Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение - файл n1.doc

Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение
скачать (1194 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc1194kb.04.12.2012 01:39скачать

n1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   28

1.5. Срок договора



В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. При этом если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - письмо ВАС РФ N 66) разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. То есть, например, договор, заключенный на срок с 1 июня 2003 г. по 31 мая 2004 г., считается заключенным на полный год, и подлежит государственной регистрации. Из этого разъяснения также следует, что первым днем срока действия договора является первый день, указанный в договоре, и соответственно последним - последний. Другими словами, при расчете арендной платы эти дни не исключаются. Например, договор, заключенный на срок с 2 по 22 сентября 2003 г. должен считаться заключенным на срок 21 день. Из этого периода следует исходить при осуществлении расчетов.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что в дальнейшем право собственности на арендованное имущество переходит к арендатору (договор аренды с правом выкупа) (ст. 624 ГК РФ).

В пункте 3 ст. 609 ГК РФ сказано, что такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи имущества. При применении указанной нормы следует учитывать разъяснение, приведенное в п. 2 письма ВАС РФ N 66, в соответствии с которым к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. По сути это разные договоры. Договор аренды с правом выкупа отличается, например, от договора купли-продажи имущества в кредит тем, что арендодатель не обязан передать арендованное имущество арендатору по истечении срока аренды, если тем не оплачена вся оговоренная сумма арендной платы. Напротив, договор аренды прекращается, бывший арендатор не имеет права требовать передачи не полностью оплаченного имущества, и формально арендодатель может заключить аналогичный договор с другим арендатором.

Гражданский кодекс РФ не ограничивает предельного срока аренды. Он определяется договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Однако в п. 3 ст. 610 ГК РФ содержится отсылочная норма на другие законодательные акты, которыми могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Например, Земельный кодекс РФ ограничивает максимальный срок договора аренды земельных участков 49 годами.

Как можно заключить из судебной и арбитражной практики, наибольшее количество вопросов возникает с прекращением договора аренды, заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Кроме того, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В пунктах 4, 5 и 7 письма ВАС РФ N 66 разъясняется следующее:

- если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости (или иного события, которое должно обязательно наступить), такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. То есть арендодатель обязан направить уведомление об отказе от договора в установленные сроки. Документального подтверждения начала реконструкции объекта (или наступления иного события, указанного в договоре) недостаточно;

- договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ. Другими словами, если арендатор длительное время не вносит арендную плату, существенно ухудшает арендованное имущество и т.п., нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ могут не применяться, а договор может быть расторгнут при выполнении всех досудебных процедур, в частности, направления уведомления арендатору в разумный срок (в соответствии со ст. 452 ГК РФ - 30 дней);

- в иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд. Другими словами, если арендодатель обратился в суд до истечения трехмесячного срока (при аренде зданий или сооружений), суд должен отказать в иске, но для того, чтобы по истечении указанного срока арендодатель мог повторно обратиться в судебные органы, вторично арендатора о расторжении договора извещать не обязательно.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Вместе с тем в п. 24 письма ВАС РФ N 66 сказано, что указанная норма не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и т.п.). Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

Особенности установления и применения отдельных элементов договора аренды целесообразно рассматривать применительно к особенностям отражения соответствующих операций в бухгалтерском учете. Поэтому, прежде чем переходить к практическому комментарию отдельных норм гражданского законодательства, уместно напомнить основные схемы бухгалтерских проводок, оформляемых при отражении операций по договору аренды.

2. Бухгалтерский учет основных операций по договору аренды



Договор аренды зданий, сооружений, отдельных помещений, а также другого имущества может предусматривать право их выкупа (по окончании срока аренды или досрочно) либо заключаться без права выкупа. Кроме того, договором аренды может быть установлено, что арендуемое имущество будет учитываться на счете либо арендодателя, либо арендатора. Чаще всего договоры аренды, в которых предусмотрено право выкупа и условие, что объекты будут отражаться на балансе арендатора, заключаются при долгосрочной аренде. Схема бухгалтерских проводок арендатора и арендодателя зависит от того, на чьем балансе учитывается арендуемое имущество.

2.1. Если имущество учитывается на балансе арендодателя



В бухгалтерском учете арендатора расходы, связанные с арендой, отражаются на счетах 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы" или 44 "Расходы на продажу" - в зависимости от назначения арендуемых объектов и сферы, в которой они используются (производственная или торговая).

Обращаем внимание на то, что Инструкцией по применению Плана счетов прямо не предусмотрено отнесение сумм арендной платы непосредственно на счет 20 "Основное производство" (только на счета 25, 26 или 44). Стоимость арендованного имущества отражается за балансом на счете 001 "Арендованные основные средства".

Таким образом, в бухгалтерском учете арендатора оформляются следующие проводки:

Дебет 001 - на сумму стоимости арендованного имущества. Проводка оформляется при принятии объектов в аренду;

Дебет 25 Кредит 60 - на сумму начисленной арендной платы по объектам производственного назначения;

Дебет 26 Кредит 60 - на сумму начисленной арендной платы по объектам управленческого или хозяйственного назначения;

Дебет 44 Кредит 60 - на сумму арендной платы по объектам, используемым при продажах продукции (например, складские помещения), а также по объектам, арендуемым организациями торговли или общественного питания;

Дебет 19 Кредит 60 - на НДС по суммам начисленной арендной платы;

Дебет 60 Кредит 51 - на сумму произведенной оплаты;

Дебет 68 Кредит 19 - на сумму произведенного налогового вычета;

Кредит 001 - на сумму стоимости арендованного объекта по окончании срока аренды и передачи (возврата) объекта арендодателю.

В том случае, когда арендная плата начисляется авансом (за несколько последовательных отчетных периодов), по нашему мнению, целесообразно использовать следующую схему:

Дебет 97 Кредит 60 - на сумму начисленной арендной платы;

Дебет 25 (26 или 44) Кредит 97 - на сумму арендной платы, относящейся к данному отчетному периоду.

Арендодатель может осуществлять операции, связанные с арендой объектов основных средств, в рамках основной или прочей деятельности.

В настоящее время случаи, когда подобная деятельность является основной, встречаются весьма редко (чаще всего арендодателями выступают организации, имеющие временно неиспользуемые объекты основных средств и сдающие их в аренду для минимизации убытков по содержанию). Поэтому особенности организации бухгалтерского учета арендных отношений в организациях, для которых такая деятельность является основной, здесь не рассматриваются как не представляющие интереса для подавляющего большинства наших читателей.

Если предоставление основных средств в аренду является видом обычной деятельности организации, операции, связанные с реализацией указанных услуг, отражаются обычным порядком - с использованием счетов учета производственных затрат, счета 90 "Продажи" и счетов учета расчетов.

В бухгалтерском учете арендодателя, для которого аренда является разновидностью прочей деятельности, используется следующая схема проводок:

Дебет 91 Кредит счетов учета производственных затрат (02, 23, 10, 70, 69 и т.п.) - на сумму расходов, связанных с обслуживанием (содержанием арендуемого имущества);

Дебет 91, субсчет "НДС" Кредит 68 - на НДС по сумме начисленной арендной платы;

Дебет 62 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" - на сумму начисленной арендной платы.

Так как наиболее распространенными условиями расчетов за арендуемое имущество является оплата за ряд отчетных периодов (как правило, за квартал), то схема проводок может быть несколько более сложной:

Дебет 62 Кредит 98 - на сумму начисленной арендной платы за ряд периодов;

Дебет 98 Кредит 91 - на сумму арендной платы при наступлении соответствующего отчетного периода.

Таким образом, то, куда относить суммы начисленной арендной платы, определяется не фактом поступления оплаты на расчетный счет или в кассу организации, а тем, за какой период арендная плата начисляется.

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   28


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации