Зрелов А.П. Имущественный налоговый вычет: как вернуть 250 тыс. рублей и больше при строительстве или покупке дома, квартиры или иного жилья - файл n1.docx

Зрелов А.П. Имущественный налоговый вычет: как вернуть 250 тыс. рублей и больше при строительстве или покупке дома, квартиры или иного жилья
скачать (229.1 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.docx230kb.20.11.2012 05:22скачать

n1.docx

1   2   3   4   5   6   7
Глава 6. ТРЕБОВАНИЯ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ,

ПРИОБРЕТЕНИЕ КОТОРЫХ ДАЕТ ПРАВО

НА ПОЛУЧЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА
До недавнего времени имущественный налоговый вычет при приобретении любых земельных участков налогоплательщику не предоставлялся <1>.

--------------------------------

<1> См., напр.: Письмо Минфина России от 08.08.2006 N 03-05-01-04/243; Письма УФНС России по г. Москве от 13.08.2008 N 28-10/076950, от 06.03.2006 N 28-10/17213@; Письмо Управления ФНС по Ленинградской области от 04.07.2006 N 07-13-1/0149-ЗГ.
Действующая с 1 января 2010 г. редакция нормы пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ прямо предусматривает возможность получения имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов "на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации... земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них". Тем не менее следует предположить, что в отношении земельных участков в данной норме НК РФ речь идет только о расходах по их приобретению, так как возможность несения физическим лицом расходов на "строительство земельного участка" в практическом плане представляется малореальным.

Современное изложение этой части нормативного предписания можно признать неудачным и еще по одной причине. Из-за упоминания в тексте нормы объектов недвижимости во множественном числе ("земельных участков"; "участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома"), при применении данного предписания в его буквальном значении, налогоплательщик может столкнуться с отказом в предоставлении вычета по расходам, связанным с приобретением как одного земельного участка, так и участка, на котором расположен только один жилой дом. Тем не менее, на наш взгляд, подобное ограничительное толкование нормы при подготовке проекта изменений все же не предполагалось законодателем. В связи с этим, в том числе и до внесения соответствующих уточнений в текст Налогового кодекса, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории Российской Федерации:

- земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства;

- земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом.

Правомерность такого толкования подтверждается и в разъяснениях налоговых органов, считающих, например, что налогоплательщик - покупатель земельного участка с жилым домом или земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, вправе получить имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, если сделка осуществлена после 1 января 2010 г. <2>.

--------------------------------

<2> Письмо УФНС России по г. Москве от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@.
В свою очередь, вычет может быть предоставлен и по расходам на приобретение нескольких земельных участков.

Возможность получения имущественного налогового вычета при приобретении иных земельных участков, не отвечающих вышеназванным критериям, Налоговым кодексом по-прежнему не предусмотрена.
Земельный участок, предоставленный

для индивидуального жилищного строительства
Возможность получения имущественного налогового вычета в связи с приобретением земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, законодателем поставлена в прямую зависимость от установленного целевого назначения приобретаемого участка.

Земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, в действующем российском законодательстве <1> отграничен от дачного, садового, приусадебного, огородного и других видов участков.

--------------------------------

<1> См., напр.: п. 6 ст. 27 Земельного кодекса РФ; ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; Приложение 4 к Закону РФ от 26.06.1992 N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации", введенное Федеральным законом от 25.12.2008 N 274-ФЗ.
Соответственно, по данному основанию налогоплательщик не имеет права на вычет по расходам на приобретение земельного участка, изначально не предполагавшегося для индивидуального жилищного строительства, но на котором впоследствии тем не менее был возведен жилой дом.

Под объектом индивидуального жилищного строительства в п. 3 ст. 48 и пп. 1 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

В действующем законодательстве объекты индивидуального жилищного строительства обычно отграничиваются от иных жилых строений, в том числе дачных домов, садовых домов <2>. На этом основании можно сделать вывод, что не являющиеся жилыми домами жилые строения не могут быть признаны объектом индивидуального жилищного строительства. Следовательно, вычет по данному основанию не может быть предоставлен по расходам на приобретение земельного участка, предоставленного для строительства жилого объекта, не соответствующего критериям, предусмотренным для объекта индивидуального жилищного строительства.

--------------------------------

<2> В качестве примера можно назвать действующие нормы пп. 4 п. 5 ст. 11 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Например, по данному основанию не может быть получен вычет по расходам на приобретение земельного участка, предоставленного для строительства:

- комплекса жилых домов;

- жилого дома, имеющего более 3 этажей;

- жилого дома, предназначенного для проживания более чем одной семьи;

- не являющегося жилым домом жилого объекта - жилого строения, дачного дома, садового дома.

По нашему мнению, приобретением земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, может быть признано, в том числе приобретение дачного земельного участка. На основании ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предоставление гражданину дачного земельного участка предусматривает возможность возведения на нем жилого строения, как без права регистрации проживания, так и с правом регистрации проживания в нем.

Несколько более сложной выглядит ситуация с решением вопроса о возможности получения имущественного налогового вычета в связи с приобретением садовых земельных участков. Так, согласно ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", садовый земельный участок <1> предназначен для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.

--------------------------------

<1> Понятия "садовый земельный участок" и "земельный участок для ведения садоводства" допустимо рассматривать равнозначными, поскольку земельным законодательством не предусмотрено различий в определении правового режима указанных земель, если они относятся к одной и той же категории. См.: Письмо Управления Роснедвижимости по МО от 01.09.2009 N 25582-1/6914.
Указанная норма признана не соответствующей Конституции Российской Федерации <2> в той части, в какой ею ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. При этом Конституционный Суд отметил, что Градостроительный кодекс Российской Федерации (ч. 2 ст. 35) позволяет включать в состав жилых зон зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, а также зоны жилой застройки иных видов, поэтому в отношении земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства и для ведения дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные жилые дома, в настоящее время возникают практически идентичные правовые режимы.

--------------------------------

<2> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 N 7-П.
С учетом изложенной позиции Конституционного Суда, следует признать право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, в том числе и при приобретении садового земельного участка.

В свою очередь, исходя из определений, установленных в ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", не возникает оснований для получения имущественного налогового вычета при приобретении огородных земельных участков, так как такой участок допускает только возможность возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
Приобретение земельных участков,

предоставленных для индивидуального жилищного строительства
На основании абз. 5 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или доли (долей) в них, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен только после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

Для данного случая норма НК РФ не уточняет, что такой дом в свидетельстве обязательно должен быть отнесен именно к категории жилых домов. Однако впоследствии, в абз. 23 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, предусмотрено, что при получении вычета в связи с приобретением земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, необходимо представить документы:

- подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем;

- подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

На основе указанных норм можно сделать следующие выводы:

1. Право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории Российской Федерации земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, налогоплательщик получает с момента оформления свидетельства о праве собственности на любой построенный на этом участке дом (в том числе и не отвечающий критериям, установленным для жилого дома).

2. Реальную возможность получить имущественный налоговый вычет по данному основанию налогоплательщик получает только после того, как построенный им дом будет признан жилым домом и это будет подтверждено соответствующим свидетельством.
Земельный участок,

на котором расположен приобретаемый жилой дом
При приобретении земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом, целевое назначение данного участка для законодателя не имеет значения. На этом основании можно сделать вывод, что налогоплательщик вправе претендовать на получение вычета по расходам на приобретение, в том числе не предназначенного для индивидуального жилищного строительства земельного участка, на котором фактически было возведено жилье, признанное в установленном порядке именно жилым домом.
Глава 7. ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ

ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА
Для получения имущественного налогового вычета, как правило, необходимо предоставление в налоговый орган комплекта документов, в который входят:

- заявление налогоплательщика;

- платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам;

- документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости.

Указанный комплект документов, как этого требует Налоговый кодекс, должен быть предоставлен одновременно с подачей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий период.

НК РФ не содержит требования обязательного отражения сумм имущественного вычета в налоговой декларации. Отсутствие этой информации в самой налоговой декларации не препятствует его предоставлению <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2008 N 17АП-8989/2008-АК по делу N А50-11929/2008.
В отдельных случаях, о которых мы будем говорить далее (прежде всего здесь имеется в виду случай получения имущественного налогового вычета налогоплательщиком у его работодателя), состав документов может изменяться.

Налогоплательщик вправе по своему выбору представить налоговым органам:

- нотариально удостоверенные копии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета;

- копии соответствующих документов, заверенные непосредственно самими налогоплательщиками, с расшифровкой подписи и с указанием даты их заверения.

При этом подлинники документов должны быть предъявлены работнику налогового органа при подаче налоговой декларации. Сотрудник налогового органа должен поставить отметку о соответствии представленных налогоплательщиком копий документов их подлинникам и дату принятия их налоговым органом <2>.

--------------------------------

<2> См., напр.: Письмо УФНС России по г. Москве от 10.04.2009 N 20-14/4/034564@.
Справка по форме 2-НДФЛ представляется налогоплательщиком в оригинале <3>.

--------------------------------

<3> Письма УФНС России по г. Москве от 10.04.2009 N 20-14/4/034564@, от 29.12.2007 N 28-10/125911.
Следует также учесть, что реализация права на предусмотренный имущественный налоговый вычет не может ставиться в зависимость исключительно от правоподтверждающих документов без учета правоустанавливающих обстоятельств, в частности, от основания возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика. Реализация предусмотренных в п. 1 ст. 220 НК РФ общих правил применения имущественного налогового вычета при определении налоговой базы в системе действующего правового регулирования осуществляется с учетом правоустанавливающих обстоятельств, предусмотренных в Гражданском и Семейном кодексах Российской Федерации <4>.

--------------------------------

<4> Письма УФНС России по г. Москве от 01.02.2010 N 20-12/4/009666@, от 06.11.2009 N 20-14/4/116322@, от 21.09.2009 N 20-14/4/097773, от 16.09.2009 N 20-14/4/096649, от 21.08.2009 N 20-14/4/087487, от 28.07.2009 N 20-14/4/077290.
Оформление заявления

о получении имущественного налогового вычета
Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления.

Форма заявления законодательно не установлена. Вместе с тем налогоплательщику можно порекомендовать указать в заявлении следующие данные:

- фамилию, имя, отчество налогоплательщика - физического лица, паспортные данные, адрес места жительства, идентификационный номер налогоплательщика при его наличии;

- название и реквизиты работодателя, в том числе его идентификационный номер налогоплательщика;

- размер вычета по суммам, направленным на новое строительство, либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них;

- размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам) (если такие займы или кредиты были израсходованы на строительство или приобретение жилья).

В зависимости от того, планирует налогоплательщик получение имущественного налогового вычета у своего работодателя в течение налогового периода или обращается к налоговому органу за получением вычета по его окончании, текст заявления будет различен.
Оформление платежных документов,

подтверждающих факт понесенных расходов
Представление налогоплательщиком документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам, является одним из обязательных условий предоставления физическому лицу имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ <1>. Требование предоставления платежных документов связано с необходимостью подтверждения факта осуществления расходов <2>. Сами по себе договор и передаточный акт документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств по договору, не являются.

--------------------------------

<1> Письмо Минфина России от 20.05.2009 N 03-04-06-01/118; Письма УФНС России по г. Москве от 31.12.2008 N 18-14/4/122278@, от 05.07.2006 N 28-08/59551@.

<2> Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-07/33.
Собственник не вправе претендовать на получение вычета в случае, если он получил право на соответствующий объект недвижимости не в результате его приобретения или строительства. По этой причине даже в случае документального подтверждения несения ими расходов, связанных с объектом недвижимости (например, в размере подлежащего уплате налога на имущество и государственной пошлины), на получение вычета не смогут претендовать собственники, получившие объекты жилой недвижимости в дар или по наследству.

В пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ законодатель устанавливает два основных требования, предъявляемых к платежным документам, прилагаемым к заявлению о получении имущественного налогового вычета. Платежные документы должны:

1) быть оформлены в установленном порядке;

2. подтверждать факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.

Соблюдение этих требований необходимо в целях документальной фиксации в надлежащей форме уплаченной суммы за приобретенное жилое помещение, исходя из которой налоговый орган - в случае принятия положительного решения - предоставит налогоплательщику имущественный налоговый вычет <3>.

--------------------------------

<3> Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.12.2003 N 472-О.
В качестве примера подобных документов законодатель называет:

- квитанции к приходным ордерам;

- банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;

- товарные и кассовые чеки;

- акты о закупке материалов у физических лиц.

Указанный перечень не является исчерпывающим <1>. Факт уплаты денежных средств может быть подтвержден и иными документами. Как показывает практика, налогоплательщик, к примеру, может подтвердить факт уплаты денежных средств за приобретенное имущество, в том числе и полученной от продавца квитанцией к приходному ордеру.

--------------------------------

<1> Открытый перечень документов, установленный абз. 3 пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации, не препятствует реализации налогоплательщиком права на имущественный налоговый вычет и не нарушает его конституционные права и свободы.

См. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.12.2003 N 472-О.
Платежными документами, подтверждающим оплату приобретенной недвижимости, могут быть признаны в том числе:

- нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости, в котором нотариус, оформляющий сделку, удостоверяет передачу покупателем продавцу определенной денежной суммы за недвижимое имущество. Такой договор должен обязательно содержать нотариально удостоверенную запись, подтверждающую факт получения продавцом денежных средств от покупателя при подписании договора купли-продажи;

- расписка продавца, удостоверяющая передачу ему покупателем денежных средств (если сторонами сделки по приобретению жилого объекта выступают физические лица) <2>.

--------------------------------

<2> Письмо ФНС России от 25.10.2005 N 04-2-02/445@.
Акты о закупке материалов у физических лиц должны обязательно содержать указание адресных и паспортных данных продавца.

В разъяснениях региональных налоговых органов можно встретить мнение, что мемориальный ордер или поручение на перевод с отметкой банка о приеме заявления не могут быть приняты в качестве документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком. Например, в подготовленном по данному поводу Письме УФНС России по г. Москве <3> указывалось, что такие документы не являются основанием для предоставления имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья и в дополнение к указанным документам физическому лицу необходимо предъявить либо платежное поручение, либо банковские выписки по счету.

--------------------------------

<3> Письмо УФНС России по г. Москве от 24.12.2004 N 11-11н/83583.
Однако подобный подход к настоящему моменту не находит поддержки со стороны руководства ФНС России <4>, указывающего, что для целей получения вычета платежным документом, подтверждающим факт уплаты денежных средств налогоплательщиком, вполне можно считать мемориальный ордер банка-кредитора о переводе средств со счета налогоплательщика на счет продавца.

--------------------------------

<4> Письмо ФНС России от 29.10.2008 N 3-5-03/655@.
Документы, подтверждающие рыночную или инвентаризационную стоимость объекта недвижимости (отчет об оценке объекта независимого оценщика, сведения об инвентаризационной стоимости), не могут рассматриваться в качестве платежных документов, подтверждающих факт понесенных расходов, и заменить такие документы не могут <1>.

--------------------------------

<1> Письмо Минфина России от 18.06.2009 N 03-04-05-01/473.
Если в договоре купли-продажи указана общая стоимость, в которую входит цена приобретаемого жилья и иного имущества или недвижимости, налогоплательщик не вправе получить имущественный налоговый вычет в общей стоимости данного недвижимого имущества. Стоимость жилого объекта может быть выделена из общей стоимости имущества путем оформления сторонами договора купли-продажи соответствующего соглашения, оформленного в простой письменной форме <2>.

--------------------------------

<2> См., напр.: Письмо Минфина России от 20.05.2009 N 03-04-06-01/118; Письмо ФНС России от 25.10.2005 N 04-2-02/445@; Письмо УФНС России по г. Москве от 31.07.2009 N 20-14/4/079021@.
Налоговый кодекс требует подтверждения факта уплаты денежных средств именно налогоплательщиком, поэтому представляемые для получения вычета платежные документы должны быть оформлены на имя именно этого налогоплательщика, а не на иное лицо <3>. В случае оформления платежных документов на иное лицо необходимо дополнительно представить документальное подтверждение, что данная оплата производилась по поручению налогоплательщика <4>.

--------------------------------

<3> Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-240.

<4> Письмо УФНС России по г. Москве от 12.05.2009 N 20-14/4/046504.
Каких-либо ограничений относительно форм расчетов, используемых налогоплательщиком для оплаты приобретаемой недвижимости, в НК РФ не содержится <5>.

--------------------------------

<5> В случае возникновения разногласий по данному поводу налогоплательщик может сослаться на следующие разъяснения: Письмо Минфина России от 01.09.2005 N 03-05-01-04/268 (О праве на получение вычета при оплате квартиры путем расчетов в форме аккредитива); Письмо УФНС по г. Москве от 24.12.2004 N 11-11н/83583.
На практике представители налоговых органов нередко отказывают налогоплательщикам в праве на получение вычета в случае, если для оплаты покупки использовался вексель или производился взаимозачет. Подобная позиция налоговых органов неправомерна и может быть успешно оспорена в судебном порядке <6>.

--------------------------------

<6> К примеру, о признании фактических расходов налогоплательщика на приобретение жилой недвижимости, документально подтвержденных протоколами о взаимном погашении задолженности, см.: Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 16.02.2005 по делу N А74-4799/2004-К2.
Согласно разъяснению Минфина России <7>, при расчете суммы принимаемых к вычету расходов, совершенных в иностранной валюте, могут быть использованы любые документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком, в которых должны быть указаны:

- сумма платежа;

- назначение платежа;

- валюта совершенной операции;

- дата совершения операции.

--------------------------------

<7> Письмо Минфина России от 20.12.2004 N 03-05-01-05/51.
Расчет денежных сумм в рублевом эквиваленте должен быть произведен исходя из курса Банка России на день уплаты денежных средств.
Оформление документов при покупке жилья у физических лиц
На основании положений ст. 408 Гражданского кодекса РФ при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств обычно подтверждается распиской в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Платежным документом, удостоверяющим факт уплаты денежных расчетов при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости, сторонами которой выступают физические лица, является расписка о получении продавцом суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Таким образом, в случае осуществления сделки купли-продажи между физическими лицами покупатель объекта недвижимости в целях получения имущественного налогового вычета, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, обязан приложить к договору купли-продажи квартиры указанную выше расписку продавца. Расписка должна содержать: Ф.И.О. продавца, его паспортные и адресные данные, запись о полученной сумме денежных средств, подпись продавца, дату <1>. В соответствии с положениями ст. ст. 160 и 161 ГК РФ, данная расписка не требует нотариального оформления.

--------------------------------

<1> См., напр.: Письма ФНС России от 06.05.2009 N ШС-22-3/370@; УФНС России по г. Москве от 26.11.2009 N 20-14/4/124154@, от 31.12.2008 N 18-14/4/122278@, от 05.07.2006 N 28-08/59551@.
Иных существенных требований к форме расписки, в частности, требования о ее составлении обязательно на отдельном листе, Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает <2>.

--------------------------------

<2> Письмо Минфина России от 20.05.2009 N 03-04-06-01/118.
Считается, что сами по себе договор купли-продажи и передаточный акт документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств по договору, не являются <3>. Это утверждение не является абсолютно верным. На основании ст. 162 ГК РФ стороны имеют право ссылаться на любые письменные доказательства в подтверждение условий сделки, требующей письменной формы. Доказательством, подтверждающим факт расчета, может являться и договор купли-продажи, удостоверяющий передачу определенной суммы денег от покупателя к продавцу <4>. Договор купли-продажи является допустимым, соответствующим нормам гл. 30 ГК РФ, регулирующим в том числе и отношения по совершению сделок купли-продажи недвижимости и не содержащим каких-либо обязательных требований к оформлению расчетов между физическими лицами.

--------------------------------

<3> См., напр.: Письма ФНС России от 25.10.2005 N 04-2-02/445@; УФНС России по г. Москве от 26.11.2009 N 20-14/4/124154@.

<4> См., напр.: Кассационное определение Псковского областного суда от 04.12.2007 по делу N 33-1100.
Таким образом, представление отдельной расписки о получении продавцом суммы, указанной в договоре купли-продажи для получения вычета, не является обязательным в следующих случаях:

- договор купли-продажи содержит запись, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом, запись о размере денежной суммы, полученной доверенным лицом продавца, Ф.И.О., паспортные и адресные данные продавца и его доверенного лица, дату, подпись доверенного лица, то есть все перечисленные выше элементы расписки <1>;

- в договоре купли-продажи, сторонами которого выступают физические лица, присутствует нотариально удостоверенная запись, подтверждающая факт получения продавцом денежных средств от покупателя при подписании договора купли-продажи. В этом случае договор, прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, является документом, в котором нотариус, оформляющий сделку, удостоверяет передачу покупателем продавцу определенной денежной суммы за недвижимое имущество <2>;

- передаточный акт, составленный при осуществлении сделки купли-продажи, содержит все указанные элементы расписки, включая запись о размере денежной суммы, полученной продавцом (записи о том, что расчеты произведены полностью, для подтверждения факта уплаты денежных средств недостаточно) <3>.

--------------------------------

<1> См., напр.: Письмо Минфина России от 20.05.2009 N 03-04-06-01/118; Письма УФНС России по г. Москве от 26.11.2009 N 20-14/4/124154@, от 05.07.2006 N 28-08/59551@.

<2> См., напр.: Письма ФНС России от 25.10.2005 N 04-2-02/445@; УФНС России по г. Москве от 26.11.2009 N 20-14/4/124154@, от 05.05.2009 N 20-14/4/044227.

<3> Письмо УФНС России по г. Москве от 26.11.2009 N 20-14/4/124154@.
Приобретение недвижимости за счет ссуд,

кредитов и иных заемных средств
Состав документов, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, в частности, на уплату процентов за пользование кредитом, гл. 23 НК РФ не конкретизируется.

При документальном подтверждении налогоплательщиком произведенных расходов необходимо учитывать, что документы должны быть оформлены в соответствии с законодательством РФ и свидетельствовать о факте осуществления расходов самим налогоплательщиком и об основании их возникновения.

Для получения вычета налогоплательщику дополнительно потребуется предоставить не только договор о получении кредита или займа, но и документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств в погашение долга <4>.

--------------------------------

<4> Письмо Управления ФНС по Ленинградской области от 19.07.2005 N 07-13-1/0117-ЗГ.
Как правило, для подтверждения факта понесенных расходов на уплату процентов за пользование кредитом в налоговую инспекцию необходимо представить:

- копию кредитного договора;

- копию графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному договору;

- документы, подтверждающие уплату процентов по данному договору (банковская выписка по счету или справка организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом).

Этих документов достаточно в том числе для подтверждения факта понесенных расходов на уплату процентов за пользование ипотечным кредитом <5>.

--------------------------------

<5> Письма УФНС России по г. Москве от 05.10.2009 N 20-14/4/103408@, от 29.12.2007 N 28-10/125911.
Если налогоплательщиком были получены заемные денежные средства на возвратной основе от организации по месту его работы, которые затем были перечислены этой организацией на счет продавца недвижимости, для получения вычета потребуется предоставить:

- договор о предоставлении ссуды;

- заявление налогоплательщика в бухгалтерию организации о перечислении денежных средств, полученных им в качестве возвратной ссуды, в счет оплаты стоимости квартиры продавцу этой квартиры;

- платежные документы, подтверждающие перечисление вышеуказанных денежных средств от имени налогоплательщика (с указанием фамилии, имени и отчества налогоплательщика, претендующего на вычет) <1>.

--------------------------------

<1> Письмо ФНС России от 03.07.2009 N 3-5-04/952@.
Оформление документов, подтверждающих право собственности

налогоплательщика на объект недвижимости
Обязательным условием использования физическим лицом имущественного налогового вычета по расходам на строительство либо приобретение недвижимости является наличие документа, устанавливающего право собственности на приобретенный объект недвижимости в соответствующем истекшем налоговом периоде <2>. Предоставление документов, подтверждающих право собственности на приобретенный объект, необходимо для установления факта приобретения объекта недвижимого имущества, в отношении расходов на строительство или приобретение которого предоставляется имущественный налоговый вычет <3>.

--------------------------------

<2> Письмо ФНС России от 22.11.2005 N 04-2-03/179.

<3> Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-07/33.
Следует помнить, что государственная регистрация самой сделки отчуждения имущества не отождествляется законодателем с государственной регистрацией перехода права собственности по договору и при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора может не совпадать с моментом перехода права собственности на нее, в связи с чем до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и пользование, не вправе распоряжаться им в полной мере <4>. Соответственно, для получения вычета налогоплательщик должен представить документ, подтверждающий его право собственности на объект. В зависимости от основания, в связи с которым налогоплательщик претендует на вычет, состав таких документов может отличаться.

--------------------------------

<4> Обзор кассационной практики Верховного суда РК по гражданским делам за ноябрь 2005 г.
Налогоплательщик вправе предоставить по своему выбору определенный вид документов, на основании которых ему будет предоставлен имущественный налоговый вычет, предусмотренный законом. Ими могут быть: договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них. При этом получение вычета сначала на основании одних документов (договора купли-продажи и акта приема-передачи), а затем других (свидетельства о государственной регистрации права собственности) законом не предусмотрено <1>.

--------------------------------

<1> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2010 N 31-В10-1.
Налоговые органы не должны требовать от налогоплательщика документального подтверждения фактов:

- приобретения когда-либо объекта в собственность;

- подтверждающих наличие права собственности на объект на момент подачи заявления <2>.

--------------------------------

<2> Письма ФНС России от 25.03.2008 N 04-2-02/1052@, от 15.02.2006 N 04-2-02/110@.
Как показывает практика, для получения вычета необходимо, чтобы предоставленные документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, были правильно оформлены в документах, подтверждающих право на предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, в качестве предмета или объекта права должна быть указана именно комната, квартира, жилой дом или доля в праве собственности на них.

Судебное решение о признании права собственности на данный объект недвижимости также является документом, на основании которого налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ <3>.

--------------------------------

<3> Письмо Минфина России от 19.01.2009 N 03-04-05-01/11.
Получение вычета в случае оформления документов

о праве собственности или платежных документов

только на одного из собственников
Налоговый кодекс требует, чтобы факт совместного владения собственностью подтверждался в том числе платежными документами, свидетельствующими факт несения лицом, претендующим на вычет реальных затрат по приобретению собственности.

Достаточно часто платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств, оформляются на одного из собственников, что затрудняет возможность получения вычета остальными совладельцами.

Например, достаточно типичной является ситуация, когда один из супругов состоящий в официально зарегистрированном браке приобретает имущество и оформляет свидетельство о праве собственности на них на свое имя.

По данной ситуации можно встретить разъяснения налоговых органов <4>, что оформление свидетельства о праве собственности на какое-либо имущество на лицо, состоящее в браке, пусть и за счет совместно нажитых средств, вовсе не означает, что это имущество автоматически становится общей долевой или общей совместной собственностью супругов. Следовательно, если при покупке квартира была оформлена в собственность только одного из супругов, другой супруг права на получение имущественного налогового вычета не имеет.

--------------------------------

<4> Письма ФНС России от 22.04.2009 N 3-5-04/482@, от 13.10.2006 N ВЕ-9-04/132, от 25.09.2006 N 04-2-02/579@; Письма Управления ФНС по Ленинградской области от 17.10.2006 N 07-13-1/0224-ЗГ, от 28.06.2005 N 07-06-1/06290@.
Представители налогового ведомства требуют, чтобы платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств, относились именно к налогоплательщику, претендующему на получение вычета. При этом, по их мнению, семья, как субъект гражданских правоотношений, не является налогоплательщиком в целях, установленных гл. 23 НК РФ, следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 11 НК РФ, термин "налогоплательщик" может использоваться только в значениях, определяемых в соответствующих статьях Налогового кодекса. Также Налоговый кодекс никак не связывает общий семейный доход, который составляет право совместной собственности, с налоговыми обязательствами налогоплательщика. Невыполнение же законодательно установленных требований к документам лишает налогоплательщика права на применение налогового вычета.

Наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на приобретение недвижимости в данном случае не может быть признано основанием для получения вычета.

Заявить право на свою долю в таком имуществе не упомянутый в свидетельстве о праве собственности супруг сможет лишь при разделе имущества после расторжения брака.

Исходя из этих разъяснений представителей налогового ведомства, некоторые налоговые эксперты <1> сразу рекомендуют супругам, которые только собираются приобрести жилье и хотят получить имущественный вычет без проблем и споров, заранее решить, кто из них будет получать этот вычет. И исходя из этого, оформлять все документы (договор, платежные документы, свидетельство о праве собственности) сразу только на одного из супругов.

--------------------------------

<1> См., напр.: Имущественный вычет положен каждому супругу, но не всегда... // Главная книга. 2007. N 13; Шаронова Е.А. Как вернуть налог при покупке жилья // Главная книга. 2007. N 7; Кому из супругов положен имущественный вычет // Главная книга. 2006. N 22.
Однако, на наш взгляд, предложенный способ решения проблемы не является единственным.

В случае если собственность была приобретена супругами и оформлена в их совместную собственность, описанная проблема может разрешиться достаточно легко.

Не стоит забывать что в соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Из этого следует, что, если оплата расходов по приобретению имущества была произведена за счет общей собственности супругов, оба супруга могут считаться участвующими в расходах по его приобретению <2>. Подтверждением такого вывода служит ст. 34 Семейного кодекса, признающая общим имуществом супругов приобретенные в период брака за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи и другое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

--------------------------------

<2> См.: Письма Минфина России от 27.02.2008 N 03-04-05-01/51, от 13.10.2006 N 03-05-01-03/136.
Налоговый кодекс РФ не устанавливает специальное значение понятия "совместная собственность супругов" и не предусматривает какие-либо особенности или изъятия из правового регулирования режима общей собственности супругов в целях налогообложения имущества, находящегося в их общей собственности. Следовательно, применение в налоговых правоотношениях понятия "совместная собственность супругов" равнозначно содержащемуся в гражданском и семейном законодательстве аналогичному понятию <1>. В силу п. 1 ст. 11 НК РФ, следует руководствоваться положениями п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. ст. 33, 34 Семейного кодекса Российской Федерации, устанавливающими законный режим имущества супругов.

--------------------------------

<1> См.: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 02.11.2006 N 444-О; Письмо Минфина России от 02.07.2009 N 03-04-07-01/220; Письмо УФНС России по г. Москве от 06.07.2007 N 28-10/064035.
Таким образом, если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на приобретенное имущество, то оно находится в общей совместной собственности, и каждый из супругов вправе получить имущественный налоговый вычет, независимо от того, на чье имя из супругов недвижимость приобретена и кто из супругов указан в качестве плательщика в платежных документах <2>. В такой ситуации вычет может быть предоставлен как одному, так и обоим супругам (в пропорции, установленной в их заявлении) вне зависимости от того, кто из них является стороной договора на приобретение или в акте приема-передачи недвижимости, а также на которого из супругов оформлены платежные документы <3>.

--------------------------------

<2> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 8184/07 по делу N А14-990/200627/24 // Вестник ВАС РФ. 2008. N 2; Определение ВАС РФ от 11.10.2007 N 8184/07 по делу N А14-990/200627/24; Письма Минфина России от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311, от 23.04.2010 N 03-04-05/9-222, от 28.05.2007 N 03-04-05-01/161; Письма УФНС России по г. Москве от 01.02.2010 N 20-12/4/009666@, от 22.01.2010 N 20-14/4/005540@, от 19.01.2010 N 20-14/4/003588@, от 12.11.2009 N 20-14/4/119027@, от 09.11.2009 N 20-14/4/116963@, от 06.11.2009 N 20-14/4/116322@, от 30.09.2009 N 20-14/4/101532, от 16.09.2009 N 20-14/4/096649, от 21.08.2009 N 20-14/4/087487, от 28.07.2009 N 20-14/4/077290.

<3> Письма Минфина России от 19.05.2010 N 03-04-05/7-268, от 23.04.2010 N 03-04-05/9-222, от 20.04.2010 N 03-04-05/9-213, от 13.04.2010 N 03-04-05/9-197, от 13.04.2010 N 03-04-05/9-196, от 18.03.2010 N 03-04-05/7-107, от 19.10.2009 N 03-04-05-01/745, от 03.07.2009 N 03-04-05-01/524, от 02.07.2009 N 03-04-07-01/220, от 11.06.2008 N 03-04-05-01/202, от 11.03.2008 N 03-04-05-01/65, от 27.02.2008 N 03-04-05-01/51, от 06.08.2007 N 03-04-05-01/260, от 13.10.2006 N 03-05-01-03/136; Письмо ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/1154@; Письмо УФНС России по г. Москве от 17.08.2009 N 20-14/4/084990.
Это правило применяется в том числе и для случая получения имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым кредитам и займам <4>.

--------------------------------

<4> Письма Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/242, от 16.06.2008 N 03-04-05-01/204; Письма ФНС России от 20.05.2009 N 3-5-04/608@, от 08.09.2008 N 3-5-04/491@; Письма УФНС России по г. Москве от 19.02.2010 N 20-14/4/018290@, от 06.11.2009 N 20-14/4/116322@.
Для подтверждения факта оплаты за счет общей собственности необходимо предоставить любые документы, подтверждающие, что оплата производилась за счет полученных любым из супругов во время брака доходов от трудовой, предпринимательской или результатов интеллектуальной деятельности и т.п.

Сведения в договорах и квитанциях о том, что денежные средства по приобретенному имуществу были приняты только от одного из супругов, в данном случае не имеют юридического значения, поскольку подтверждают лишь факт оплаты, а не то, кто является фактическим собственником внесенных денежных средств.

Также налоговые органы рекомендуют прикладывать к подаваемому комплекту документов копию свидетельства о браке <1>.

--------------------------------

<1> См., напр.: Письмо УФНС России по г. Москве от 19.01.2010 N 20-14/4/003588@.
Как показывает судебная практика, этих документов вполне достаточно для подтверждения права на вычет обоих супругов <2>.

--------------------------------

<2> См., напр.: Определения Липецкого областного суда от 20.11.2003 N 44-г-137/03, N 44-г-133/03; Определение Пензенского областного суда от 27.07.2004 по делу N 33-2489.
Кроме того, на основании ст. 74 Основ законодательства Российской Федерации о нотариат, нотариус вправе по совместному письменному заявлению супругов выдать одному из них или обоим супругам свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе, нажитом за время брака. Этот документ, на наш взгляд, может рассматриваться как основание для получения имущественного налогового вычета каждым из супругов в порядке, аналогичном получению вычета для общей долевой собственности.

Во всех остальных случаях, в том числе если имущество было приобретено супругами, но было оформлено в общую долевую собственность, потребуются дополнительные документы, подтверждающие факт несения расходов всеми собственниками.

По мнению представителей налоговой администрации <3>, если супруги приобрели имущество в общую долевую собственность, то устанавливается именно режим общей долевой собственности супругов на нее (соответственно, не применяются положения НК РФ, касающиеся приобретения имущества в общую совместную собственность). В свою очередь, право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым займам имеют оба супруга (созаемщики), приобретшие имущество в долевую собственность за счет средств, полученных ими на основании заключенного кредитного договора. При этом если по ипотечному кредитному договору один из супругов не является созаемщиком, а выступает в качестве солидарного поручителя, то он также не сможет воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым займам <4>.

--------------------------------

<3> См., напр. Письма Минфина России от 19.10.2009 N 03-04-05-01/745; УФНС России по г. Москве от 20.11.2009 N 20-14/4/122160@, от 12.11.2009 N 20-14/4/119027@.

<4> См., напр.: Сообщение УФНС России по Курской области от 01.05.2009 "Имущественный налоговый вычет" // Курские ведомости. 2009. N 5.
Одним из наиболее простых способов выхода из создавшейся ситуации является оформление доверенности, в которой одному из собственников (доверенному лицу) поручается внесение денежных средств в оплату стоимости приобретаемого имущества за другого собственника (доверителя). Доверенность может быть подготовлена в простой письменной форме (нотариальное удостоверение не требуется), но дата ее оформления должна предшествовать дате фактической оплаты приобретаемого имущества <5>.

--------------------------------

<5> Письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.2006 N 28-10/104735; Письма Управления ФНС по Ленинградской области от 17.10.2006 N 07-13-1/0224-ЗГ, от 29.06.2006 N 07-06-1/08819@.
При отсутствии указанной доверенности право на получение имущественного налогового вычета будет иметь только тот собственник, который производил оплату стоимости квартиры, в пределах принадлежащей ему доли квартиры.
Пример. Супруги приняли решение приобрести недвижимость путем долевого участия в строительстве жилого дома. Договор о долевом участии в строительстве жилого дома оформлен на мужа. В свою очередь, денежные средства в счет оплаты строительства были перечислены женой, и соответственно, все платежные документы были оформлены на ее имя.

Без оформления дополнительных документов ни муж, ни жена не смогут подтвердить свое право на получение вычета.

Мужу для получения вычета, помимо документов, подтверждающих его право собственности, необходимо будет предъявить доверенность, выданную на имя жены для внесения денежных средств от его имени в счет оплаты стоимости квартиры.

Жене, в свою очередь, потребуется в нотариальном порядке оформить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе, нажитом за время брака.
Иные документы, которые могут потребоваться

для оформления вычета
Перечисленный в ст. 220 НК РФ перечень документов, требующихся для получения имущественного налогового вычета, нельзя считать исчерпывающим. В определенных ситуациях при оформлении вычета налогоплательщику понадобится представить и иные документы.

Например, при приобретении квартиры в общую долевую собственность родителем со своими детьми для получения родителем вычета в полной сумме ему необходимо представить в налоговый орган свидетельство о рождении ребенка (детей) <1>.

--------------------------------

<1> Письма УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/4/019631, от 07.07.2008 N 28-10/064223@.
Согласно рекомендациям Минфина <2>, документы, подтверждающие семейный статус налогоплательщика, могут понадобиться при обращении за получением имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в качестве супруга в случае, если оплата расходов по строительству или приобретению жилья была произведена за счет общей собственности супругов, а в платежных документах в качестве плательщика указывается один из супругов.

--------------------------------

<2> Письмо Минфина России от 14.12.2009 N 03-04-07-01/378.
1   2   3   4   5   6   7


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации