Реферат по дисциплине: Типология зданий и сооружений - Торговые комплексы - файл n1.doc

Реферат по дисциплине: Типология зданий и сооружений - Торговые комплексы
скачать (4119.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc4120kb.21.10.2012 19:33скачать

n1.doc



Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования
Государственный университет по землеустройству
Кафедра архитектуры
Реферат на тему:

«Торговые комплексы»

Проверил: Л.В. Бортникова
Выполнил: ст.


Москва 2010

Содержание
1.Предпосылки и краткая история возникновения первых торговых комплексов (пассажей).
2.Современные торговые комплексы
2.1. Деление многофункциональных центров.

2.2.Особенности создания многофункциональных комплексов.

2.3. Плюсы многофункциональных комплексов.

2.4.Минусы многофункциональных комплексов
3.Архитектура торговых комплексов
4.Планировка торговых комплексов.
5.Заключение.
6.Список информационных порталов




1.Предпосылки и краткая история возникновения первых торговых комплексов (пассажей).
Появлению во второй половине XVIII века пассажей как новой формы торговых зданий способствовало много факторов. Социально-экономические преобразования петровской эпохи и последующее бурное развитие торговли России обусловили активно развернувшееся в этот период строительство зданий торгового назначения. В русской архитектуре того времени получают широкое распространение несколько устойчивых типов торговых зданий, различных по своей планировочной и объемной структуре – «торговый двор», «торговый ряд», купеческий дом с лавками в первом этаже, товарные склады.

Проектирование торговых сооружений во второй половине XVIII века осуществлялось с учетом их активной роли в архитектурно-пространственной организации городского ансамбля. Проекты торговых центров в Петербурге, Твери, Ярославле, Нижнем Новгороде, Калуге, Костроме, Касимове, Солигаличе и проектные материалы регулярных планировок городов подтверждают это. Концентрация городской торговли в одном определенном месте, на территории торга, и запрещение купцам торговать в других частях города было необходимо для осуществления таможенного контроля за ввозом и вывозом из города товаров и для сбора пошлин с купцов. Розничная торговля осуществлялась в лавках торговых рядов и являлась привилегией местных купцов и жителей слобод, а все приезжие иноземные и иногородние русские купцы имели право вести в городе только оптовую торговлю и только на территории специально отведенных для них торговых дворов. Такой порядок торговли сложился еще в XVI веке и был закреплен соборным уложением царя Алексея Михайловича в 1649 году. Жесткое разграничение городской торговли на розничную и оптовую сказалось на особенностях организации торга.

Распад феодальной системы и дальнейшее развитие общественного разделения труда обусловили в XVII веке значительный рост населения русских городов и, следовательно, более интенсивное по сравнению с предыдущим периодом развитие внутренней торговли. Происходит децентрализации торговли, появляются торговые места в других частях городов, в ряде случаев складывается несколько торговых зон. Параллельно формируются и самостоятельные оптовой торговли – комплексы товарных складов («магазейнов»), расположенных обычно вблизи транспортных путей.

Все это требует появления новых архитектурных и планировочных решений. Во второй половине XVIII – начале XIX века происходит грандиозная по своим масштабам градостроительная деятельность, направленная на переустройство старых и создание новых русских городов. Анализ регулярных планов городов этого периода показывает, что применялись различные схемы планировок торговой части. В одних городах торг проектируется в зоне административно-общественного центра, в других он составляет самостоятельный планировочный узел. При застройке могли использоваться здания различного типа. Можно выделить три основных типа торговых зданий по их функциональному назначению:
— здания для розничной торговли. Сюда относятся обывательские дома с лавками и торговые ряды;
— здания для розничной и оптовой торговли. К этому типу принадлежат торговые ряды и торговые дворы, а также склады с многочастной внутренней планировкой;
— здания для оптовой торговли. К ним, помимо торговых дворов, в основном относятся склады с различной внутренней планировкой (многочастной и зальной).
Наряду с широко распространенными торговыми рядами появляется новый специфический тип торговых зданий – пассажи, где торговые ряды образовывали внутреннею крытую галерею с верхним светом. Причем зачастую в Европе с наружной стороны пассажи обстраивали открытой галереей торговых рядов.

В Европе первые пассажи появились в Париже: галереи де Бос (1788), пассажи Фейдо (1791) и Каир (1799). Но особенное распространение в Европе рассматриваемый тип зданий получил в 20-30-е годы XIX века, когда пассажи были построены в городах Франции, Англии, Бельгии, Германии, Италии. В отличие от европейских, русские пассажи впервые появились не в городах и были вызваны не условиями городской жизни, а на ведущих ярмарках страны, в зоне наибольшего сосредоточения торговли, где ограничений в размерах торговых зданий не имелось, так как они размещались на больших открытых площадках, а требовалась необходимая защита от непогоды.

Впервые пассаж был применен на Коренной ярмарке под Курском, у монастыря Коренная пустынь, второй по значению ярмарки России после Макарьевской. Проект был выполнен Дж. Кваренги в 1783 году, а строительство было закончено в 1812 году. Пассаж сохранял торговое значение до 1878 года, до перевода ярмарки в Курск. В основе планировки пассажа лежала структура традиционного гостиного двора – замкнутого прямоугольника, в котором три стороны составляли пассажные линии, а четвертая, выходившая на главную торговую площадь, представляла двухэтажные торговые ряды с открытыми галереями и зданием биржи посередине. Интерес представляет архитектурное построение самого пассажа. Вдоль центральной линии, имеющей одинаковые размеры по ширине и высоте (около 6,5 м), группировались два ряда небольших ячеек-лавок размером 3х6 метров. При этом во внешнее и внутреннее пространство ярмарки пассажи были обращены глухими фасадами и лишь в последствии к внешней стороне были пристроены ряды лавок. Освещение торговой линии, как и самих лавок, осуществлялось окнами, располагавшимися в боковых стенах повышенной центральной части. На Коренной ярмарке Кваренги впервые предпринял попытку ограниченного включения пассажа в архитектурно-планировочное построение гостиного двора, отведя ему дополнительную роль в общей композиции и не нарушая традиционных функциональных основ ярмарочной торговли.

Еще более грандиозный проект гостиного двора-пассажа был создан Дж. Кваренги для знаменитой Макарьевской ярмарки в 1799 году. Пассажная линия протянулась вдоль главного корпуса более чем на 850 метров. В этом проекте Кваренги объединил приемы построения пассажа и торговых рядов, чем заложил принцип объединения пассажа с другими типами и элементами торговых зданий. Если в пассажах на Коренной ярмарке каменные фасады представляли глухие плоскости, то здесь пассаж был заключен со всех сторон рядами торговых лавок с открытыми галереями. Также был разработан прием более гибкого использования торгового пространства между пассажем и галереей: архитектор не делил большие изолированные лавки каменными стенами, а сохранил лишь основные внутренние опоры, что позволяло бы купцам иметь лавки различной площади, в зависимости от характера и количества товара. Важной особенностью проекта было наличие трех торговых этажей, что безусловно отражало значение здания, как главного архитектурного акцента в панораме низкого волжского левобережья и Макарьевского монастыря. Однако, в связи с изменением источника финансирования, проекту не дано было осуществиться. Проект же 1804 года вобрал в себя многое от своего несостоявшегося предшественника. Главное место в новом плане Макарьевской ярмарки также отводилось пассажу длинной 125 метров. Здесь уже были предусмотрены не только торговые, но и складские, жилые и конторские помещения.

Группа пассажей на Коренной и Макарьевской ярмарках показывает развитие нового типа здания по пути усложнения его пространственного построения за счет объединения с торговыми рядами. Русские пассажи не имели прямых аналогов с европейскими постройками: пассажи того времени в Париже были деревянными и представляли собой узкие крытые галереи.

В первой трети XIX века пассажи становятся очень популярными в Европе. Новинки моды нашли свое отражение в России в виде двух галерей в Москве и в Петербурге. Если в пассажах XVIII - начала XIX века доминировала торговая утилитарная функция и это отражало ярмарочный характер торговли, которая продолжалась 1-2 месяца, а в остальное время пассажи пустовали, то в городской среде важной чертой стало их объединение с различными общественными залами, кафе. Пассажи стали служить не только местом торговли, но и местом развлечений. Так стал формироваться принцип многофункциональности пассажей. К тому же, появившееся в Париже, торговые линии пассажей Панорамы (1824) и Жофрей и Вердо (1835), общая протяженность которых достигла 400 метров, дали новый пример организации не только внутриквартального пространства, но и объединения нескольких кварталов единой торговой галереей. Данные пассажи проходили через три квартала и даже пересекали широкий бульвар Монмартра, но это не являлось препятствием для их функционирования. Эти примеры сыграли роль образцов и предопределили появление новый русских пассажей.

Первым столичным торговым зданием возведенным по типу пассажа была Галицынская галерея по проекту архитектора М.Д. Быковкого в 1842 году. Она заняла место переулка, продолжавшего улицу Софийку и имела одну торговую линию и трехчастное построение: два объема, выходившие на улицу были трехэтажными, а основной пассаж – двухэтажным. Протяженное (75 метров) пространство пассажа служило не только местом торговли, но и для общения, встреч, гуляний. В 1848 году в Петербурге также появляется пассаж, возведенный графом Я.Э. Стенбок-Фермором между Невским проспектом и Михаловской площадью, напротив Гостиного двора. Для этого он купил два смежных участка, где собирался построить крытую проходную галерею наподобие Лондонских и Парижских пассажей. В новом пассаже длинной около 180 метров предполагалось разместить зимний сад и театральный зал, на первом этаже и в подвале должны были быть магазины, на втором этаже – служебные помещения, а на третьем – квартиры. В 1846 году проект был утвержден с некоторыми изменениями: были отменены зимний сад и подвальное расположение магазинов, а театральный зал был заменен на концертный. Петербургский пассаж показывает пример наиболее сложного для своего времени как по пространственному, прежде всего по высотному построению, так и в функциональном отношении торгового здания.

Таким образом, в период классицизма наряду со строительством традиционных торговых рядов начали возводиться специфические торговые сооружения – пассажи. В это же время выявилась и тенденция их развития, выраженная в двух направлениях: усложнения внутренней планировочной структуры, при этом особое внимание уделялось архитектурному оформлению интерьеров самих пассажей, и объединения торговых линий с помещениями культурно-развлекательного, административного и жилого назначения, что существенно повысило их общественную значимость в структуре города. Пассажи конца XVIII – средины XIX века – важный этап в становлении и развитии этого типа зданий, предшествующий их широкому строительству в капиталистический период.

Новый период в концепции развития пассажей пришел вместе с промышленной революцией, принесшей в строительство железо и стекло. Новаторски мыслившие архитекторы начали приспосабливать конструкции из стекла для создания больших, хорошо освещенных и в то же время вполне экономичных интерьеров. В 1828 году Уорен и Баклин спроектировали «Аркады», трехэтажные торговые галереи в городе Провиденсе, штат Род-Айленд. По мере того как в середине XIX века стеклянные пространства увеличивались в размерах, архитекторы все чаще обстраивали их обычными зданиями.

Развитие транспорта способствовало интеграции культур, Европа заново открывает для себя восток, что не могло не сказаться и в архитектуре. Идея восточного базара, фактически прародительница современного пассажа, подталкивает архитекторов к идеи крытых торговых улиц. Так в 1867 году Д. Менчони создает галереи Виктора Эммануила в Милане , которые сочетают в себе и идею восточного крытого базара, и образ зданий всемирных выставок. Сооружение пассажей и променадов в торговых центрах достигло наивысшей точки в здании ГУМа, архитектор А.Н. Померанцев, в Москве в 1889-1893 годах. До этого, на его месте располагались так называемые Верхние ряды. Этому крупнейшему торговому пассажу принадлежала важная роль в экономической жизни страны. Расположение торговых рядов в самом сердце Москвы, в старинном центре российской торговли, предопределило их богатую историю. Планы Москвы, актовые материалы (купчие крепости, судебные иски и пр.), археологические памятники — всё свидетельствует о том, что уже в 17 веке в торговых рядах на Красной площади сосредоточивалась почти вся розничная и оптовая торговля Москвы. То место, которое сейчас занимает ГУМ, Ветошный проезд и противоположный ряд домов по нему — издавна было бойким торговым центром города. Только со стороны Красной площади, да и то издали, прежние Верхние торговые ряды, переполненные людьми и повозками, имели вид более или менее приличный. Там, от Никольской до Ильинки, напротив памятника Минину и Пожарскому, который в те времена стоял в центре Красной площади, целый квартал занимало двухэтажное строение, немного напоминавшее по архитектуре нынешний Гостиный двор: две центральные башенки, восемь колон, большие прямоугольные окна первого этажа, полукруглые окна второго.
2.Современные торговые комплексы
Торговый комплекс - функционально и пространственно взаимосвязанные между собой предприятия торговли, общественного питания, бытового и др. видов обслуживания, расположенных чаще всего в одном здании.

Интенсивное развитие сети торговых комплексов впервые началось в США в 1920-30-х гг., а в других странах - со 2-й половины 40-х гг.) связано с концентрацией торговли в руках крупных монополий и конкуренцией между ними на внутреннем рынке, а также с процессом децентрализации населения крупных городов, переселением части его на окраины и в загородные зоны, развитием общественного и особенно индивидуального транспорта. Так, в 1973 в США насчитывалось 14,5 тыс. торговых комплексов, удельный вес которых в розничном товарообороте составил около 46%.

В США (а также в Швеции, Японии, Германии и др. странах) многие торговые комплексы расположены за городской чертой, на перекрёстках шоссейных дорог, в расчёте на владельцев индивидуальных автомашин. По мощности и характеру обслуживания американские торговые комплексы разделяются на крупные (региональные), в состав которых входят от 40 до 100 магазинов, средние (промежуточные) - 20-40 магазинов, небольшие (ближайшие) - 10-20 магазинов. Кроме предприятий торговли и общественного питания, в их составе имеются отделения банка, сберкасса и различные предприятия бытового обслуживания.

Помещения торгового комплекса сдаются в аренду главным образом крупным торговым компаниям. В Западной Европе (Великобритания, Швеция и др.) Торговые комплексы строятся в основном в пределах новых жилых массивов на окраинах крупных городов в расчёте на покупателей, пользующихся общественным и личным транспортом, или на пешеходов. Интенсивное развитие торгового комплекса сопровождается разорением мелких торговых предприятий и высоким уровнем централизации финансового капитала.

Торговые комплексы, размещаемые в жилой зоне (микрорайонах, жилых районах, межмагистральных территориях, жилых кварталах), основным предприятием которых является универсам, и торговый комплекс городского значения, основным предприятием которых являются универмаги с крупным отделом продовольственных товаров ("Гастроном"). В состав торгового комплекса могут входить также отдельные специализированные магазины ("Цветы", "Книги", "Мебель" и др.). Размеры общегородского торгового комплекса увязываются с типами общегородских универмагов и численностью обслуживаемого населения.

Торговый комплекс строят на участках с благоустроенной пешеходной зоной, удобными транспортными подъездами и автостоянками; их размещение связано с транспортной системой города (с автомагистралями, вокзалами и пр.) и, в частности, с основными пешеходными потоками, направленными к остановкам общественного транспорта. Торговый комплекс обычно включают в состав общественных центров городов и городских районов, куда входят также клубы, библиотеки и т.д.

Торговый комплекс - прогрессивная форма организации торговли, обеспечивающая предоставление комплексных услуг по торговле и др. видам обслуживания в одном месте, а также укрупнение и кооперацию предприятий обслуживания населения, что позволяет примерно на 5-10% снизить объём капитальных вложений по сравнению с разрозненным строительством объектов, входящих в состав торгового комплекса. Развитие и размещение торговых и общественных центров, как правило, включается в генеральные планы развития городов и рассматривается как одно из основных направлений дальнейшего совершенствования обслуживания населения.

История развития торговых центров в России началась сравнительно недавно. Первые современные торговые центры в Москве начали строить в конце 1990-х годов, а в регионах - около пяти лет назад.
2.1. Деление многофункциональных центров.
Торговый комплекс - объект недвижимой собственности, с двумя или более эксплуатационными назначениями. Сочетает в себе два или более из ниже перечисленного: магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок, работы и отдыха.

Необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной, а вторая является «сателлитом». Впрочем, нередки случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.
Торгово-офисные центры – центры, в которых основная функция торговая, однако часть этажей занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из-за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов, в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем, 1 этаж будет работать на 100%, 2 – на 50%, 3 – на 25%. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге, на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют под другие функции, например, под офисные. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.

Другой вариант актуален для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив большой участок земли, обращается к консультантам, и те объясняют ему, что торговые площади такого размера рынок просто не «съест» - покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно использовать под торговую функцию, а частично под офисы или что-то другое.

Сочетание торговли и офисов – нейтральное. Две эти функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ретейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы ТЦ и БЦ в торгово-офисном центре никак не связаны. Иногда собственник здания предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офис в бизнес-центре. Однако даже это не обязательно, поскольку на данном этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости не насыщен и «съедает» любое предложение.
Офисно-торговые центры – бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины. Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса «А» и «В+» целесообразно создавать бутиковые зоны – учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса – хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. По мнению специалистов «Бекара», таким удачным примером может служить «Атриум» - один из первых бизнес-центров класса «А» в Петербурге, где весь первый этаж с галереей занят под торговую функцию. Отличное местоположение на Невском проспекте обеспечивает постоянный приток покупателей. Основной арендатор – финский универмаг «Stockmann».

В случае с бизнес-центрами высокого класса, офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Например, необходимое условие для бизнес-центра класса «А» - большой просторный ресепшен. Понятно, что если ресепшен будет находиться в бутиковой зоне, где толпится народ, это создаст неудобство для посетителей бизнес-центра. Поэтому входы в бизнес-центр и торговый центр необходимо четко разделять.

Другой вариант офисно-торговой функции – в бизнес-центрах класса «В» и «С», а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В данном случае действует другой принцип – арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. В данном случае очень важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. Специализация таких магазинов: магазины импульсивных покупок, бытовые услуги и т.д.

Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создавая, или помогая формированию потока покупателей.

Среди крупных московских проектов можно отметить «Альфа-Арбат Центр» (Арбат, 1). Здание выполнено в стиле старинной московской архитектуры и оснащено новейшими современными технологиями. Торговая часть комплекса расположена на первом этаже здания, остальные же этажи заняты офисами.

Примером наиболее грандиозного проекта Москвы является офисно-торговый комплекс «Москва-Сити». Проект предусматривает строительство на Краснопресненской набережной офисных небоскребов, торговых, гостиничных, жилых, развлекательных комплексов. В рамках комплекса предполагается создать первую в Восточной Европе единую зону деловой активности, объединяющую бизнес, досуг и проживание.
Гостинично-торговые комплексы.

Это очень распространенное сочетание. Если профилирующая функция гостиничная, то на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Преимущественно эти магазины ориентированы на туристов и живут именно за их счет, «паразитируя» на гостиничной функции.
Торгово-гостиничные комплексы

Более редкое сочетание. Вообще-то торговая и гостиничная функции плохо сочетаются, и даже мешают друг другу (причем, больше проигрывает гостиница, гостям которой не нравится большое количество людей в комплексе). Как правило, такие сочетания возникают из-за особенностей участка, обременений со стороны города и так далее. Например, в известном в Петербурге торгово-гостиничном комплексе «Владимирский Пассаж» гостиничная функция возникла из-за обременений со стороны города. Здание, находящееся в отличном для торговли месте (пересечение Владимирского и Невского проспектов) было продано компании только с тем условием, что в нем будет располагаться гостиница (это было связано с историей переуступки прав). Если бы не это обременение, комплекс «Владимирский Пассаж» все равно был бы многофункциональным. Для инвесторов торговая функция была профилирующей. Однако в здании 7 этажей, это было слишком много для торгового комплекса даже в 1998 году, когда начинали этот проект. Однако, скорее всего, инвесторы предпочли бы создать торгово-офисный центр, поскольку гостиничная функция сложна и дорога в реализации и управлении.

В итоге во «Владимирском Пассаже» постарались максимально разделить торговую и гостиничную функции. Сделали два разных акцентированных входа – для гостей гостиницы и посетителей торгового центра. Было сделано так, чтобы люди из торговой зоны не могли попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение – возможно. Были продуманы различные маркетинговые ходы, которые позволяют гостинице извлекать бонусы от соседства с торговым центром. Например, при въезде в гостиницу гости получают дисконтные карты на обслуживание и закупки в торговом центре. Оригинально была решена проблема малого размера ресепшена в гостинице – пока оформляются документы на группу, гости могут оставить вещи в холе и пойти в торговую зону (то есть происходит заимствование площадей). Однако у сочетания гостиницы и торгового центра все равно остаются недостатки (с точки зрения гостиницы). Например, вместо того, чтобы идти в бар гостиницы, гость спускается в супермаркет в торговом центре и покупает еду и выпивку там, лишая, таким образом, гостиницу сопутствующего дохода от бара и ресторана.

В свою очередь торговый центр скорее выигрывает от наличия гостиницы: она формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.
Торгово-развлекательные комплексы

Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет.

Этот вид сочетания функции считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления. Этот вариант многофункциональных комплексов стоит особняком, являясь одной из форм торговли. Если местоположение и размер комплекса позволяет обустроить в нем развлекательную функцию, это необходимо сделать обязательно, так как это повысит конкурентоспособность комплекса и позволит обеим функциям поддерживать потоки посетителей за счет друг друга.

Развлекательная функция обычно выносится на более высокие этажи. Таким образом, первые два или три этажа оказываются заняты форматом торговли, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны и так далее. За счет того, что посетители зоны развлечений поднимаются на более высокие этажи, обеспечиваются потоки покупателей ко 2-му и 3-му торговым этажам.

Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг - многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство мультиплексов созданы как кинотеатры для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс считается одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса, привлекающий иногда несколько тысяч человек в день. В прокате появляются чаще всего новинки мирового кино – кинофильмы, которые привлекают горожан любого возраста. Во многом успешность и доходность торгового комплекса тесно связана с расположением в нем кинотеатра.

К сожалению, обустройство развлекательной функции в торговом комплексе не всегда возможно. Кинотеатр – мощный генератор активности, однако он требует специфических помещений. Под кинотеатр необходимо строить специальное помещение, таким образом, его присутствие становится возможным только в новых строящихся комплексах.

Еще одно неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и является якорным арендатором. Поэтому ставки аренды у него невысоки, что уменьшает доход собственника комплекса.

Хорошим якорем для торгового центра считаются также боулинг клубы и фитнес-клубы.

Есть мнение, что пока что в России развлекательные услуги не являются прямым якорем, привлекающим покупателей в торговые комплексы, как на Западе. В сознании россиян как поход за покупками, так и отдых являются целевыми мероприятиями, время посвящается либо одному, либо другому занятию.

И все же наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах является их значимой, важной частью. Развлекательная функция помогает сформировать «привыкаемость» посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно «выбраться» с любой целью – будь то шоппинг или отдых. На этапе обострения конкуренции для торгового комплекса развлекающая составляющая является важным конкурентным преимуществом, потому что позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость.
2.2.Особенности создания многофункциональных комплексов.
При сочетании различных функций очень важна грамотная концепция. При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.

Консультант способен провести анализ и выбрать наиболее вероятный и реально осуществимый вариант использования. При этом учитываются следующие параметры: законность, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, максимальная эффективность.
Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении – необходимо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией. В тех случаях, когда предполагается, что функции существуют отдельно друг от друга, необходимо продумать два отдельных входа, причем так, чтобы ни одна из целевых групп не была обижена – ей не приходилось искать нужный ей вход. Каждый вход должен быть акцентирован и не мешать другому – это довольно сложная задача.

Очень важно при создании концепции многофункционального комплекса соблюдать социальный уровень целевых групп. Смешение может нарушить имидж объекта. Определение адекватного состава арендаторов определяет успех проекта - необходимо продумывать единую концепцию состава. Уровень арендаторов определяется, исходя из профилирующей функции. Очевидно, что в бизнес-центре высокого класса нельзя открывать магазины, ориентированные на нижний сегмент рынка. Другой пример: во «Владимирский Пассаж» сначала планировала «сесть» известная сеть магазинов эконом-класса. Однако местоположение объекта и уровень гостиницы диктовал более высокий уровень арендаторов торгового центра. В итоге этой сети было отказано в размещении, так как такой арендатор мог привлечь в комплекс другую целевую аудиторию.

Основная функция многофункционального комплекса выбирается исходя из местоположения. В месте с хорошей проходимостью имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, однако у места хорошая транспортная доступность, имеет смысл задуматься об офисной функции. При этом следует отметить, что хорошее местоположение может спасти любой проект – даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Однако, учитывая, что хороших незанятых мест в больших городах становится все меньше, концепция приобретает все большее значение, поскольку она способна «вытянуть» даже объект с неудачным расположением.

Несмотря на существующий и по сей день дефицит торговых площадей, многие из торговых центров не пользуются широкой популярностью у покупателей. В чем заключаются стратегические просчеты российских владельцев торговых центров? - В этой ситуации лучше говорить о московском рынке торговой недвижимости, поскольку он начал развиваться на несколько лет раньше регионального, у него есть определенная история и имеется некоторый опыт - как удачный, так и неудачный. Говоря о торговых центрах (ГЦ), которые столкнулись с проблемами, можно назвать такие проекты, как "Гвоздь", "Веймарт", "Европарк" на МКАД, "Французские галереи", "Дворянское гнездо" в центре Москвы. Причем проблемы всех названных проектов были разными. Для объектов в центре города были изначально выбраны неправильные размеры, их делали недостаточно большими. Девелоперы строили свои расчеты на том, что в центральной части города высокие пешеходные потоки, а потому любой проект будет хорошо работать. Но относительно небольшая площадь ТЦ оказалась непривлекательной для покупателей: мало магазинов - мало выбора. Сегодня для всех очевидно, что торговые центры площадью менее 20 тыс. кв. м в центре Москвы работают плохо, если только они не расположены прямо над метро, а торговые центры на МКАД должны быть не менее 100 тыс. кв. м, если они расположены не на пересечении с крупными магистралями. В целом для торговых центров Москвы типичными просчетами стали неудачное месторасположение, маленькая площадь, неправильный состав арендаторов, отсутствие удобных подъездных путей, плохая визуальная доступность, непродуманный маркетинг.

Даже у удачных торговых центров бывают некоторые проблемы. Так, например, если говорить о транспортной доступности, то у "Рамстор Сити" нет въезда с МКАД, а у торгового центра "Гвоздь" нет выезда на МКАД. Если говорить о проблемах визуальной доступности, то интересное решение было найдено для ТЦ "Вэйпарк". Из-за особенностей ландшафта и посадки корпуса здания с МКАД была видна только его открытая многоярусная парковка. Девелоперам этого проекта удалось найти, на мой взгляд, удачное решение: парковку закрыли фалынфасадом, на котором расположили яркую рекламу, благодаря чему объект стал хорошо заметен с магистрали.
2.3. Плюсы многофункциональных комплексов.
1. Максимально эффективное использование земельного участка под застройку

2. Экономия ресурсов

3. Застройки смешанного типа представляют возможности для адаптивного многократного использования, преобразовывая заброшенные, незанятые помещения в новые центры

4. Несколько функций в одном комплексе предоставляют целевой аудитории несколько причин для посещения, обеспечивают привыкание к комплексу

5. Удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить синергетический эффект - взаимодополняемость потоков посетителей

6. Хорошие перспективы на будущее; главная тенденция в США сегодня – застройки смешанного типа (рынок будет двигаться в этом направлении). При увеличении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом.

7. Уменьшение рисков за счет вкладывания одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте. Таким образом, увеличивается инвестиционная привлекательность проекта.
2.4.Минусы многофункциональных комплексов
1. Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети).

2. Могут возникнуть сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов

3. Плохая концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу

4. Возможны ограничения со стороны закона: зонирование и строительные кодексы

5. Более дорогая и сложная эксплуатация и управление

6. Сложности в подержании «классности» здания


3.Архитектура торговых комплексов
Крупные торговые центры и моллы – мощные точки социального притяжения – стали привычным элементом городского пейзажа. Успел выработаться стереотип: ТЦ – это огромная герметичная коробка, украшенная логотипом компании. Стоит она посреди асфальтового поля открытой автостоянки, если расположена за кольцевой автодорогой. В городе фасад ТЦ украшен псевдоокнами или "историческим" декором. Однако бывают и исключения. Мы выбрали десятку торговых центров, архитектура которых опровергает сложившийся стереотип или же выходит за его рамки.

Торговые комплексы, являясь по определению крупными объектами, активно формируют городское пространство, и поэтому их проектирование включает в себя комплекс градостроительных задач. Это не только утилитарные вопросы, такие, как грамотный выбор места для размещения и организация транспортных потоков, но и задачи пространственной, семантической и информационной организации среды.

ТЦ легко классифицировать по их расположению – в центре, на окраине города или же за городом. Торговые здания, возникшие на окраинах города, как правило, "вещи в себе". Они пример чистой, незамутненной формы – те самые коробки, привлекательность и оригинальность которых целиком зависит от фантазии архитектора.

Первой ласточкой стал построенный в 2001 году на Волоколамском шоссе торговый центр "Гвоздь".
Архитектурное бюро "Остоженка", специализирующееся, как и следует из его названия, на застройке "золотой мили" элитным жильем, неожиданно для всех спроектировало огромный торговый комплекс площадью 16 тыс. кв. м. Проект и дальнейшая его реализация так заметно выделялись на фоне существующей практики, что Государственный музей архитектуры им. А. В. Щусева включил "Гвоздь" в свою коллекцию современной архитектуры.
Торговый центр "Европарк"


Обращенное к шоссе полукруглым фасадом, здание "приколочено" к земле огромным гвоздем, шляпка которого торчит видным издали опознавательным знаком. Входная группа выполнена в виде своеобразного портика – желтый прямоугольник "фронтона" прошит гвоздями-колоннами. Пожалуй, торговый центр "Гвоздь" – единственное в столице архитектурное произведение в стиле поп-арта.
Образ здания мистически влияет на его судьбу. Согласно своей поп-артовской эстетике, торговый центр демонстрирует популярную, общедоступную направленность: его стены естественно заполняются предметами массовой продукции, связанными с современной индустриальной культурой. Якорными арендаторами ТЦ "Гвоздь" являлись супермаркет "Седьмой континент" и магазин "Техносила". В 2003 году прошло сообщение, что площади будут перепрофилированы под формат "рыночной" торговли. Компания Penny Lane Realty разработала для владельцев "Гвоздя" новую концепцию, согласно которой торговый центр европейского уровня должен был пустить под свою крышу арендаторов с ликвидированных рынков. Революционному начинанию на рынке коммерческой недвижимости не суждено было осуществиться – торговый центр не сменил гордое имя "Гвоздь" на ТЦ "Новомитинский". Права аренды перешли к компании "Альянс Дома.нет", которая взялась за реконструкцию внутренних пространств с целью создания более оптимальных для субарендаторов условий.
Другим торговым центром близ МКАД, который привлек внимание общественности своим неординарным видом, стал "Европарк" на Рублевском шоссе. Пока он строился (по проекту ООО АБД), город был завешен растяжками со слоганом "Торговый центр. Наконец на Рублевке все как у людей". Слоган лгал, как и всякая реклама. "Европарк" мало напоминает стандартные комплексы – на Рублевке опять не как "у людей", а как "на Рублевке".
LUXURY VILLAGE / Деревня роскоши в Жуковке


Извиваясь яркой лентой вдоль магистрали, комплекс оформляет значительную часть придорожного пейзажа. Яркие цвета – оранжевый и красный – оживляют ландшафт городской окраины и привлекают взгляд спешащего автомобилиста. Типологически торговый центр "Европарк" близок к пассажу. Это система двухсветных протяженных торговых линий с расположенными на них магазинами, с верхним освещением. В отличие от традиционного пассажа, световой фронт расположен не вдоль по центральной оси (по ходу движения посетителей), а поперек. Фермы с вмонтированными в них фонарями членят пространство на отсеки, позволяя варьировать их высоту.

"Рамстор" упрятан в "подбрюшье" змеи, голова и хвост обозначены многозальным кинотеатром и развлекательным центром. Пестрая лента рождает множество образных ассоциаций – от поезда до гигантского червя (сродни тем, что пахали землю в культовом фильме "Дюна"). Сходство с первым заметят, скорее всего, мчащиеся по шоссе автомобилисты, со вторым – близкие к почве пешеходы.

Если двигаться дальше по Рублевке, то в районе Жуковки по ходу движения справа возникнет новый торговый объект, который сложно отнести к классическим коммерческим центрам. Это торговая улица из отдельно стоящих бутиков. В целом они образуют компактный торговый комплекс с расширенной за счет гостиницы и театра функцией. Торговый комплекс носит гордое название Luxury Village; основные клиенты, естественно, местные жители. Этот амбициозный проект компании Mercury воплотили в жизнь московские архитекторы из бюро "Меганом", признанные архитекторами года на самой авторитетной выставке "Арх-Москва-2006".

Деревня роскоши протянулась на 600 метров пешеходным дублером Рублево-Успенского шоссе. Над благоустройством торговой улицы работала всемирно известная в области ландшафтной архитектуры и средового дизайна голландская компания West 8. Именно ей принадлежит идея разместить клумбы посреди причудливого мощения, рисунок которого воспроизводит увеличенный фрагмент шкуры зебры. Клумбы здесь не только для красоты – они служат своеобразным "регулировщиком" маршрута. Возникая то там, то здесь, клумбы отклоняют пешеходов от прямолинейного движения – эти отклонения ненавязчиво приближают потенциального покупателя к витринам и входам бутиков.

Торгово развлекательный центр в Мытищах

Бутики, отделанные канадским кедром ящички, напоминают шкатулки для

драгоценностей. К коим, безусловно, можно отнести и Bentley-Lamborghini, и Yves Saint Laurent, и Gucci, и другие топ-марки, разместившиеся в 36 магазинчиках. Остается добавить, что здание гостиницы строится по проекту итальянского дизайнера Антонио Читтерио.

Полную противоположность "Деревне роскоши" представляет торговый центр в Мытищах. Брутальный ангар, облицованный ярко-красными декоративными панелями из алюминия, есть не что иное, как разложенные по этажам-стеллажам магазины, кинозалы, кафе, бары, супермаркет. Плотно упакованные в одном объеме, они представляют собой квинтэссенцию не только торговой, но и общественной жизни подмосковного города. Сам комплекс завершает формирование железнодорожной площади, инфраструктуру которой составляют железнодорожные пути, здание вокзала, переходы и торговые павильоны.

Бескомпромиссная архитектура торгово-развлекательного центра буквально иллюстрирует популярную в недавнем прошлом книгу Уэльбека "Мир как супермаркет", в частности главы "Современная архитектура и вектор ускорения перемещений" и "Строить торговые стеллажи". Стоит, однако, заметить, что эти главы объединены общим заголовком "На пороге растерянности". В Мытищах же никакой растерянности не наблюдается. Напротив, все: благоустройство прилегающей территории, устройство автостоянки, тротуары и зеленая зона, разбивка бульвара и оборудование детской площадки – пронизано общим позитивным духом прогресса и развития.

Галерея "Аэропорт" на Ленинградском проспекте

В случае когда здание расположено в центре, приоритетная задача обычно тонкое включение в контекст застройки, развитие и структурирование сложившейся среды. Характерный пример – галерея "Аэропорт", которая спроектирована архитекторами группы ДНК на месте "дикой" торговли на площади возле метро "Аэропорт". Это здание, обласканное архитектурными критиками, получило в 2004 году премию Real Estate за лучший объект в разделе "Коммерческая недвижимость – малый торговый центр". На информационно-аналитическом портале Arendator.ru масштаб комплекса обозначен как "районный", однако 12 тыс. кв. м не так уж мало даже по московским меркам. А уж по шуму, который "Аэропорт" наделал в профессиональных архитектурных кругах, его значение выходит далеко за рамки районного.

Новая галерея парит над площадью, сохраняя ее воздушную среду. Здание не уничтожает сложившуюся коммуникативную составляющую площади, которая остается местом оживленных людских потоков. Галерея лишь структурирует это броуновское движение: осмыслив существующие транзитные линии, архитекторы соединили выходы из метро с жилой застройкой пассажем, превратив, таким образом, значительную часть горожан, спешащих домой, в потенциальных покупателей. Впрочем, выбор шопинговать или не шопинговать оставлен за гражданами: архитекторы продублировали эти же направления открытыми пешеходными "бульварами".

Одно из выступающих крыльев галереи "Аэропорт" продолжает ось подземного перехода, накрывает его, создавая дополнительный комфорт для пешеходов. Кафе, расположенные в здании и на кровле галереи, также работают и на посетителей, и на окружение. Внимание к городу воздается торговому центру сторицей: это бойкое место, которое превращает процесс покупки в удовольствие.
Торговый комплекс "Квадро" на Кутузовском проспекте

Торговый комплекс "Квадро", спроектированный архитекторами мастерской "Резерв", расположен вдоль другой магистрали – Кутузовского проспекта. Этот объект также был высоко оценен архитекторами и девелоперами: он получил диплом в конкурсе на лучший инвестиционный проект в номинации "Торговый центр", проведенном на выставке Realtex-2003, и диплом второй степени в номинации "Лучшее здание" на выставке "Арх-Москва" в мае 2003 года.

Более простое в плане и объемном решении, чем галерея "Аэропорт", здание тоже типологически ближе к пассажу, чем к герметичному торговому боксу. Архитекторы помещают два подземных этажа в открытую "яму" так, что получается классический дом "на ножках". Использование этого модернистского приема, введенного в архитектурный оборот великим Ле Корбюзье, позволяет превратить первый уровень в скрытую от глаз автостоянку и осветить размещенный на нижнем уровне продовольственный этаж. Атриум делит комплекс на две части – трех- и четырехэтажную.

Трехэтажная часть выходит открытым стеклянным фасадом на проспект, четырехэтажная – глухим задником на улицу Клочкова. Главный фасад, драматически опрокинутый в обратном наклоне, своей прозрачностью борется со стереотипом "глухой коробки". Днем он гигантским зеркалом отражает потоки машин, а ночью работает как световой экран. К сожалению, у этого объекта не столь счастливая коммерческая судьба, что у галереи "Аэропорт".


Торговый центр "Новинский пассаж"

Группа "Партия", изначально обосновавшаяся в "Квадро", два года назад свернула розничные сети "Партия" и "Домино". Найти покупателя на самый крупный объект (16,2 тыс. кв. м) оказалось непросто: потенциальных инвесторов отпугивала слишком высокая цена (бывший топ-менеджер "Партии" говорил, что собственники хотели около $5 тыс. за 1 кв. м, то есть более $80 млн за объект). Однако 12 февраля 2007 года в интернете появилось сообщение, что здание нашло нового хозяина. Им стал холдинг "Подиум", работающий на рынке одежды и товаров luxury с 1995 года и владеющий одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов "Дисконт-центр". Последний и разместился на площади 10 тыс. кв. м. По словам автора здания известного московского архитектора Владимира Плоткина, с новым арендатором "Квадро" обрел новую жизнь. "Я и мечтать не мог о чем-нибудь подобном,– говорит архитектор.– После того ужаса, что устроила там "Партия", перегородив все стенками и практически убив интерьер, новый арендатор сумел воспользоваться всеми потенциальными возможностями, которые мы закладывали в проект".

Отсутствие других арендаторов позволило не членить пространство центра на жалкие закутки, а оставить его единым, прекрасно освещенным и удобным для посетителей.

Если галерея "Аэропорт" и ТЦ "Квадро" расположены на важных магистралях на "подступах" к Москве, то торговый комплекс "Новинский пассаж" стоит в самом центре города, на Садовом кольце. Здание в "историческом" стиле спроектировано в "Моспроекте 2". Псевдоклассическая одежка – это своеобразный дресс-код, обязательный, по мнению московских чиновников от архитектуры, для новостроек в центре.


Торговый центр "VANITY" на Казанской улице в Санкт-Петербурге:

Костюмчик ужасно скроен и плохо сшит, зато из дорогого материала. Натуральный серый гранит в отделке фасадов и темное стекло – мрачность экстерьера неоправданно отождествляется с респектабельностью. Интерьер же (бюро "А-Б") сделан на полном отрицании экстерьера. Максимально вычищенное, минималистичное пространство, стекло, металл и белый камень, белая воздушная ткань. Свет, которым наполнен интерьер, размывает границы, создает ощущение изменчивости, текучести. Превалирующий белый цвет насыщается разными оттенками цвета – желтоватым в офисной части, голубоватым в торговой.

Торговые ряды образуют галереи вокруг центрального атриума, который используется как площадка для выставок актуального искусства. Как правило, это гламурные фотографии либо знаменитостей, либо о знаменитостях. В проектах Федора Бондарчука и Владимира Глынина "Время Настоящее и его Герои", Владимира Широкова "Просто.Звезды", "Культ Белого" Андрея Бартенева и регулярно проводимых дефиле модных дизайнеров представлен стиль жизни, который призван обеспечить бутики и салоны, расположенные в "Новинском". Так сказать, налицо единство формы и содержания.

Альтернативу московскому строительству можно обнаружить в Петербурге в самом неожиданном месте – возле Казанского собора. Шедевр российской архитектуры налагает на своих соседей самые строгие ограничения, однако петербургское архитектурное бюро "Рейнберг и Шаров" не стало стилизовать свое здание под XIX век. Торговый центр недвусмысленно заявляет о своей современности: стеклянный фасад, за которым просвечивает диагональ эскалатора, дизайнерские металлические детали крепления, отсутствие декора – все указывает на принадлежность к нашему времени. Это очень сдержанная, очень холодная и, в сущности, очень питерская архитектура, не предполагающая суеты и какой-либо неряшливости. Разместившийся в новом здании магазин одежды Vanity, объединивший самые дорогие брэнды, идеально соответствует аристократическому духу Невского проспекта.
ТЦ «Этажи»


Не отстает от столиц и Нижний Новгород. Город самой крупной российской ярмарки традиционно удерживает хорошие позиции в области торговых зданий. ТЦ "Этажи"– крупнейший в городе (первая очередь – 18,6 тыс. кв. м, вторая – 9,6 тыс. кв. м). Построен он по проекту творческой мастерской архитектора Быкова. Проект начинался как реконструкция заводской столовой, двухэтажного здания эпохи социализма, единственной панельной постройки в квартале. В итоге столовую снесли. А на ее месте вознеслись "Этажи" из стекла и металла.

ТЦ занимает угол квартала, рядом столетнее кирпичное здание винных складов. Смелое вторжение в контекст оправдало себя: здание подняло качественную планку городской жизни на новую высоту. Открытость торгового комплекса сделала его самым популярным зданием района. Прекрасное освещение (огромный навесной витраж-витрина), общественное пространство атриума в четыре этажа, панорамные лифты, многофункциональность (от ресторана до крупного интернет-кафе) – торговый центр стал, по сути, преемником советского ДК. Владельцы "Этажей" прекрасно почувствовали эту тенденцию и возмещают городской дефицит светской жизни и развлечений, устраивая промоакции и просто акции. Вроде "Ночного путешествия" – ночного пати, совмещенного с шопингом по специальным ценам. Программа обещала "путешествие в мир нереальных скидок и легких развлечений". Входной билет – VIP-карта "Этажей".

Для владельцев VIP-карт торговый центр "Этажи" предлагает также новую услугу: каждый четверг и пятницу с 12.00 до 17.00 в "Этажах" работает стилист. В рамках проведения модных показов сезона "весна-лето 2007" им стал модельер Максим Засыпкин.

Пока модные "Этажи" работают над стилем нижегородцев, другой знаковый объект ритейла Нижнего Новгорода – торговый центр "Сити" (фото 10) – сам воплощенный стиль. Вернее "Де Стиль": архитекторы мастерской Пестова и Попова обращаются к художественному наследию голландских авангардистов из группы De Stil, в частности к творчеству Пита Мондриана. Простые комбинации цвета и орнамента создают джазовый рисунок, артистично связывающий разношерстное окружение в единое целое. Сравнительно небольшое здание расположено на месте, где от вокзала до рынка в начале 90-х выстраивались розничные ряды челноков. Впоследствии они эволюционировали в палатки и киоски, далее в обшитые сайдингом мини-маркеты и, наконец, в ТЦ "Сити".

Абсолютно функциональная, без изысков планировка, полностью отвечающая требованиям владельцев – максимум торговых площадей, максимум площадей рекламных. Заслуга архитекторов, что они нашли для этой банальной задачи столь нетривиальное и точное решение.

Торговый центр "Сити" в Нижнем Новгороде

Три составляющие успеха ТЦ – это место, место и еще раз место

Торговые сети при выборе подходящего помещения и торгового центра обращают внимание прежде всего на более прагматичные вещи, нежели архитектурные достоинства здания. Так, по мнению генерального директора торговой сети "Глобус Гурмэ" Андрея Яковлева, основных критериев два. Первый – "соответствие позиционирования ТЦ брэнду торговой сети, то есть соответствие аудитории ТЦ и лояльных торговой сети покупателей. Второе требование экономическое – размер арендных ставок. Также важно удобство самого помещения".

"Наша сеть может позволить себе платить в ТЦ высокого класса порядка $800-900 за 1 кв. м в год,– рассказывает господин Яковлев.– В центре города есть точки, которые работают именно на таких условиях. Правда, даже там многое зависит от частных обстоятельств. Один из наших магазинов работает в ТЦ "Весна" на Новом Арбате. Там мы платим несколько меньше, так как расположились на минус втором этаже".

Директор по развитию сети супермаркетов "Азбука вкуса" Дмитрий Цареградский называет практически те же определяющие выбор параметры: "Местоположение ТЦ в городе. Наше местоположение непосредственно в ТЦ. Затем его концепция, то есть на какого рода потребителей ориентирован торговый центр. Так как чаще всего "Азбука вкуса" является якорным арендатором, то нас интересует создаваемый девелоперами пул арендаторов. Кроме того, важно наличие дополнительных сервисов, предполагаемых концепцией торгцентра (рестораны, кинотеатры, детские комнаты и т. д.). И наконец, цена арендной ставки".

И все-таки, как признается Андрей Яковлев, самое важное – местоположение: "На Западе говорят: три составляющих успеха любой концепции – это место, место и еще раз место. Потребитель премиального сегмента требователен, избалован, он не поедет куда-то специально. В силу того что продуктовый оператор – якорный арендатор, он не так ревностно подходит к выбору соседей, чем какой-либо другой. Мелкие арендаторы ориентируются на нас. Нам же по большому счету не важно, кто еще из операторов окажется рядом. Синергия – хорошо, но генерируем поток в конечном итоге именно мы".

Хотя якорных операторов и не интересуют такие детали, как список арендаторов, для них крайне важна концепция ТЦ в целом: "Если магазин построен согласно определенной идее, подразумевается, что девелопер ориентируется на определенный слой покупателей. Арендаторы здесь важны лишь в той степени, в какой их состав влияет на целостность концепции. Есть множество торговых центров, где явно главное желание владельцев сдать все площади по определенным ставкам, а общая концепция, понимание ее необходимости отсутствует",– говорит Андрей Яковлев.

В том случае если у владельца центра есть определенная идея, у него появляется и желание получить себе в качестве арендаторов определенный круг брэндов. К примеру, оператор "Глобус Гурмэ" выиграл тендер в "Весне", предлагая меньшие ставки, чем другие претенденты на эти площади. Владелец понимал, что брэнд лучше других вписывается в концепцию ТЦ и можно с ее помощью генерировать поток посетителей и регулировать ставки других арендаторов: "Специфика момента такова, что качественных ТЦ мало, но и операторов в luxury-сегменте еще меньше".

Среди других принципиальных моментов при заключении договора аренды в том или ином ТЦ операторы называют еще и прохождение девелопером госкомиссии по сдаче объекта в эксплуатацию и, соответственно, получения им свидетельства о собственности. "Без этих бумаг ритейлер не имеет возможности обратиться в регулирующие государственные органы для получения необходимой для его операционной деятельности документации",– объясняет Дмитрий Цареградский.

Если же говорить о других формальностях, то, к примеру, для "Азбуки вкуса" важен срок договора аренды. Он должен составлять не менее семи-десяти лет. Это обуславливают различные факторы: здесь увязываются и сроки окупаемости супермаркета, и привлечение внешних инвестиций, необходимых для развития сети. Между тем долгосрочное сотрудничество выгодно и девелоперам, так как они получают гарантированный, а главное, легко просчитываемый денежный поток на весь срок действия договора.


4.Планировка торговых комплексов.
Стремление вобрать в себя существующие покупательские потоки и создать новые – основа проектирования торговых предприятий. Обеспечение наиболее полного и частого контакта покупателей с товаром усиливает эффект визуального мерчандайзинга, дает возможность покупателям с удовольствием совершать и планировать покупки, а владельцу – получать максимальную прибыль. Поэтому один из важнейших критериев оценки проекта торгового сооружения – маршруты движения.

На пересечении улиц древние греки строили агоры, римляне - форумы, жители Востока – рынки. Средневековая Европа добавила торговые мосты, современность – торговые пассажи и моллы. Все эти объекты объединяет использование покупательских потоков, создание устойчивых условий для эффективной торговли, при которых арендаторы смогут платить наиболее высокую арендную плату. Основная идея - арендная плата «в обмен» на поток. Грамотная организация движения внутри комплекса при удачном месте расположения дает синергетический эффект. Казалось бы, это простые и очевидные вещи. Но даже среди недавно построенных объектов немало таких, где с самого начала есть врождённые дефекты, связанные с движением посетителей. И, к сожалению, часто эти недостатки невозможно устранить в полной мере. Угроза потери большой части покупателей очень сильна: стоит в городе появиться успешно спланированному объекту, как покупатели тут же оценивают неудобства старого.

Основные недостатки планировки торговых комплексов:

1)Неиспользование возможностей расположения, привязки комплекса к структуре городской ткани, к проходящим рядом с участком или в непосредственной близости от него пешеходным и автомобильными маршрутам. Результат - плохая окупаемость объекта, плюс недовольство и пониженная лояльность местных жителей.

2)Неэффективное расположение якорных арендаторов (отдельный вход и перекрывание потока). Неудачная компоновка небольших магазинов по отношению к магнитам. «Создатель потока» должен действительно его создавать, поэтому такие магазины можно ставить дальше, ниже или выше уровня первого этажа.

3)Неудачное расположение переходов между уровнями. Покупатели не должны искать места переходов: они должны встречаться, сталкиваться с ними. Следует учитывать, что на посетителей из дальней торговой зоны приходится значительный процент, и покупатели не запоминают планировку комплекса. Также при возрастании насыщенности площадями в торговых центрах увеличивается число посетителей, заехавших случайно, по дороге. Такие посетители часто не имеют времени для того, чтобы изучить схему (и могут даже не подозревать, что существует второй этаж, такие случаи бывали).

4)Небольшие перепады уровней, затрудняющие ориентацию и движение посетителей. Об одном торговом комплексе, построенном еще в советское время, нам рассказывали следующую историю: архитектор получил премию за организацию перетекающего пространства, в котором посетитель не чувствует подъема вверх, а плавно перемещается из одного зала в другой. Маршрут движения - это длинный, закрученный по спирали «хвост», на который нанизаны торговые залы. Уже с первой четверти подъема проблема привлечения посетителей дальше стоит достаточно остро. Конечно, в советское время эффективность торговли не являлась критерием оценки торговой архитектуры…

5)Длинные, уходящие в перспективу галереи с монотонной разбивкой магазинов. И ничего интересного в конце этой марафонской дистанции! Посетители двигаются по такому проходу гораздо быстрее, и витрины, даже хорошо оформленные, часто не справляются со своей задачей, не удерживают внимание и не завлекают внутрь.

6)Трудность ориентации, разветвленный маршрут, равнозначные проходы. Приводит к тому, что посетителям становится неудобно и неинтересно в таком комплексе.

7)Слишком широкий проход. Встречается в региональных комплексах, построенных по образцу московских. Количество жителей и, соответственно, плотность потока существенно ниже, и посетители пользуются только одной стороной или вообще теряются при такой «свободе» движения.

Основные требования к планировке торгового комплекса, возможные решения, позволяющие максимизировать прибыль владельца и арендаторов.

Гибкость планировочной схемы – возможность изменить планировку при изменении состава арендаторов. «Любовь приходит и уходит, а кушать хочется всегда», т.е. владелец комплекса всегда должен получать максимальную прибыль.

Целостность комплекса. Торговый комплекс должен раскрываться изнутри. Если покупатель имеет небольшой повод зайти внутрь (проявить фотографии, заменить батарейки, оплатить услуги связи, купить лекарство в аптеке, подарок или цветы и т.п.), грамотная планировка заставит его совершить импульсные покупки или приметить товары на будущее.

Стимулирование потока и перехода покупателей по вертикали. Расположение лестниц, эскалаторов и траволаторов на потоке и по потоку более целесообразно, чем сбоку и перпендикулярно движению (см. рис.1). Способствуют перемещению на другие этажи и спиральные лестницы, по которым покупателям нравится ходить.


Рисунок №1
Регулярное торможение и привлечение внимания. Тормозить покупателей и привлекать их внимание с помощью планировочных решений, товарных и нетоварных магнитов желательно каждые 25-30 м. Это увеличивает время пребывания посетителей в комплексе и максимальную работу витрин магазинов. Желательно использовать криволинейные и ломаные линии внутреннего фасада (см. рис.2). Искусство проектировщика заключается в том, чтобы заставить посетителя с удовольствием ходить по такому торговому центру, не вызвать раздражения из-за увеличившегося пути. Применение ломаных линий и эффективных зрительных доминант стимулирует покупателей двигаться по зигзагу от одного акцента к другому.


Рисунок №2
Проход, расположенный пол углом, позволяет увеличить площадь фасадов и количество магазинов, выходящих на главную линию. Пример показан на рисунке 3: угол в 30 градусов прибавляет 4-5 дополнительных места к имеющимся 28. При угле расположения прохода в 45 градусов можно добавить 11–12 мест.


Рисунок №3


Альтернативным или дополнительным планировочным приёмом торможения и привлечения внимания может быть островное расположение торговых точек (см. рис. 4).


Рисунок №4
В управлении потоком значительная роль отводится так называемым нетоварным магнитам - фонтанам, аквариумам с экзотическими рыбами, змеями или черепахами, местам проведения специальных акций и т.п. Количество посещений магазинов, расположенных рядом с такими точками, возрастает. Однако не рекомендуется размещать эти точки близко к местам продаж дорогих товаров (особенно к узлам расчета), интимных товаров. Толпа здесь нежелательна, иначе покупатели будут ощущать беспокойство. Также важен фактор безопасности покупок: даже если в самом комплексе защита гарантирована, злоумышленники могут последовать за покупателем. Забавную историю рассказывали продавщицы одного из элитных бутиков в известном торговом комплексе в Москве. Место около их магазина – постоянная точка «работы» альфонса, который примечал состоятельных дам бальзаковского возраста и искусно завязывал знакомство прямо у магазина.

Связь входов и выходов с путями пешеходного движения, остановками общественного транспорта. Одно из лучших положений для торгового центра в городской застройке – транзитное, на участке пути от остановок транспорта к жилой застройке, или между остановками транспорта, на узле пересадки с одного вида транспорта на другой. Мелкие магазины «нанизываются» на проход, а крупные - размещаются по бокам и могут иметь только небольшой внутренний фасад, выходящий на главную линию. При удачном проекте покупательские потоки напоминают букву Ф (рис. 5А) или букву Р (рис.5Б).


Рисунок №5 (а,б)


Перенос остановки (см. рис.6) позволяет использовать зигзагообразную схему расположения на транзитном узле. При этом, лучше сохранить возможность обхода комплекса по улице: полностью перекрытый проход может вызвать негативную реакцию местных жителей. «Создателей потока» потока следует располагать на торце, близком ко второй остановке. Перекрытая площадка будет использоваться покупателями, как место встреч и общения, по обе стороны от нее имеет смысл расположить уличную торговлю и пункты быстрого питания. В результате появляется пространство, переходное между уличным и интерьерным (см. рис. 7). Японские архитекторы называют его «серым пространством» (белое пространство обозначает интерьер, чёрное – улицу).



Рисунок №6


Рисунок №7


Очень удачным для небольшого торгового комплекса следует признать расположение на пути от остановки к жилому массиву. Даже существующий объект можно реконструировать, открыв его покупательскому потоку. Второй вход, расположенный ближе к жилому массиву, уменьшает время пути для покупателей, и количество посещений магазинов возрастает.
5.Заключение.
Торговые комплексы являются не только удачной находкой экономическом плане (экономия земель, централизованная торговля и т.д.), в то же время они повышают комфорт посещения магазинов и становятся украшением ( хотя в данное время и не все торговые комплексы) городского пейзажа. Грамотно спроектированный торговый комплекс приносит прибыль владельцу и арендаторам, а самое главное радость покупателю.
6.Список информационных порталов


  1. http://www.usconsult.ru/b_046.html

  2. http://www.bau-library.ru/archi_Arkhitekturpr_Arkhitekturnyi.html

  3. http://www.gum.ru/history

  4. http://www.catalogstatey.ru/articles/business/real/bn/150382.html

  5. http://www.medvediza.ru/info/09.torgoviy_kompleks.php

  6. http://www.arbb.ru/Rossouw/Rossouw.htm




Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации