Трутнев Э.К. (ред) Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости - файл n1.doc

Трутнев Э.К. (ред) Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости
скачать (3839.8 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc5900kb.23.11.2010 23:45скачать

n1.doc

1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   68

Экономические закономерности использования земельного участка на этапе его приобретения и начального использования - фаза экономически оправданной эксплуатации



Рис. 1 иллюстрирует обсуждаемые закономерности.
"Рис. 1. "Этап экономически оправданной эксплуатации земельного участка"
Экономическая мотивация субъекта, приобретающего земельный участок и намеренного его эксплуатировать, характеризуется одновременным наличием трёх условий.
1. Первоначальные затраты должны быть меньше денежного эквивалента реализованной продукции - точка . Точка а - это точка равенства затрат и поступлений, отсутствия прибыли, отсутствия возможности выплачивать налоги (или арендную плату) за пользование земельным участком, не говоря уже о возможности накопления. С движением вдоль кривой а - б (при росте объёмов производства) растут поступления и прибыль (отрезки - , - ), при наибольшей величине прибыли в точке б. Прогнозируя прибыль, субъекты экономической деятельности предлагают соответствующие цены за приобретаемые земельные участки.

2. Производимый объём продукции будет обеспечивать получение дохода, совокупная величина которого со временем покроет затраты, а также даст дополнительные средства на потребление (накопление богатства) и расширение производства (для ещё большего накопления богатства).

3. На этапе эксплуатации доход, получаемый от продажи единицы продукции, будет больше удельных затрат на производство единицы продукции: фаза накопления - интервал между точками и б.

Для любого экономического субъекта оправданным является такое производство, при котором совокупные затраты на производство продукции меньше или равны поступлениям от реализации этой продукции. Пунктирная линия на рис. 1 указывает на множество решений, при которых затраты (издержки) равны поступлениям, поэтому все точки, находящиеся справа от указанной линии, - решения, приемлемые для экономического агента, а точки, находящиеся слева, - неприемлемые решения.

Форма функции использования земельного участка обусловлена экономическими закономерностями. Производство каждой дополнительной единицы продукции на земельном участке при малых объемах производства и его невысокой концентрации требует небольшого объема дополнительных издержек. По мере повышения концентрации производства и достижения физического предела плотности использования земельного участка производить каждую дополнительную единицу продукции становится все дороже. Если стоимость единицы продукции на рынке остается относительно стабильной, график зависимости совокупных издержек и совокупных поступлений от реализации продукции имеет параболическую форму, что и зафиксировано на рис. 1.



Экономические закономерности использования земельного участка на этапе экономически не оправданной эксплуатации земельного участка (этап, предшествующий продаже, или этап модернизации-реконструкции на земельном участке)



На этом этапе возможны две фазы - фаза стагнации и фаза модернизации-реконструкции.

Фаза стагнации. На рис. 2 эта фаза обозначена кривой б - в. Переход из фазы а - б в фазу б - в может произойти вследствие увеличения издержек производства на земельном участке или падения цен на производимую продукцию. В первом случае повышение расходов производства приводит к росту издержек на производство дополнительного объема продукции, а во втором уменьшаются поступления от реализации произведенной продукции.
"Рис. 2. "Этап экономически не оправданной эксплуатации земельного участка - фаза стагнации"
В фазе стагнации:

1) увеличение производства продукции становится экономически невыгодно - удельные затраты на производство единицы продукции превышают поступления от продажи единицы продукции;

2) экономически невыгодное производство может продолжаться ещё некоторое время (в том числе за счёт покрытия убытков доходами, ранее полученными на этапе a - б);

3) экономически невыгодное производство не может продолжаться бесконечно (резервные запасы этапа a - б заканчиваются), наступает момент в, когда относительные убытки переходят в стадию убытков абсолютных;

4) уже в точке б правообладатель земельного участка стоит перед выбором между продажей земельного участка, модернизацией-реконструкцией и банкротством.
"Рис. 3. "Этап экономически не оправданной эксплуатации земельного участка - фаза модернизации-реконструкции"
Фаза модернизации-реконструкции. Можно назвать пять способов перевода экономически невыгодного использования земельного участка, на котором осуществляется приносящая доход деятельность, в экономически выгодное:

1) модернизация-реконструкция объектов в пределах земельного участка - интенсификация за счёт новой технологии, более компактной и более производительной;

2) модернизация-реконструкция объектов в пределах земельного участка - интенсификация использования земельного участка за счёт строительства новых этажей с размещением на них дополнительно прежнего по типу технологического оборудования;

3) расширение площади земельного участка за счёт соседних земельных участков - экстенсивное развитие за счёт размещения дополнительного технологического оборудования прежнего типа;

4) снос производства со строительством новых объектов, предназначенных для более прибыльных видов деятельности;

5) сочетание способов 1-4 *(14).

На рис. 3 фаза модернизации-реконструкции показана как перевод в фазу a1 - б1.



2.1.4. Максимальное экономическое поведение



Существует коллизия между необходимостью понуждения, принуждения к максимальному экономическому поведению индивидуумов, с одной стороны, и разрушительным воздействием (при отсутствии ограничивающих пределов) максимального экономического поведения на общие для всех ценности, а именно на упорядоченность пространственной среды и её качество, - с другой.

Почему максимальное экономическое поведение является (должно являться) внешним императивом, понуждением для правообладателей земельных участков?

Подчеркнём, что речь идёт именно о внешней необходимости, которая рассматривается как объективно неизбежная с экономической точки зрения позиция. Внешняя необходимость может совпадать с внутренней потребностью правообладателя земельного участка. Если так - хорошо. Если нет - система должна заставлять предпринимателя делать максимум даже тогда, когда он этого не хочет. Предприниматель - не благотворитель общества, он его должник. Так должно быть, потому что:

- любое частное лицо - правообладатель земельного участка - должно участвовать в общем деле;

- способ участия в общем деле - налоги;

- налоги - это адекватная оценка требуемой, справедливой доли участия каждого;

- требуемая, справедливая доля участия каждого - это давление через налоги на правообладателей земельных участков;

- давление через налоги на правообладателей земельных участков - это объективно необходимое понуждение к максимальному экономическому поведению;

- максимальное экономическое поведение - это максимально эффективное использование земельных участков;

- максимально эффективное использование всех земельных участков - это максимальная экономика;

- максимальная экономика - это максимально возможное (сообразно соответствующим периодам времени) благосостояние как общества, так и частных субъектов, действующих (через понуждение и/или по доброй воле) по принципу максимального экономического поведения.

Почему тогда объективно необходимое максимальное экономическое поведение не является абсолютным благом, но опасно при отсутствии ограничений? Ответ:

- каждый земельный участок существует в контексте окружения - соседних земельных участков;

- действия одного соседа могут приносить неудобства другому, а максимальные действия могут быть опасными для окружения;

- неудобства, опасности приводят к уменьшению стоимости недвижимости, влекущему за собой уменьшение налогооблагаемой базы;

- в недопущении такого положения дел заинтересованы как сами правообладатели (не делай другому того, чего бы ты не хотел, чтобы делали тебе), так и общество.

Смысл обсуждаемой коллизии может быть выражен иначе. С одной стороны, для максимального экономического поведения (которое является необходимостью и для предпринимателей, и для общества) нужна свобода выбора. С другой стороны, чтобы поддерживать порядок и не допускать деградации среды (которая является благом и ценностью для каждого в отдельности и для всех в целом), необходимо ограничить свободу выбора.

Единственно возможный способ разрешить данную коллизию - ограничить свободу выбора для правообладателей недвижимости определёнными обществом рамками. Этот способ называется градостроительным зонированием (в терминологии ГрК РФ). Он становится объективно необходимым, а потому неизбежным (как в силу экономической логики, так и в силу исторической практики) в условиях рынка недвижимости и должен практиковаться в системе правового градорегулирования.



1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   68


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации