Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение - файл n1.doc

Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение
скачать (1194 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc1194kb.04.12.2012 01:39скачать

n1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   28

3.4.3. Элементы арендной платы



Как видим, законодательство не устанавливает обязательного элементного состава арендной платы. Из практики известно, что в состав арендной платы должны входить как минимум три элемента:

- амортизация объекта аренды (если по условиям договора объект учитывается на балансе арендодателя и им начисляется амортизация);

- затраты арендодателя по его эксплуатации. В состав этого элемента могут входить коммунальные платежи, затраты на техническое обслуживание и т.п. затраты, если по условиям эксплуатации возмещение этих расходов невозможно или нецелесообразно возложить на арендатора;

- вознаграждение арендодателя. Это плановая прибыль арендодателя от использования объектов основных средств. Может исчисляться на основе фактической рентабельности продукции основного производства или нормы прибыли для организаций данного региона и данной отрасли. Плановая прибыль арендодателя может исчисляться каким-либо иным способом, но предложенные варианты нам представляются более определенными.
Пример 3

Рентабельность основных средств, используемых в обычной деятельности организации, составляет 20%. Организация имеет возможность сдать в аренду объект основных средств стоимостью 100 000 руб. Годовая норма его амортизации - 10%, расходы по содержанию - 20 000 руб. в год.

В этом случае минимальный размер арендной платы должен составлять 36 000 руб. [(100 000 руб. х 10% + 20 000 руб.) х 120%]. Если на таких условиях арендатор отказывается заключить договор, целесообразно изыскать возможность для расширения основного производства. Заключение договора с более низкой арендной платой может быть признано эффективным только тогда, когда возможности расширения производства отсутствуют (например, по причине отсутствия ресурсов или сбыта).

3.5. Обслуживание и ремонт арендуемого имущества




3.5.1. Распределение обязанностей



Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Перечень расходов по содержанию имущества (как арендованного, так и собственного) может быть весьма обширным - в зависимости от того, в каких целях используется объект.

Для того чтобы в течение срока действия договора аренды разногласий по этому поводу не возникало, целесообразно в договоре или в приложениях к нему определить состав расходов по содержанию имущества, которые возмещаются за счет средств арендатора.

Подобный подход позволяет избежать, с одной стороны, предъявления необоснованных претензий и требований арендатором, с другой - позволяет арендодателю обеспечить сохранность и надлежащее состояние переданного в аренду имущества посредством осуществления контроля за полнотой и своевременностью выполнения работ по его содержанию.

Если по условиям договора аренды объекты продолжают числиться на балансе арендодателя, все расходы по обеспечению их функционирования может нести арендодатель, а арендатор - возмещать их в составе арендной платы или дополнительно. Подобное условие весьма распространено при аренде отдельных помещений в составе здания.

Кроме того, такой подход к распределению обязанностей может быть связан с тем, что договоры на выполнение соответствующих работ или оказание соответствующих услуг заключены арендодателем на все объекты, находящиеся в собственности.

3.5.2. Виды расходов по содержанию имущества



Расходами по содержанию имущества, в частности, могут быть расходы:

- на техническое обслуживание, включающее контроль технического состояния имущества, например чистку, смазывание, замену отдельных составляющих изделий или их регулировку, связанные с исполнением нормативных предписаний по порядку эксплуатации соответствующих объектов;

- дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, дегазацию. Для проведения дезинсекции (комплекс работ по борьбе с насекомыми)и дератизации (с грызунами) привлекаются специализированные организации. Причем необходимые работы производятся с оговоренной в договоре периодичностью (один раз в квартал или один раз в месяц);

- санитарно-гигиеническое обслуживание, мойку и чистку (химчистку) имущества (транспорта, помещений, окон и т.д.), натирку полов, прачечные услуги;

- вывоз снега, мусора и твердых бытовых отходов. Для правильного определения состава расходов по вывозу твердых бытовых отходов необходимо располагать информацией о том, как соответствующее понятие урегулировано в законодательных и нормативных актах. Проще говоря, необходимо знать, какие отходы относятся к твердым бытовым.

Правовые основы обращения с отходами производства и потребления установлены Федеральным законом от 24.06.98 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления".

Закон определяет отходы производства и потребления как остатки сырья, материалов, полуфабрикатов, иных изделий или продуктов, которые образовались в процессе производства или потребления, а также товары (продукция), утратившие свои потребительские свойства.

Заметим, что расходы по вывозу жидких бытовых отходов учитываются, как правило, в составе коммунальных расходов;

- противопожарные мероприятия, связанные с содержанием имущества. К таким мероприятиям, в частности, могут быть отнесены огнезащитная обработка имущества и зарядка огнетушителей. Кроме того, необходимость осуществления других противопожарных мероприятий может быть обусловлена требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (вступил в силу с 1 мая 2009 г.);

- пусконаладочные работы, которые по характеру и назначению являются продолжением монтажных работ и завершающим звеном нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений.

К пусконаладочным работам относится комплекс работ, выполняемых в период подготовки и проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования оборудования.

При этом понятие "оборудование" охватывает всю технологическую систему объекта, то есть комплекс технологического и всех других видов оборудования и трубопроводов, электротехнические, санитарно-технические и другие устройства, системы автоматизации, обеспечивающие выпуск первой партии продукции, предусмотренной проектом.

Пусконаладочные работы, которые проводятся в период индивидуальных испытаний оборудования, обеспечивают выполнение требований, предусмотренных рабочей документацией, стандартами и техническими условиями на отдельные машины, механизмы, аппараты и агрегаты, с целью подготовки оборудования к приемке рабочей комиссией для комплексного опробования.

В период комплексного опробования оборудования выполняются проверка, регулировка и обеспечение совместной взаимосвязанной работы оборудования в предусмотренном проектом технологическом процессе на холостом ходу с последующим переводом оборудования на работу под нагрузкой и выводом на устойчивый технологический режим, обеспечивающий выпуск первой партии продукции.

В состав пусконаладочных работ не включаются различного вида испытания, которые согласно техническим условиям на изготовление и поставку оборудования должны производиться на стадии его изготовления или монтажа, а также ревизия, ремонт оборудования, замена узлов и механизмов и другие работы, вызванные низким качеством оборудования, неправильным или длительным его хранением, дефектами монтажа.

Перечисленные работы полностью осуществляются за счет виновной стороны - поставщика оборудования, заказчика (если дефекты обусловлены неправильным хранением), подрядчика (если дефекты вызваны неправильным монтажом);

- обеспечение функционирования и поддержку работоспособности корпоративных мультисервисных сетей передачи данных, программно-аппаратных комплексов систем обеспечения информационной безопасности, техническое обслуживание информационно-коммуникационных инфраструктур (в том числе обслуживание локально-вычислительных сетей, пожарной и охранной сигнализации, систем допуска в помещение с учетом их отдельных элементов и частей (короба, кабели, розетки и т.д.)).

1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   28


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации