Контрольная работа - Жилищное инвестирование - файл n1.doc

Контрольная работа - Жилищное инвестирование
скачать (74 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc74kb.06.11.2012 23:36скачать

n1.doc


Оглавление


Оглавление 2

1. Введение 3

2. Инвестирование в недвижимость 5

4. Практическая часть 10

3. Заключение 11

5. Список использованной литературы 16

1. Введение



Прежде чем рассмотреть все преимущества и риски данного способа инвестирования, необходимо четко определить понятие «недвижимости». Традиционно под «недвижимостью» понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Согласно же ст.130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В практике оценки недвижимость – это, прежде всего, строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.

Согласно общепринятой классификации объектов недвижимости, к ним относятся здания, сооружения, жилища, многолетние насаждения, незавершенное строительство.

В нынешних кризисных условиях экономики, многие стали задумываться о инвестировании как наилучшем вложении капитала.

Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу.

Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты).

Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов.

Цель контрольной работы заключается в изучении понятия инвестирование, рассмотрении основных элементов недвижимости, путей извлечения дохода от инвестирования в недвижимость, рисков инвестирования в недвижимость, способов инвестирования, инструментов инвестирования в недвижимость.


2. Инвестирование в недвижимость



Инвестирование в недвижимость является одним из наиболее знакомых способов капиталовложения. Несмотря на то, что большинство из нас привыкло интерпретировать инвестирование в недвижимость скорее как инвестирование в жилые и нежилые помещения, не стоит забывать и о возможности инвестирования в земельные участки.

Каждый из видов недвижимости обладает своими характерными признаками, глубокое знание которых способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчению разработки и применения методов оценки различных категорий недвижимости, а так же управления ими. Здесь же отметим, что для оценки недвижимости используются следующие подходы: затратный, сравнительный (или рыночный, что подразумевает собой сравнительный анализ продаж) и доходный.

В рамках инвестирования в недвижимость стоит отметить и некоторые формы дохода от него: увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов, будущие периодические потоки денежных средств, а так же доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Инвестирование в недвижимость непосредственно связано с таким понятием, как рынок недвижимости, который, в свою очередь, подразумевает под собой совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, сдачи объектов недвижимости в аренду и прочие, т.е. непосредственно способами инвестирования.

В соответствие с типами недвижимости выделяют и соответствующие сегменты рынка недвижимости, к которым относят рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Как и прочие сферы, рынок недвижимости имеет свои особенности, к числу которых относят локальность, низкую взаимозаменяемость объектов, сезонные колебания и необходимость государственной регистрации сделок.

Не стоит обходить вниманием и затраты, связные с инвестированием в недвижимость, список которых включает такие пункты, как расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии. Ко второй группе затрат относят ежегодный налог на владение недвижимостью, а завершают данный список высокие транзакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят относительно медленно. Однако в последнее время, стремительно развивающиеся экономические события ускоряют темпы колебаний как спроса и предложения, так и стоимости.

К основным факторам, влияющим на спрос и предложение, относят экономические, которые, в свою очередь, включают в себя уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы и некоторые другие; социальные, административные, при рассмотрении которых чаще всего упоминают ставки налогов и зональные ограничения, а так же экологические.

К факторам же, определяющим стоимость недвижимости, относят спрос, так называемую полезность (для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку), дефицитность и возможность отчуждаемости объектов.

Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными. При этом к прямым методам инвестирования мы относим скорее классическое наше восприятие, т.е. приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупку с обратной арендой, а к косвенным – покупку ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные. Стоит отметить, что инвестирование в недвижимость носит скорее долгосрочный характер.

На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости.

И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам. Инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности. Вложения в недвижимость в большинстве своем позволяют сохранить средства от инфляции. Вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

Однако, как и любой другой способ инвестирования , инвестиции в недвижимость, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем, для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости. Риски, присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски. Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Несистематические риски – риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала. Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

Выделяют и так называемые источники риска. Достаточно сложно выделить доминирующие из них, так как в постоянно изменяющейся экономической ситуации, варьируется и их приоритетность. Пожалуй, начнем наш перечень с вида недвижимого имущества и возможности изменения соотношения предложения и спроса. При этом относительно второго пункта поясним, что из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, при этом предложение объектов недвижимости остается неэластичным. Иным источником риска можно назвать инфляцию, то есть, когда реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных в момент заключения договора, в частности, чем продолжительнее срок аренды, тем выше данный риск. Продолжает данный перечень местоположение объекта, которое непосредственно связано с условиями регионального рынка, перспективами социально-экономического развития региона, то есть теми факторами, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной. Определенными источниками риска являются условия арендного договора и условия предоставления кредитов. Не стоит забывать и про подверженность элементов недвижимости риску уничтожения, а так же физический (устаревание, порча), моральный и экономический износ. Отдельным пунктом выступают возможности и условия реинвестирования. Действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.


4. Практическая часть


Вариант 8.

Задача 1.

Какую сумму следует 5 раз внести на пополняемый депозит под 8% годовых, чтобы накопить 1700 тыс. руб.

Задача 2.

Текущий ремонт здания, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10 000 у.е. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения - 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения.
Решение.

Задача 1.

, где FVA – будущая стоимость аннуитета

PMT – равновеликие периодические платежи

i – процентная ставка

n – число периодов начисления процентов

FVA=1700 тыс. руб., i=8%, n=5.

PMT=1700/((1+0,08)5-1)/0,08=290 тыс. руб. нужно вносить каждый год.

Таким образом, 1450 (290*5) тыс. руб. следует 5 раз внести на пополняемый депозит под 8% годовых, чтобы накопить 1700 тыс. руб.

Задача 2.
Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 – 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца и расходы на замещение составят 2500 у.е. (10 000 : 4).



3. Заключение



Можно выделить четыре пути извлечения дохода от инвестирования в недвижимость:

• Инвестор получает некоторые денежные средства, сдавая недвижимость в аренду

• Инвестор получает прирост собственного пассивного капитала в условиях постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость

• Недвижимость может приносить пользу при её эксплуатации

• Инвестор получает значительный доход при удачной перепродаже объекта недвижимости

Недвижимость состоит из трёх основных элементов:

• Жильё – наиболее распространённая часть. Помимо прямого назначения (как жилья) возможна сдача в аренду. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой сферы.

• Земля – более рискованная часть. Рыночная стоимость зависит от многих факторов, будь то экономический, юридический, политический, экологический.

• Недвижимость, приносящая доход – самая прибыльная, но и самая рискованная часть. Недвижимость обладает низкой ликвидностью (медленно окупается) при высокой стоимости объектов, что сдерживает её от активного развития на рынке.

Самый известный для обывателя способ инвестирования – прямой метод (приобретение объекта на рынке с заключением договора). Второй способ – косвенный метод (приобретение ценных бумаг компании, занимающейся непосредственно недвижимостью или закладными, обеспечиваемыми недвижимостью).

Инвестирование в недвижимость схоже с вложениями в акции. Отсюда их общие черты, так как и то и другое – это долгосрочные инвестиции.

Инструменты инвестирования в недвижимость:

• Собственный свободный капитал

• Заёмные средства

• Ипотека

• Опционы

• Закладные

• Смешанные долговые обязательства

• Преимущественные договоры об аренде земли

И акции, и недвижимость, сданная в аренду, обеспечивают владельца периодическим доходом. Но если дивиденды по акциям обычно выплачиваются раз в год, или раз в квартал, то арендная плата обычно вносится ежемесячно.

При всём при этом прибыль от недвижимости менее динамична, чем доходы корпораций с высокой долей заёмного капитала. В это есть ряд причин: доход корпораций напрямую зависим от многих факторов рынка, договор аренды на недвижимость же приносит инвестору более стабильную прибыль. Источники доходов корпорации постоянно меняются ввиду постоянного развития, в то время как объекты недвижимости со временем не меняются. Отсюда и большая стабильность в инвестициях в недвижимость.

Сейчас наблюдается снижение ликвидности вложений в недвижимость. Это связано в большей степени с ситуацией на рынке кредитования недвижимости. При сокращении уровня кредитования финансовыми учреждениями наблюдается спад ликвидности.

Выбирая объект инвестирования, инвестор стремится получить максимальный доход при наименьших рисках. При этом проводится анализ возможных рисков, сумма необходимых вложений, а также прогнозируемый объём дохода.

Вложение средств в недвижимость – это проект долгосрочный. Быстрому извлечению прибыли препятствуют большие затраты на изменение варианта использования, низкая ликвидность, длительное оформление сделки.

Тем не менее, недвижимость – это наиболее привлекательный объект инвестирования. Причина тому ненадёжность финансовых учреждений, обесценивание денежных средств, несоответствие банковской ставки уровню инфляции, а также другие факторы. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую прибыль. В этом отношении наибольший интерес вызывают жилые объекты. Постоянный и высокий спрос, доступность, а также четкое определение юридических прав делают его достаточно ликвидным видом инвестирования.

Высокая стоимость жилья (значительно превышающая доход граждан) стала причиной остроты жилищной проблемы. Кроме того, до недавнего времени, недостаточно развитая система кредитования недвижимости даже не включала в себя кредитование на вторичном рынке недвижимости.

С 90-х годов данная проблема начала разрешаться. Бесплатная приватизация жилья, снятие ограничений на количество и размер жилищных помещений в собственности, и развитие системы кредитования способствовали некоторому улучшению ситуации.

Для основной части населения имеется возможность решить жилищную проблему благодаря ипотечному кредитованию. Однако и здесь существует несколько проблем:

• Сложность в определении платёжеспособности потенциального заёмщика (причина тому большая доля теневого сектора в экономике, отсюда и невысокий официальный доход заёмщика)

• Невысокое доверие заёмщиков к финансовым учреждениям

Проблема недостатка новых объектов решается с помощью кредитования застройщиков. В данном случае основная часть этого кредита погашается после окончания строительства. Во время же строительства выплачиваются только проценты по кредиту. Этот кредит предоставляется только при наличии у застройщика прав собственности или аренды на участок под строительство.

Жилищная проблема решается также и на местном уровне. В отдельных регионах создаётся благоприятный инвестиционный климат путём снижения налогов.

Сейчас работают и программы по долевому строительству, продаже жилья в рассрочку, система стройсбережений, жилищные сберегательные программы, ссуды на приобретение жилья от предприятий, выпуск муниципальных жилищных облигаций и другие.

На инвестиции в недвижимость также существенное влияние оказывает инфляция. Это влияние двояко. С одной стороны, недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации. А с другой стороны, растущие темпы инфляции стимулируют вложения средств в другие сферы. Это объясняется падением реальных доходов, недостаток средств и сложность получения приемлемого кредита, невозможность точного определения прогнозируемой прибыльности вложений. В условиях высоких темпов инфляции инвестиционная деятельность не очень активна. Высокая стоимость вложений и высокие риски приводят к снижению инвестиционной активности в этом секторе.

Несмотря ни на что, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций:

• Позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором

• Это один из немногих видов инвестиций, который основан на праве собственности

• Обеспечивает высокую степень надёжности в защите средств от инфляции

• Он мало освоен в России

• Высокие риски уравновешиваются высокой доходностью сделок.

В условиях финансового кризиса произошло снижение общей экономической активности, тем самым рынок недвижимости также переживает спад.

5. Список использованной литературы





  1. Дектяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. - М.: Эксперт. Бюро-М, 1997г.

  2. Оценка земли / Под ред. В.П. Антонова. - Владимир: изд-во "Посад", 1997г.

  3. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Технобалт, 1995г.

  4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997г.

  5. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие.: Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994г.

  6. Эккерт Д. Оценка земельных участков.: Учеб. пособие. - М.: РОО, 1994г.




Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации