Контрольная работа - Оценка стоимости предприятий - файл n1.doc

Контрольная работа - Оценка стоимости предприятий
скачать (92 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc92kb.02.11.2012 13:10скачать

n1.doc

СОДЕРЖАНИЕ

  1. Понятие движимого и недвижимого имущества, классификация недвижимости и критерии отнесения объектов к объектам недвижимости……………………………………………………………………..…….3

  2. Сравнительный подход в оценки бизнеса: метод сделок и метод отраслевых коэффициентов……….…………………………………………….8

  3. Список используемой литературы……………………………………….15

1. Понятие движимого и недвижимого имущества, классификация недвижимости и критерии отнесения объектов к объектам недвижимости

Категория недвижимого имущества известна российскому законодательству с начала XVIII века. В советском гражданском праве названная категория отсутствовала. Только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ним прочно связано. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий — возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами.

Статья 130 ГК РФ в построении определения недвижимости в основном уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев — связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в силу закона.

Недвижимыми в силу связи с землей ст. 130 ГК считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие как шахты и иные подземные сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.

Недвижимостями в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество. Смысл отнесения к недвижимости таких объектов — распространение на них особенностей режима, который устанавливается для недвижимости.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" недвижимостью в жилищной среде, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности и других вещных прав на него происходит в особом порядке, который обычно требует соблюдения обязательной письменной формы и обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре, ведение которого возлагается на учреждение юстиции.

Для совершения сделок с движимыми вещами не требуется соблюдение строгих формальностей, если об этом прямо не сказано в законе.

Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:
1.  Функциональному назначению:

2. По происхождению

3. Готовность к эксплуатации

Существуют и другие подходы к классификации.

Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (A,B,C).
Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

В свою очередь, она делится на:

Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий пероид времени.

Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.
Надо отметить, что существуют некоторые категории объектов, рынок которых еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых.


2. Сравнительный подход в оценки бизнеса: метод сделок и метод отраслевых коэффициентов

Экономическое содержание сравнительного подхода заключается в том, что выбирается предприятие, которое недавно было продано или акции которого имеют рыночную котировку. По предприятию-аналогу рассчитывается соотношение между ценой продажи и важнейшими финансовыми показателями. Это соотношение называется оценочным мультипликатором. Умножив величину мультипликатора на аналогичный финансовый показатель оцениваемого предприятия, определяется стоимость оцениваемого предприятия.

Пример. Недавно продано предприятие аналог по цене 300 млн. рублей. Чистая прибыль аналога - 30 млн. рублей. Можем рассчитать мультипликатор (М) цена/чистая прибыль, получаем 10. Известно, что чистая прибыль нашего предприятия 27 млн. рублей, таким образом, стоимость нашего предприятия равна М*ЧП=270 млн. рублей.

В зависимости от целей и условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех методов:

Процедура оценки.

Сбор информации необходимой для оценки.

Сравнительный подход использует два вида информации: информация фондового рынка о ценах продаж акций (Российская торговая система, ММВБ и т.д.), Финансовая информация о состоянии оцениваемого предприятия и предприятиях-аналогах (Финансовая информация по объекту оценки предоставляется заказчиком, финансовая информация по предприятиям-аналогам собирается по публикациям периодической печати)

Составление списка предприятий-аналогов.

При отборе предприятий-аналогов необходимо соблюдать следующие требования:

В конечном счете, перечень критериев сопоставимости определяется наличием исходной информации и профессиональным опытом оценщика.

Финансовый анализ оцениваемого предприятия и предприятий аналогов.

Сравнительный подход использует все традиционные методы финансового анализа:

Основными задачами финансового анализа при оценке стоимости предприятия являются:

По результатам финансового анализа составляется сводная таблица финансовых коэффициентов, которая должна содержать по объекту оценки и всем предприятиям-аналогам важнейшие финансовые коэффициенты, прежде всего:

Расчет оценочных мультипликаторов.

Оценочный мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой продажи предприятия или ценой одной акции и финансовыми показателями.

Для расчета мультипликатора необходимо:

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия использует 4 вида мультипликаторов:

Выведение среднего значения внутри каждой группы мультипликаторов.

Поскольку одинаковых предприятий не существует, то диапазон величины одного и того же мультипликатора по разным предприятиям аналогам может быть достаточно большим. Для оценки рассчитывается средневзвешенное значение мультипликатора. При расчете наибольший удельный вес придается мультипликаторам тех предприятий, финансовое положение которых наиболее близко к положению объекта оценки. Данные для сравнения финансового положения берутся из материалов 3-его этапа.

Определение предварительной стоимости.

В результате оценки предприятия сравнительный подход в зависимости от количества групп мультипликаторов оценщик получает несколько вариантов стоимости предприятия.

Для выведения предварительной стоимости рассчитывается средне-взвешенный значение при этом удельные веса присваиваются от полноты и достоверность исходной информации.

Внесение итоговых поправок.

В предварительную стоимости могут вносится следующие поправки:

 
3. Список используемой литературы.

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1

2. Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации 'Российское общество оценщиков'

3. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.


Интернет-ресурсы
http://www.sroroo.ru/ - Российское общество оценщиков (РОО) официальный сайт





Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации