Курсовая работа - Рынок коммерческой недвижимости - файл n1.doc

Курсовая работа - Рынок коммерческой недвижимости
скачать (523 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc523kb.20.11.2012 05:47скачать

n1.doc



Глава 1. Теоретические аспекты рынка коммерческой недвижимости.

1.1. Понятие рынка коммерческой недвижимости.

Такой сегмент рынка, как коммерческая недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Различают первичный и вторичный рынок коммерческой недвижимости, которые влияют друг на друга. Под первым подразумевают систему сделок с объектами недвижимости, а под вторым - сделки с уже созданными объектами, уже находящимися в использовании.

Под первичным рынком принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости взаимосвязаны. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

1.2. Сегменты рынка коммерческой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости подразделяется согласно типам предпринимательской деятельности. Функционально ее структурируют по непосредственному предназначению, включает в себя:

•  офисная недвижимость

•   торговая недвижимость

•   складская недвижимость

•   индустриальная (промышленная) недвижимость

• гостиничная недвижимость

Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив). К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки. Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг. Причём если ранее использовался критерий местоположения (чем ближе к центру города, тем выше класс объекта), то в современной практике этот показатель потерял свою важность из-за новых офисных комплексов международного уровня, построенных вне центральных частей крупных городов. И ему на смену пришёл показатель расположения, то есть оценка доступности со стороны транспортных линий.

В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: «А», «В», «С», «D». Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты. Классификация офисов в настоящее время приближена к мировым стандартам с разделением на классы – A, B, C, D. Иногда применяют несколько иную классификацию офисных помещений, подразделяя их по качеству на офисы западного стандарта (что приблизительно соответствует классам «А» и «В», а в последнее время – и «С») и офисы отечественного стандарта (классы «D» и «E»). Дaннaя клaccификaция oфиcныx пoмeщeний былa paзpaбoтaнa нa ocнoвe зapубeжныx cтaндapтoв и дoпoлнeнa в cooтвeтcтвии c poccийcкими peaлиями. В нacтoящий мoмeнт oфиcныe пoмeщeния paздeляют нa пять ocнoвныx клaccoв – «А», «В», «С», «D», «Е».

Эта клaccификaция являeтcя oткpытoй, тo ecть pяд кoмпaний, paбoтaющиx в oблacти кoммepчecкoй нeдвижимocти, дoпoлняют eё ввoдя дoпoлнитeльныe пoдклaccы, пoэтoму возможны oбoзнaчeниe, в кoтopoм пocлe укaзaния клacca oфиca укaзaны дoпoлнитeльныe знaки, нaпpимep, «А1», «А+(-)».

Рaccмoтpим xapaктepиcтики ocнoвныx клaccoв oфиcныx пoмeщeний;

1. Офиcныe пoмeщeния клacca «А». Дaнныe oфиcныe пoмeщeния являютcя caмыми пpecтижными. Они pacпoлoжeны, кaк пpaвилo, в coвpeмeнныx дeлoвыx и oфиcныx цeнтpax. Пoмeщeния этoгo клacca oтличaeт выcoкoe кaчecтвo peмoнтa, cвoбoднaя плaниpoвкa, нaличиe инжeнepныx cиcтeм и cиcтeм жизнeoбecпeчeния выcoкoгo уpoвня, выcoкocкopocтнoй интepнeт и мнoгoкaнaльныe cиcтeмы cвязи. Офиcныe цeнтpы, в кoтopыx pacпoлoжeны oбъeкты клacca «А» cнaбжeны пoдзeмным пapкингoм и удoбным въeздoм нa тeppитopию, имeют кoнфepeнц-зaлы, мecтa бытoвoгo oбcлуживaния и oтдыxa. Обoзнaчeния клacca «А+» и «А-» oзнaчaeт, чтo oфиcныe пoмeщeния нeзнaчитeльнo oтличaютcя cooтвeтcтвeннo в пoлoжитeльную или oтpицaтeльную cтopoны пo кaким-либo xapaктepиcтикaм oт oфиcoв ocнoвнoгo клacca «А».

2. Офиcныe пoмeщeния клacca «В». Оcнoвнoй oтличитeльнoй чepтoй oфиcныx пoмeщeний клacca «В» являeтcя oтcутcтвиe cиcтeм цeнтpaльнoгo кoндициoниpoвaния. К дaннoму клaccу oтнocят и oфиcныe пoмeщeния cpoкoм экcплуaтaции бoлee 5 лeт, кoтopыe изнaчaльнo oтнocилиcь к клaccу «А».

3. Офиcныe пoмeщeния клacca «С». К дaннoй гpуппe oтнocят oфиcы, pacпoлoжeнныe в тex пoмeщeнияx, кoтopыe paнee нe были пpeднaзнaчeны для этиx цeлeй. Кaк пpaвилo этo oфиcы, pacпoлoжeнныe в здaнияx пpoмышлeнныx пpeдпpиятий, жилыx дoмax, дeтcкиx caдax. Обычнo в oфиcе клacca «С» отсутствует бeзупpeчный peмoнт и кaчecтвo oтдeлки.

4. Офиcныe пoмeщeния клaccoв «D» и «Е». Этoт клacc xapaктepeн тoлькo для Рoccии. Офиcы дaнныx клaccoв, кaк пpaвилo, нуждaютcя в кaпитaльнoм peмoнтe и зaчacтую pacпoлoжeны в пoдвaльныx или пoлупoдвaльныx пoмeщeнияx, квapтиpax пepeвeдeнныx из жилoгo фoндa в нeжилoй.

Торговая недвижимость предназначена для осуществления продаж и непосредственно связанных с ними операций (реклама, складирование товаров). К ней относятся: торговые павильоны и киоски, магазины и супермаркеты, аптеки, автомобильные салоны, а также торговые комплексы (центры). Критерии классификации подобны критериям для офисной недвижимости. Дополнительными показателями служат номенклатура товарного ассортимента и удобство для посещения покупателем.

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры: 
- масштаб объекта (региональный, окружной, районный);

- товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров; комбинированные - представляют группу товаров, объединенных общностью спроса; специализированные; узкоспециализированные);

 - основной потребитель; 

- инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты); 

- расположение;

 - архитектура и отделка, планировочные решения;

 - паркинг; 

- управление зданием, охрана

Кроме того, удельная цена (за 1 кв.м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки. На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:

I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;

II - гипермаркеты;

III - супермаркеты и универсамы;

IV - салоны, мебельные центры, техноцентры;

V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины;

VI - павильоны и киоски;

VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";

VIII - бутик;

IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, это: первые этажи и подвалы жилых домов, между собой различающиеся качеством ремонта.

Среди торговых помещений большое распространение получили торговые центры. Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. Выделяют микрорайонные, районные, окружные и региональные, суперрегиональные центры.

Микрорайонный осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса. Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные магазины.

Районный предлагает товары повседневного спроса и услуги. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров. Общая арендная площадь данных в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором товаров. Для данной категории характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном. Многие центры строятся вокруг детских универмагов, крупных аптек, универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам, как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек.

Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра -150 000 человек.

Суперрегиональные центры предлагают широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг трёх и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек.

Со складскими помещениями все значительно проще. Здесь выделяют семь классов. К первому ("А") классу относятся современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности. Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А".

Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах. Класс "А" - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства.

Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем.

К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).

Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.

Индустриальная недвижимость находится в стадии развития. Чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в пяти - восьми этажей с обветшалыми и пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника, причин этому несколько:

1. Промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в худшем состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Для объектов промышленной недвижимости принята следующая классификация по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

- объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования (специализированная недвижимость);

- неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

В таком сегменте рынка коммерческой недвижимости как гостиничная недвижимость различают следующие типы гостиничных предприятий:

• отель - традиционный тип гостиничного предприятия, располагающийся, как правило, в крупном городе, имеющий большой штат обслуживающего персонала, предоставляющий широкий набор дополнительных услуг и высокий уровень комфорта;

• отель-люкс - малое или среднее по вместимости гостиничное предприятие, обычно расположенное в центре города. Характерна высокая цена номера, включающая все возможные виды обслуживания. Номера имеют несколько комнат, непременно гостиную и изолированную спальню;

• гостиница (среднего класса) - предприятие по вместимости больше отеля-люкс (400-2000 мест), располагающееся в городской черте. Предлагает достаточно широкий набор услуг. Рассчитано на прием бизнесменов, индивидуальных туристов, участников конгрессов, конференций;

• апарт-отель - предприятие по вместимости малых или средних размеров (до 400 мест), характерное для крупного города с непостоянным населением. Предоставляет номера квартирного типа. Обслуживает семейных туристов и бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок;

• гостиница экономичного класса - предприятие малой или средней вместимости (150 мест и больше). Располагается вблизи автомагистралей. Характерно простое и быстрое обслуживание, ограниченный набор услуг, а значит, невысокий процент надбавки за обслуживание. Потребителями являются бизнесмены и индивидуальные туристы;

• отель-курорт - предприятие со значительными различиями по вместимости, предлагающее полный набор услуг гостеприимства и, кроме того, комплекс специального медицинского обслуживания и диетического питания. Располагается в курортной местности;

• мотель - средство размещения автотуристов. В основном это простые одноэтажные или двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки - в пригороде у автомагистралей. Это малые или средние по вместимости предприятия (до 400 мест). По сравнению с отелями предлагается ограниченный набор услуг по более низким ценам.

• частная гостиница типа «ночлег и завтрак» - это гостиница малой, иногда средней вместимости, расположенная в пригороде или сельской местности. Клиенты - коммерсанты и маршрутные туристы;

• пансион - предприятие с простым стандартом и ограниченным спектром услуг, широко распространен в мировой практике. Проживание в пансионе обходится гораздо дешевле, чем в обычных гостиницах. Традиционный пансион отличается небольшим количеством комнат и обычно рассчитан на проживание 10—20 человек (иногда количество мест доходит до 50);

• бунгало - небольшое строение из легких материалов, используемое для размещения туристов. Получил широкое распространение в международных молодежных туристических центрах;

• кемпинг - лагерь для авто-, мото-, велотуристов, обычно расположенный в загородной местности, иногда недалеко от мотеля. Туристам предоставляются места для ночлега, часто в палатках или летних домиках.

• ротель - передвижная гостиница, представляющая собой вагон с .одно- или двухместными номерами (спальными отсеками), в которых расположены спальные кресла;

• флотелъ - большой отель на воде, специально оборудованное судно. Туристам предлагаются комфортабельные номера и ассортимент услуг для активного отдыха — бассейн, водные лыжи. В последнее время часто используется для организаций бизнес - туров, обучающих туров;

• флайтель - чрезвычайно дорогой и немногочисленный вид гостиниц. Оборудован посадочной площадкой и системой связи с метеослужбами;

• ботель - небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется соответствующим образом оборудованное судно;

• акватель - стационарный корабль, изъятый из эксплуатации как транспортное средство и используемый в качестве отеля.

В России применяется данная классификация:

Однозвездочный отель: - расположение на окраине, или рядом с центром, но в неприглядном месте; - маленький отель, на 6-10 номеров; - питания нет.

Двухзвездочный отель: - номер с улучшенными условиями; - небольшой отель; - завтрак есть.

Трехзвездочный отель - это самая распространенная во всем мире разновидность отелей: - номера одноместные и двухместные; - завтрак предоставляется; - наличие дополнительных услуг.

Четырехзвездочный отель - это отели с высоким уровнем сервиса:
- повышенный уровень комфортности и удачное месторасположение;
- наличие множества дополнительных бесплатных услуг, возможность пользоваться тренажерными залами, кортами и бассейнами;
- номера улучшенных категорий.

Пятизвездочный отель: - обязательно наличие нескольких ресторанов (с европейской и национальной кухней), баров, ночного клуба и магазинов;
- наличие парикмахерской и прачечной, фитнес и бизнес - центров, бассейна и косметических кабинетов; - номера: от одноместных с одной кроватью до многокомнатных апартаментов; - номер предоставляет полный набор необходимых средств.


Глава 2. Описание рынка коммерческой недвижимости в г.Самара

2.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости в г.Самара
Еще недавно Самара испытывала нехватку высококлассных объектов коммерческой недвижимости. Теперь в городе активно возводят современные офисы и торговые центры. Развивать рынок в качественном отношении строителей подтолкнула усилившаяся экспансия национальных и межнациональных компаний. Лидируют по объемам строительства офисный и торговый сегменты. Но уже сейчас наиболее дальновидные застройщики, опасаясь грядущего перенасыщения, проявляют все больше интереса к недооцененным ранее рынкам загородной и складской недвижимости. Гостиницы популярностью у самарских инвесторов пока не пользуются — из-за долгих сроков окупаемости. Поэтому крупные проекты в отельном сегменте развивают преимущество транснациональные операторы.

Рынок предложений в секторе офисной недвижимости г. Самары на лето 2010 года выглядит следующим образом: к продаже представлено 1096 объектов, в т.ч. 286 - объекты долевого строительства и 810 - объекты вторичного рынка, в аренду предложено 1027 объектов, в т.ч. 69 - долевого строительства и 958 – вторичный рынок.

Показатели продажи офисных помещений за лето 2010 г.


Район

Количество предложений

Объём рынка

Стоимость за 1 кв.м., руб.

кв. м.

руб.

Минимальная

Максимальная

Средняя

Железнодорожный

99

24562

1117453850

11250

118794

45 495

Кировский

104

23206

910 466 500

15000

120000

39 234

Красноглинский

10

2048

58 461 600

10000

44000

28 546

Куйбышевский

9

1254

36 120 000

10313

55556

28 815

Ленинский

204

55200

4013447900

10180

150000

72 707

Октябрьский

271

53667

2677644600

11001

192000

49 894

Промышленный

160

28268

1188780210

13340

86364

42 054

Самарский

132

27559

1576414000

16165

195000

57 201

Советский

107

30178

1250532200

16931

126667

41 438

Итого

1096

245942

12829320860

10000

195000

52 164


Диапазон стоимости предлагаемых к продаже офисных помещений лежит в пределах от 10 до 195 тысяч рублей за квадратный метр. Средняя стоимость по городу составила 52 164 руб./кв.м. максимальная средняя стоимость помещений в Ленинском и Самарском районах города - 72 707 и 57 201 руб./кв.м. соответственно. Минимальная стоимость – 10 тыс. руб./кв.м. запрашивается за подвальное помещение площадью 200 кв.м. в Красноглинском районе. Помещение сухое, пригодно для размещения как для объекта офисного, так и торгового назначения. Максимальная стоимость – 195 тыс.руб./кв.м. – за помещение площадью 500 кв.м. с евроремонтом на первом этаже на ул. Ленинградской. Для 2010 года характерно расширение ценового диапазона предлагаемых объектов. Практически во всех районах появились предложения подвальных помещений, пригодных для размещения офисов, они заполняют нижний ценовой сегмент предложений. В верхнем ценовом сегменте – вновь появившиеся в продаже дорогостоящие помещения с дорогим качественным ремонтом, расположенные на местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Повышение числа подобных предложений по сравнению с предыдущим периодом объясняется некоторым оживлением рынка недвижимости.

офисные помещения – средняя стоимость (руб/кв. м.)




Максимальное число предложений приходится на ценовой диапазон от 30 до 70 тыс.руб./кв.м. предлагаемых объектов. Такую стоимость запрашивают за 72,9% всех предложенных к продаже объектов, в том числе 22,6% предложений находятся в диапазоне от 40 до 50 тыс.руб./кв.м. На ценовой диапазон свыше 100тыс.руб./кв.м. приходится 5,9% всех предложений, что на 2,5% больше, чем предлагалось на начало 2010 года. Если обратиться к анализу самарского рынка коммерческой недвижимости, выполненному Поволжским Центром Развития, то ставка капитализации офисных пло­щадей в среднем по Самаре составила 6,8% (от 6 до 9%), что соответ­ствует сроку окупаемости в 14,7 года. В течение прошлого года данный показатель демонстрировал снижение. Так, например, в начале лета средняя окупаемость находилась на уровне 13,8 года, а ставка капитализации равнялась 7,8%. В Самаре сформировалось лока­ции с уровнем капитализации 10-11%. Во-первых, это зона вдоль Московского шоссе от ул. Авроры до ул. Советской Армии, где расположены новые от­дельно стоящие бизнес-центры. Но данное «пятно» высокой доходности – результат того, что на продажу здесь выставлены офисные площади с общим адресом: ул. Санфировой, 95, которые продаются по цене от 24 тыс. руб. за кв. м, а к аренде предложены довольно дорогостоящие БЦ: «Региональный деловой центр» (750 руб. за кв. м), БЦ на ул. Авроры, 150 (550-1500 руб. за кв. м), «Информатика» (630 руб. за кв. м). Другие зоны высокой капитализации - две небольшие локации «встрой­ки» - на пр. Кирова в районе Шоко­ладной фабрики и на пр. К. Маркса/ул. XXII Партсъезда.

Классификация бизнес-центров г. Самара:


  1. класс А: - Региональный Деловой Центр, г.Самара, Московское шоссе, 41


- Бизнес-центр «Скала Холл», г.Самара
- Офисный центр «БЭЛ-Плаза», г.Самара, ул.Молодогвардейская, д.204, УК ООО «Поволжский региональный центр»


  1. класс B: - Бизнес-центр «Деловой мир», г.Самара, ул.Урицкого, 19, УК «Деловой мир»


- Многофункциональный Деловой Центр, г.Самара, ул.Лесная, 23, УК «Самарский Деловой Центр»


  1. класс C: - Офисный центр «Жигули», г.Самара, Смышляевское ш., 1а, УК ЗАО «ФК «Жигули»


- Бизнес-парк «С-95», г.Самара, ул.Санфировой, д.95, лит.4, УК Индест Девелопмент
- ОЦ «Информатика», г.Самара, ул.Стара-Загора, д.27


Активность на рынке торговой недвижимости Самары остается на предельно среднем уровне. Тем не менее аналитики отмечают интересную тенденцию: кризис четко сегментировал предложения с точки зрения его качественных характеристик. В частности, доходность коммерческих помещений больше не зависит напрямую от того, в центре города или на периферии находится объект. Зато наиболее востребованные на рынке небольшие площади вне зависимости района их размещения, но в локациях с высокими показателями пешеходной проходимости, демонстрируют значительный рост ставок капитализации.

Заметных изменений в составе арендаторов, так же как и значительной динамики арендных ставок не произошло и в формате «стрит-ретейла» и встроенных помещений. По данным аналитиков Поволжского Центра Развития в июле 2010 года средняя арендная ставка изменилась (снизилась) по отношению к показателям на начало года буквально на один рубль до 612 рублей за кв. м. При этом, на протяжении первого полугодия арендные ставки изменялись, но незначительно в пределах 3%.



Традиционно самые дорогие торговые помещений в аренду предлагаются в Ленинском и Самарском районах. Здесь располагаются наиболее популярные среди арендаторов зоны «стрит-ретейла»: ул. Куйбышева, пешеходная Ленинградская, ул. Ново-Садовая. Средняя цена аренды в Самарском районе составляет около 737 руб./кв.м. А в Ленинском – 689 руб./кв.м. При этом аналитики отмечают значительный рост арендных ставок в районах исторического и административного центра Самары – на 9% по отношению к показателям на январь 2010 года. По всей видимости, необоснованно завышенная цена заставила арендаторов покинуть привлекательные площади в поисках более доступных вариантов.



Самые дорогие торговые помещения в Самаре располагаются на оживленных перекрестках и магистралях с высокими автомобильным и пешеходным трафиком. Средние арендные ставки в границах ул. Полевой, Мичурина и Самарской составляют около 1000-1200 рублей за кв.м. А реальная цена аренды зачастую достигает 1500-2000 рублей за «квадрат». Высокой популярностью среди ретейл-арендаторов пользуется и другие трафикообразующие перекрестки города, далеко не всегда расположенные в центре Самары: район железнодорожного вокзала, ул. Гагарина – Революционная, ул. Победы, 22 Партсъезда, пр. Масленникова – ул. Мичурина. Показатели средних арендных ставок на помещения под торговлю варьируются от 750 до 900 рублей за кв.м.

По прежнему, значительно разнятся в цене за аренду торгового «квадрата» помещения разной площади. Небольшие объекты до 100 кв.м сдаются в июне-июле по 660 рублей за кв.м. А большие площади свыше 1 000 кв.м предлагаются в аренду за 360 рублей кв.м. Яркими представителями ТРК в Самаре являются «Мегакомплекс Московский» (мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, фитнес-центр, веллнес-центр, теннисные корты и фуд-корт) и Park House (мультиплекс, боулинг, фуд-корт, ресторан, детская площадка).
Приобретение доходной торговой недвижимости в Самаре - в июле средняя цена предложения в сегменте продажи составляет 55 тыс. рублей за кв.м. В некоторых районах города и того меньше: в Кировском – 49 тыс. рублей за кв.м, в Железнодорожном – 47 тыс. рублей за кв.м.

Значительно выше средних показателей стоимости торгового «квадрата» по городу цены только в Ленинском и Самарском районах. В первом средняя цена достигает 82 тыс. руб. за кв.м, а во втором – 70 тыс. руб./кв.м.



Самые дорогие торговые объекты, выставленные на продажу, также как и в сегменте аренды, локализуются в районах новой жилой застройки в границах ул. Ново-Садовой, Московского шоссе и пр. Масленникова, а также квартале, недавно появившемся на ул. Карбышева-Дыбенко-Сов. Армии. Высокая цена предложения по продаже торговых площадей во встроенных помещениях на первых этажах высотных новостроек обусловлена в первую очередь близостью расположения ТРЦ «Космопорт». Средние расценки за торговый «квадрат» в этой локации варьируются от 90 до 100 тыс. рублей. А в некоторых случаях и до 120 тыс. за кв.м.

Принципиальным показателем общего состояния рынка торговой коммерческой недвижимости являются ставки капитализации, то есть доходность объекта позволяющая, обеспечивающая возврат вложенных за определенный срок. По данным начало июля 2010 года средняя ставка капитализации для торговой недвижимости в Самаре составляет 8,13% в год. Это означает, что, опять-таки, в среднем вложения сделанные в приобретение ретейл-объекта окупятся через 12,4 года. Рост ставок капитализации, хоть и не значительный – на уровне 0,5% – наблюдается во всех районах города, вне зависимости от того, в центре или на периферии расположен объект.

Зато значительно разнятся темпы окупаемости в зависимости от размеров помещений. Небольшие торговые площади до 100 кв.м. планомерно в течение первого полугодия повышали свою доходность: с 8,13% (январь 2010) до 8,64% (июль 2010) свою доходность. Крупные объекты свыше 1 000 кв.м., напротив, доходность свою снизили: с 5, 67% до 5,26% (за полгода).

В купе с показателями темпа роста цен и сроками реализации торговых помещений можно сделать вывод, что наибольшим спросом на рынке пользуются небольшие торговые помещений. Причем, доходность объекта перестала напрямую зависеть от расположения его в центральных районах или на городской периферии. Зато, в определении цены, и соответственно, сроков окупаемости выходят качественные характеристики помещений для торговли.

Рынок складской недвижимости в Самаре составляет общий объем самарского рынка качественных складских помещений оценивается в 330-350 тыс. кв. м. Из них порядка 118 тыс. приходится на комплексы класса А, сдаваемые в аренду1.

Ежегодный рост рынка складских помещений Самары не превышает 10%, причем наиболее высокие темпы, по оценкам экспертов, демонстрирует сегмент складов класса B+. Были запущены логистические терминалы компании «Виктор и Ко» (на сегодняшний день функционируют 92 тыс. кв. м) и логистико-складской комплекс «Терминал» площадью 6 тыс. кв. м ассоциации «Версиво».

В настоящее время наибольшее предложение складских помещений приходится на Кировский район 37%, меньше всего в Ленинском районе 1%. Процентные показатели представлены в следующим виде:



По оценкам экспертов, Самара сегодня нуждается не менее чем в 250 тыс. кв. м складов класса А. Неудивительно, что стоимость аренды складских помещений класса А на отдельных объектах доходит до $150 за кв. м в год. Хотя судя по темпу заполняемости складов класса А в Самаре, на местном рынке спрос на склады класса А есть. Крупные производители, такие как Nestle, «Балтика», заводы PepsiCola и Coca-Cola, местные компании «Самара-Продукт», «Аллегретто», аптечные сети «Вита» и «Имплозия», были вынуждены строить хорошие склады своими силами.

Так или иначе, но пока в Самаре потребителям - а в их числе в основном местные сети с небольшими запросами - в большинстве случаев предлагают перепрофилированные в склады старые здания. Таких клиентов существующие складские мощности вполне устраивают, но федеральные и международные торговые операторы и логистические компании испытывают потребность в складских терминалах высокого класса. Ими в Самаре наиболее востребованы теплые склады площадью от 1000 кв. м, имеющие все необходимые коммуникации.

Срок окупаемости складских комплексов составляет в среднем 7-8 лет (по оценкам разных экспертов), а доходность рынка складской недвижимости находится на уровне 12-13%. Но даже если допустить, что не все складские терминалы будут реализованы в Самаре, все равно это весомый показатель, демонстрирующий определенную переориентацию интересов девелоперов с торгового и отчасти офисного (все-таки здесь все еще полным ходом идет строительство новых бизнес-центров) сегментов на складской. Готовится к выходу много проектов современных складских терминалов, но их реализация растянута во времени. Поэтому насыщение данного сегмента произойдет еще не скоро.

Сегмент промышленной недвижимости Самары характеризуется сейчас дисбалансом растущий объем производства требует расширения промышленных площадей. Однако все существующие производственные базы давно раскуплены и арендованы, поэтому бизнес ищет для себя свободную землю, на которой можно было бы построить современное производство. Промышленная недвижимость на сегодняшний день является наиболее слабым сегментом рынка коммерческой недвижимости. Здесь нет четких критериев, характеристик и классификаций объектов. Обычно к промышленному сегменту причисляют заводы, имущественные комплексы, бывший ВПК, склады (которые были построены в советский период, но в настоящее время используются в производственных целях) и земельные участки промышленного назначения. При этом унифицировать и стандартизировать объекты даже в рамках этих отдельных групп очень сложно.

Рынок промышленной недвижимости Самары начал формироваться после того, как у крупных заводов города, которые пережили экономический кризис и спад производства, оказались излишки площадей, измеряемые десятками тыс. кв. м. Крупные предприятия стали избавляться от неликвидных объектов, продавать их или сдавать в аренду малому и среднему бизнесу. Характеризуя сегодняшнее состояние индустриального сектора выделяют: с одной стороны, крупные предприятия, которые задействуют под производство все свои площади. Основным источником инвестирования которых оставались собственные средства предприятий. Наиболее весомые инвестиции в обновление производств произвели: ОАО "Авиакор - Авиационный завод", ОАО «Завод им. Тарасова», ОАО «Самарский металлургический завод». Также на территории города зарегистрировано более 250 предприятий с участием иностранного капитала, из которых 83 осуществляют активную хозяйственную деятельность. К промышленным предприятиям с участием иностранного капитала относятся: ЗАО «Самарские канатные дороги», ЗАО "Паккард Электрик Системз", ЗАО «Самарская оптическая кабельная компания», ООО «Пепси Интернешенел Боттлерс (Самара)», Филиал ООО «Кока-Кола ЭйчБиСи Евразия», ОАО "Самарский металлургический завод", ООО «Комбинат керамических конструкций», ООО «ПСК «Самикс», ООО "Castorama – Rus". С другой - разоряющиеся заводы, закрывающие отдельные цеха и сдающие в аренду освободившиеся площади мелкому и среднему бизнесу под производство или базы (например, изготовление мебели, окон, строительных материалов, алюминиевых конструкций).

Однако нехватка свободных площадей промышленного назначения вызвана не только возрождением производства. Важной причиной сложившейся ситуации явилась также высокая концентрация нежилой недвижимости в областном и городском Фонде имущества, что затрудняет эффективное использование производственных помещений. Помимо государства, крупнейшими держателями производственных площадей являются предприятия оборонного комплекса, которые обязаны иметь так называемый мобилизационный резерв объектов недвижимости, а их продажа и перепланировка запрещены.

Площади под индустрию сейчас строят с использованием современных технологий - возводят ангары из сэндвич-панелей. Преимуществами таких площадок являются более низкая себестоимость строительства, чем при использовании традиционных материалов, возможность регулировки высоты потолков, что является важным качеством для организации производства. Высоким спросом пользуются территории с большими мощностями, с автоподъездными и парковочными местами, в непосредственной близости к транспортным развязкам, железнодорожным веткам, междугородним дорогам. Это необходимые для производственного бизнеса факторы.

Мелкие предприниматели предпочитают выкупать небольшие помещения - бывшие гаражи, авторемонтные мастерские, заправочные станции, придорожные столовые, а затем реконструировать их под собственные нужды. Наряду со сделками по купле-продаже промышленных помещений имеет место и их аренда. Это территории вблизи транспортных развязок. Ближе к центру города, в густонаселенных районах стремится осесть небольшое производство, чтобы быть доступнее потребителю.

Систему ценообразования на рынке промышленной недвижимости сложно назвать сформированной. Разброс цен и арендных ставок на производственные объекты как в пределах городской черты, так и в пригородной зоне очень велик. Стоимость 1 кв. м производственного объекта определяется как минимум тремя факторами: состоянием самого объекта (техническое состояние, высота потолков, наличие надежных перекрытий у верхних этажей), его месторасположением и наличием подъездных путей, помещения вдоль основных транспортных магистралей (например, на Московском, Заводском шоссе). Так, стоимость 1 кв. м производственных объектов, размещенных в центре города и имеющих хорошие подъездные пути, колеблется сейчас от 20000 до 28000 руб. - в районе ул. Авроры, ул. Ново-Садовой и Московского шоссе. По мере же удаления от центра и основных магистралей цена за 1 кв. м производственной площади снижается до 5000-8000 руб.

То же самое характерно и для арендных платежей: производственные помещения, расположенные на окраине, сейчас можно арендовать по цене 100-220 руб. за 1 кв. м, а те, что находятся в центральной части города, - за 220-450 руб. Например, на проспекте Кирова рядом с р. Самарой аренда 1 кв. м составляет 180 руб., а на Заводском шоссе, что на 3 км ближе к центру, - уже 450 руб., то есть почти в 3 раза дороже. По объему предложений производственных площадей в пределах городской черты традиционно лидирует Кировский район. Вслед за ним идут Советский, Железнодорожный, Промышленный районы. Большой объем индустриальной недвижимости представлен на пригородных территориях. Здесь также существуют покупательские приоритеты. На данный момент наибольшей популярностью пользуются помещения, расположенные в радиусе 30-40 км от Самары. Лидерами продаж являются поселки Новосемейкино, Смышляевка и Георгиевка. Так, например, в Новосемейкино стоимость 1 кв. м производственного объекта колеблется в пределах от 9000 до 18000 руб. Теоретически в черте города есть еще подходящие для освоения под индустрию территории, например, участки Московского шоссе, район Зубчаниновки. Но основные перспективы индустриального сегмента рынка коммерческой недвижимости Самары связаны с освоением областных территорий по направлению к Волжскому району, г. Кинелю, 116 км. Расширение промзоны на область - объективный процесс развития города.

Во всем мире гостиничная недвижимость продается и покупается так же активно, как любая другая коммерческая недвижимость – офисная, торговая, складская. В Самаре же сделки в сегменте гостиничной недвижимости популярностью пока не пользуются — из-за долгих сроков окупаемости.

В настоящее время в Самаре действуют более 50 гостиниц. К трехзвездочным можно отнести такие отели, как «Азимут Отель Самара», «Ганза», «Европа», «Заречье», «Россия», «Транзит», «Экватор». Но основная масса гостиниц построена в советские времена – это «Волна», «Колос», «Волга», «Октябрьская». Сервис, предлагаемый некоторыми из них, ограничивается предоставлением номеров с удобствами на этаже.
Однако гостиничный рынок пополнился объектами международного класса: «Ренессанс» - пять ресторанов и баров, огромный зал торжеств и шесть конференц-залов, закрытый бассейн с подогревом, боулинг, фитнес-центр и 196 номеров, в том числе 8 бизнес-люксов, одни вице-президентские и одни президентские апартаменты. Поселиться в «Ренессансе» можно за 8400 руб. – в одноместном номере без завтрака, а президентские апартаменты обойдутся гостям отеля в 31 152 руб. в сутки; отель класса «4 звезды» – «Холидей Инн». Строительство обошлось инвесторам в $40 млн. В 8-этажном отеле общей площадью 24 000 кв. м 177 номеров, из них 142 стандартных одно- и двухместных, 26 номеров повышенной комфортности, 8 полулюксов и один президентский люкс с сауной.

Отелей высокого европейского уровня в нашем городе явно не хватает – лишь два объекта позиционируются как пятизвездочные, хотя на самом деле, по оценке экспертов, соответствуют уровню «4 звезды». Это Ренессанс и Холидей Инн. Многие из гостиниц категории 3 звезды – «Волна», «Колос», «Волга», «Октябрьская» – расположены в зданиях, построенных еще в советские времена, в связи с чем для некоторых из них весьма актуальной проблемой является старый номерной фонд. Большинство же гостиниц сменили собственника, провели реконструкцию. На протяжении последних двух лет активно ведется реконструкция гостиницы «Бристоль-Жигули», а гостиница «Националь» не только была отремонтирована и сменила собственника, но и поменяла название на «Азимут Отель Самара».

 В ближайшее время, если быть точнее, в 2012 году, состав качественного номерного фонда должен расшириться – в Самаре появится отель Хилтон. Отель предложит гостям 195 современных номеров, а также полный перечень необходимых услуг – зона отдыха, бар, ресторан, круглосуточное кафе. Специально для бизнес-туристов в отеле будут оборудованы две универсальные переговорные комнаты, а кроме того, круглосуточно будет функционировать бизнес-центр. Чуть раньше, уже в 2011 году, будет достроена и введена в эксплуатацию трехзвездочная гостиница «Ибис», строительство которой ведется рядом с гостиницей «Ренессанс».

Доходность гостиничной недвижимости в значительной степени зависит от состояния туристической отрасли конкретного региона, в самарской области наименее развита. Об этом свидетельствует и крайне низкая доля услуг в этой сфере (1% относительно всего объема платных услуг населению), и сравнительно высокие цены на проживание в местных гостиницах. Сейчас средняя стоимость проживания в стандартном одноместном номере гостиниц высокого уровня – «Холидей Инн» и «Ренессанс» – составляет 8-9 тыс. рублей в сутки, а гостиниц уровня «3 звезды» – «Россия», «Бристоль-Жигули», «Айсберг», «Азимут Отель Самара», «Октябрьская» – 3-5 тыс. рублей в сутки. Проживание в мини-гостинице обойдется в более демократичную сумму – примерно в 2-3 тыс. рублей.

Такая высокая стоимость обуславливается недостаточной загруженностью номерного фонда. По данным самарских отельеров, среднегодовая загрузка номерного фонда не превышает 40%, что, в общем-то, является нормой для регионального рынка, но не достаточно для Самарской области, имеющей большой потенциал для развития туристической отрасли.

По мнению экспертов, туристический поток в Самарскую область достаточно предсказуем. Самыми популярными для поездок в наш регион являются летние месяцы, на них приходится около 50% годового трафика. В идеале, в межсезонный период заполнение гостиниц должно осуществляться за счет проведения в области  культурных акций и массовых мероприятий. Неслучайно основной своей аудиторией поволжские отельеры считают деловых людей – бизнесменов, менеджеров, чиновников, которые в гостинице не только живут, но и работают. Сегмент конференций и инсентив-туров интересен отельерам тем, что помимо прибыли от проживания делегаций приносит доход и от дополнительных услуг, выручка от которых может составлять до 35% от общих доходов отеля. В связи с этим все крупные гостиничные комплексы начали создавать современную деловую инфраструктуру. Сегодня многие из них могут предложить стандартный набор услуг для деловых людей, который включает в себя  аренду конференц-залов с сопутствующим ресторанным обслуживанием, беспроводной Интернет, а также услуги гостиничного бизнес-центра, где можно воспользоваться компьютером, факсом или ксероксом.

Однако пока на звание конгресс-отеля в Самаре могут претендовать немногие:  четырехзвездочные «Холидей Инн» и «Ренессанс», трехзвездочные «Азимут Самара Отель» и парк-отель «Дубрава». Лишь эти отели оснащены необходимым оборудованием, конгресс-залами и площадями, позволяющими проводить выставки и форумы.

Видимо, именно по причине слабо развитой туристической отрасли и, как следствие, недостаточной востребованности номерного фонда среднего уровня региональные инвесторы не проявляют большого интереса к гостиничной недвижимости. Спрос на такие объекты очень небольшой, если же говорить про предложения, то на продажу, как правило, выставляются универсальные помещения, которые могут быть использованы, в том числе и под мини-гостиницы.

1 База данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г



Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации