Малиборская Г.М., Иванов С.В. Торговые центры и их оценка - файл n1.doc

Малиборская Г.М., Иванов С.В. Торговые центры и их оценка
скачать (1050.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc1051kb.27.12.2012 14:05скачать

n1.doc

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10


Г. М. Малиборская, С. В. Иванов
(под общей редакцией Я. И. Маркуса)

Торговые центры и их Оценка

Киев 2008

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 4

1. КЛАССИФИКАЦИЯ ТЦ/ТРЦ 6

2. РАЗВЛЕЧЕНИЯ КАК СОСТАВЛЯЮЩАЯ ТРЦ 10

3. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА ТЦ/ТРЦ 15

4. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ 22

Финансовые условия 23

5. ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КИЕВА 25

Предложение 25

Спрос 28

Арендные ставки 29

Новые тенденции 29

Прогноз 30

ПРИМЕРЫ ОЦЕНКИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ 31

Пример 1. ОЦЕНКА ДЕЙСТВУЮЩЕГО ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА 31

Доходный подход 35

Cравнительный подход 45

Затратный подход 45

Пример 2. ОЦЕНКА ДЕЙСТВУЮЩЕГО ТОРГОВОГО ЦЕНТРА НАХОДЯЩЕГОСЯ НА СтАДИИ РАСШИРЕНИЯ 48

ОЦЕНКА 52

Доходный подход 52

ЛитерАтура 65


ВСТУПЛЕНИЕ
Внимательный читатель журнала, возможно, обратит внимание, что название данного выпуска отличается от традиционного, где первым словом стоит «Оценка». Прежде чем дать объяснение этому – небольшое отступление.
Известно, что краеугольным камнем оценки является реализация принципа наилучшего использования. Например, оценивается универмаг. Оценщик прогнозирует превращение здания в торговый центр, обосновывает будущие арендные ставки, учитывает затраты на реконструкцию. Далее, дисконтируя будущие денежные потоки, эксперт определяет стоимость существующего здания. В этих условиях эксперт зачастую не представляет себе, что же стоит за общим понятием – торгово-развлекательный центр. Ликвидировать это «белое пятно» знаний и призван данный выпуск. Приведенная в нем информация соответствует нынешнему развитию событий и не является «перепевом» представлений, устоявшихся в учебниках.
Еще один аспект. При оценке современных торговых центров, например, в качестве залогового обеспечения, задача обоснования арендных ставок имеет характер, отличный от традиционного подхода. В традиционном подходе анализируются рыночные данные и обосновываются значения, принятые для последующих расчетов.
В данном случае принимаются во внимание реальные ставки конкретного объекта, а анализ рыночных данных должен подтвердить их соответствие рынку.
И в этих условиях правильное позиционирование и классификация объекта могут быть выполнены с использованием материала данного выпуска.


ВВЕДЕНИЕ




Торговля не разорила еще ни одного народа.

Бенджамин Франклин


Как только человек решил обмениваться тем, что производит, сразу возник вопрос – где это делать? Издавна торговля шла на центральных площадях городов (тому подтверждение -название центральных площадей многих городов, в частности Кракова и Львова). Пройдя длительный путь по лестнице развития, общество стремилось к комфорту. Именно на этом пути возникли торговые профессиональные центры, основная функция которых – предоставление площадей для операторов торговли, индустрии развлечений и услуг.
Индустрия торговых центров является одной из самых интересных и прибыльных с точки зрения успешного использования ограниченного земельного ресурса.
Формат торгового центра (ТЦ) может быть разным, исходя из совокупности определенных характеристик. Именно они (характеристики) дают возможность отнести тот или иной торговый центр к определенному типу.

1. КЛАССИФИКАЦИЯ ТЦ/ТРЦ



Сам термин «торговый центр» прошел этапы становления/эволюции, начиная с начала 50-х годов. Учитывая зрелость индустрии торговых центров, можно сказать, что сегодня существует множество видов торговых центров, выходящих за границы стандартных определений. Изначально в индустрии торговых центров предлагалось четыре основных формата, которые основывались на характеристике якорных арендаторов, среднем размере сдаваемых площадей и размере торговой зоны: районный (neighborhood), окружной (community), региональный (regional) и суперрегиональный центры (superregional). Тем не менее, с развитием и преобразованиями в индустрии торговых центров появились новые форматы ТЦ, и четыре основных/базовых формата ТЦ нельзя считать соответствующими сегодняшнему дню. В принципе, определения основных форматов ТЦ больше служат руководством к пониманию основных различий между ними.
Украинской классификации ТЦ не существует, ее никто не разрабатывал. Разница в употреблении терминов происходит от недостаточного понимания их значений. В Украине нередко торговыми центрами называют обычные рынки, магазины cash&carry либо гипермаркеты. Что касается форматов, то употребляется переводная терминология с английского. Свои равноправные термины в украинской практике не используются, хотя структура существующего в Украине предложения не полностью может быть описана типичным набором форматов. К примеру, у нас существует такой «неформатный» класс объектов, как реконструированные ЦУМы. Действительно, их можно «разнести» по разным классическим форматам: к примеру, размер торговой зоны универмага «Украина» в Запорожье позволяет называть его региональным ТЦ; однако только формулировка «реконструированный ЦУМ» содержит в себе весь комплекс отличий между этим ТЦ и, скажем, столичным ТЦ «Караван» - тоже региональным ТЦ.
Определение формата ТЦ, расположенного в определенном месте, является результатом тщательных маркетинговых исследований, включая:



Не менее важным является анализ наличия на данном рынке якорных арендаторов, а также достаточного количества арендаторов для поддержания того или иного формата.
Качество существующих ТЦ в Украине оставляет желать лучшего. Осознание этого факта усиливается, когда посещаешь рынки соседних «развивающихся» стран Восточной Европы, Прибалтики и даже России. Очевидно отставание нашей страны не только по количеству современного торгового пространства, но и по уровню ТЦ: в соседних странах (в среднем) их уровень более высокий.
Эта ситуация, впрочем, является временной; она изменится радикально в ближайшие годы, даже если в эксплуатацию введут только 50% запланированных площадей в ТЦ. Основная часть новых проектируемых ТЦ – это «правильные» ТЦ, начиная от расположения и заканчивая архитектурным проектом и ансамблем арендаторов. Объясняется этот феномен изменением подходов к процессу девелопмента. Местные девелоперы больше не ограничиваются целью настроить квадратных метров для того, чтобы заработать быстрые деньги, но стремятся создать инвестиционный продукт, который будет расти в цене и который со временем можно будет легко и выгодно продать инвестору, каких сейчас много, а будет еще больше. Средний размер проектируемого ТЦ на 2008-2009 гг. составляет около 65 тыс. кв. м торговой площади, тогда как в 2003-2004 гг. он был всего лишь 12 тыс. кв. м.
В мире существует несколько классификаций ТРЦ. Наиболее распространенная в мире классификация торговых центров по форматам была разработана Международным Советом Торговых Центров1.
Торговый центр (ТЦ) – это группа торговых и коммерческих точек, расположенных в одном специально обустроенном месте, организованных в соответствии с определенной концепцией и объединенных единой архитектурой, с едиными для всех площадями общего пользования, и которые работают как одно целое и находятся в едином управлении.
Размеры торгового центра как формата не ограничены и могут колебаться от одной тысячи кв. м для бутикового ТЦ, выходящего на торговую улицу, до сотен тысяч кв. м для крупнейших в мире ТЦ, ориентированных на целевые посещения с целью совершения комплексных покупок и отдыха.
Поскольку идея торговых центров реализуется в мире уже более полувека, их разнообразие сегодня очень велико. Однако абсолютное большинство ТЦ соответствуют одному из следующих четырех видов в зависимости от размера первичной торговой зоны центра – то есть территории, которую посещает 70% потенциальных покупателей.


  1. Микрорайонный ТЦ. Целевая категория посетителей – жители массива, в котором расположен ТЦ. Набор арендаторов, среди которых имеется супермаркет, подобран так, чтобы предложить населению торговой зоны товары ежедневного спроса и бытовые услуги.

  2. Окружной ТЦ. Целевая категория посетителей – жители близлежащих жилых массивов. Кроме крупного продовольственного якоря, здесь находится развлекательная составляющая, а также галерея бутиков - от 50 магазинов и более.

  3. Региональный ТЦ. Целевая категория посетителей – жители всего города. Посещения в ТЦ планируются наперед и очень длительны (от нескольких часов до целого дня). Посетителя привлекает максимально широкий выбор товаров, а также возможность отдохнуть и развлечься. Главный якорь (обычно, гипермаркет) дополняется сотней или более торговых точек, большинство из которых – магазины одежды.

  4. Суперрегиональный ТЦ. От предыдущего этот формат отличается лишь тем, что способен привлекать посетителей из еще более обширной зоны, которая охватывает жителей соседних городов и даже стран (туристов). Этого удается достичь ценой максимальной концентрации и широкого ассортимента качественного товарного предложения, а также сильно развитой развлекательной частью, главным элементом которой обычно выступает уникальный аттракцион либо аквапарк.


UBI (Urban land Institute) определяет следующие характеристики основных четырех типов торговых центров:


Тип ТРЦ

Якорный/ведущий арендатор

Типичный размер GLA, кв. м

Диапазон размера GLA, кв. м

Минимальное количество населения, необходимое для поддержки формата, человек

Микрорайонный

Супермаркет

5,000

3,000-10,000

3,000-40,000

Окружной

Универмаг товаров по сниженным ценам, супермаркет, аптека, хозяйственный магазин, специализированный магазин

15,000

10,000-45,000

40,000-150,000

Региональный

Один или два универмага полной товарной линейки

45,000

30,000-90,000

150,000 и более

Супер -региональный

Три или более универмага полной товарной линейки

90,000

50,000-200,000

300,000 и более


Международный совет торговых центров добавляет к четырем основным еще пять типов ТЦ:


Определить формат ТЦ (зону охвата) является главной целью разработки концепции. Соответственно, формат объекта является одним из выводов, принимаемых разработчиком концепции на основании полученных результатов исследований доступности, потребительских характеристик населения, общей рыночной конъюнктуры и потенциала участка. На основании этого предоставляются ответы на вопросы, какими должны быть размеры будущего ТЦ, ансамбль арендаторов, ценовое позиционирование объекта, обеспеченность парковкой.

Другими словами, основной задачей разработки концепции ТЦ или ТРЦ является, прежде всего, создание эффективного ТЦ с учетом всех существующих ограничений на том или ином участке. Правильно разработанная концепция обеспечивает высокую эффективность ТЦ за счет высоких функциональных характеристик объекта, наличия в объекте товаров и услуг, пользующихся стабильным спросом, соответствия уровня комфорта и безопасности требованиям покупателей, а также предоставления покупателям возможности отдыхать и развлекаться в процессе совершения покупок. Учитывая существующие ограничения того или иного проекта, следующие из анализа местоположения, ресурсного качества участка, а также рыночного спроса и конкуренции, концепция дает ответы на четыре ключевых вопроса:



Резюме: концепция ТЦ/ТРЦ – это перечень взаимосогласованных параметров торгового объекта касательно его:

  1. Размеров, типа и позиционирования.

  2. Архитектурно-планировочных решений.

  3. Товарного предложения и оптимального ансамбля арендаторов, а также их размещения внутри ТЦ/ТРЦ.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации