Лаврушин О.И. Банковское дело - файл n3.rtf

Лаврушин О.И. Банковское дело
скачать (1352.9 kb.)
Доступные файлы (21):
n1.rtf321kb.25.09.1998 15:23скачать
n2.rtf245kb.17.09.1998 12:46скачать
n3.rtf458kb.17.09.1998 12:46скачать
n4.rtf620kb.17.09.1998 12:46скачать
n5.rtf789kb.17.09.1998 12:46скачать
n6.rtf1740kb.17.09.1998 12:46скачать
n7.rtf371kb.17.09.1998 12:49скачать
n8.rtf177kb.17.09.1998 12:49скачать
n9.rtf3103kb.17.09.1998 12:49скачать
n10.rtf323kb.17.09.1998 12:49скачать
n11.rtf331kb.17.09.1998 12:49скачать
n12.rtf322kb.17.09.1998 12:42скачать
n13.rtf362kb.17.09.1998 12:49скачать
n14.rtf262kb.17.09.1998 12:42скачать
n15.rtf127kb.17.09.1998 12:42скачать
n16.rtf1256kb.17.09.1998 12:42скачать
n17.rtf638kb.17.09.1998 12:42скачать
n18.rtf376kb.17.09.1998 12:42скачать
n19.rtf56kb.17.09.1998 12:46скачать
n20.rtf1060kb.17.09.1998 12:46скачать
n21.rtf111kb.25.09.1998 15:22скачать

n3.rtf

  1   2   3   4
Глава 11

ОРГАНИЗАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ КРЕДИТА

11.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ЦЕЛЕВЫХ КРЕДИТОВ

Ссуды на производственные цели связаны с накоплением производственных запасов, других товарно-материальных ценностей и осуществле­нием производственных затрат. При этом кредит может носить компен­сационный или платежный характер. В первом случае он выдается под уже сложившиеся запасы товарно-материальных ценностей, в порядке компенсации расхода собственных средств, затраченных на их приобретём ние. Во втором случае ценности еще не приобретены, их еще нет на складе предприятия, они только поступают в адрес предприятия-заем­щика. За отгруженную продукцию поставщики выставляют расчетные документы, которые необходимо оплачивать за счет кредита, который просит выдать получатель.

В своем обращении в банк — в заявке на получение ссуды — заемщик сообщает свое полное наименование, адрес, юридическую форму, номер расчетного счета с указанием наименования и адреса банка, в котором он открыт.

Заявка исходит от слова “заявить”. Поэтому в этом документе клиент банка заявляет необходимую сумму кредита, указывает цель использования кредита, срок (количество дней, месяцев) пользования ссудой, порядок погашения. 3аявка содержит сведения о финансовом положении заемщика и виде залога.

К данному документу заявитель прилагает также экономическое обоснование размера и сроков целевого кредита. Экономист банка анализи­рует представляемые документы, готовит соответствующее заключение о выдаче кредита (разрешить выдачу кредита или отказать в выдаче ссу­ды), а также дает предложения о представлении залога, гарантии третье­го лица, страхового полиса.

При положительном решении вопроса банк открывает клиенту ссуд­ный счет.

При подготовке нового кредитного соглашения дополнительная по­требность в кредите является предметом специального анализа. Банк вновь рассматривает уточненный расчет экономического обоснования в ссуде, определяет размер кредита, сроки его погашения, рассматривает формы, обеспечивающие возвратность кредита и дополнительно защи­щающие интересы кредитного учреждения.
244
Если в качестве залога используются различные виды товарно-мате-риальных ценностей, то банк раз в месяц делает проверку обеспечения своего кредита. Для этого клиент представляет банку сведения с указани­ем суммы заложенных ценностей.

Порядок погашения кредита оговаривается в кредитном договоре. Погашение производится в сроки, указанные в срочных обязательствах клиента. Таких сроков может быть несколько. При их наступлении кредит погашается посредством списания денежных средств с расчетного счета заемщика. При наличии только одного срочного обязательства банк выписывает разовое распоряжение о возврате кредита. В случае если расчетный счет заемщика находится в другом банке, то кредитное учреждение, выдавшее ссуду, выписывает платежное поручение на бесспорное списание средств с данного счета. По соглашению сторон погашение может быть произведено и другим путем, именно на основании платежного поручения клиента о списании соответствующих сумм с его расчетного счета. При отсутствии денежных средств у заемщика погашение кредита осуществляется путем списания средств с расчетного счета его гаранта (поручителя).

При предоставлении отсрочки возврата кредита банк-кредитор взи­мает с заемщика более высокую плату за пользование ссудой.

Кредиты на торгово-посреднические операции в основном предоставляются и погашаются по той же схеме, что и кредиты на производст­венные цели. Однако особенность состоит в том, что наряду с пред­ставлением в банк заявки на получение ссуды, экономического обосно­вания размера и сроков погашения кредита, бухгалтерского баланса клиент дает банку также контракт на поставку продукции. Если расчет­ный счет заемщика открыт в другом банке, то ссуда выдается на опла­ту приобретаемых товаров только в пределах установленного лимита. Как и обычно ссуда должна быть обеспечена залогом имущества, при­надлежащего заемщику, гарантией третьего лица, либо страховым по­лисом.

Порядок погашения кредита, плата за его использование определяют­ся кредитным договором, заключаемым между банком-кредитором и заемщиком.

Кредиты на временные нужды предоставляются на операции распределительного характера: на выплату заработной платы и платежи в бюджет. С ссудного счета оплачиваются чеки на зарплату, а также платежные поручения на перечисление денежных средств в бюджет. Данные ссуды не имеют прямого материального обеспечения и являются бланковыми. Однако это не исключает получение от клиента залога имущества, в том числе в форме ценных бумаг, а также поручительств, гарантий, страхового полиса. Для первоклассных клиентов, имеющих устойчивое финансовое положение, данные кредиты могут предостав­ляться без обеспечения.

Сроки кредитов на временные нужды не превышают 30 дней. Погаше­ние осуществляется в разовом порядке путем списания денежных средств с расчетного счета заемщика в объеме полученного им кредита. В обыч­ном порядке клиенту банка может быть предоставлена также отсрочка погашения ссуд.
245
11.2. КРЕДИТ ПО КОНТОКОРРЕНТУ

Данный кредит носит многоцелевой краткосрочный характер. Он предоставляется на разрыв в платежном обороте клиента, когда его текущие финансовые потребности превышают имеющиеся у него со­бственные ресурсы. Потребность в средствах связана с созданием запасов товарно-материальных ценностей и осуществлением производственных затрат, отвлечением оборотных активов в товары отгруженные, деби­торскую задолженность, несовпадением срока оборачиваемости фондов на отдельных стадиях их движения. По-существу, кредит предоставляет­ся под совокупный (укрупненный) объект, связанный преимущественно с движением оборотных средств заемщика'.

Кредитование осуществляется в пределах кредитной линии. Ее размер устанавливается на год на основании балансовых данных заемщика о размещении оборотных средств и имеющихся в его распоряжении источ­ников формирования. Размер кредитной линии рассчитывается как раз­ница между суммой различных элементов оборотных средств (производ­ственных затрат, в том числе сырье, основные и вспомогательные мате­риалы, топливо, тара; незавершенное производство и готовая продукция;

товары отгруженные; дебиторская задолженность) и суммой собствен­ных источников их формирования, а также кредиторской задолженности. Если оборотные средства по балансу предприятия на 1 января планиру­ются в размере 5 млн денежных единиц, а источник их формирования — 4 млн, то кредитная линия на планируемый год составит 1 млн денежных единиц.

КОНТОКОРРЕНТ — это единый активно-пассивный счет. С него производятся практически все платежи (по дебету), включая оплату расчетных документов за различные виды товарно-материальных цен­ностей и услуг, чеков на заработную плату, поручений по платежам в бюджет и др. В кредит счета зачисляется вся причитающаяся предпри­ятию выручка от реализации продукции и оказанных услуг. В кредит также поступают другие платежи, включая погашение задолженности по товарным и нетоварным операциям, пени, штрафы, неустойки, возврат излишне перечисленных сумм в бюджет и др. Поскольку весь платежный оборот концентрируется на контокорренте, расчетный счет заемщика закрывается.

Сальдо на контокорренте может быть дебетовым и кредитовым. Дебетовое сальдо свидетельствует о том, что у заемщика временно отсутствуют собственные денежные средства для осуществления текущих платежей и ему выдан кредит. Кредитовое сальдо, напротив, показывает, что поступление собственных денежных средств превышает потребность в текущих платежах, клиент не нуждается в кредите и по-существу прокредитовал банк. Кредитовое сальдо дает основание для уплаты процентов в пользу клиента. Плата за данное сальдо практически соот­ветствует размеру процентов по счетам до востребования.

_____

' Исключением является выдача за счет контокоррентного кредита авансов на краткосрочное предварительное финансирование долгосрочных проектов.
246
Пределом оплаты обязательств клиента по контокорренту, как уже отмечалось, является кредитная линия. В каждом отдельном случае режим ее превышения может быть различным. Каждый банк самосто­ятельно регулирует свои взаимоотношения с клиентом, дифференцирует кредитные отношения в зависимости от кредитоспособности заемщика, прежнего опыта работы с ним, степени доверия, качества форм обеспече­ния возвратности кредита, объема превышения кредитной линии.

В отношении клиента первого класса кредитоспособности при отсут­ствии у него в прошлом систематической потребности в сверхплановом кредите банк может ограничиться наблюдением за кредитной линией. Последняя превращается в своеобразную контрольную цифру, которую можно превышать.

Возможен и второй вариант, когда банк также жестко не ограничива­ет платежи за счет кредита, допускает превышение кредитной линии, но до определенного уровня. Чаще всего допускается 10%-ное превышение кредитной линии, хотя следует принимать во внимание и индивидуаль­ный уровень, учитывающий специфику колебаний потребности в оборот­ных средствах.

Если банк не уверен в сохранении высокого уровня кредитоспособ­ности заемщика, то может быть использована схема кредитования, при которой погашение долга производится на основании векселей до вост­ребования, дающих право банку в любое время ограничить право кли­ента на получение кредита.

Кредитование по контокорренту является достаточно рискованной формой кредитования. В условиях экономического кризиса его объемы резко сокращаются, большинство банков отказывается от этой формы, предпочитая строго целевые ссуды. В условиях экономической неста­бильности контокоррент используется только первоклассными клиен­тами, имеющими высокую степень доверия.

Плата за пользование кредитом по контокорренту в силу более высокого долгового риска несколько выше, чем по другим краткосроч­ным кредитам. Ссудный процент устанавливается индивидуально для каждого заемщика и является договорным.

Объектом банковского контроля в процессе кредитования в целом является соблюдение условий кредитного договора. Здесь важно учиты­вать ряд положений.

1. Прежде всего особое внимание банк обращает на состояние креди­тоспособности заемщика. Как уже отмечалось, данная форма кредитова­ния вводится главным образом для клиентов первого класса кредито­способности. Если заемщик ухудшил свои показатели ликвидности, не улучшил предусмотренную договором обеспеченность собственными средствами и др., то банк может применить схему кредитования — снять его с кредитования по контокорренту, в дальнейшем производить оплату расчетных документов только в пределах поступившей выручки от ре­ализации продукции и оказания услуг.

2. Объектом контроля являются также другие показатели отчетности клиента. Ежеквартально банк рассматривает баланс оборотных средств, сравнивает его с плановыми данными, при необходимости корректирует размер кредитной линии. Поскольку кредитная линия планируется на год
247
с поквартальной разбивкой, то ее фактическая величина под влиянием ряда факторов производства и обращения может существенно отли­чаться от прогнозируемой суммы. Своевременная корректировка кре­дитной линии дает возможность избежать искажений и ошибок при оценке кредитных взаимоотношений банка с заемщиком.

На основании анализа отчетности банк имеет возможность проверить и другие условия кредитного договора. Например, в качестве условия кредитования по контокорренту может стать обязательство клиента снизить отвлечение своих средств в дебиторскую задолженность, другие активы. Если эти отдельные условия кредитного договора не выпол­няются, банк увеличивает плату за пользование контокоррентным кре­дитом.

3. Важным является также оперативный контроль за состоянием задолженности по ссуде, ее отклонением от установленной кредитной линии. Режим кредитования по контокорренту, как правило, меняется, если заемщик превышает кредитную линию более чем на 10%. В этом случае банк устанавливает твердый предел превышения кредитной ли­нии, а также вводит штрафную надбавку к договорной процентной

ставке.

Недоиспользование кредитной линии также является нарушением кредитного договора. Для банка это означает, что он не размещает собранные им в основном на платной основе свободные денежные сред­ства. В порядке компенсации за упущенную выгоду от сокращения кредитных операций банк взыскивает с заемщика соответствующую ко­миссию. Ее размер зависит от величины и длительности недоисполь­зования кредитной линии и обязательно фиксируется в кредитном до­говоре.

В кредитном договоре может фиксироваться и размер штрафа, вы­плачиваемого клиенту в случае, если банк из-за отсутствия у него ресур­сов не выполнит своих обязательств по выдаче ссуды в пределах кре­дитной линии.

Разновидностью контокоррентного кредита является овердрафт. При данной форме расчетный счет клиента не только сохраняется, но и на нем разрешается иметь дебетовое сальдо. Это означает, что, не открывая отдельного ссудного счета, клиент сверх своих остатков и поступлений средств на расчетный счет получает право на дополнитель­ную оплату расчетных документов и денежных чеков за счет ресурсов банка.

Так же как и контокоррент овердрафт вводится для первоклассных заемщиков и при соблюдении по крайней мере двух условий. Во-первых, в прогнозируемом (плановом) периоде необходимо, чтобы в итоге источ­ники оборотных средств клиента превышали размер их размещения. Во-вторых, требуется согласие клиента положить на год минимально необходимую стабильную величину его денежных средств на срочный депозит в данном банке. Депозитная гарантия является одной из форм обеспечения возвратности кредита.

Как при кредитовании по контокорренту, так и при овердрафте важно, чтобы ссудная задолженность не превышала сумму перво­классных ликвидных средств.
248
11.3. КОНСОРЦИАЛЬНЫЕ КРЕДИТЫ

При переходе к рыночным отношениям возникает необходимость объединения деятельности банков в различных секторах рынка и особен­но в сфере кредитных отношений. Цели создания объединений носят самый разнообразный характер, но всегда они связаны либо с проведени­ем финансирования крупномасштабных мероприятий, с сокращением риска по банковским операциям, либо с решением задач, которые не под силу решить одному банку. В рамках такого объединения риск, связан­ный с долгосрочным кредитованием, распределяется между участниками, что позволяет банкам-членам поддерживать свои ликвидные резервы на более низком уровне.

Особое место в таких объединениях принадлежит банковским консор­циумам, которые создаются для осуществления на совместной основе кредитных, гарантийных или иных кредитно-финансовых операций.

Создание банковских консорциумов, как правило, преследует цели:

увеличение масштабов операций путем привлечения дополнительных ресурсов, распределение рисков, сохранение определенного уровня лик­видности. Существенной мотивацией консорциальных объединений явля­ется возможность участвовать в престижной консорциальной сделке, налаживания деловых контактов, поиска новых партнеров, решения стра­тегических задач банка.

КОНСОРЦИУМ представляет собой временное объединение на до­говорной основе различных коммерческих единиц, в том числе и банков, для осуществления какого-либо проекта.

В некоторых случаях консорциальные образования могут действовать на бесприбыльной основе, не имея целью получение прибыли. Они создаются для координации деятельности на различных сегментах фи­нансовых рынков (например, Межбанковский информационный консор­циум на рынке МБК).

По достижении цели — финансирование реализации намеченных инвестиционных, экологических, социальных, научно-технических или иных программ — консорциум либо прекращает свою деятельность, либо заключает новый консорциальный договор. Деятельность консорциума строится на принципах совместного долевого финансирования работ, соответствующих принятым обязательствам организаций-учредителей, а также материальной ответственности за их невыполнение или ненад­лежащее исполнение.

Практика создания банковских консорциумов показывает, что это все же довольно стабильные объединения банков для осуществления консор­циальных сделок, предусматривающие не только выполнение одной определенной операции, а предполагающие сотрудничество по целому комплексу направлений. Консорциальные кредиты выступают только од­ной из форм консорциальных сделок.

Поскольку консорциальные кредиты используются в основном при финансировании масштабных сделок, то заемщиками консорциальных кредитов могут быть любые хозяйствующие субъекты, осуществляющие крупные мероприятия, включая банки и государство.
249
Большая часть иностранных кредитов, предоставляемых нашему го­сударству, осуществлялась на консорциальной основе. Сейчас к этому подключаются и национальные банковские консорциумы и объединения. Обычно к консорциальному кредиту привлекается большое число участ­ников. В зависимости от сложности кредитуемого проекта число участ­ников консорциума, привлеченных к финансированию отдельных этапов осуществления проекта, может меняться. Ряд участников может подклю­чаться к финансированию только на каком-либо этапе работ. В последнее время особенно широко распространены консорциумы, в которые входят банки различных стран.

Потребности в консорциальных кредитах у государства связаны преж­де всего с необходимостью финансирования бюджетных программ, с инвестированием средств в модернизацию и техническое перевооружение государственных предприятий различных отраслей народного хозяйства.

Фирмы и банки за счет консорциального кредита финансируют потреб­ности, связанные, как правило, с внешнеэкономической деятельностью, а также с инвестиционной сферой, осуществлением крупномасштабных мероприятий в таких отраслях, как энергетика, экология, добыча сырье­вых ресурсов, внедрение научно-технических разработок и т. п.

В России консорциумы создаются и для возвращения кредитов. Так, 30 банков, кредитовавших ранее Всероссийский биржевой банк, объединились для того, чтобы востребовать свои деньги. Они договорились, что отложат выплату задолженности ВББ на полгода. В Инкомбанке — агенте по работе с домами ВББ — был открыт специальный накопитель­ный счет. Поступающие деньги в дальнейшем будут пропорционально распределяться между кредиторами банка.

Надежность заемщика и финансируемого проекта определяет условия кредитования. В зависимости от возможных рисков и методов их стра­хования определяется процент за кредит и техника предоставления кре­дита через консорциум.

Консорциальный кредит не является особым видом кредита, поэтому он предоставляется на обычных условиях, исходя из коммерческих ин­тересов заемщика и кредитора (консорциума).

Правовые отношения, возникающие между банками-членами консорци­ума по поводу аккумулирования и использования кредитных ресурсов, регулируются законодательством РФ. Они должны учитываться при заклю­чении консорциального договора между банками-членами консорциума.

Отношения по консорциальному кредиту оформляются рядом до­говоров: консорциальным, кредитным, договором залога или поручительством. Начальным договором является консорциальный договор. В нем фиксируется факт создания консорциума, его цели, состав участ­ников, определяется консорциальное участие в кредитной сделке — кво­ты ресурсов, порядок руководства консорциумом (им может быть один или несколько банков, при длительности консорциальной сделки руко­водство консорциума может меняться), обязанности и права участников консорциума.

В обязанности организаторов консорциума входят проработка всех аспектов сделки, согласование их со всеми членами консорциума, юриди­ческое оформление, аккумуляция средств участников консорциума.
250
В договоре предусматривается ответственность сторон за несвоевремен­ное перечисление средств для кредитования и возврат их участникам консорциума после получения с заемщика суммы основного долга, про­центов и комиссионных.

Особенно тщательно прорабатываются в консорциальном договоре все финансовые условия консорциальной сделки; возможные формы иму­щественной ответственности; обязательства членов консорциума по от­ношению к банку — руководителю консорциума, касающиеся суммы авансов или процентов и комиссионных за организацию консорциума. В договоре предусматривается, что по окончании действия консорциаль­ного соглашения имущество, приобретенное для совместных операций, делится пропорционально вкладу участников. В договоре обязательно фиксируется условие завершения консорциальной сделки.

Кредитные отношения между консорциумом и заемщиком регулиру­ются стандартным кредитным договором, содержащим основные эконо­мические условия и юридический аспект операций, определяющим права и обязанности сторон.

В договоре указываются: цель, направление кредита, его обеспечение, срок, сумма, валюта кредита, условия установления, размер и порядок начисления процентной ставки, содержатся обязательства кредитора (кредиторов) своевременно предоставлять кредит, а заемщика — свое­временно и полностью погашать кредит, оговариваются механизм кре­дитования, порядок использования и погашения кредита, условия его досрочного погашения, порядок компенсации заемщиком увеличения стоимости проекта, сроки уплаты процентов, уровень штрафных санк­ций, порядок взыскания и размеры всех видов комиссий и расходов. В качестве обеспечения кредита необходимо предусматривать залог или поручительство. Договора о залоге и поручительстве оформляются в соответствии с юридическими нормами.

При наступлении сроков погашения кредита заемщик возвращает кредиторам не только позаимствованные средства и процент за кредит, но и возмещает все издержки, связанные с организацией и осуществлени­ем кредитной операции в сроки, установленные договором.

Возвращение кредита, уплата процентов, комиссионных, покрыва­ющих издержки банков-участников кредитной операции, осуществля­ются пропорционально их роли и суммы участия в консорциальной операции.

Банк-руководитель консорциума получает специальное вознагражде­ние за организацию и руководство консорциумом, помимо процентов и комиссионных, покрывающих его непосредственные издержки.

11.4. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кре­дитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспе­чивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в
251
систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фир­мы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государствен­ных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

• непосредственную выдачу ипотечных кредитовхозяйствующим субъектам и населению;

• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обя­зательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвид­ны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долго­срочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некото­рых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денеж­ную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя опера­ции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизо­вать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы пред­полагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

В России еще только создается рынок ипотечных обязательств. Первым банком, использующим данную схему, выступил Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка, а также ипотечная кредитная компания. Активно осуществляет операции на ипотечном рынке Стандартбанк.

Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оцен­кам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосроч­ных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотеч­ном кредитовании.
252
Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитова­ния решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.

В целях расширения использования средств населения и иных вне­бюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. №1182 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строи­тельство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с ис­пользованием жилищных сертификатов.

ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ — особый вид облигаций с индек­сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собствен­ника на:

• приобретение собственником квартиры (квартир) при условии при­обретения пакета жилищных сертификатов;

• получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установ­ленного срока действия жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищ­ного сертификата.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.

Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок дей­ствия.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юри­дические лица, зарегистрированные на территории Российской Федера­ции, имеющие: права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлече­ния средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.

Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательст­ва по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Жилищный сертификат должен содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование “жилищный сертификат”;
253
б) дату и номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов;

в) срок действия жилищного сертификата;

г) дату приобретения жилищного сертификата первым собствен­ником;

д) размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного жилищного сертификата;

е) общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;

ж) цену приобретения жилищного сертификата первым собственником;

з) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертифика­та при его выпуске эмитентом относительно цены приобретения жилищ­ного сертификата первым собственником;

и) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, ко­торый обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;

к) порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не опре­деляются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен дать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;

л) условия, дающие право владельцу сертификата заключать договор на покупку квартиры, в том числе:

• дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъ­явлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;

• минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;

• срок исполнения эмитентом жилищного сертификата и обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;

м) полное наименование эмитента, его подпись и печать;

н) полное наименование (имя) собственника жилищного сертификата;

о) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.

Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат не­действительным.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником:

• заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сер­тификата;

• погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рас­считанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата.

Если эмитент не может осуществить погашение жилищных сер­тификатов, то это должен сделать гарант, заключение договора с которым обязательно для эмитента.
254
К выпуску и обращению на территории Российской Федерации до­пускаются жилищные сертификаты, проспект эмиссии которых прошел государственную регистрацию в Министерстве финансов Российской Фе­дерации или его органах на местах. Выпуски жилищных сертификатов должны получить в установленном порядке государственный регистраци­онный номер.

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости — ипотеки.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника пред­мета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая усло­вия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Кон­ституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих част­ную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, до­полнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.
  1   2   3   4


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации