Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение - файл n1.doc

Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение
скачать (1194 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc1194kb.04.12.2012 01:39скачать

n1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   28

3.2. Срок аренды



Как уже отмечалось, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случаях, когда срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Необходимо заметить, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При определении такого элемента договора, как срок аренды, следует учитывать, что арендодатель может столкнуться с необходимостью осуществления дополнительных расходов.

Так, согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок (а когда в договоре такой срок не указан - в разумный срок), арендатор вправе не только истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ (в судебном порядке), но и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Причем под убытками понимаются не суммы уплаченной арендной платы: п. 10 письма ВАС РФ N 66 разъяснено, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. Следовательно, речь должна идти об упущенной выгоде, доходах, которые арендатор мог бы получить, но не получил по вине арендодателя.

В бухгалтерском учете арендатора суммы, присужденные судом (или согласованные с арендодателем в ходе досудебных процедур), отражаются по кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие доходы" и дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по претензиям". В бухгалтерском учете арендодателя суммы претензий относятся в состав прочих расходов (субсчет "Прочие расходы" счета 91) и дебету счета учета расчетов (60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками").

Отнесение сумм претензий на уменьшение задолженности по арендной плате, по нашему мнению, также можно считать правомерным, так как в результате такого списания сумм претензий уменьшится и кредитовое сальдо по счету 91. Что касается налогового учета, то в соответствии с подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ подобные расходы принимаются к уменьшению налоговой базы по налогу на прибыль в составе внереализационных расходов.

3.3. Устранение недостатков арендованного имущества



Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Гражданское законодательство в этом случае предоставляет арендатору следующие права.

1. Арендатор может потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Если арендодатель безвозмездно устраняет недостатки, в бухгалтерском учете арендатора никакие проводки не оформляются. Арендодатель отражает произведенные расходы общим порядком: списывает их в дебет счета 91, субсчет "Прочие расходы" со счета 23 "Вспомогательные производства" (если недостатки устраняются силами вспомогательных производств), непосредственно со счетов учета производственных затрат (если вспомогательные производства не создаются) или со счетов учета расчетов - 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" и т.п. (если устранение недостатков производится подрядным способом - с привлечением сторонних организаций).

Как уже было отмечено, арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения своих затрат на устранение недостатков. В этом случае арендатор соответствующие затраты отражает в бухгалтерском учете. Наиболее правомерным представляется списание сумм произведенных расходов через счета прочей реализации с начислением НДС. Одновременно со списанием сумм произведенных расходов возникает задолженность арендодателя по их оплате, которая и засчитывается посредством списания сумм задолженности с кредита счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" в дебет счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Соответствующий пример приведен выше (см. пример 1). Обращаем внимание на то, что в данном случае арендатор не имеет права включить расходы по текущему или капитальному ремонту в состав расходов по обычной деятельности, так как эти затраты не могут быть признаны экономически обоснованными (они подлежат возмещению в той или иной форме арендодателем).

2. Арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков непосредственно из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

В бухгалтерском учете арендатора реализация указанного права, по нашему мнению, должна отражаться по той же схеме, которая описана выше (в том случае, когда арендатор самостоятельно устраняет недостатки переданного в аренду имущества). Это объясняется тем, что фактически работы и услуги по устранению недостатков оказываются в интересах сторонней организации (арендодателя), следовательно, списание стоимости таких работ необходимо оформлять через реализацию.

Следует обратить внимание на то, что п. 1 ст. 612 ГК РФ допускает ситуацию, когда суммы арендной платы уменьшаются на суммы расходов до момента окончания их осуществления (до подписания арендодателем акта приемки выполненных работ). В этом случае наиболее правильным представляется использование счета учета авансов полученных (субсчет "Расчеты по авансам полученным", открываемый к счету 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"). После того как будут произведены затраты и оформлены необходимые документы, сумма фактической себестоимости соответствующих работ или услуг отражается по дебету счета 91, а задолженность по выполненным работам - по кредиту счета 91 в корреспонденции со счетом 62. После этого сумма аванса засчитывается, а счет 62 (в части, соответствующей расчетам с арендодателем) закрывается.
Пример 2

При приемке арендованного офисного помещения в апреле выявлено, что в нем не был проведен косметический ремонт, в результате чего качественные характеристики помещения не соответствуют оговоренным в договоре. Арендатор оценил сумму расходов на ремонт в 20 000 руб., о чем известил арендатора и удержал указанную сумму из первого платежа арендной платы (в мае). Ежемесячный размер арендной платы - 50 000 руб. Арендатор провел косметический ремонт (силами вспомогательного подразделения) в июне, о чем был оформлен акт приемки выполненных работ, подписанный арендодателем. В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки (проводки, связанные с начислением и уплатой НДС и учетом арендованного имущества, не приводятся).

В мае:

Дебет 26 Кредит 60

- 50 000 руб. - на сумму начисленной арендной платы за май;

Дебет 60 Кредит 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным"

- 20 000 руб. - на стоимость предстоящего ремонта, удержанную с начисленной арендной платы.

В июне:

Дебет 91 Кредит 23

- 20 000 руб. - на сумму фактически произведенных расходов;

Дебет 62 Кредит 91

- 20 000 руб. - на стоимость работ, подлежащую удержанию с начисленной арендной платы;

Дебет 26 Кредит 60

- 50 000 руб. - на сумму начисленной арендной платы за июнь;

Дебет 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным" Кредит 62

- 20 000 руб. - на сумму зачтенного аванса (ранее удержанных с арендной платы сумм, включенных в состав авансов полученных).

С учетом начисления НДС и принятия к учету сумм НДС, уплаченного в составе арендных платежей, схема бухгалтерских проводок несколько усложнится, но принципиально не изменится.

Таким образом, в мае арендатор перечислит арендодателю 30 000 руб. (50 000 руб. - 20 000 руб.), в июне - 50 000 руб. (полную сумму начисленной арендной платы). Зачет аванса на сумму задолженности не влияет.

В бухгалтерском учете арендодателя стоимость ремонта будет отражена в составе прочих расходов (на соответствующем субсчете счета 91), связанных с содержанием имущества, переданного в аренду.
3. При обнаружении недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

В такой ситуации дополнительные проводки в бухгалтерском учете арендатора не оформляются, за исключением случая, когда суммы начисленной арендной платы проведены по бухгалтерскому учету арендодателя. Если договор расторгнут, суммы арендной платы должны быть сторнированы.
Обратите внимание! При выборе варианта требования арендатор должен согласовать свои действия с арендодателем. Ведь последний тоже имеет право выбора. Например, узнав о намерениях арендатора устранить недостатки и уменьшить на сумму затрат арендную плату, арендодатель может заменить имущество с недостатками на другое аналогичное имущество, находящееся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Тем не менее в п. 21 письма ВАС РФ N 66 разъяснено, что указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью. В этом пункте письма делается вывод о том, что если в подобном случае фактические расходы несет арендатор, на их сумму должен быть уменьшен размер арендной платы. Хотя указанный пункт касается конкретной ситуации, его положения могут быть распространены на другие подобные случаи - когда недостатки указаны в акте приемки-передачи (или ином приложении к договору аренды).

Исключение, по нашему мнению, может иметь место только тогда, когда арендатор письменно соглашается произвести соответствующие расходы. Разумеется, это обстоятельство должно быть учтено при определении размера арендной платы.

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   28


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации