Контрольная работа- экономика недвижимости - файл n1.docx

Контрольная работа- экономика недвижимости
скачать (46.6 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.docx47kb.02.11.2012 13:09скачать

n1.docx

сновные признаки и общая классификация объектов недвижимости
В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Земельный участок. Согласно законодательному определению земельный участок – это «часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.

Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении их действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно–архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. В состав здания входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания»,

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.). В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

Жилища. К данному подразделу относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям.

Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.

Рассмотрим еще один вид объекта оценки, который не учитывается в рамках ОКОФ. Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор).

Гражданским кодексом РФ установлено, что права на недвижимые вещи принадлежат государственной регистрации, т.е., объекты недвижимости имеют двойственную природу: с одной стороны это объекты права, с другой стороны - это прочно связанные с землей физические объекты (непосредственно или через объект, частью которого он является), а также собственно земельные участки.

В соответствии с этим, объект недвижимости есть юридически определенная часть недвижимого имущества, которая при этом обособлена или может быть обособлена физически в такой мере, при которой обеспечивается возможность ее использования по назначению.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена. На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника.

Общая классификация объектов недвижимости

1 Естественные (природные) объекты – «недвижимость по природе»

1.1 Земельный участок (земельный участок в обороте; текущее использование земельного участка)

1.2 Лес и многолетние насаждения

1.3 Обособленные водные объекты

1.4 Участки недр

2 Искусственные объекты (постройки)

2.1 Жилые (малоэтажный дом, многоэтажный дом, дом повышенной

этажности, высотный дом, кондоминиум, секция (подъезд), этаж в

подъезде, квартира, комната, дачный дом)

2.2 Коммерческие (офисы, рестораны, магазины и торговые комплексы,

гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические комплексы,

здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс)

2.3 Общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-

оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-просветительские,

специальные – административные, памятники, мемориальные

сооружения, вокзалы, порты и т.д.

2.4 Инженерные сооружения (коммуникационные, транспортные,

мелиоративные и т.п. )

Недвижимость также классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости:

1 По характеру использования: для жилья:

– дома, коттеджи, квартиры;

– для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;

– для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

– для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

2 По целям владения:

– для ведения бизнеса;

– для проживания владельца; в качестве инвестиций; в качестве товарных запасов и НЗП;

– для освоения и развития;

– для потребления истощимых ресурсов.

3 По степени специализации:

– специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

– неспециализированные – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

4 По степени готовности к эксплуатации:

– введенные в эксплуатацию;

– требующие реконструкции или капитального ремонта;

– незавершенное строительство.

5 По воспроизводимости в натуральной форме:

– не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

– воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 1).

Таблица 1 – Основные признаки недвижимости



Признаки

Содержание (состояние)

1

Сущностные (родовые)

Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

2

Связь с землей

Прочная физическая и юридическая

3

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная

4

Состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

5

Длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании

6

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

7

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

8

Видовые (частные)

Технические и технологические хар-ки (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

асчет износа машин и механизмов методом экспертизы состояния и методом снижения потребительских свойств
Физический износ (ФИ) есть потеря стоимости вследствие эксплуатации или длительного хранения. Это износ, приводящий к потере работоспособного или исправного технического состояния вследствие ухудшения первоначальных технико-экономических показателей, вызванного естественным изнашиванием машин и оборудования в процессе эксплуатации, длительного хранения или воздействия окружающей среды.

Срок службы машины (оборудования)период времени (или службы) от даты ее установки до даты изъятия из эксплуатации.

Действительный возраст количество лет с момента создания имущества.

Эффективный возраст величина наработки за прошедший период эксплуатации.

Оставшийся срок службы (реальный)период эффективного использования имущества до его изъятия из эксплуатации.

Нормативный срок службы - период эффективного использования имущества в соответствии с его техническими возможностями

Актуальность учета физического износа при оценке машин и оборудования проистекает из следующих особенностей этого вида оценки:

- относительно короткий (по сравнению с объектами недвижимости) срок жизни объекта;

- существенное влияние величины износа на стоимость объекта (как правило, величина физического износа составляет десятки процентов от стоимости объекта).

В общем виде, учет ФИ выполняется при расчете стоимости объекта затратным подходом по формуле [3] при условии отсутствия функционального и внешнего износов:


Сост = С Ч (1 - Фи) (1),

где: С – первоначальная (восстановительная) стоимость

Фи – физический износ в относительном выражении.

Виды физического износа

Классификационные признаки

Вид износа

Примечания

1

2

3

Внешнее проявление

Механический

Снижение точности (отклонение от параллельности и цилиндричности)

Абразивный

Появление царапин и задиров на сопрягаемых поверхностях

Усталостный износ

Ведет к появлению трещин, излому деталей

Заедание

Проявляется в прилипании сопрягаемых поверхностей

Коррозийный износ

Проявляется в окислении изнашиваемой поверхности

Причины, вызвавшие износ

Износ первого рода

Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации

Износ второго рода

Износ, возникающий вследствие стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации и т.д.

Время протекания

Непрерывный

Это постепенное снижение технико– экономических показателей объекта при правильной, но длительной эксплуатации

Аварийный

Это быстрый по времени износ, достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация объекта становится невозможной

Степень и характер распространения

Глобальный

Износ, распространяющийся на весь объект в целом

Локальный

Износ, в разной степени поражающий различные детали и узлы объекта

Техническая возможность и экономическая целесообразность восстановления объекта

Устранимый

Износ, устранение которого физически возможно и экономически оправдано.

Утраченных потребительских свойств объекта

Неустранимый

Износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей объекта или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям – расходы на устранение превышают прирост стоимости соответствующего объекта

Форма проявления

Технический

Это снижение фактических значений технико–экономических параметров объекта по сравнению с нормативными, паспортными данными

Конструктивный

Это ухудшение защитных свойств внешних покрытий


Физический износ может быть:

  1. Нормальный. В результате правильной эксплуатации в течении длительного периода (нормальный расход ресурса);

  2. Аварийный (прогрессирующий) за короткое время достигает значений, исключающих дальнейшую эксплуатацию

Методы расчета износа:

1 Экспертные метод: метод срока жизни и метод экспертизы.

Основываются на суждении специалиста или самого оценщика о фактическом состоянии объекта оценки, исходя из еговнешнего вида и условий эксплуатации и других факторов.

2 Экономико – статистические методы: метод снижения доходности и метод стадии ремонтного цикла.

Основываются на имеющейся информации об эксплуатации и экономических показателях объекта оценки.

3 Экспериментально – аналитические методы: метод снижения потребительских свойств (частный случай – метод потери производительности), метод поэлементного расчета, прямой метод (метод «прямого денежного измерения»).

Основывается на данных технико – экономической и технологической документации и данных, полученных в результате испытаний оцениваемого объекта.

В оценочной деятельности при определении рыночной стоимости машин и оборудования точность и достоверность результата оценки зависит от точности определения (расчета) совокупного (накопленного) износа оцениваемого имущества. Каждый из существующих видов износа оценивается с помощью различных методик в зависимости от имеющихся исходных данных для расчетов с учетом целей и особенностей оценки. При этом трудности в проведении таких расчетов, а также специфические особенности каждого из оцениваемых объектов, удивительные практические данные по эксплуатации машин и оборудования в различных отраслях Российской экономики позволяют применять основную зависимость для определения совокупного (накопленного) износа.

Иоб = 1- (1-Иф)Ч(1-Ифун)*(1-Ив), (2)

Где: Иоб - общий или совокупный износ;

Иф - физический износ;

Ифун - функциональный износ;

Ив - внешний износ.

В более позднем издании эта же зависимость рекомендуется с поправкой: действует при условии, если Иоб > 1. При значениях Иоб от 0 до 1 накопленный износ рекомендуется суммировать:

Исовфизфункцэк. (3)

Для практики оценки машин и оборудования не являются единичными случаи оценки имущества, действительный возраст которого в несколько раз превышает отведенные ему сроки службы. При этом эти машины и оборудование продолжают работать и приносить доход, то есть имеют определенную рыночную стоимость.

В качестве примеров можно привести отдельные образцы выпуска 30-х 40-х годов прошлого века, вывезенные из Германии после 1945 года и работающие до сих пор (возраст более 70 лет!). Из советских машин и оборудования в легкой промышленности (в ткацком производстве) продолжают работать станки, выпущенные в 1960-х - 70-х годах прошлого века. Эти примеры не единичны, они имеют до настоящего времени массовый характер во многих отраслях, и это обусловлено отсутствием материальных средств на замену устаревшего оборудования новым, более совершенным как по производительности, надежности, экологичности и другим показателям, так и более экономичным по затратам на обслуживание и энергопотребление.

В подтверждение долговечности машин и оборудования при оценке износа станков, как металлообрабатывающих, так и деревообрабатывающих, необходимо иметь в виду, что при нормальном уходе и эксплуатации, по истечении нормативного срока эксплуатации станки сохраняют 15-20% своего ресурса, а значит и стоимости.

Как определить и оценить этот оставшийся ресурс после двух и более нормативных сроков службы? Очевидно, что при оценке старых, а также эксплуатировавшихся в щадящем режиме или в благоприятных условиях машин и оборудования, оценщики, пользуясь нормативными и другими документами, опытом экспертов, при расчете износа сталкиваются с трудностью его начисления.

Остановимся на рассмотрении расчета физического износа.

Метод снижения потребительских свойств (частный случай – метод потери производительности).

;

где: Qo - начальная производительность;

Qt - производительность на дату оценки;

n – коэффициент, отражающий влияние производительности на стоимость.

При определении физического износа методом экспертизы состояния физический износ объекта оценки рассчитывается по формуле:

Иф = i=1?nИфi Ч ai, (10)

где: Ифi – оценка износа i-го эксперта;

ai – весомость мнения i-го эксперта;

n – число экспертов.

Весомость мнений экспертов определяется из условия i=1?nai = 1 . По известной оценщикам таблице – п шкале экспертных оценок, определяется износ при обследовании физического состояния машин.

частки недр - как государственное недвижимое имущество
Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Все недра Российской Федерации и ее субъектов составляют единый государственный фонд недр, в который входят как используемые, так и неиспользуемые части недр. В состав единого государственного фонда недр включаются недра, расположенные как над сушей, так и под водными объектами в пределах территории Российской Федерации и ее субъектов.

Богатство недр земли относится к числу исчерпаемых и невозобновимых природных ресурсов, поскольку использование богатства недр сопровождается истощением их запасов.

Государственный фонд недр составляют используемые участки, представляющие собой геометризованные блоки недр, и неиспользуемые части недр в пределах территории Российской Федерации и ее континентального шельфа.

Управление государственным фондом недр представляет собой основанную на правовых нормах деятельность соответствующих органов Российской Федерации по организации рационального использования недр для удовлетворения потребности в минеральном сырье и других нужд народного хозяйства, охраны недр, обеспечивая безопасности работ при пользовании недрами, а также охраны прав предприятий, организаций, учреждений и граждан в этой области.

Основными функциями управления государственным фондом недр являются: распределение и перераспределение участков недр между природопользователями, государственная регистрация и государственный учет работ по геологическому изучению недр, утверждение запасов полезных ископаемых, государственный кадастр месторождений полезных ископаемых, разрешение споров по вопросам пользования недрами, государственный надзор и контроль за пользованием и охраны недр.

Распределение и перераспределение недр между природопользователями производится соответствующими государственными органами посредством предоставление недр в пользование для геологического изучения, добыча полезных ископаемых и целей, не связанных с добычей полезных ископаемых, а также изъятия участков недр для других государственных и общественных нужд.

Под землями для пользования недрами понимаются земли, права на которые возникли у различных субъектов по основаниям, предусмотренным действующим земельным законодательством, для одного из видов пользования недрами, осуществление которого невозможно без пользования земельного участка. Особенность земель для пользования недрами состоит в том, что они не отнесены законом к самостоятельной категории земельного фонда Российской Федерации. Они ограничиваются от других земель по непосредственному целевому значению.

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.

Для гарантийного обеспечения государственных потребностей РФ стратегическими дефицитными видами ресурсов недр отдельные их участки недр, содержащие месторождения полезных ископаемых, могут получать статус объектов федерального значения, на основе совместимых решений органов государственной власти РФ и ее субъектов.

В соответствии со ст. 6 Закона о недрах виды пользования недрами предоставляются для:

1) регионального геологического изучения, включающего региональные геологические и геофизические работы, геологическую съемку, инженерно- геологические изыскания, научно - исследовательские, палеонтологические и другие работы, направленные на общие геологическое изучения недр, геологические работы по прогнозированию землетрясений и исследований вулканической деятельности, создание и ведению мониторинга природной среды, контроль за режимом подземных вод, а также иные работы, проводимые без существенного нарушения целостности недр;

2) геологического изучения, включающего поиск и оценку месторождений полезных ископаемых;

3) разведки и добычи полезных ископаемых, в т.ч. использования отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств;

4) строительства и эксплуатации подземных сооружений, несвязанных с добычей полезных ископаемых;

5) образования особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно - оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

6) сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности независимо от формы собственности, в точности юридические лица и граждане других государств, если законодательством РФ и субъектов РФ они наделены правом заниматься соответствующим видом деятельности при пользовании недрами. Права и обязанности пользователей недр возникает с момента получения лицензии.

Пользователями недр для добычи радиоактивного сырья и захоронения радиоактивных отходов и токсичных веществ могут быть только государственные предприятия.

Пользователь недр имеет право:

1) эксплуатировать предоставленные ему участок недр в соответствии с целями, обозначенными в лицензии;

2) самостоятельно выбирать формы предпринимательской деятельности;

3) использовать результаты своей деятельности, в т.ч. добытое минеральное сырье, в соответствии с лицензией и действующим законодательством;

4) проводить (без дополнительной лицензии) геологическое изучения недр за счет собственных средств в границах горного отвода;

5) обращаться в органы, предоставившие лицензию по поводу пересмотра ее условий при возникновении обстоятельств, существенно отличающихся от тех, при которых лицензия была представлена.

Пользователь недр обязан обеспечить:

соблюдение норм законодательства;

2) соблюдение техники проектов, планов и схем развития горных работ;

3) ведение геологической маркшейдерской и иной документации в процессе всех видов пользования недрами;

4) предоставление геологической информации в федеральный и соответствующий территориальный фонды;

5) предоставление достоверных данных о разведанных, извлеченных и оставленных в недрах земли запасах полезных ископаемых и содержащихся в них компонентах, об использовании недр, не связанных с добычей полезных ископаемых, и т.п.;

6) безопасное ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Земельным кодексом регламентированы лишь процессы предоставления и изъятия земельного участка для разработки месторождений полезных ископаемых, в том числе возможного изъятия сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня. Изъятие особо ценных продуктивных земель, а также земель природно-заповедного фонда, пригородных и зеленых зон, лесов группы, историко-культурного назначения и других, особо охраняемых территорий не допускается согласно Земельному кодексу РФ.

Выдаче лицензий предшествует лишь предварительное согласование с органом управления земельными ресурсами либо с собственником земли отвода соответствующего земельного участка для целей недропользования, а при расположении земельного участка на территории исконной среды обитания малочисленных народов – с главой общины.


Список использованных источников


  1. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов -М.: Дело, 2005.-168с.

  2. Теория и методы оценки недвижимости / Под ред. В.Е. Есипова. - С. Петербург, 2008.- 216с.

  3. Экономика недвижимости. 2-е изд. – Сп. б.: Питер, 2007. – 624с.: Ил. – (Серия «Учебник для вузов»).

  4. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000)/Л.Н.Тепман; под. Ред. В.А.Швандра. – ДАНА, 2007-463 с.





Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации