Контрольная работа по оценке недвижимости - файл n1.docx

Контрольная работа по оценке недвижимости
скачать (67.2 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.docx68kb.07.11.2012 03:42скачать

n1.docx

Контрольная работа
Экономика недвижимости.

Оглавление


Контрольное задание №1 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. 3

Контрольное задание №2 Восстановительная стоимость недвижимости 5

Контрольное задание №3 Расчет суммы начисления процентов в банке (сложный процент) 6

Контрольное задание №4 Определение стоимости земельного участка, и долю земельного участка в стоимости земельного объекта. 7

Контрольное задание №5 Определение ЧОД и оценочную стоимости комплекса 8

Используемая литература 11


Контрольное задание №1 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.


Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:a

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях пользователя - это полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшение:

-  остаточной продуктивности земли (чистый доход от использования участка земли);

-  предельной продуктивности (вклад собственника в объект недвижимости);

-  возрастающего и уменьшающего дохода (добавление капитала и труда к земле);

-  сбалансированности (расширение производства на конкретной территории);

-  экономического размера (количество земли для оптимального масштаба для данного места);

-  экономического разделения (права на недвижимость разделены на несколько имущественных интересов.

Принципы, связанные с рыночной средой:
-  предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости; 

-  уровень конкуренции на рынке недвижимости;

-  изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы финансово;

- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Контрольное задание №2 Восстановительная стоимость недвижимости


Восстановительная стоимость недвижимостиэто стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с использованием современных материалов и современных стандартов.

Определение не верно.

Дано определение стоимости замещения.
Стоимость замещения есть оцениваемая стоимость приобретения в текущих ценах на действительную дату оценки с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта собственности, с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта, и т.д.

Полная стоимость замещения – это стоимость в текущих ценах нового объекта строительства, являющегося по своим функциональным характеристикам  близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, по современным технологиям, с современной планировкой и дизайном.

Полная стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость)- это стоимость строительства точной копии здания(сооружения) в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных  стандартов и такого же качества работ.

С теоретической точки зрения наиболее предпочтительным является определение полной стоимости замещения, так как, очевидно, не рационально воспроизводить точную копию здания, построенного по старому проекту с использованием старых технологий и устаревших строительных материалов.

Однако, с практической точки зрения при использовании затратного метода предпочтение отдается определению полной стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Контрольное задание №3 Расчет суммы начисления процентов в банке (сложный процент)


Имеются три банка. В банке А ставка процента равна 8,2% годовых, которые начисляются 1 раз в год., в банке Б – 8% годовых, начисляемых 1 раз в квартал, и в банке В – 7,8% годовых, начисляемых ежемесячно. Вы планируете положить в банк 1000 у.е. на 5 леьт. Какой банк в конце срока выдаст Вам наибольшую сумму? Изменится ли ваш выбор если срок увеличить до 10 лет?
Решение:

Формула сложного процента:

SUM = X*(1+ p*d/y)n

SUMp = SUM-X

SUM – конечная сумма (сумма с процентами);

SUMp – процент начисления

X – начальная сумма;

p - процентная ставка, процент годовых / 100;

d – период (количество дней) по итогам которого происходит капитализация (начисляются проценты), например,ежемесячная капитализация d=30, ежеквартальная d=90, ежегодная d=360;

у – количество дней в календарном году (360)

n – количество периодов, лет(месяцев, кварталов

Рассчитаем сумму начисления в конце срока на 1000 у.е.по всем трем вариантам за 5 лет.

А. = = 482,98 у.е.

Б. = = 485,95 у.е

В. = = 475,12

Из приведенных расчетов видно, что наибольшую сумму выдаст
банк Б.

Рассчитаем сумму начисления в конце срока на 1000 у.е.по всем трем вариантам за 10 лет.

А. = = 1199,24 у.е.

Б. = = 1208,04 у.е

В. = = 1175,97 у.е.

Из приведенных расчетов видно, что наибольшую сумму выдаст
банк Б.

Выбор банка не изменится если срок вклада увеличится.

Контрольное задание №4 Определение стоимости земельного участка, и долю земельного участка в стоимости земельного объекта.


Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При одном из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 000 в год. Затраты на создание улучшений - 400 000; коэффициенты капитализации для улучшений и земли составляют 19% и 13% соответственно.

Определить стоимость земельного участка, и долю земельного участка в стоимости земельного объекта.

Решение.

Ду = 400 000 * 0,19 = 76 000 - доля улучшений в ЧОД;

Дз = 90 000 -76 000 = 14 000 - доля земли в ЧОД;

Сз = 14 000 / 0,13 = 107 692 - стоимость земли;

Со = Су + Сз; Со = 400 000 + 107 692 = 507 692 - стоимость всего объекта;

З = Сз / Со; З = 107 692 / 507 692 = 21,2%; - доля земли в стоимости объекта

Расчеты по технике остатка для зданий ведутся в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой степенью точности по недавним сопоставимым продажам, из ЧОД может быть вычтен доход, приписываемый земле.

Полученный остаток - это доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки стоимости последних. Общая оценочная стоимость объекта - сумма стоимости земли и капитализированной стоимости зданий и сооружений.
Ответ:

107 692 - стоимость земли;

21,2%; - доля земли в стоимости объекта

Контрольное задание №5 Определение ЧОД и оценочную стоимости комплекса


Оценщику предоставлена следующая информация. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой квартире составляет 500 у.е. В среднем в год задействовано 60% сдаваемой жилой площади. Постоянные расходы по комплексу равны 40000 у.е., переменные 300 у.е. на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. Найти ЧОД и оценочную стоимость комплекса, если коэффициент капитализации равен 13%.

Решение:

Чистый операционный доход (ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

Операционные расходы (ОР) – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

ДВД = ПВД – Потери

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД = S • Сар•12

где S – количество помещений, сдаваемых в аренду;

Сар – арендная плата за 1 квартиру в месяц
ОР=FC+VC+PЗ

FC = 40000 у.е. –постоянные расходы по комплексу;

VC= 300 у.е. / за 1 квартиру за год – переменные расходы;
VC= 300 у.е. • 50• 0.6 =9000 у.е. – расходы с учетом занятости;

РЗ= 3%•ДВД – расход на замещение
ПВД = 50 • 500 у.е.•12=300000 у.е.

Потери =60%•ПВД =0,6•300000у.е. =180000 у.е.

ДВД=300000 у.е.-180000 у.е.=120000 у.е.

РЗ=3%•120000=3600 у.е.

ОР=40000 у.е.+ 9000 у.е.+3600 у.е.= 52600 у.е.

ЧОД= 120000у.е. – 52600 у.е. = 67400 у.е

К=13% - коэффициент капитализации;

V – оценочная стоимость комплекса;

= = 518461,54 у.е.
Ответ: ЧОД= 67400 у.е;

V=518461.54 у.е.


Используемая литература


1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. – М.: Торговый центр Маркетинг, 2002. – 804 с..
2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПб ГЭф, 1997, 422 с.

3. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури;– Великий Новгород, 2002. – с.

Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации