Трутнев Э.К. (ред) Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости - файл n1.doc

Трутнев Э.К. (ред) Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости
скачать (3839.8 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc5900kb.23.11.2010 23:45скачать

n1.doc

1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   68

2.1.2. Оборот земельных участков как условие достижения максимумов - экономического, этического, эстетического, экологического



В предыдущем разделе возникли две темы: тема общего дела и тема оборота земельных участков. Из их связи рождается третья тема, которая может быть обозначена как достижение максимума.

1. Общее дело - это совместными усилиями поддержание дорог, объектов инженерно-технической инфраструктуры, которые обслуживают потребности всех.

2. Универсальная форма участия каждого в общем деле - это налогообложение.

3. Как должна определяться доля участия каждого? Справедливым образом. Что такое "справедливым образом"? Это когда в интересах общего дела каждый выплачивает равную часть от богатства, которым обладает. Если более богатые будут платить более значительную часть в относительном выражении, чем менее богатые, то они тем самым будут наказываться за свою предприимчивость. Если менее богатые будут платить более значительную часть в относительном выражении, чем более богатые, то они будут наказываться за недостаток предприимчивости и одновременно ограничиваться в своем стремлении стать более предприимчивыми. И первую и вторую ситуации нельзя назвать справедливыми. Справедливой можно считать ситуацию, когда для общего дела каждый выплачивает равную в относительном выражении часть от богатства, которым обладает.

4. Богатство - это стоимость земельных участков. Стоимость отражает представления о ценности. В пространстве ценность неизбежным образом уменьшается от центра к периферии (см. подраздел 2.1.1). Равные части от неравной ценности - это, с одной стороны, неравное в абсолютном выражении участие в общем деле, с другой - равное в относительном выражение участие в общем деле исходя из равных возможностей, справедливости.

5. Как представления о ценности переводятся в реальную стоимость и затем в цену? Механизм этого перевода сложный (и в данный момент он не является предметом нашего рассмотрения), а результат простой - кто сколько денег даст для того, чтобы купить земельный участок. Вот и получается: чтобы определить реальную стоимость земельного участка (и взимать справедливый налог, направляемый на общее дело - на достижение благосостояния всех), надо допустить возможность смены правообладателей земельных участков, причем рассматривать такую возможность как экономическую необходимость. Что такое смена правообладателя? В общем случае, это замещение менее эффективного правообладателя более эффективным, что является необходимым условием развития максимальной экономики.

6. Смена правообладателей земельных участков становится возможной при обороте земельных участков, в условиях рынка недвижимости. Когда возможен оборот? Когда имеются права собственности или аренды, то есть когда можно распоряжаться земельными участками - продавать, переуступать права аренды. При других формах владения распоряжение невозможно. Например, В СССР были специально введены, а в современной России продолжают существовать такие виды прав, как "постоянное бессрочное пользование" и "пожизненное наследуемое владение". Распоряжение земельными участками, которыми владеют правообладатели на указанных правах, было запрещено ранее, запрещено и сейчас ЗК РФ:

- "граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками" (п. 4 ст. 20 ЗК РФ);

- "распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству" (п. 2 ст. 21 ЗК РФ).

Это означает, что в период после упразднения рынка недвижимости и до восстановления рынка недвижимости государство было единственным собственником земельных участков. Гражданам и организациям оно фактически дарило в бесплатное пользование земельные участки и закрепляло их навечно за этими субъектами. Понятно, что по причине невозможности оборота недвижимости - основного условия для развития максимальной экономики - была невозможна и сама максимальная экономика.

7. Неравномерность пространства, структурированного по оси центр - периферия, является условием для достижения максимумов - экономического, этического, эстетического, экологического. Однако достичь максимума можно только при оптимально структурированном пространстве.

Максимум экономический. При оптимально структурированном пространстве в каждой его точке (земельном участке) сосредоточен максимум ценности, возможный именно для этой точки при соотнесённости её с другими точками пространства. Максимум ценности - это максимум стоимости и максимум налогообложения. Максимум налогообложения, устанавливаемый и используемый для общего дела, - это побуждение и понуждение максимально эффективно использовать земельный участок.

Максимум этический. Подразумевает равные нагрузки на каждого с позиции равного, справедливого участия в общем деле при наличии механизма побуждения и понуждения максимально эффективно использовать земельные участки. Этот механизм устанавливается системой градорегулирования.

Максимум эстетический. Речь идет не столько о красоте точки пространства, сколько о вписанности ее в контекст окружения, о сопряжённости с каждой иной точкой пространства. Оптимальная сопряжённость с окружением - это структурированное пространство по оси центр - периферия при сохранении широкого разнообразия, с одной стороны, и целостности - с другой. Формирование таким образом структурированного пространства обеспечивается системой градорегулирования.

Максимум экологический. Каждый из максимумов в отдельности и все они вместе "работают" на экологию, способствуют достижению максимума экологического. Совокупный экономический максимум невозможен при нанесении вреда соседу. Отсутствие такого вреда при справедливых налоговых нагрузках и поддержании предпринимательского напряжения - это совокупное положительное воздействие на экологию максимумов экономического и этического. Одновременное проявление максимумов эстетического и экологического позволяет создать напряженное разнообразие - рассредоточение нагрузок на природу и снижение на неё давления в особо ценных для природы точках. Напряженное разнообразие - это контрастная организация пространства, поддержание и развитие которого должна обеспечивать система градорегулирования.



2.1.3. Земельный участок: экономические закономерности использования



Прежде чем приступить к рассмотрению данной темы, следует сделать некоторые уточнения, обусловленные в том числе результатами предшествующего анализа:

- рассматриваться будут земельные участки, приносящие доход (между этими участками и участками, не предназначенными для доходного использования, существует кооперация, речь о которой пойдет в подразделе 2.1.5);

- тема будет рассматриваться с учетом принципов достижения максимумов, прежде всего экономического (см. подраздел 2.1.2);

- земельный участок - это субъектно-объектное образование (см. подраздел 2.1.1);

- земельный участок, приносящий доход, является местом производства благ, в процессе которого потребляются ресурсы и энергия и изготавливается продукция на продажу;

- земельный участок - это предмет оборота, то есть возможной смены одного правообладателя на другого, более эффективного; это объект, с которым связаны представления о ценностях, а представления о ценностях могут приобретать денежное выражение - стоимость и, в случае продажи, цену (см. подраздел 2.1.2);

- правообладатель земельного участка экономически мотивирован вкладывать средства в обустройство и производство товаров и услуг, с тем чтобы вернуть вложенные средства (путём продажи произведённых товаров, предоставленных услуг) в объёме, равном сумме двух компонентов: а) вложенных средств, включая оплату наёмного труда, налоги и т.д.; б) дополнительных средств - доходов, направляемых на расширение производства (инвестиции) и потребление-накопление*(13).

Рассмотрим два этапа использования земельного участка: 1) этап приобретения земельного участка и его начального использования - экономически оправданная эксплуатация; 2) этап экономически не оправданной эксплуатации земельного участка (этап, предшествующий продаже, или этап модернизации-реконструкции объектов на земельном участке).



1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   68


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации