Виноградов Д.В., Дерябин С.Ю. Экономика недвижимости - файл n1.doc

Виноградов Д.В., Дерябин С.Ю. Экономика недвижимости
скачать (2159.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc2160kb.04.12.2012 05:07скачать

n1.doc

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   14
Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Владимирский государственный университет

им. А.Г. и Н.Г. Столетовых»

Кафедра экономики и управления инвестициями и инновациями

Д. В. Виноградов, С. Ю. Дерябин
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ


Владимир

2011

УДК 332.012.3

ББК 65.22

В3




Рецензент: Захаров П.Н., кандидат экономических наук



Печатается по решению редакционно-издательского совета Владимирского государственного университета

Виноградов Д. В., Дерябин С. Ю.

В3 Экономика недвижимости: учебное пособие / Д.В. Виноградов,

С.Ю. Дерябин, – Владим. гос. ун-т им. А.Г. и Н.Г. Столетовых, Владимир: Изд-во Владим. Гос.ун-та, 2011. – 193 с.
В учебном пособии кратко изложены основные положения курса «Экономика недвижимости». Рассмотрены специфика недвижимости как товара, методы оценки, регистрация и учет объектов недвижимости. Приведены примеры решений практических задач.

Рекомендуются для студентов дневной и заочной формы обучения специальностей 080502 «Экономика и управление на предприятиях (по отраслям)».


УДК 332.012.3

ББК 65.22

Введение


Цель курса «Экономика недвижимости» – изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности.

Предмет курса – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Объект изучения – рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства

В учебном пособии рассматриваются основные теоретические и практические проблемы функционирования недвижимости в народном хозяйстве страны, воздействие совокупных и частных инструментариев на экономику недвижимости. Излагаются понятия и содержание недвижимости, механизм осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Даются методы оценки стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.

Особое внимание уделено роли и месту рынка недвижимости в структуре экономики народного хозяйства. Состояние на рынке недвижимости влияет на протекание многих экономических процессов, без этого рынка невозможно повышение инвестиционной активности. Рассматриваются основы кредитования недвижимости, в том числе и ипотечное кредитование жилой недвижимости.

При написании настоящего учебного пособия использовались материалы государственных органов, отечественная и иностранная литература, периодическая печать, посвященная развитию и становлению рынка недвижимости, а также накопленный опыт при чтении лекций по «Экономике недвижимости».

Глава 1. Компоненты и жизненный цикл объектов недвижимости




1.1 Определение понятия недвижимости


Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property).1 При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).2

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы 1.
Структура понятия «недвижимость» Таблица 1


Недвижимость (недвижимая собственность)

Вещь (физическая сущность)

Права (юридическая сущность)

Земля

Улучшения

Права

Обременения

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

леса

здания;

сооружения;

инженерные коммуникации;

насаждения

собственности;

хозяйственного ведения;

оперативного управления;

наследуемого владения;

бессрочного пользования

ипотека;

сервитут;

правила зонирования;

охрана памятников;

прочие ограничения;


Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу3:

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   14


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации