Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение - файл n1.doc

Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение
скачать (1194 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc1194kb.04.12.2012 01:39скачать

n1.doc

1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   28

3.5.6. Учет капитальных вложений в арендованный объект



Капитальные вложения в арендованный объект основных средств учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.

В данном случае имеет значение, на чьем балансе - арендатора или арендодателя - учитывается арендованное имущество, а также то, согласованы ли капитальные вложения, направленные на улучшение арендованного объекта, с арендодателем.

Предположим, арендуемые объекты отражаются в балансе арендатора и необходимость капитальных вложений согласована с арендодателем. При этом стоимость осуществленных капитальных вложений, как правило, не относится на уменьшение арендной платы, а сами арендуемые объекты по окончании срока аренды переходят в собственность арендатора. Разумеется, в данных условиях суммы вложений должны относиться на увеличение первоначальной (восстановительной) стоимости объектов основных средств и впоследствии возмещаться посредством начисления амортизации.

Норма Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания), в соответствии с которой капитальные вложения в арендованные объекты должны учитываться в качестве отдельного объекта основных средств, по нашему мнению, может применяться только в том случае, когда арендуемый объект отражается на балансе арендодателя, а стоимость капитальных вложений при расчетах за аренду не учитывается. Такой же подход может быть применим и в случае, когда арендодателем производятся расходы, не согласованные с арендодателем. Естественно, речь может идти об экономически обоснованных улучшениях (обусловленных потребностями технологии процесса производства или реализации продукции (работ, услуг)).

Подчеркнем, что речь идет только о капитальных вложениях - затратах, которые в обычных условиях (применительно к собственным объектам основных средств) увеличивают первоначальную или восстановительную стоимость активов.

Расходы на ремонт всех видов, включая капитальный, принимаются к бухгалтерскому и налоговому учету в составе текущих расходов того отчетного периода, в котором они произведены (если организацией в учетной политике не закреплен иной способ списания расходов на ремонт - посредством их списания в состав расходов будущих периодов или создания резерва на ремонт основных средств).

По общему правилу улучшения арендованных основных средств в случае, если затраты на них не подлежат возмещению арендодателем, амортизируются наравне с собственными объектами основных средств.

Пунктом 35 Методических указаний уточнено, что затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств.

На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект. То есть осуществленные затраты приходуются на счет 01 "Основные средства" несмотря на то, что подобные объекты не имеют выраженной материально-вещественной формы.

В дальнейшем начисление амортизации осуществляется посредством оформления проводки по дебету счетов учета производственных затрат и кредиту счета 02 "Амортизация основных средств". Причем, если амортизация по арендованным объектам в учете обособляется на отдельном субсчете, открываемом к счету 02, амортизационные отчисления по подобным объектам учитываются на том субсчете, где учитывается амортизация собственных основных средств.

В бухгалтерском учете срок, в течение которого суммы капитальных расходов могут быть списаны на себестоимость продукции, работ или услуг, целесообразно устанавливать в соответствии со сроком договора аренды.
Пример 5

Договор аренды заключен сроком на шесть лет. Капитальные вложения в него осуществлены в течение первого года аренды. В этом случае норма амортизации (годовая) будет равняться 20% (до конца срока действия договора аренды).
Если по каким-либо причинам договор аренды расторгается досрочно, а его условиями не предусмотрено возмещение арендодателем капитальных затрат арендатора, последний списывает остаточную стоимость таких объектов в порядке, установленном для списания объектов основных средств.

Об особенностях налогового учета операций с данной группой расходов подробно будет рассказано ниже.

Пунктом 25 Методических указаний также установлено, что в случае, когда в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Из этого следует, что капитальные работы могут быть реализованы (в этом случае они являются для арендодателя работами сторонних организаций, подлежащими оплате) либо зачтены в счет сумм, подлежащих перечислению арендной платы.

Разумеется, все, о чем идет речь в п. 35 Методических указаний, относится к тем договорам аренды, по условиям которых стоимость объекта продолжает числиться на балансе арендодателя. В противном случае все капитальные затраты увеличивают первоначальную стоимость арендованных объектов.

3.6. Субаренда




3.6.1. Правовые вопросы



В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При передаче арендованных объектов в качестве вклада в уставный капитал следует иметь в виду, что по истечении срока аренды участие в уставном капитале других организаций должно быть прекращено, если арендатор (организация, осуществившая финансовые вложения) не заменила данный объект иными активами или денежными средствами.

Таким образом, в качестве вклада в уставный капитал другой организации могут быть переданы объекты основных средств, арендованные с правом выкупа. Правда, и в этом случае необходимо считаться с вероятностью прекращения договора аренды по требованию арендодателя (по основаниям, установленным ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, субаренда - это передача части арендованного имущества в аренду третьему лицу. При этом арендатор сам выступает в роли арендодателя. Одновременно арендатор обязан выполнять и свои обязанности перед собственником арендованных основных средств, установленные договором аренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды в общем случае применяются правила о договорах аренды.

Пунктом 15 письма ВАС РФ N 66 разъяснено, что в том случае, когда арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Согласно п. 19 письма ВАС РФ N 66 требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Из этого следует, что договор субаренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, но не зарегистрированный в установленном порядке, должен считаться незаключенным. Так как все обязанности по арендованному имуществу несет арендатор (независимо от заключения договора субаренды), на размере арендной платы и на взаимоотношениях между арендатором и арендодателем это обстоятельство не отражается.

Статьей 618 ГК РФ установлено, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В случаях, когда договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   28


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации