Курсовая работа - Коммерческая деятельность предприятия на рынке недвижимости - файл n1.doc

Курсовая работа - Коммерческая деятельность предприятия на рынке недвижимости
скачать (171.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc172kb.24.11.2012 02:43скачать

n1.doc



содержание


введение…………………………………………………………………………3


1. НЕДВИЖИМОСТЬ…………………………….………………………………...5

1.1. Понятие недвижимости……………………….……….………………………5

1.2. Рынок недвижимости………………………….……………………………….6

1.3. Субъекты рынка недвижимости……..………………………………………..7

1.4. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости……………8

1.5. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости…………9

2. СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ…11

2.1. Состояние стройиндустрии региона……...………………………………….11

2.2. Проблемы функционирования и развития градостроительной сферы города……………………………………………………………………………..12

2.3. Обзор рынка первичного жилья……………………………………………16

заключение……………………………………………………………………23


СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………...25






Введение
В архитектурно-градостроительном облике Иркутска легко уживаются старое и новое, историческое и современное. На протяжении трех с половиной веков он не был обделен ни творческим вниманием зодчих, ни пристрастной любовью горожан. Особый стиль современной застройки был задан в 60-70-е годы ХХ столетия плеядой таких замечательных иркутских зодчих, как Б.М. Кербель, В.Е. Суханов, В.П. Шматков, В.А. Павлов, В.Ф. Бух, В.С. Воронежский, В.А. Колпиков, С.Д. Нечволодов, В.А. Аптекман и др.

Сегодня эти традиции успешно развивают специалисты «Гражданпроекта», «Промстройпроекта», «Желдорпроекта», ГипродорНИИ и других ведущих проектных организаций города. Постройки последних лет, выполненные по их проектам, стали украшением города. Это здания Иркутского государственного университета путей сообщения и ИркутскгипродорНИИ, вокзальный комплекс детской железной дороги на острове Юность, деловые, торговые, выставочные объекты, такие как Центральный рынок, «Байкалбизнесцентр», Диагностический центр, международный выставочный центр «Сибэкспоцентр».

Творческая мысль архитекторов Приангарья и старания строителей помогли изменить облик исторических улиц Карла Маркса, Урицкого, Грязнова, Дзержинского, подчеркнуть особую красоту Иркутского драматического театра им. Охлопкова, станции Иркутск-Пассажирский, зданий кинотеатра «Художественный» и Главного управления Центрального банка РФ. Восстановлены памятники истории и культуры – «Голландский дом» и «Усадьба Сукачева». Обновлены центральная рыночная площадь и отдельные деревянные застройки. Обогатили облик городской среды отреставрированные церкви Казанская, Крестовоздвиженская, Троицкая, Князе-Владимирская и заново возведенные Николо-Иннокентьевская церковь, храм Святой Ксении Петербужской, здание Кафедрального Католического собора, возвращенный Иркутску монумент императора-освободителя Александра III.

В столице Приангарья сложилась своеобразная и достаточно сильная школа зодчих, пополняемая выпускниками архитектурного факультета Иркутского государственного технического университета. С 1999 года на его базе под патронажем администрации города и при участии Министерства строительства и городского обустройства Франции, а также Европейского университета градостроительства проходят ежегодные сессии Международного Байкальского градостроительного университета.


1. НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1 Понятие недвижимости
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
1. 2. Рынок недвижимости
Рынок , это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
1.3. Субъекты рынка недвижимости
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
1.4. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

  1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

  2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

  3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

  4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

  5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

  6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
1.5. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.
2. СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
2 .1. Состояние стройиндустрии региона
Территория Иркутска в границах городского округа составляет 27,7 тыс. га. Городской застройкой занято 11,95 тыс. га, что составляет 43,1% всех городских земель. Значительную территорию занимают леса (6,35 тыс. га, или 22,9%), водные пространства (2,87 тыс. га, или 10,4%), луга и пойменные территории (4,26 тыс. га, или 15,4%).

На селитебные территории в общем объеме земельного фонда города приходится 8,36 тыс. га, или 30,2%. В границах города большая часть селитебных территорий занята некапитальной низкоплотной жилой застройкой, в основном имеющей высокий уровень физического износа. Значительные площади приходятся на промышленные и коммунально-складские объекты, зачастую занимающие самые ответственные в градостроительном плане территории. При большой площади рекреационных территорий в границах городской черты в городе недостаточно зеленых насаждений общего пользования в границах селитебной зоны, удобных для посещения горожанами - парков, садов, скверов.

К настоящему времени в городе сформировалось пять крупных промышленных зон - Северная, Жилкинская, Мельниковская, Маратовская, Восточная. В них входит около 500 различных предприятий, баз, складов, гаражей и других объектов общей территорией около 2 тыс. га. По своему составу и отраслевому профилю промышленные зоны неоднородны. Большинство из них отличаются стихийностью размещения предприятий; отсутствием планировочной и функциональной организации; неэффективностью использования территориальных ресурсов.

По данным БТИ и ГАСН, жилищный фонд города составляет 10 738,4 тыс. м2 общей площади квартир. Средняя обеспеченность общей площадью одного жителя города – 18,1 м2.

В Иркутске функционирует система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан и включающая инвестиционно-строительную деятельность, долгосрочное кредитование с адресной муниципальной поддержкой. По такой системе строятся жилые дома в микрорайонах Юбилейный. Ново-Ленино, по улицам Старокузьмихинской в Академгородке, Поленова в Куйбышевском районе. Все больше внимания уделяется вопросу реконструкции старого жилого фонда. Проводятся работы по ремонту жилых домов первой массовой серии 1.355 в микрорайонах Ново-Ленино, Юбилейный. Многолетний опыт выполнения ремонтно-восстановительных работ предприятием «Иркут-Инвест» позволяет принимать оптимальные решения по усилению существующих конструкций и утеплению наружных стен жилых домов без выселения жителей.

В 2004 году принята программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья на 2004-2010 годы», решающая вопросы обеспечения жильем граждан, живущих в условиях, непригодных для проживания, и социально-экономического и градостроительного развития территории Иркутска, на которой расположены аварийные и ветхие дома.
2.2. Проблемы функционирования и развития градостроительной сферы города
Комплексный градостроительный анализ современного состояния Иркутска позволил выявить основные проблемы функционирования и развития города.

Одной из важнейших проблем является неэффективное использование территории. Свободных площадок под жилищно-гражданское строительство в границах города недостаточно, освоение многих из них сдерживается необходимостью проведения дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовке и защите. В то же время значительная часть селитебной территории занята массивами низкоплотной жилой неблагоустроенной застройки. Обширные производственные зоны не упорядочены, зачастую размещаются смежно с жилой застройкой без необходимых санитарных разрывов. Много различных по размеру участков промышленно-коммунального назначения и неиспользуемых территорий располагаются в селитебной зоне, резко ухудшая качество городской среды.

Большую сложность представляет решение экологических проблем города. Наблюдается загрязнение воздушного бассейна выбросами транспорта и промышленных объектов, актуальны проблемы очистки поверхностных стоков и водоемов, санитарной очистки города (удаления бытовых и промышленных отходов). Сложная экологическая обстановка является одним из факторов роста заболеваемости населения.

К функциональным проблемам Иркутска относится отставание транспортной инфраструктуры от требований времени. Улично-дорожная сеть, как по плотности, так и по пропускной способности не соответствует резко возросшему уровню автомобилизации. К недостаткам транспортной системы относятся неудовлетворительные связи южной и северной частей города, транзитные потоки транспорта, в том числе и грузового, проходящие через центр города и жилые районы. Качество жизни горожан снижает недостаток учреждений культурно-бытового обслуживания и низкий уровень озеленения, особенно в центральной части города и в границах жилых районов.

Перечисленные проблемы представляются узловыми; градостроительные подходы к их решению предлагаются в рамках стратегии развития города до 2020 г. (генеральный план).

В 2010 году департамент градостроительства Иркутской области опубликовал цифры принятого Генплана: в 2008 году было построено 1 млн. кв. м жилья, а к 2010 году этот показатель увеличился в 3 раза. По данным того же департамента в 2010 году в Иркутской области было ведено 576 тыс. кв. м жилья.

Принимая во внимание потенциал местных строителей, данных показателей самостоятельно, без привлечения застройщиков из других регионов, достичь не удастся. В чем заключаются проблемы иркутского строительного сектора?

Проблемы начинаются еще до строительства: на стадии проектирования. Дело в том, что в регионе заметна нехватка проектировщиков и архитекторов. Имеющиеся же кадры не обладают достаточным уровнем квалификации. По данным управления Главгосэкспертизы, в 2010 году каждый второй проект направлен на повторную экспертизу.

Сейчас совместно с крупными проектными институтами работают небольшие проектные бюро, мастерские, одиночные архитекторы и дизайнеры, но и этого недостаточно. В итоге, все иркутские проектировщики в настоящее время не справляются ни с объемом работ, ни с количеством строительных объектов.

Следующая проблема – дефицит кадров собственно в строительстве. многие местные не хотят идти учиться на строителей, на стройки чаще всего попадают те, кто больше никуда не смог устроиться – в основном в качестве чернорабочего.

Например, для компании «Востсибстрой» кадровая проблема всегда была актуальной. Состояние рынка труда рабочих профессий в Иркутске в 2008-2010 гг. просто катастрофичное. Рабочая сила в дефиците. Поэтому застройщикам приходится подавать заявления на привлечение рабочих из-за границы. Но если в 2008 г. иркутские строители подали заявку на 20 000 сотрудников, то в 2010 г. им было разрешено привлечь только 4,5 тыс. иностранных рабочих.

Чаще всего на работу в Иркутск приезжают китайцы. По мнению строителей, с ними работать удобно: они обязательны и исполнительны, но после 2-3 сезонов китайские рабочие уезжают на родину, так как там они могут заработать больше.

Еще одним фактором, затрудняющим развитие строительной сферы, является земельный вопрос. Застройщики региона утверждают, что участков под застройку в пределах населенных пунктов практически не осталось. Нужно или выходить за пределы города, или убирать ветхое и аварийное жилье.

Строителям Иркутска приходится заниматься сегодня переселением из аварийного жилья, но видимых результатов это пока не приносит. Мешает несовершенство законодательной базы. При переселении человеку обязаны предоставить жилье той же площадью, что и в ветхом доме. Только сейчас ни одна организация не ведет строительства идентичного метража. Как правило, переселенцу выделяется большая площадь, а он не в состоянии заплатить за разницу. Отсюда источник конфликтов. В итоге получается, что чиновниками в городах области внедряются программы по сносу ветхого жилья, а средства на это расходуют сами застройщики.

Выходом из подобной ситуации может быть скорейшее формирование нормативной базы в целом и документов территориального планирования, в частности. В этом случае можно будет вводить в оборот и начинать строительство на новых площадках, в том числе и в пригородной зоне.

В Иркутской области генплан утвержден в 2007 году. Он задает направление для развития города до 2020 года. Учитывая необходимость строить больше и дешевле, в генплане приоритет отдается демократичному жилью. Но в спальных районах наряду с многоквартирными домами будут строиться и элитные.

Пожалуй, самая острая проблема, тормозящая рост строительства в Иркутске и области – нехватка строительных материалов. В большинстве регионов Сибирского федерального округа стройиндустрия не развита: всего 2-3 завода на область или край. Причем практически на всех предприятиях наблюдается высокая изношенность производственных мощностей. В итоге отрасль выдает продукцию низкого качества по завышенным ценам.

По мнению иркутских строителей цены на стройматериалы продолжат расти и в 2011 году. Один только Ангарский цементный завод за 2010 год в 5 раз поднял цены. Стоимость бетона поднялась в 2 раза. От бетона зависит цемент – его производство и стоимость. Малы объемы производства кирпича. Собственного металлопроката вообще не хватает. В Иркутскую область его импортируют 12 компаний. Дорогую арматуру везут из Комсомольска-на-Амуре, Новокузнецка, Магнитогорска, Нижнего Тагила, Волгограда.

Все перечисленные проблемы возможно решить с вводом в действие генерального плана развития города до 2020 года. Также разрешению сложившейся ситуации способствует реализация ряда жилищных программ, принятых городской администрацией.
2.3. Обзор рынка первичного жилья
Всего в Иркутске на сегодняшний день готовится к сдаче в эксплуатацию в период до 2011-2012 года 191 объект недвижимости.

Размещение построенных и строящихся объектов строительства по административным округам выглядит следующим образом (см. табл. 2):

Таблица 2

Объекты жилищного строительства в г. Иркутске

Округ

Количество объектов

Удельный вес

Кировский

4

2,3%

Октябрьский

65

38,7%

Свердловский

30

15,8%

Куйбышевский

22

11,2%

Ленинский

нет данных

нет данных

Итого:

191

100%


Как видно из таблицы, основные площадки под жилищное строительство в городе выделяются в Октябрьском и Свердловском округах.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. в новостройках по районам города сложилась сегодня на следующем уровне (см. табл. 3):
Таблица 3

Средняя стоимость квартир на первичном рынке, тыс. руб. / м2

Район города

Средняя рыночная цена

1

2

Октябрьский

47,98

Свердловский

46,61

Куйбышевский

47,01

Кировский

65,0

Ленинский

39,0

В среднем по городу:

49,12


В 2006 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляла 15 тыс. руб. Таким образом, рост цен на новое жилье в Иркутске за 2006—2010 гг. составил 327,5%. Проще говоря, квартиры в новостройках подорожали почти в 3,5 раза. Такую ситуацию можно классифицировать, как «рынок продавца». Количество вводимых ежегодно площадей в городе все еще недостаточно для того, чтобы удовлетворить весь спрос со стороны населения. Общая потребность в жилье в Иркутске оценивается на данный момент в 5 млн. м2, а планируется ввести в эксплуатацию в 2010 году только 1 млн. м2, то есть всего 20% от суммарного спроса.

В таких условиях застройщики диктуют очень жесткие условия по оплате квартир. Например, компания Стройконсалт продавала квартиры в одной из своих новостроек (сдача объекта в 4 квартале 2010 года) по ул. Волжская на условиях 100-процентной предоплаты. На данном фоне ценовая политика фирмы Востсибстрой выглядит более демократичной: 15% предоплаты, далее по графику платежей.

Несмотря на это, на квартиры в новостройках существует ажиотажный спрос. Как правило, к моменту сдачи объекта в эксплуатацию все квартиры в доме или комплексе уже распроданы.

Всего в Иркутске более 60 строительных компаний. 44 из них в настоящее время ведут активное строительство.

В число 10 самых крупных компаний входят следующие организации (см. табл. 7).
Таблица 7

Рейтинг 10 самых активных строителей Иркутска

№ п/п

Название

Количество сданных и строящихся объектов

Доля в общем объеме строительства

1

Востсибстрой

33

17,28%

2

ИК ДИС

13

6,81%

3

Петроград

9

4,71%

4

Строительный альянс Магистраль

9

4,71%

5

Запад

8

4,19%

6

СтройКомплекс

8

4,19%

7

Иркутский Дом

7

3,67%

8

Строй-Стиль

7

3,67%

9

СтройКонсалт

6

3,14%

10

ИркутскСтройИнвест

5

2,62%




Прочие:

86

45,01%




Итого:

191

100,0%


На долю 10 крупнейших иркутских компаний-строителей приходится 54,97% всего первичного рынка жилья города. Безусловным лидером рынка является компания Востсибстрой. По сравнению с 31.05.2009 г. конкурентная ситуация выглядит более здоровой (в 2009 г. на долю 10 крупнейших застройщиков приходилось 72,75% всего первичного рынка жилья) – наблюдается ее обострение. Тем не менее, Востсибстрой доминирует на рынке. В целом прирост жилищного строительства за период май 2009 (общее число площадок 121) – июнь 2010 (общее число площадок 191) составит 57,85%.


Рис. 1

Крупнейшие компании-застройщики г. Иркутска
За первое полугодие 2009 г. первичный рынок жилья в Иркутске значительно изменился. За это время средняя стоимость новых квартир по городу увеличилась с 45,8 до 47,67 тыс. руб. за кв. м, то есть на 4 %.

Картина на рынке первичного жилья за прошедшие месяцы 2008 года изменилась очень сильно. Изменения эти нельзя назвать стабильными. Где-то квартиры подорожали, где-то – наоборот, упали в цене. Анализ осложняется еще и тем, что достаточно трудно выявить ценовой тренд. К концу года ситуация может измениться как в положительную сторону для потребителя, так и в отрицательную.

Таблица 9

Средняя стоимость квартир на первичном рынке, тыс. руб. / м2

Район города

Средняя рыночная цена




Март 2009

Декабрь 2009

Июнь 2010

Октябрьский

44,01

46,58

47,98

Свердловский

40,28

43,27

46,61

Куйбышевский

35,16

41,44

47,01

Кировский

48,88

73,75

65,0

Ленинский

36,0

39,0

39,0

В среднем по городу:

40,87

48,81

49,12



Рис. 2

Динамика рыночной цены квадратного метра в новостройках в марте 2009 – марте 2010 гг., тыс. руб. / м2

В целом рост цен на рынке недвижимости в 2009 году по сравнению с 2007 и 2008 годами хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. В среднем рост цен за январь-май 2009 года на первичном рынке жилья составил 10,27 %. Рост себестоимости строительства с начала 2009 года составил 5,12 %.

Наиболее существенно подорожали квартиры эконом-класса. Это хрущевки, квартиры небольшого метража в более современных домах, однокомнатные квартиры практически во всех категориях жилья. Негативные процессы на мировых финансовых рынках, постоянное напоминание в различных источниках информации о дефиците земельных участков под застройку, рост цен на стройматериалы и другие факторы говорят о том, что цены существенно снижаться не будут.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Некоторое затишье наблюдалось на рынке недвижимости в 2009 году. Это и понятно, ведь ажиотаж 2008 года не мог пройти бесследно. И если за 2007 цены на недвижимость возросли более чем в 2 раза, то 2009 год можно охарактеризовать затишьем: плавным ростом цен, низким уровнем спроса.

С января по сентябрь 2009 г. спрос на объекты первичной недвижимости носил сдержанный характер. Продавцы, чтобы не позволить упасть ценам, шли на уступки клиентам, предлагая скидки при покупке квартиры: до 15-20% при условии единовременной оплаты всей стоимости, снижали процент под ипотеку. Помимо скидок предлагались и различные подарки: например, в некоторых элитных домах в придачу к квартире дарили место в паркинге, в домах класса пониже - лоджию или балкон, проводились разнообразные розыгрыши путевок, бытовой техники. Цены росли медленными темпами. Однако, начиная с сентября спрос активизировался и продолжает набирать обороты до сих пор. Средние цены на рынке массового жилья составляют на данный момент порядка 49 000 руб./кв.м.

В феврале 2009 г. в стадии строительства находился 191 объект. Предпочтения покупателей по районам Иркутска выглядят следующим образом: более 80% покупателей предпочли бы жить в спальных районах города, порядка 15% - в историческом центре.

Структура предпочтений покупателей меняется в зависимости от целей приобретения жилой недвижимости: сейчас большинство покупателей приобретают квартиру не для извлечения дохода (перепродажи), а для себя, для того чтобы жить там самим. Поэтому предпочтение отдается пусть и небольшой, но двухкомнатной квартире, а не крупной однокомнатной. Наибольшим интересом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры средних размеров.

Одна из тенденций года – увеличение доли ипотеки. В 2010 г. ожидается увеличение сделок с недвижимостью через ипотеку вдвое несмотря на тот факт, что многие банки ужесточили требования к заемщику и произошло небольшое увеличение ипотечных ставок после краха американской ипотечной системы.

В будущем кардинального изменения ситуации на рынке недвижимости не ожидается. Цены медленно, но все же будут ползти вверх. В 2010 году рост цен ожидается летом, а в целом же за год возможен рост цен на 15 %. Структура спроса и предложения как по районам, так и по типам квартир существенно не изменится.

В соответствии со стратегией развития Иркутска до 2020 г. предполагается ввести в строй около 5,6 млн. м2 жилой площади с учетом, что численность населения города составит к этому моменту 620 тыс. человек.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Арапов, С.В. Новый справочник риэлтора [Текст]/ С.В. Арапов. – Ростов н/Дон.: Феникс, 2006. – 288 с.

2. Без брокера как без кредита [Электронный ресурс]// Дайджест российской и зарубежной недвижимости.

3. Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет [Текст]/В.А. Горемыкин. – М.: КноРус, 2006. – 672 с.

4. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью [Текст]/А.В. Марченко. – Ростов н/Дон.: Феникс, 2007. – 448 с.

5. Маховикова, Г.А. Экономика недвижимости [Текст]/Г.А. Маховикова. – М.: Вектор, 2006. – 192 с.

6. Недвижимость: первичный рынок жилья [Электронный ресурс]. – М.: Бизнес-Олимп, 2005.

7. Сапрыкин, С.Ю. Для чего необходим риэлтор. Руководство по взаимодействию [Текст]/С.Ю. Сапрыкин. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. – 104 с.

8. Симионова, Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости [Текст]/Н.Е. Симионова. – М.: ИКЦ МарТ, 2006. – 448 с.

9. Тарасевич, Е.И. Экономика недвижимости [Текст]/Е.И. Тарасевич. – М.: МКС, 2007. – 584 с.




Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации