности <1>.

--------------------------------

<1> Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 03-04-05/9-71.
Для предоставления имущественного налогового вычета налогоплательщику необходимо предоставить в том числе копии договора, на основании которого приобретен не завершенный строительством жилой дом.

Технический паспорт на жилой дом не является документом, служащим основанием для предоставления имущественного налогового вычета <2>.

--------------------------------

<2> Письмо УФНС России по г. Москве от 15.02.2008 N 28-10/015435@.
Квартира
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных жилых помещений <3>.

--------------------------------

<3> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.01.2007 по делу N А79-6248/2006.
Несколько отдельно расположенных и не сообщающихся между собой квартир не могут являться одним самостоятельным объектом недвижимости, поскольку выдел такого объекта в натуре невозможен без выдела помещений, относящихся к общей долевой собственности, что противоречит закону <4>.

--------------------------------

<4> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.01.2007 по делу N А79-6248/2006.
Приобретение квартиры
Налоговый кодекс РФ допускает возможность получения вычета, как при приобретении новой квартиры, так и в случае ее покупки на вторичном рынке жилья <1>.

--------------------------------

<1> Письмо ФНС России по г. Москве от 18.12.2008 N 18-14/4/118418.
При оформлении документов на получение имущественного налогового вычета по данному основанию следует учесть, что, даже если его расходы по приобретению квартиры (доли или долей в ней) окажутся меньше установленного лимита вычета (2 млн руб.), в дальнейшем он не сможет претендовать на получение сэкономленной разницы. В случае если в течение одного налогового периода налогоплательщик приобретает два объекта недвижимости, дающих право на вычет (например, две квартиры), он сможет получить вычет только по одной из них, даже если фактические расходы по их приобретению не превысили установленный лимит вычета <2>.

--------------------------------

<2> Письмо ФНС России от 18.04.2006 N 04-2-02/301@.
Пример. Налогоплательщик в один и тот же день приобрел по договорам купли-продажи две квартиры. В этом же году налогоплательщик произвел реконструкцию (объединение) указанных квартир в одну. Так как реконструкция объектов недвижимости не перечислена в Налоговом кодексе в составе оснований, дающих право на вычет, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение по договорам купли-продажи только одной из квартир по своему усмотрению, при условии подтверждения фактически произведенных расходов на их приобретение.
Налогоплательщику следует помнить, что сам факт его проживания в квартире не является безусловным свидетельством о его праве собственности на нее. Передача квартиры во временное пользование также не может служить достаточным основанием для получения имущественного налогового вычета <3>.

--------------------------------

<3> Письмо Минфина России от 17.03.2010 N 03-04-05/7-103.
Пример. Гражданин Российской Федерации вступил в потребительский кооператив с целью приобретения квартиры. После внесения первоначального взноса, согласно акта приема-передачи квартиры в пользование, кооператив предоставил ему и его семье право проживать в приобретаемой квартире.

Вместе с тем из составленного между гражданином и руководством кооператива предварительного договора, акта приема-передачи квартиры в пользование и договора паенакопления следует, что квартира находится в собственности потребительского кооператива до момента полного внесения соответствующего пая (т.е. до полной оплаты стоимости квартиры).

Соответственно, до полного внесения пая гражданин не имеет права претендовать на получение имущественного налогового вычета (в том числе в части фактически понесенных расходов по частичной оплате пая), так как находящаяся в собственности квартира кооперативом в налоговом периоде не отчуждалась и налогоплательщиком, соответственно, не приобреталась.
Состав расходов, на которые распространяется вычет. По общему правилу, установленному в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, к вычету принимаются фактические расходы налогоплательщика на приобретение квартиры, доли (долей) в них или прав на квартиру в строящемся доме. В случае приобретения квартиры, не оконченной строительством, налогоплательщик имеет право претендовать на получение вычета по более широкому составу понесенных расходов.

При этом в любом случае затраты на ремонт квартиры к уменьшению налогооблагаемой базы не принимаются <1>.

--------------------------------

<1> Письмо Минфина России от 27.03.2003 N 04-04-06/52.
Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведенным расходам.

В качестве платежных документов, подтверждающих факт уплаты налогоплательщиком денежных средств, могут рассматриваться квитанции к приходным ордерам или банковские выписки, относящиеся исключительно к выполнению налогоплательщиком положений договоров купли-продажи или инвестирования <2>.

--------------------------------

<2> Письмо ФНС России от 13.04.2009 N 3-5-04/430@.
Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

- договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме;

- акт о передаче квартиры, доли (долей) в ней налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

Документом, подтверждающим право на квартиру, признается договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию.

Не являются документами, подтверждающими право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в установленном порядке:

- акт передачи квартиры во временное пользование по договору коммерческого найма, составляемый до возникновения у налогоплательщика оснований для совершения регистрационных действий по передаче квартиры в собственность <3>;

- предварительный договор купли-продажи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика (покупателя) по такому договору <4>.

--------------------------------

<3> Письма Минфина России от 17.03.2010 N 03-04-05/7-103, от 02.05.2007 N 03-04-06-01/138.

<4> См., напр.: Письма ФНС России от 13.04.2009 N 3-5-04/430@; УФНС России по г. Москве от 14.01.2010 N 20-14/4/001764@, от 10.12.2009 N 20-14/4/130856@, от 09.11.2009 N 20-14/4/116963@, от 27.10.2009 N 20-14/4/112245, от 20.01.2009 N 18-14/4/003337@.
По предварительному договору купли-продажи квартиры недвижимость не передается налогоплательщику в собственность, он только инвестирует строительство квартиры. До заключения основного договора по расходам, произведенным на основании предварительного договора, налогоплательщик претендовать на получение имущественного налогового вычета не вправе. В свою очередь, основной договор купли-продажи должен содержать указание на то, что оплата по такому договору частично или полностью была произведена налогоплательщиком в рамках выполнения предварительного договора.

Покупатель, понесший расходы на приобретение квартиры, в соответствии с заключенным с продавцом предварительным договором, вправе получить имущественный налоговый вычет в установленном порядке:

- после заключения основного договора купли-продажи квартиры и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру;

- после заключения инвестиционного договора о долевом участии в строительстве квартиры и получения акта приема-передачи квартиры покупателю;

- после вынесения судом соответствующего решения о признании за покупателем прав собственности на квартиру на основании предварительного договора и произведенных в соответствии с ним расходов <1> (в данном случае право собственности на квартиру, а вместе с ним и право на вычет возникают с момента вступления в силу судебного решения, а не с момента оформления и получения свидетельства о праве собственности на квартиру <2>).

--------------------------------

<1> Письмо УФНС России по г. Москве от 14.01.2010 N 20-14/4/001764@.

<2> Письмо Минфина России от 02.04.2010 N 03-04-05/7-162; Письмо УФНС России по г. Москве от 17.09.2009 N 20-14/4/097196@.
Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен не только на основании договора о приобретении квартиры, но и на основании иных документов, подтверждающих право собственности налогоплательщика на квартиру <3>.

--------------------------------

<3> Письмо Минфина России от 07.09.2007 N 03-04-05-01/296.
Пример. Гражданин России приобрел квартиру через жилищно-строительный кооператив. Договор купли-продажи оформлен не был.

Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, член жилищного кооператива, имеющий право на паенакопления, приобретает право собственности на квартиру, предоставленное ему кооперативом, только в случае, когда паевой взнос за квартиру полностью внесен.

После полного внесения паевого взноса член жилищного кооператива получает в правлении жилищного кооператива справку о полной выплате пая и, соответственно, приобретает право собственности на помещение.

Таким образом, имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры через жилищный кооператив налогоплательщик вправе получить на основании письменного заявления, а также представления платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам, и справки жилищного кооператива о полной выплате паевого взноса.

Форма указанной справки не установлена законодательно, однако, поскольку эта справка, по сути, является правоустанавливающим документом, она должна содержать следующие сведения: номер и дату протокола общего собрания о приеме в члены кооператива, информацию о полной выплате паевого взноса, а также иметь надлежащие подписи председателя, казначея и быть заверена печатью кооператива.
В качестве документа, подтверждающего право собственности на приобретенную квартиру, налогоплательщик может представить в налоговый орган свидетельство о государственной регистрации права на соответствующее недвижимое имущество и сделок с ним <4>. При этом такое свидетельство о государственной регистрации права должно содержать в качестве основания оформления права указание на соответствующий договор <5>.

--------------------------------

<4> Письмо Управления МНС России по г. Москве от 03.06.2004 N 11-10/37034.

<5> Письмо ФНС России от 13.04.2009 N 3-5-04/430@.
В качестве акта о передаче квартиры налогоплательщиком может быть представлен протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, оформленный в соответствии с заключенным договором социальной ипотеки <6>. При этом в самом договоре социальной ипотеки должно быть предусмотрено, что протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, в том числе подтверждает выбор квартиры стоимость 1 кв. м, соответствие квартиры техническим требованиям и потребительским свойствам, передачу квартиры, а также свидетельствует об исполнении обязательств по указанному договору.

--------------------------------

<6> Письмо ФНС России от 23.09.2008 N 3-5-03/521@.
Приобретение квартиры в строящемся доме
Начиная с 2005 г., налогоплательщики вправе воспользоваться вычетом до получения свидетельства о праве собственности на квартиру. В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После подписания указанного передаточного акта налогоплательщик может обратиться в налоговый орган с письменным заявлением о получении имущественного налогового вычета <1>.

--------------------------------

<1> Письма Минфина России от 25.12.2007 N 03-04-05-01/428, от 23.06.2005 N 03-05-01-05/102.
Положение о получении имущественного налогового вычета по акту передачи квартиры в строящемся доме было введено в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ в целях предоставления налогоплательщикам возможности получать указанный вычет до оформления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру, то есть в более ранние сроки <2>.

--------------------------------

<2> Письмо Минфина России от 03.07.2009 N 03-04-05-01/523.
Теперь Налоговый кодекс РФ не требует от налогоплательщиков представлять одновременно и акт приема-передачи квартиры в собственность, и документы, подтверждающие право собственности на квартиру (т.е. свидетельство о государственной регистрации права собственности). Достаточно любого из этих документов <3>.

--------------------------------

<3> Письмо УФНС России по г. Москве от 23.08.2005 N 28-10/59580.
Законодатель разделил случаи получения имущественного налогового вычета при приобретении жилья в строящемся доме и в готовом, что нашло отражение в различных перечнях документов, требующихся для подтверждения права на имущественный налоговый вычет <4>. Правоустанавливающим документом, необходимым (и достаточным) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о передаче квартиры <5>. При этом имеется в виду передача жилого помещения в постоянное пользование после выполнения инвестором предусмотренных договором обязательств <6>. Представление свидетельства о регистрации права собственности для получения имущественного налогового вычета в этом случае не является обязательным <7>.

--------------------------------

<4> Письмо Минфина России от 27.04.2010 N 03-04-05/9-225.

<5> Письма Минфина России от 31.05.2010 N 03-04-05/7-299, от 21.05.2010 N 03-04-05/9-273, от 21.05.2010 N 03-04-05/9-272, от 20.05.2010 N 03-04-05/7-271, от 29.04.2010 N 03-04-05/9-238, от 27.04.2010 N 03-04-05/9-225, от 15.04.2010 N 03-04-05/7-204, от 13.04.2010 N 03-04-05/9-193, от 01.04.2010 N 03-04-05/7-155, от 30.03.2010 N 03-04-05/7-146, от 29.03.2010 N 03-04-05/9-138, от 18.03.2010 N 03-04-05/7-108, от 18.03.2010 N 03-04-05/9-112, от 17.03.2010 N 03-04-05/7-105, от 12.02.2010 N 03-04-05/9-50, от 10.02.2010 N 03-04-05/9-47, от 10.02.2010 N 03-04-05/9-43, от 10.02.2010 N 03-04-05/9-42, от 16.12.2009 N 03-04-05-01/1000, от 14.12.2009 N 03-04-05-01/948, от 16.09.2009 N 03-04-05-01/693, от 14.09.2009 N 03-04-05-01/690, от 02.07.2009 N 03-04-05-01/520, от 02.07.2009 N 03-04-05-01/519, от 02.07.2009 N 03-04-05-01/518, от 22.06.2009 N 03-04-05-01/476, от 11.06.2009 N 03-04-05-01/463, от 04.06.2009 N 03-04-05-01/435.

<6> Письмо Минфина России от 17.03.2010 N 03-04-05/7-103.

<7> Письмо Минфина России от 03.07.2009 N 03-04-05-01/523.
Дата получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, приобретенную в строящемся доме, для определения размера имущественного налогового вычета значения не имеет <1>.

--------------------------------

<1> Письмо Минфина России от 15.04.2010 N 03-04-05/7-204.
Следует отметить, что тем не менее до настоящего момента в отдельных разъяснениях налоговых органов <2> можно встретить требование о необходимости предоставления вместе с актом приема-передачи жилого помещения в строящемся доме и свидетельство о государственной регистрации права. Как уже было указано, подобное требование не основано на требованиях действующего законодательства.

--------------------------------

<2> См., напр.: Письмо УФНС России по г. Москве от 21.12.2009 N 20-14/134747@.
Получение имущественного налогового вычета при приобретении прав на квартиру в строящемся доме пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предусмотрено. Вместе с тем, в соответствии с абз. 9 данного подпункта, расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме могут включаться в фактические расходы на приобретение квартиры. То есть такие расходы могут быть учтены по завершении строительства жилого дома и оформлении соответствующих правоустанавливающих документов <3>.

--------------------------------

<3> Письмо Минфина России от 02.06.2009 N 03-04-05-01/402.
При приобретении квартиры по договору о долевом участии в строительстве, права по которому были получены налогоплательщиком по договору уступки прав требования, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

- договор о приобретении квартиры (договор о долевом строительстве);

- договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме;

- акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру <4>.

--------------------------------

<4> Письмо Минфина России от 02.06.2009 N 03-04-05-01/402.
При приобретении прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме налогоплательщик для получения имущественного налогового вычета представляет:

- договор долевого участия в строительстве (соинвестирования);

- платежные документы к такому договору;

- акт приема-передачи квартиры, доли (долей) в них налогоплательщику <5>.

--------------------------------

<5> Письмо ФНС России от 21.04.2009 N 3-5-04/472@.
При приобретении прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик может подтвердить право собственности на квартиру также и договором паевого участия и платежными документами, свидетельствующими о полной оплате паевого взноса (на основании п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ) <6>.

--------------------------------

<6> Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2008 N 17АП-2883/2008-АК по делу N А60-26007/2007.
Приобретение квартиры, не оконченной строительством
В случае приобретения квартиры, не оконченной строительством, фактическими расходами, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, признаются затраты налогоплательщика:

- на приобретение квартиры, доли (долей) в них или прав на квартиру в строящемся доме;

- на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ (предусмотрено с 1 января 2010 г.);

- на приобретение отделочных материалов;

- на работы, связанные с отделкой квартиры.

В соответствии с требованием НК РФ, принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенной (не оконченной) строительством квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в ней.

Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приема-передачи объекта.

Расходы на приобретение квартиры без отделки, на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры, суммарно учитываются при определении имущественного налогового вычета в общей сумме, не превышающей его предельного размера <1>.

--------------------------------

<1> Письмо Минфина России от 30.10.2009 N 03-04-05-01/784.
По мнению представителей налоговых органов <2>, производство отделочных работ включает в себя производство штукатурных, столярных, плотничных, малярных и стекольных работ, устройство покрытий полов и облицовку стен. К расходам по отделке квартиры, по которым предоставляется имущественный налоговый вычет, относятся в том числе расходы по приобретению и установке межкомнатных дверей <3>.

--------------------------------

<2> Письмо УФНС России по г. Москве от 21.09.2009 N 20-14/4/097773.

<3> Письмо ФНС России от 28.10.2008 N 3-5-04/644@.
Известны реальные случаи <4>, когда представители налоговых органов отказывали в предоставлении имущественного налогового вычета в сумме расходов по приобретению недостающего санитарно-технического оборудования, ванны, электроплиты. Свое решение они обосновали тем, что в договоре о приобретении указано, что квартира передана "с черновой отделкой". Кроме того, поскольку в составе расходов, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, расходы, связанные с приобретением санитарно-технического и иного оборудования, не поименованы, то имущественный налоговый вычет на сумму расходов по их приобретению предоставлен быть не может.

--------------------------------

<4> См., напр.: Письмо Минфина России от 28.04.2008 N 03-04-05-01/139.
Договором подряда (контрактом) может быть предусмотрено, что в квартирах и помещениях, предназначенных для коммерческой реализации, отдельные виды работ могут проводиться будущими владельцами (собственниками) уже после приемки объекта заказчиком <5>. Соответственно, невыполнение этих работ на момент приемки не является основанием для признания объекта не законченным строительством.

--------------------------------

<5> Это правило не распространяется на объекты муниципального, переселенческого (по программе комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки и ветхого жилищного фонда) жилья и муниципальной доли квартир в домах смешанного назначения, которые должны вводиться в эксплуатацию с полной готовностью под заселение.
Расходы на достройку или на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации права собственности.

Включение расходов на приобретение отделочных материалов в состав имущественного налогового вычета возможно в случае, если отделочные работы проводятся самим налогоплательщиком либо подрядной организацией на основании договора на выполнение таких работ <1>.

--------------------------------

<1> См. Письма УФНС России по г. Москве от 12.01.2010 N 20-14/4/001790@, от 21.09.2009 N 20-14/4/097773.
По мнению представителей налоговых органов <2>, к вычету могут быть приняты только расходы по материалам, приобретенным до получения свидетельства о государственной регистрации права. Это касается как материалов отделки, так и дополнительного оборудования (например, сантехники). Материалы и оборудование, приобретенные после получения свидетельства о государственной регистрации права, по мнению налоговых органов, должны расцениваться как ремонт недвижимого имущества, и затраченные на эти цели денежные средства не могут быть приняты к зачету при получении имущественного налогового вычета.

--------------------------------

<2> Письма Управления ФНС по Ленинградской области от 28.06.2005 N 07-06-1/06290@; от 17.03.2005 N 07-13-1/0053-ЗГ; Разъяснения УФНС России по Республике Татарстан от 05.08.2005 "Как вернуть налог на доходы. Все об имущественном вычете при строительстве или покупке жилья" // Налоговые известия. 2005. 5 авг. N 15.
Комната
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
Приобретение комнаты
Расходы на приобретение налогоплательщиками комнат могут приниматься в качестве имущественных налоговых вычетов при определении размера налоговой базы только в случае их осуществления, начиная с 1 января 2007 г. До этого момента такой возможности в Налоговом кодексе не было предусмотрено <3>.

--------------------------------

<3> Письма Минфина России от 21.12.2007 N 03-04-05-01/423, от 10.07.2007 N 03-04-08-01/36, от 17.11.2006 N 03-05-01-05/254, от 14.11.2006 N 03-05-01-05/249, от 11.10.2006 N 03-05-01-03/135; Письмо ФНС России от 20.07.2007 N ХС-6-04/581@; Письма УФНС России по г. Москве от 27.12.2007 N 28-10/125051@, от 28.02.2007 N 28-10/018258, от 28.03.2006 N 28-10/24247.
Но и в ситуации, когда комната была приобретена налогоплательщиком в период с 1 января 2005 по 1 января 2007 г., не все столь безнадежно. Определенные возможности для получения вычета были найдены и для этого случая.

Например, налогоплательщик может по согласованию с другими собственниками комнат в данной квартире (или жилом доме) переоформить принадлежащую ему комнату в долевую собственность и получить имущественный налоговый вычет в связи с приобретением указанной доли в собственности <4>. Вместе с тем следует учесть, что, например, по мнению представителей Управления Росрегистрации по Московской области <5>, так как Жилищным кодексом РФ (п. 1 ст. 16) определен исчерпывающий перечень помещений, относящихся к жилым, при приватизации квартир в договоре приватизации должна указываться именно комната, а не доля в праве собственности на коммунальную квартиру. Соответственно, представление на государственную регистрацию договора приватизации, предметом которого является доля в праве собственности на квартиру, может быть признано достаточным основанием для отказа в государственной регистрации в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

--------------------------------

<4> Письмо УФНС России по г. Москве от 04.08.2005 N 28-10/55573; Горшкова И. Вычеты по НДФЛ в свете разъяснений Минфина // Новая бухгалтерия. 2008. N 1; Попов П.А. НДФЛ-2007 - много шума из ничего (об изменениях по НДФЛ, вступивших в силу с 1 января 2007 г.) // Главная книга. 2007. N 3; Савина Е.А. Имущественный вычет по комнатам получить можно // Главбух. 2006. N 16; Горшкова И. Миллион: на всех или каждому?! // Новая бухгалтерия. 2006. N 8; Гордукова Е.В. Комментарий к Федеральному закону от 27.07.2006 N 144-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части создания благоприятных условий налогообложения для налогоплательщиков, осуществляющих деятельность в области информационных технологий, а также внесения других изменений, направленных на повышение эффективности налоговой системы" // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. 2006. N 11; О применении имущественного налогового вычета // Налоговые споры. 2006. N 4; Левадная Т.Ю. О предоставлении имущественных налоговых вычетов // Налоговый вестник. 2005. N 7; Левадная Т.Ю. Предоставление имущественных налоговых вычетов по НДФЛ в 2005 году // Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ. 2005. N 6; Левадная Т.Ю. Предоставление имущественных налоговых вычетов в 2005 г. // Аудиторские ведомости. 2005. N 4.

<5> Информационное письмо Управления Росрегистрации по Московской обл. от 10.10.2006 N РС-исх2477 "По отдельным вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на жилые помещения, передаваемые гражданам в собственность".
По приобретенным до 1 января 2007 г. комнатам вычет может быть предоставлен и в случае выделения доли приобретенной комнаты во всей квартире, в том числе по решению суда <1>.

--------------------------------

<1> См., напр.: Письмо Инспекции ФНС России по Предгорному району от 03.08.2006 N 06-35/9826-8.
В правоприменительной практике также известны случаи подтверждения права налогоплательщика на вычет при приобретении до 1 января 2007 г. комнаты в квартире коммунального заселения. Как отмечалось в одном из писем УФНС России по г. Москве <2>, поскольку такая комната является изолированным жилым помещением, налоговый орган вправе предоставить налогоплательщику имущественный налоговый вычет в связи с приобретением комнаты с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

--------------------------------

<2> Письмо УФНС России по г. Москве от 16.12.2004 N 27-08/81075@.
Некоторым налогоплательщикам, приобретшим комнаты в коммунальных квартирах до 1 января 2007 г., удавалось отстоять свое право на получение имущественного вычета в судебном порядке. В качестве основных аргументов они указывали, что:

1) суд при толковании нормы материального права должен был принять во внимание цель, которую преследовал законодатель, устанавливая данный вычет, правовую природу данной нормы закона, направленной на усиление заинтересованности граждан в улучшении своих жилищных условий. Таким образом, толкование ст. 220 НК РФ, в соответствии с которым комната в коммунальной квартире не подпадает под действие данного закона при том положении, что органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрируют ее как объект права собственности, нельзя признать правильным;

2) Жилищный кодекс РФ в ст. 16 приравнивает понятия "жилой дом", "квартира" и "комната" и относит их к жилым помещениям, при этом указывает, что комнатой является часть жилого дома или часть квартиры. Действующая ст. 558 ГК РФ также приравнивает данные понятия, указывая, что часть жилого дома является недвижимым имуществом и может быть объектом купли-продажи;

3) ссылки на разъяснения налоговых органов <1>, согласно которым при указании иных, помимо перечисленных в действующей редакции пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предметов и объектов недвижимости, имущественный налоговый вычет в порядке и на условиях, предусмотренных пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставлен быть не может, являются необоснованными, поскольку нарушают конституционные права налогоплательщика. Важным является приобретение недвижимости в собственность, в связи с чем у налогоплательщика возникает право на получение имущественного налогового вычета. На размер платежей, подлежащих возврату, не влияет то, что приобретена и оформлена в собственность комната в квартире, а не вся квартира. Приобретенная комната и является определенной долей квартиры;

4) перечень жилых объектов, по которым предоставляется имущественный налоговый вычет, подлежит применению во взаимосвязи с нормами ГК РФ. В силу ст. ст. 130, 244, 252 ГК РФ, квартира является недвижимым имуществом, может находиться в совместной или долевой собственности, а доля в общем имуществе может быть выделена в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. Следовательно, приобретенная комната представляет собой долю, реально выделенную из общего имущества;

5) Толкование пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации, исключающее предоставление имущественного налогового вычета при указании в договоре купли-продажи, заключенном до 1 января 2007 г., на приобретение в собственность комнаты, а не доли в квартире, ущемляет права данной категории налогоплательщиков.

Тем не менее еще раз отметим, что в таких спорах случаи вынесения судебных решений в пользу налогоплательщика до недавнего времени были единичны <2>.

--------------------------------

<1> Например, на Письмо ФНС России от 16.11.2005 N 04-2-03/172.

<2> См., напр.: Обзор кассационной и надзорной судебной практики по гражданским делам Пермского областного суда за I полугодие 2003 года (подготовлен Пермским областным судом) // Бюллетень Главного управления Министерства юстиции России по Пермской области и КПАО, Пермского областного суда, Арбитражного суда Пермской области. 2003. N 8 (специальный выпуск); Решение Юрьянского районного суда Кировской области от 03.06.2005 по делу N 2-193; Кассационное определение Псковского областного суда от 03.10.2006 N 33-1049; Определение Пензенского областного суда от 25.07.2006 по делу N 33-1545; Определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 22.01.2009 по делу N 33-515/2009.

Дополнительные аргументы о возможности получения налогоплательщиком имущественного налогового вычета при приобретении комнаты в 2006 г., см.: Толкушкин А.В. Применение имущественных налоговых вычетов // Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке. 2007. N 3.
Получение имущественного налогового вычета при приобретении прав на комнату в строящемся доме пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предусмотрено. Вместе с тем, в соответствии с абз. 9 данного подпункта, расходы на приобретение прав на комнату в строящемся доме могут включаться в фактические расходы на приобретение комнаты. То есть такие расходы могут быть учтены по завершении строительства жилого дома и оформления соответствующих правоустанавливающих документов <1>.

--------------------------------

<1> Письмо Минфина России от 02.06.2009 N 03-04-05-01/402.
Состав расходов, на которые распространяется вычет. В фактические расходы на приобретение комнаты или доли (долей) в ней, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, могут включаться расходы:

- на приобретение комнаты, доли (долей) в ней или прав на комнату в строящемся доме;

- на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ (предусмотрено с 1 января 2010 г.);

- на приобретение отделочных материалов;

- на работы, связанные с отделкой комнаты.

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенной строительством комнаты (прав на комнату) без отделки или доли (долей) в ней. Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приема-передачи объекта.

Расходы на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации права собственности.

Затраты на ремонт комнаты к уменьшению налогооблагаемой базы не принимаются.

Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, в частности, на основании приходных ордеров.

Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

- договор о приобретении комнаты, доли (долей) в ней или прав на комнату в строящемся доме;

- акт о передаче комнаты, доли (долей) в ней налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на комнату или долю (доли) в ней.
Приобретение нескольких комнат в одной квартире

(покупка квартир, ранее являвшихся коммунальными)
На практике нередки случаи, когда налогоплательщик приобретает комнаты в одной квартире у разных владельцев и в результате становится фактическим собственником всей квартиры. Такая ситуация характерна, например, при покупке коммунальной квартиры.

Но в этом случае налогоплательщик сталкивается с проблемой документального подтверждения своего права на вычет: хотя он и является собственником квартиры, у него на руках есть только документы, подтверждающие приобретение им отдельных комнат.

Проблемная ситуация разрешима.

В случае если налогоплательщик приобрел комнаты до 1 января 2007 г. (момента вступления в силу поправок в НК РФ, разрешающих получение вычета при приобретении комнат), прежде, чем обратиться за получением имущественного налогового вычета в налоговый орган, он должен был оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру <1>.

--------------------------------

<1> Письмо ФНС России от 16.11.2005 N 04-2-03/172.
При покупке отдельных комнат квартиры после 1 января 2007 г. в случае, если стоимость хотя бы одной из них превышала действующий на тот момент лимит вычета, для получения вычета оформление свидетельства о праве собственности на квартиру в целом не требуется. Достаточно предоставить в налоговый орган документы, оформленные при покупке одной из комнат, по которой налогоплательщик претендует на получение вычета.

В случае если фактические расходы по приобретению каждой из комнат оказались меньше установленного размера вычета (2 млн руб.), налогоплательщик может либо оформить вычет по одной из комнат в размере фактически понесенных расходов (оставшейся частью налогового вычета он воспользоваться уже не сможет), либо оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру в целом и претендовать на получение вычета в полном объеме.
Приобретение комнаты, не оконченной строительством
Нюансы получения налогового вычета в связи с приобретением данного объекта в целом идентичны случаю приобретения неоконченной строительством квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной комнаты возможно в случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенной строительством комнаты (без отделки).

Для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета при приобретении комнаты налогоплательщик представляет договор купли-продажи комнаты, документы, подтверждающие право собственности на комнату, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.

Если в договоре не указано приобретение комнаты, не завершенной строительством (без отделки), то налогоплательщик не вправе получить имущественный налоговый вычет в части расходов, произведенных на приобретение отделочных материалов.
1   2   3   4   5   6   7


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации