Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение - файл n1.doc

Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение
скачать (1194 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc1194kb.04.12.2012 01:39скачать

n1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   28

3.4. Установление арендной платы



Другим вопросом, по которому наиболее часто возникают судебные разбирательства между арендаторами и арендодателями, являются размер и сроки внесения арендной платы.

Основные положения, регулирующие состав и размер арендной платы, установлены ст. 614 ГК РФ. Особенности установления арендной платы при аренде зданий и сооружений содержатся в ст. 654 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Но из этого правила есть исключение. Так, п. 1 ст. 654 ГК РФ установлено обязательное требование, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (когда цена договора определяется по цене договора, заключенного при сравнимых обстоятельствах), не применяются.

3.4.1. Виды арендной платы



Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Под периодичностью внесения платежей понимается ежемесячное или ежеквартальное перечисление арендной платы.

В первом случае арендатор отражает расходы, связанные с арендой, в месяце их осуществления, во втором - перечисленные суммы предварительно относятся на счет 97 "Расходы будущих периодов", с которого списываются при наступлении отчетного месяца, к которому они относятся.

Арендодатель в первом случае доходы от аренды признает в месяце, в котором они начислены, во втором - предварительно относит на кредит счета 98 "Доходы будущих периодов" и присоединяет к бухгалтерской и налогооблагаемой прибыли в соответствующем периоде. Единовременные платежи характерны для краткосрочной аренды - на срок до одного месяца или чуть более.

Пунктом 11 письма ВАС РФ N 66 разъяснено: при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Другими словами, установление размера арендной платы в условных единицах (эквивалентных выбранной иностранной валюте) или порядка, в соответствии с которым размер, определенный в твердой сумме, может индексироваться (например, ежеквартально) на размер официально объявленного уровня инфляции (или соответствующую часть действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ), не является нарушением п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, у арендатора не возникает права оспорить это условие договора;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

Для аренды зданий, сооружений и помещений в них установление арендной платы подобным образом практически невозможно. Такой подход предполагает либо наличие у арендодателя возможностей по реализации полученной продукции, либо оформление дополнительного соглашения, регулирующего порядок распределения полученных доходов, что весьма трудоемко;

- предоставления арендатором определенных услуг.

При установлении размера арендной платы таким образом следует учитывать разъяснения, приведенные в п. 12 письма ВАС РФ N 66, в соответствии с которыми возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. В этом случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Это разъяснение представляется очевидным - коммунальные услуги в общем случае предоставляются не арендодателем, а третьей стороной. Если же отдельные виды коммунальных услуг вырабатываются вспомогательными производствами арендодателя, их передача арендатору должна оформляться отдельно от договора аренды хотя бы потому, что экономически это разные виды услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.

При аренде зданий, сооружений или отдельных помещений подобная ситуация возможна и является разновидностью товарообменной операции (в обмен на оказанную услугу передаются какие-либо активы арендатора). Однако, по нашему мнению, подобное установление размера арендной платы более характерно для краткосрочной аренды. Для аренды с правом выкупа подобная форма оплаты вряд ли имеет смысл - проще оформить договор купли-продажи с оплатой в натуральной форме;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Здесь следует обратить внимание, что речь идет не о содержании имущества, а о его улучшении (то есть в определенном смысле разовой операции).

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3.4.2. Изменение размера и сроков внесения арендной платы



Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Выше уже говорилось о позиции ВАС РФ, согласно которой периодическая индексация размера арендной платы не является нарушением процитированной нормы даже в том случае, когда размер индексации прямо в договоре не указан.

При аренде зданий и сооружений следует также учитывать требования п. 2 и 3 ст. 654 ГК РФ:

- установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. При аренде государственного или муниципального имущества следует иметь в виду, что арендная плата за землю представляет собой разновидность налогового платежа, поэтому она должна уплачиваться отдельно от арендной платы за аренду здания или сооружения;

- в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Следовательно, в тексте договора аренды или в отдельном приложении к нему должны быть указаны точные характеристики здания или сооружения (по нашему мнению, предпочтительнее иметь справку или иной соответствующий документ бюро технической инвентаризации).

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Данная норма применяется при условии, что ухудшение состояния имущества произошло не по вине арендатора.

То есть арендатор должен документально подтвердить отсутствие собственного действия или бездействия, повлекших наступление негативных результатов.

Например, если ухудшение состояния имущества произошло в результате аварии коммунальных сетей, арендатор должен подтвердить своевременность и полноту проведения мероприятий по обслуживанию и текущему ремонту этих коммуникаций.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Гражданское законодательство не расшифровывает понятие "существенность" в отношении сроков внесения арендной платы. По нашему мнению, однозначно существенным следует считать такое нарушение сроков, которое привело к явным убыткам или дополнительным расходам арендодателя.

Например, такими дополнительными расходами за счет собственных средств можно считать уплату налога на прибыль по суммам начисленной арендной платы в том случае, когда к моменту уплаты налога суммы арендной платы на расчетный счет арендодателя не поступили.

Досрочное внесение арендной платы за два срока подряд не приводит к увеличению налоговых обязательств. Так как поступления относятся к другим отчетным периодам, в бухгалтерском учете они должны отражаться на счете 98. Соответствующим образом такие поступления должны отражаться и в налоговом учете.

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   28


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации