Шпаргалка к экзамену по ЖП - файл n1.txt

Шпаргалка к экзамену по ЖП
скачать (246.4 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.txt247kb.23.11.2012 22:17скачать

n1.txt


 
Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда.
Предметом жилищного права являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда.
Жилищное право не является самостоятельной отраслью права, а относится к комплексным отраслям, то есть содержит (объединяет) правовые нормы различных отраслей: гражданского, административного, земельного и др.
Как комплексная отрасль права, жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и равенстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья используется в основном административно-правовой метод.Жилищное право взаимодействует с другими отраслями российского права и, в частности, с конституционным правом, поскольку Конституция Российской Федерации является юридической основой жилищного законодательства Российской Федерации.
Так, ст. 40 Конституции Российской Федерации в числе основных прав и свобод человека и гражданина провозглашает право на жилище.
В Конституции также установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища, жилище неприкосновенно , органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище и т. д.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Жилищное право тесно связано с гражданским правом Российской Федерации.
В Гражданском кодексе Российской Федерации определяются основные понятия жилищного права, устанавливается общий порядок заключения и оформления договоров найма, их виды, обязанности нанимателя и т. д.
Жилищное право конкретизирует и детализирует положения Гражданского кодекса Российской Федерации.
Жилишное право взаимодействует с административным правом в вопросах ответственности за нарушение жилищного законодательства, распределения и учета жилищного фонда, его эксплуатации и т. д. Жилищное право связано с финансовым правом в вопросах налогообложения в сфере жилого фонда и осуществления коммунальных и иных платежей.
В круг общественных отношений, которые составляют предмет ЖП, входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам - нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др. Жилищными законами регулируются и некоторые другие отношения (которые в ЖК отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища: жилищно-земельные, кредитные и др.*(5) Жилищные отношения неоднородны. Большинство из них - имущественные; они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.
жилищным отношения - ст.4ЖК. В качестве субъектов отношений, регулируемых жилищным законодательством, могут выступать: граждане, юридическиелица, Российская Федерация, субъекты РФ, а также муниципальные образования. При этом следует учитывать, что под гражданами понимаются как российские граждане, так и иностранные,а также лица без гражданства. Однако в отдельных жилищных правоотношениях могут участвовать только граждане РФ. Такие ограничения могут быть предусмотрены как ЖК РФ, так и иными фЗ.ст. 10 ЖК РФ определены основания возникновения жилищных прав и обязанностей.
Законодатель определяет жилищные права как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения — как общественные отношения, регулируемые жилищным законодательством.
В качестве основных жилищных прав можно выделить:
 право на жилище;
 право на неприкосновенность жилища;
 право на безопасность жилища;
 право на свободу передвижения, выбора места пребывания и места жительства;
 право на пользование жилым помещением в соответствии с его назначением;
 право на реализацию жилищных прав в соответствии с законодательством;
 право на судебную защиту нарушенных жилищных прав.
Метод жп — это основной способ, с помощью которого жилищное право воздействует на свой предмет. Метод жп объединяет гражданско-правовой и административный методы.

 
Под правовыми принципами понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений.Отношения, которые связаны с предоставлением жилых помещений в домах социального использования, управлением, эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда социального использования, регулируются в основном посредством административно-правового метода, что налагает определенный отпечаток и на регулирование жилищных отношений пользования жилыми помещениями.Кроме принципов, характеризующих тот или иной режим правового регулирования (административно-правовой или гражданско-правовой), жилищное право имеет принципы, которые присущи только этой отрасли права и которые оказывают решающее влияние на регулирование и охрану жилищных отношений и на применение норм жилищного законодательства:
- неприкосновенность жилища (чч. 1-3 ст. 3 ЖК РФ).
Под "жилищем" следует понимать не только жилые комнаты, но и места общего пользования (балкон, коридор, веранда), а также жилые помещения, предоставленные гражданину во временное пользование (например, номер в гостинице).;
- недопустимость произвольного лишения жилища (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ)-стабильность(устойчивость) права пользования жилым помещением.
- безопасность жилища (ст. 1 ЖК РФ);
- удовлетворение жилищных потребностей в различных формах и доступность для граждан условий найма жилых помещений (ст. 1 ЖК РФ);
- цивилизованное использование жилых помещений;
- необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;
- признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;
- необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебная защита;
- обеспечение сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
- Свобода выбора места жительства - каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, а также выбирать место пребывания и жительства. Никто не может быть принужден к проживанию только на определенной территории или местности.Ограничения данного принципа могут быть установлены только фЗ.
-Доступность пользования жилым фондом - гражданин имеет право и возможность реализовать свое право на жилище различными способами:и1.по договору социального найма; 2.по договору коммерческого найма;3.путем приобретения жилья в собственность и т. д.
При этом количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, предусмотренных фЗ.
КРФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище.Доступность жилого фонда выражается также в умеренных ставках коммунальных услуг и платы за жилье.
-Целевое использование жилого фонда - жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, организаций и учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое.Юридические лица, в чьей собственности находится жилой дом или жилые помещения, могут использовать их только для заселения в эти жилые помещения людей (например, по договору коммерческого найма).
право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В данном случае речь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданского права на конкретное жилище.конституционное право на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище». Ч.2 Ст. 40 КРФ предусмотрено бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем малоимущих и иных перечисленных в законе граждан.Право на жилище означает возможность иметь жилье, пользоваться им на условиях, установленных законом. Субъектами этого права являются как граждане РФ, так и лица без гражданства и иностранные граждане. В зависимости от субъекта этого права могут устанавливаться особенности его реализации, касающиеся, в частности, порядка обеспечения жильем, улучшения жилищных условий.Обеспечению права на жилище способствует система определенных мер помощи гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия. Согласно ч. 2 ст. 40 КРФ поощряется жилищное строительство, создаются условия для осуществления права на жилище.
Так, гражданам, необеспеченным жильем, по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсации (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

 
Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку жилище относится к основным материальным условиям жизни человека.Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. имеет постоянный характер. С возрастом, созданием семьи и т.п. изменяются лишь конкретные формы этой потребности.
В российском законодательстве не дается общего понятия "жилище", оно обычно означает особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната, другое жилое помещение вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, другое инженерное оборудование). Согласно ст. 15 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект жилищных отношений должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, быть пригодным для проживания граждан.
В то же время в юридической литературе отмечается, что "конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте - место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий "домашний очаг", защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды.в качестве двух основных элементов права на жилище: а) гарантированную государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем; б) обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем.Провозглашая право каждого на жилище, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ устанавливает и гарантию охраны этого права: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища.Конституция Российской Федерации в ст. 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ст. 40 К РФ такое жилье предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идет, в частности, об обеспечении жильем военнослужащих (вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г. 
Граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилищных фондов; создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развития частной собственности, обеспечения защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развития конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом. Вместе с тем конституционные положения о праве на жилище (ст. 40 и др.) являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда и т.п.
Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания ст. 40 Конституции Российской Федерации:
1) возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением независимо от видов жилищных фондов;
2) возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище, - путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами; другими лицами - путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств или привлечения денежных субсидий государства;
3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина и членов его семьи, но и путем предоставления для временного проживания временным жильцам, передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (поднайма, коммерческого найма и др.); собственник жилых помещений имеет также возможность распорядиться жилым помещением и в некоторых иных формах, т.е. речь в данном случае идет о возможности в установленных законом случаях и порядке распоряжаться принадлежащим на том или ином праве жилым помещением.
В то же время в юридической литературе справедливо отмечается, что "жилище и право на него должны пониматься достаточно широко и не сводиться к конкретному виду жилого помещения".
Большое значение имеет положение ст. 40 Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище.В качестве одного из важнейших социально-экономических прав право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России. Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением прежде всего малоимущим гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем, обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.
В этих целях органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия (создают предпосылки) для осуществления гражданами права на жилище (ст. 2 ЖК РФ), в том числе:
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере для создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
Согласно ст. 15 Конституции Российской Федерации конституционные нормы, в том числе о праве граждан на жилище, имеют прямое действие. Поэтому статьями Конституции Российской Федерации надлежит руководствоваться непосредственно и при разрешении конкретных вопросов, в том числе при рассмотрении конкретных дел в судах.в ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации говорится о предоставлении жилища бесплатно или за доступную плату не только малоимущим, но и "иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище". Соответствующий закон согласно данной статье необходим и для установления норм предоставления жилья. Такие положения Конституции Российской Федерации реализуются через конкретные законы, иные нормативные правовые акты, в которых, в свою очередь, реализуются нормы Конституции и через которые конституционное право на жилище как одно из основных прав взаимодействует с нормами отраслевого законодательства: жилищного, гражданского, административного и др.
В связи с вышесказанным необходимо прежде всего назвать ст. 1 ЖК РФ, в которой в сжатой форме выражено основное содержание жилищных прав и обязанностей граждан.Статья 10 ЖК РФ. В то же время только граждане Российской Федерации имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищных фондов. Причем жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам в бессрочное пользование. В целях обеспечения жилищных прав граждан ЖК РФ устанавливает материальные и юридические гарантии этого права путем предоставления малоимущим и некоторым другим категориям граждан жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма, а также иными способами.Важнейшее значение имеет выделение в составе жилищного фонда "жилищного фонда социального использования", предназначенного для предоставления жилых помещений малоимущим и другим указанным в законе гражданам в пользование на основании договора социального найма (ст. 49 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ). В соответствии с этим договором жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок).Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.
Обеспечение жилищных прав граждан предполагает возложение на органы государственной власти, исполнительные органы и органы местного самоуправления соответствующих обязанностей.
Указанные органы обеспечивают:
- порядок учета жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма, а также их продажи гражданам в государственном и муниципальном жилищных фондах;
- доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и найме жилья;
- жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях найма, купли-продажи, в том числе с учетом льгот, предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан, проживающих и работающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан;
- предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией;
- содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктур, обслуживающих жилищную сферу;
- правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по торговле и аренде, страховых компаний);
- сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;
- контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере и др.
В современных условиях право на жилище может обеспечиваться в следующих основных формах: путем предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального и коммерческого найма, участия в кооперативном жилищном строительстве, приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади или с оказанием отдельным категориям граждан финансовой помощи, а также обеспечения жилыми помещениями временного пользования и в специализированных домах.С учетом изложенного право граждан на жилище можно определить как правовую возможность каждого в выбранном им месте жительства иметь жилое помещение (во владении и пользовании или в собственности), т.е. иметь гарантированную государством возможность быть им обеспеченным по установленным законом основаниям, стабильно им пользоваться, не опасаясь возможности его произвольного лишения и нарушения его неприкосновенности.

 
Источники жилищного права — оформленные в установленном порядке нормативные акты, регулирующие правовые отношения между субъектами жилищного права.
Принципы и задачи жилищного законодательства:
1) обеспечение условий для реализации права на жилище;
2) безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища;
3) беспрепятственное осуществление жилищных прав, обеспечение их судебной защиты и восстановления в случае нарушения;
4) обеспечение сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению;
5) признание в качестве общего правила равенства участников жилищных отношений.
Действие жилищного законодательства во времени. Акты жилищного законодательства обратной силы не имеют, за исключением случаев,прямо предусмотренных законом.Аналогия в жилищном праве. Применяется в случаях, если жилищныеотношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо предусматривающих такие отношения. К таким отношениям применяется жилищное законодательство,регулирующее сходные отношения (аналогия закона).При невозможности использования аналогии закона права и обязан-ности участников жилищных отношений определяются исходя из общихначал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требо-ваний добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Система жилищного законодательства представляет собой совокупность источников жилищного права, которые можно разделить на следующие группы:
Конституция РФ;
федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними НПА РФ;
законы и иные НПА субъектов РФ;
НА органов местного самоуправления.
оснований
источники: 1.К РФ , 2.ЖК , 3.Градостроительный К.-сис. зак-ва о градостроит., регулир. вопросы обеспечения права гр-н  на благоприятную среду жизниднеят., на выбор места жит. в пределах терр. РФ при осуществлении градостроит. деят., на обеспечсоблюд. треб. оос, экологич.безопасности и санитарных правил. Так же регулир. вопросы застройки терр.гор. и сельских поселений. устанавливает нормативы и правила, контроль за осуществлением градостоит. деят., отв. за наруш. зак-ва. 4.Замельный К. правове положение , в частности, земель, поселений, т.е. используемых и преднзначенных для застройки и развития гор. и сельских поселений 5.ГК 6.КоАп

 
ст.15,16,17
Жилые помещения федеральный законодатель относит к объектам жилищных прав. Эти права являются индивидуально-определенными вещными правами и принадлежат участникам гражданских правоотношений. Объектом вещных прав является вещь. К ним относятся жилые помещения. Квартиры и жилые дома могут находиться в собственности граждан и юридических лиц или в государственной и муниципальной собственности. В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. Что же касается граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, то такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования. 
Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания. 
Исходя из общей площади жилого помещения производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Жилищный фонд(ст.19) - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.
В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов РФ в соответствии с фЗ и иными нормативными правовыми актами.
ч.4 ст.19 Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания, включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, БТИ, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:
Раздел I. Сведения о принадлежности.
Раздел II. Экспликация площади квартиры.
Раздел III. Техническое описание квартир.
Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).
Государственный учет жилого помещения имеет большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении
глава 9 ЖК начиная со ст.92
Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Жилищным кодексом или другим федеральным законом.Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен: это стороны жилищного обязательства, пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства, лица, имеющие самостоятельное право пользоваться жилыми помещениями, наконец, лица, чьи права носят зависимый, производный характер, и др.
сновными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов: от их вида, от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают, и от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение. Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы), а с другой - гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане.При этом в договоре коммерческого найма в роли нанимателя, по общему правилу, выступает одно лицо, за исключением случая, когда граждане, проживающие совместно с нанимателем, известив наймодателя, заключат договор о том, что все они будут отвечать перед наймодателем солидарно. В этом случае указанные лица выступают сонанимателями, т.е. здесь возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя.
Семья - это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимаются наличие общего бюджета, общие расходы по оплате жилища, взаимная забота. Иными словами, семью создают отношения по совместному использованию жилья, хотя они, конечно, строятся на принципах морали, нравственности, духовной близости. Тем не менее законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не является
В общежитиях жилое помещение предоставляет собственник (или орган, им управомоченный) либо государственное или муниципальное предприятие и организация, имеющие право оперативного управления или хозяйственного ведения в отношении жилых помещений. Второй стороной жилищных правоотношений выступают рабочие, служащие, студенты, учащиеся и другие граждане, которым жилое помещение в общежитии предоставляется на период работы или учебы (ст. 94 ЖК РФ).В договоре пожизненного содержания с иждивением плательщиком ренты (лицом, предоставляющим жилое помещение получателю ренты) могут быть как граждане, так и юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью при наличии лицензии.


ст.15 
Жилое помещение - в РФ - помещение, предназначенное:
- для постоянного проживания граждан, а также
- для использования в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.
В РФ жилыми помещениями являются:
- дома и коттеджи, приспособленные для постоянного проживания;
- специализированные дома и помещения;
Виды жилых помещений
К жилым помещениям относятся (ст.16 ЖК РФ):
 
1) жилой дом, часть жилого дома; 
2) квартира, часть квартиры; 
3) комната.
 Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования.
 Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования.
 Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. 
Под помещениями вспомогательного использования понимаются помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, - например, кухня, ванная, кладовки и др.
- отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в государственных органах.
Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания. 
Площадь жилого помещения - состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, в том числе площади балконов, лоджий, веранд и террас.
Общая площадь жилого помещения - ..., исключая площади балконов, лоджий, веранд и террас
Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления, ее размер не может превышать размер нормы предоставления жилых помещений, установленный данным органом. В Москве учетная норма 10 м?. Так же смотрите статью 51.
Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет понятия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уровне.
В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки.
Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.
Региональные правовые акты по вопросам определения общей площади жилого помещения должны соответствовать действующему ЖК РФ.
Для того чтобы обеспечить безопасную среду для проживания людей, без вредного воздействия неблагоприятных факторов при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать положениям санитарных правил и норм.Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м2 общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м2 общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м2 общей площади жилья в месяц.

 
право пользования жилыми поме-щениями возникает на основании:

договора найма жилого помещения (соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предос-тавить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату);

договора поднайма жилого помещения (наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия про-живающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи и наймодателя сдавать жилое помещение другим гражданам);

права собственности (граждане приобретают право собственности на жилое помещение на основании: строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры; приватизации занимаемого жилого помещения государственною жилищного фонда; принятия жилого помещения в наследство; оформления права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков; передачи им жилого дома, квартиры в собственность вме-сто снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд; передачи им жилого по-мещения и собственность вместо утраченного в связи с ка-питальным ремонтом или реконструкцией жилого дома; совершения гражданско-правовых сделок; по другим осно-ваниям, предусмотренным законодательными актами Рес-публики Беларусь). Право собственности граждан и юри-дических лиц негосударственной формы собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающим документом.

завещательного отказа (возложение на наследника по завещанию за счет наследства какого-либо обязательства). В соответствии с п. 4 ст. 1054 ГК на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помеще-ние, завещатель вправе возложить обязанность предоста-вить другому лицу пожизненное пользование этим поме-щением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу. Право пожиз-ненного пользования неотчуждаемо, непередаваемо и не переходит к наследникам отказополучателя. Право пожиз-ненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если в завещании не указано иное.

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предос-тавить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

Плата за пользование жилыми помещениями устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, и не должна превышать максимальной допустимой нормы.
плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, элек-трическую и тепловую энергию, лифты, вывоз и обезвре-живание твердых бытовых отходов, другие услуги) взима-ется согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, и (или) по показаниям приборов учета.
Форма договора найма жилого помещения - письменная. Основания заключения договора найма жилого помещения различны. В зависимости от оснований законодательными органами разработан ряд типовых договоров найма.
Обмен (мена) жилых помещений
Обмен (мена) жилых помещений допускается с согла-сия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа
Условия, при которых обмен жилого помещения не до-пускается:
к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;
в отношении члена организации граждан-застрой-щиков рассматривается вопрос об исключении его из ор-ганизации;
дом, в котором находится обмениваемое жилое поме-щение, является аварийным, подлежит сносу, подлежит переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;
дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;
обмен носит корыстный или фиктивный характер;
жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещени-ям социального пользования;
завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение за счет наследства какого-либо обязательства (завещатель-ный отказ) в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения завещательного отказа.
Пункт 4 ст. 1054 ГК предусматривает возложение ни наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение по завещанию, обязанность предоставить другому лицу пожизненное пользование этим помещением или определенной его частью. При последую-щем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу.
Право пожизненного пользования неотчуждаемо, не-передаваемо и не переходит к наследникам отказополучателя.
Право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для прожива-ния членов его семьи, если в завещании не указано иное.
Отказополучателями могут быть лица как входящие, так и не входящие в число наследников по закону. Таким образом, в силу завещательного распоряжения между наследником и отказополучателем возникает обязатель-ство, по которому наследник обязан исполнить отказ, а отказополучатель вправе требовать исполнения. При этом отношения исполнения завещательного отказа тесно свя-заны с личностью отказополучателя. Это выражается в пре-кращении исполнения завещательного отказа в случае смерти отказополучателя до открытия наследства или после открытия, но до того момента, когда наследник по завещанию не успел его принять.

 
Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Итак, право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество.
Приватизация – один из самых недорогих и простых способов приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. 
Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах.

Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.

При приватизации жилого помещения каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст.7 Закона о приватизации жилья  при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников.
Что касается отказа от участия в общей собственности на приватизируемое жилое помещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут быть разными (намерение бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа и т.д.). 
как же быть применительно к ситуациям, когда некоторые члены семьи не приняли участие в приватизации, выразив свое согласие на приватизацию жилого помещения другими членами семьи, а жилая площадь при этом соответственно бесплатно была передана и с учетом их доли тоже. Подобное положение еще как-то можно объяснить в отношении тех членов семьи, которые не являются супругом (супругой) приобретателя жилого помещения или одного из участников общей собственности. Поскольку эти члены семьи сами выразили согласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то за ними соответственно тут не может возникнуть и право общей собственности на него.
Индивидуальное жилищное строительство на специально отведенном для этих целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения права собственности на жилой дом.
Земельные и жилищные отношения имеют между собой тесную связь. Для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходимо прежде всего земельный участок, который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами. Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, введение частной собственности на землю открывают новые возможности для решения жилищных проблем. Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. 
Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных пунктах.

Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.

Земельный участок отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством. Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между органом коммунального хозяйства администрации с одной стороны и гражданином с другой. По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на основании решения администрации и закрепленном в пользование государственным актом на право собственности на землю. На этом участке гражданин (застройщик) обязан возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство. так называемых, надворных построек. Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого договора.

При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право пользования земельным участком может быть прекращено.

По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города. В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком, если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового.
Особое место отводится вопросу о праве собственности на самовольно построенный жилой дом. Согласно ст.222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:
а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
б) без получения на это необходимых разрешений;
в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

 
Ответственность за нарушение жилищного законодательства несут лица, виновные:
• в нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений;
• в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений;
• в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;
• в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;
• в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;
• в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства, - несут уголовную, административную и иную ответственность в соответствии с законодательством РФ
Указанный перечень правонарушений в жилищной сфере не является исчерпывающим.
Административная ответственность наступает за совершение административного проступка, то есть за виновно совершенное противоправное деяние, которое по своему характеру не влечет за собой уголовной от­ветственности.
Законодательство предусматривает административную ответственность за такие правонарушения, как:
• нарушение должностными лицами порядка постановки на учет и сроков заселения жилых домов и жилых помещений;
• нарушение правил пользования жилыми помещениями;
• самовольное переоборудование или перепланировка жилых помещений;
• самовольное строительство жилых строений и др.
За совершение административных проступков предусматривается ответственность в виде предупреждения или штрафа.
Уголовная ответственность наступает за совершение особо опасного противоправного деяния, то есть преступления.
Так, в действующем Уголовном кодексе Российской Федерации предусмотрена ответственность за нарушение неприкосновенности жили­ща, то есть за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица (ст. 139 УК РФ).
Гражданско-правовая ответственность наступает за причинение вреда жилищному фонду или за совершение противоправных (незаконных) сделок с жилыми помещениями.
В случае причинения вреда жилищному фонду виновные лица обязаны возместить причиненный ими ущерб.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков, включая упущенную выгоду.
Суд вправе при удовлетворении требования о возмещении вреда обязать лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (например, исправить поврежденное жилое помещение).
Если участники жилищных отношений заключили с жилым помещением сделку, которая не соответствует требованиям закона или иным правовым актам, то за это может наступить гражданско-правовая ответственность в виде признания данной сделки недействительной (ничтожной). Так, если сделка была совершена под влиянием обмана, то она может быть признана судом недействительной (ст. 179 ГК РФ).
К характерным чертам гражданско-правовой ответственности относятся:
1) имущественный характер;
2) преимущественно компенсационный (восстановительный) характер;
3) построение на началах юридического равенства сторон;
4) возможность ее добровольной реализации самим нарушителем, без вмешательства судебных или иных государственных органов, в силу лишь одной возможности применения государственного принуждения (добровольная уплата пени за просрочку внесения квартплаты, возмещение причиненного ущерба жилищному фонду и т.д.).
 В жилищном праве может иметь место как договорная, так и деликтная гражданско-правовая ответственность, а в соответствующих случаях - административная и уголовная. Например, ранее статья 154 ЖК РСФСР предусматривала, что уголовную, административную или иную ответственность в соответствии с законодательством*(79) несут лица, виновные:
1) в нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений;
2) в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений;
3) в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;
4) в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;
5) в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании, в порче жилых домов, жилых помещений и их оборудования.
Общее последствие признания сделки недействительной - двусторонняя реституция, то есть каждая из сторон сделки обязана возвратить то, что она по ней получила (например, продавец обязан вернуть покупателю приобретенное им жилое помещение, а покупатель обязан возвратить полученные им деньги). 
Защита - это деятельность, возникающая при наличии конкретного (совершенного) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое приведет к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права. Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствуют правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты).
В соответствии со статьей 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке имеет место только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другими федеральными законами. ст.12, 13, 14
В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - перечни отнесенных Жилищным кодексом к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов. Иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в приведенные выше перечни, решают органы государственной власти данных субъектов.

 
Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития и др.), служебные жилые помещения, квартиры и иные помещения, предназначенные (пригодные) для проживания.
В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
В зависимости от формы собственности действующее жилищное законодательство выделяет следующие виды жилищного фонда:
• частный жилищный фонд;
• государственный жилищный фонд;
• муниципальный жилищный фонд;
• общественный жилищный фонд.
В частный жилищный фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности:
• физических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, пре­дусмотренных законодательством;
• юридических лиц: нежилые помещения, построенные или приобретен­ные за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК с не полностью выплаченным паевым взносом.
В результате принятия Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63 процентов по сравнению с 33 процентами в 1990 году, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократи­лась с 67 до 34,8 процента.
В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах феде­ральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года № 4218-1 (в ред. от 17 июня 1999 года) частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.
Принудительное изъятие недвижимости без согласия собственника до­пускается только на основании решения суда. 
Общественный жилищный фонд включает жилые помещения, находя­щиеся в собственности общественных объединений.
Общественные объединения - это вид некоммерческих организаций, со­зданных на добровольной основе по инициативе граждан, объединив­шихся на основе общности интересов для реализации общих целей, указанных в уставе объединения.
В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.

 
Государственный жилищный фонд включает:
• ведомственный фонд, состоящий в собственности Российской Федера­ции и находящийся в хозяйственном ведении государственных пред­приятий или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к государственной собственности;
• фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или в оперативном управлении государственных учреждений, принадлежащих соответствующему субъекту Рос­сийской Федерации.
Таким образом, государственный жилищный фонд может находиться в федеральной собственности (собственности Российской Федерации) и в собственности субъектов Российской Федерации.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют соответствующие органы государ­ственной власти.
Например, от имени Российской Федерации общее управлении федеральной собственностью осуществляет Министерство государственного имущества Российской Федерации.
Муниципальный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности района, города и входящих в них администра­тивно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений.
В настоящее время муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления. 

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД - по определению Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г.: а) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной собственности; б) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД -по определению Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. "фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в т.ч. в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений".
В Законе о приватизации (ст. 1,2,3, 11 и др.) четко записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Учитывая ГК РФ, где даются понятия "право государственной собственности" и "право муниципальной собственности", необходимо отметить, что речь идет об имуществе (жилищном фонде) Российской Федерации (федеральной собственности), жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения (Москве и Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам (собственности субъектов РФ). Этот жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений. Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду.

 
ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ - по определению Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. "совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них". Ж.ф.с.и. формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов, местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.
Специализированный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений в муниципальном жилищном фонде предназначенных для проживания отдельных категорий граждан.
К специализированным жилым помещениям муниципального жилищного фонда относятся:
служебные жилые помещения;жилые помещения в общежитиях;жилые помещения маневренного фонда.
Согласно ст. 57 ЖК РФ жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье. Основным документом, регулирующим право пользования жилым помещением, служит договор социального найма (ст. 60 ГК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Такой договор заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Общеизвестно, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется, как правило, малоимущим гражданам и (или) инвалидам и особо нуждающимся гражданам, о чем говорится в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ.
Специализированные жилые помещений предоставляются на основании соответствующего решения органа местного самоуправления по договорам найма специализированных жилых помещений.Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим Порядком.Расторжение или прекращение договора найма специализированных жилых помещений влечет возникновение у нанимателей обязанности освободить занимаемые ими специализированные жилые помещения.Служебные жилые помещения предоставляются гражданам не обеспеченным жильем в том населенном пункте, где находится их место работы, в виде отдельной квартиры.Орган местного самоуправления в течение десяти рабочих дней с момента получения документов, указанных в п.2,3., принимает решение о предоставлении гражданину служебного жилого помещения.Срок договора найма служебного жилого помещения определяется продолжительностью трудовых отношений, либо сроком нахождения на выборной должности.Под общежития предоставляются только специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома, либо части домов.Общежития предназначаются для временного проживания, как одиноких граждан, так и граждан имеющих семью.
Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте в период их работы, службы или обучения.При наличии свободных жилых помещений в общежитии орган местного самоуправления в течение десяти рабочих дней с момента получения документов указанных в п.2.3., принимает решение о предоставлении гражданину жилого помещения в общежитии по договору найма.При выезде нанимателя из жилого помещения на другое постоянное место жительства пользование данным помещением гражданами, вселенными в данное помещение в качестве членов семьи нанимателя прекращается.Жилые помещения маневренного фонда предоставляются в случаях предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации случаях во временное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда. Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения маневренного фонда.Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6,0 кв.метров жилой площади на одного человека.Срок договора найма в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления жилого помещения маневренного фонда и определяется в соответствии п.п.1-4 п.2 ст.106 Жилищного кодекса РФДоговор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
завершения капитального ремонта или реконструкции дома; до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание; до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ, иными федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов в случаях и порядке, предусмотренных Жилищным кодексом РФ;установления законодательством ст.95.Расторжение договора найма специализированного жилого помещения осуществляется по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе ст.101 Жилищного кодекса Российской Федерации.Выселение граждан из специализированных жилых помещений производится по основаниям установленным действующим законодательством, в том числе ст.103 Жилищного кодекса Российской Федерации.

 
ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД - по определению Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г.: а) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством; б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
Самыми массовыми участниками гражданских, в том числе жилищных, правоотношений являются граждане. Однако для того чтобы выступать в них в качестве субъектов того или иного правоотношения, они должны обладать правоспособностью и дееспособостью. В соответствии со ст. 17 ГК РФ под правоспособностью
граждан понимается способность иметь права и нести обязанности. Она возникает в момент рождения гражданина, неотделима от него и признается в равной мере за ним, независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.

 
Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками
таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам,предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для из-
влечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так ипубличным образованиям. Согласно п. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищныйфонд, в том числе — коммерческого использования, подлежит гос учету в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением техническихпаспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям) .

 
Согласно статье 18 ЖК РФ, право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, Законом о государственной регистрации прав и Жилищным кодексом. В соответствии с частью 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом.Государственная и муниципальная собственность - не особые виды вещных прав, а формы собственности, указывающие на принадлежность имущества публичному собственнику - государственному и муниципальному образованию. В этих случаях субъектами права собственности выступают Российская Федерация и ее субъекты или муниципальные образования.При решении вопроса о государственной регистрации вещных прав на жилье, установленных статьей 292 ГК РФ, необходимо решить вопрос об обязательном отражении в Едином государственном реестре иных жилищных правоотношений: договоров найма и безвозмездного пользования жильем, прав пользования жильем в силу завещательного отказа или на основании договоров пожизненного содержания с иждивением. Требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав пользования жильем, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. Рассматривая регистрацию прав пользования жильем как ограничений (обременении) права собственности, следует учитывать разницу между пределами осуществления и ограничениями права собственности.Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений. Если выделяется доля одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников.
Особенность доли в праве на общее имущество дома заключается в том, что она:
1) не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома;
2) не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение;
3) на нее не распространяется право преимущественной покупки. Содержание данного права долевой собственности заключается в пользовании и владении общим имуществом, в участии в соразмерных доле расходах на его содержание.
 Момент возникновения права на недвижимость имеет большое значение при определении наследственных прав граждан. Государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Согласно пункту 2 статьи 17 ГК РФ, правоспособность гражданина прекращается с его смертью. Следовательно, после смерти гражданина не может быть проведена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они служат основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.
Например, если гражданин заключил договор безвозмездной передачи жилья и зарегистрировал его в местной администрации, но до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции скончался, то жилое помещение включается в наследственную массу, а государственная регистрация прав наследников проводится на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.

 
Для гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может проводиться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ).
Несмотря на многочисленные дискуссии по поводу обязательного страхования жилых помещений (по аналогии с обязательным страхованием гражданско-правовой ответственности владельцев автотранспортных средств), законодатель не установил обязательного страхования жилых помещений, что соответствует части 1 статьи 935 ГК РФ, в соответствии с которой на указанных в Кодексе лиц может быть возложена обязанность страховать жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу. Вопросы добровольного страхования жилых помещений были отражены и ранее в федеральных законах и в законах субъектов Федерации.Приказом Госстроя России от 28 июня 2000 г. N 149 "Об утверждении Рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе" предусматриваются следующие виды страхования жилых помещений (или сочетания нескольких):
- страхование жилищного фонда или жилого помещения его собственником;
- страхование жилого помещения его владельцем, нанимателями;
- страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц, а также собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилищного фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (значительное кратковременное повышение давления в системах водо- и теплоснабжения может стать причиной аварий, а резкие скачки напряжения в сетях - страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.
Система организации страховой защиты жилья предполагает выбор страховых рисков, наиболее характерных для той или иной территории. По выбору местной администрации это могут быть, например, пожары, взрывы бытового газа, проникновение воды через кровлю или в результате применения средств пожаротушения, аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока, террористические акты и противоправные действия третьих лиц.
 Страхователями жилых помещений могут выступать их собственники или наниматели жилых помещений жилищного фонда города, постоянно проживающие и зарегистрированные в них по месту жительства, а также родители, усыновители, опекуны или попечители, выступающие от имени несовершеннолетних или недееспособных собственников, нанимателей жилых помещений. Страхователем жилого помещения, находящегося в общей собственности граждан, может быть по соглашению всех участников общей собственности лишь один из сособственников, постоянно проживающий и зарегистрированный в застрахованном жилом помещении.
Страхователями не могут выступать иностранные граждане и лица без гражданства.
Страховщиками жилых помещений могут быть юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, созданные для ведения страховой деятельности, получившие в установленном порядке лицензию на осуществление страхования того или иного вида и прошедшие конкурсный отбор.
Объект страхования - жилое помещение (квартира, комната), включая его конструктивные элементы, элементы отделки и внутренних коммуникаций, инженерное оборудование, относящиеся к этому помещению и соответствующие типовому проекту строения, в котором расположено данное жилое помещение. Застраховать можно жилые помещения, расположенные в домах жилищного фонда города, на содержание которых выделяются дотации из бюджета города Москвы.
Не могут служить объектами страхования жилые помещения:
- признанные в установленном порядке аварийными;
- имеющие физический износ более 60%;
- расположенные в домах, включенных Правительством Москвы в ежегодный перечень адресов жилых домов, подлежащих освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка и по другим основаниям;
- на которые обращено взыскание по обязательствам;
- подлежащие конфискации;
- в отношении которых в предусмотренных законом случаях прекращены права найма или собственности.
Положение о страховании в Москве признает страховыми случаями повреждение или уничтожение застрахованного жилого помещения в результате следующих событий:
1) пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температуры при пожаре), в том числе возникшего вне застрахованного помещения, а также проведения правомерных действий по его ликвидации;
2) взрыва газа, применяемого в системах газоснабжения жилых строений для бытовых надобностей, в том числе происшедшего вне застрахованного жилого помещения;
3) аварий*(100) систем отопления, водопровода, канализации и внутренних водостоков (включая места соединения водоприемных воронок с кровлей), в том числе происшедших вне застрахованного жилого помещения;
4) сильного ветра (свыше 20 м/сек), урагана, смерча, шквала, а также сопровождающих их атмосферных осадков.
Повреждение (уничтожение) застрахованного жилого помещения вследствие проведения правомерных действий по ликвидации аварий систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков приравнивается к повреждению (уничтожению) жилого помещения вследствие самих аварий таких систем.
К водопроводным, отопительным, канализационным системам относятся системы коммунального водоснабжения, теплоснабжения и канализации, включающие разрешенные строительными нормами и правилами для применения в инженерных сетях трубопроводы, элементы, устройства, оборудование, приборы.
Не относятся к указанным системам:
- бытовые водопотребляющие устройства,
- приборы, в том числе стиральные, посудомоечные машины, включая элементы, служащие для их подключения к трубопроводам систем коммунального водоснабжения, теплоснабжения и канализации, до узлов водосливной и водоразборной (запорной) арматуры, обеспечивающей это подключение,
- дополнительные (не предусмотренные проектами строений, в которых расположены застрахованные жилые помещения) санитарно-технические приборы и оборудование, смонтированные с нарушением порядка переустройства жилых помещений, до узлов водосливной и водоразборной (запорной) арматуры, обеспечивающей их подключение к трубопроводам систем коммунального водоснабжения, теплоснабжения и канализации.
При повреждении жилых помещений, застрахованных уполномоченными страховыми организациями с учетом Положения о страховании в Москве, Правительство Москвы несет вместе со страховщиком ответственность за возмещение убытков в виде выплат страховых субсидий.
Страховая субсидия - целевые бюджетные средства, предназначенные исключительно для оплаты материалов и работ, необходимых для восстановления поврежденного жилого помещения. Если страхователь не целевым образом использует эти средства, он может быть лишен права на получение страховой субсидии.
Величина страховой субсидии при повреждении жилого помещения в результате страхового случая рассчитывается исходя из величины причиненных убытков и установленного размера ответственности правительства Москвы. Величина причиненных убытков рассчитывается исходя из действительной (страховой) стоимости жилого помещения, которая определяется на основании учетных данных МосгорБТИ и правовых актов органов исполнительной власти города Москвы, принимаемых для целей страхования. 
Гражданам, зарегистрированным по месту жительства в уничтоженном жилом помещении, предоставляется другое жилое помещение (квартира), благоустроенное применительно к условиям города Москвы, отвечающее санитарным, техническим нормам и требованиям, установленным правовыми актами города Москвы, соответствующее норме предоставления жилого помещения.
Жилое помещение взамен утраченного предоставляется с учетом всех имеющихся в пользовании у граждан и членов их семей жилых помещений, в том числе принадлежащих им на праве собственности. Если иное, кроме уничтоженного, жилище соответствует норме предоставления, то другое жилое помещение взамен утраченного не предоставляется и возмещение убытков в части ответственности Правительства Москвы не производится. Страхователям-собственникам жилое помещение взамен утраченного в результате страхового случая передается в собственность.
Выплата страховой субсидии производится путем безналичных расчетов на счет страхователя.Размер страховой субсидии по каждому очередному страховому случаю (включая расходы, целесообразно произведенные страхователем для предотвращения или уменьшения ущерба застрахованному жилому помещению) не может превышать разницу между установленной в договоре страховой стоимостью и ранее произведенными выплатами по предыдущим страховым случаям, произошедшим за период действия договора.Если страхователь получил, полностью или частично, возмещение убытков от лица, виновного в их причинении, Государственное учреждение города Москвы "Городской центр жилищного страхования" освобождается от обязанности по их возмещению в размере, равном полученному страхователем возмещению (пропорционально установленной доле ответственности). Если возмещение убытков по договору страхования произведено, то страхователь обязан возвратить "Городскому центру жилищного страхования" средства в размере страховой субсидии.

 
Жилое помещение, переводимое в нежилое не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился.Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям – это может быть различная звукоизоляция, температурный режим и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должна быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением.
По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое.Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный вход c улицs. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.
Согласно Положения основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу являются:
– наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии;
– ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
– изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических нарушений градостроительной деятельности.
Перевод жилых помещений в нежилые осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную. Однако при принятии решения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее – комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
Жилищный кодекс не устанавливает оснований для таких переводов. В нем урегулирован лишь вопрос об условиях (ограничениях) и порядке перевода.

Ограничения на перевод жилого помещения в нежилое включают следующие ситуации:
– если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
– если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход в помещение);
– если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги);
– если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки).
Перевод нежилого помещения в жилое недопустим:
– если такое помещение не отвечает установленным требованиям;
– если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
– если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не должен иметь места.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое определен ст. 23 ЖК РФ.

Заявитель – собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо – подает в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, необходимые документы:
– заявление о переводе помещения;
– правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
– план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение являлось жилым, – технический паспорт такого помещения);
– поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого. «Проект перепланировки может стоить от 20 тысяч рублей до нескольких тысяч долларов»
Не требуется представления таких документов, как(ст.23):
– письменное согласие на перевод всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;
– выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета собственника жилого помещения (жилого дома);
– заключение СЭС;
– заключение органа государственной противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения жилого помещения (жилого дома);
– документы об обеспечении иной равноценной жилой площадью граждан, постоянно проживающих на жилой площади, переводимой в нежилую;
– письменное согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних в данном жилом помещении (жилом доме).
Отказ может последовать в случаях:
– непредоставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
– предоставления документов в ненадлежащий орган;
– несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренного ст. 22 ЖК РФ. Основанием отказа может являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение либо отсутствие технической возможности сделать такой вход, а также то, что переводимое помещение расположено не на первом этаже, а непосредственно под ним расположено жилое помещение;
– несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. При разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные) и к материалам, которые будут применяться. Несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием для лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано на соответствующие основания для отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен, если квартира расположена:
1) на первом этаже указанного дома;
2) выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).
Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должны предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Этот перечень документов является исчерпывающим, и никто не может требовать дополнительные документы.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления перечисленных выше документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.


ст.25
Как правило, на практике возможны две ситуации:
- когда переустройство и перепланировка жилого помещения только еще планируются;
- когда они уже произведены без соблюдения требований закона.
Осуществляя перепланировку или переустройство жилого помещения, некоторые даже не представляют, что существует установленный порядок проведения данных действий, а также того, что необходимо производить соответствующие согласования в определенных органах и организациях.

Кроме того, многие граждане не знают о юридической ответственности за нарушение этого порядка, т. к. считают, что «если квартира моя, значит — могу делать с ней все что захочу». Между тем перепланировка или переустройство жилого помещений, проведенные без соблюдения определенных технических правил и установленного порядка, могут нарушить законные права и интересы иных лиц, а также создать реальную угрозу для жизни и здоровья граждан.

Потому рассмотрим, какой порядок проведения перепланировки или переустройства жилых помещений установлен законодательством РФ.
Нормами Жилищного кодекса РФ урегулированы отношения, возникающие в процессе осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения. К видам жилого помещения относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. ЖК РФ устанавливает также понятие переустройства и перепланировки жилого помещения.  Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоборудование уже существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением законодательства по согласованию с органом местного самоуправления. Для осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения собственник (или уполномоченное им лицо) обращается с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления (Администрация района) по месту нахождения помещения и предоставляет следующие документы.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен содержать основания с обязательной ссылкой на нарушения. Допускается отказ только в случае:

1) непредставления определенных документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
В соответствии со ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Акт приемочной комиссии направляется органом местного самоуправления (Администрацией района) в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества (БТИ). На основании указанного акта данным органом вносятся изменения в технический паспорт жилого помещения.
Когда перепланировка или переустройство жилого помещения уже произведены, и вышеуказанный порядок не был соблюден, они являются самовольными и порядок сохранения жилого помещения в перепланированном или переустроенном состоянии значительно усложняется. «Чем же?», — спросит читатель.

Обратимся снова к нормам ЖК РФ, в которых определены негативные последствия для лица, которое вопреки установленному выше порядку произвело перепланировку или переустройство жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ признаются самовольными в двух случаях:
1) при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании;
2) при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование.
В обоих случаях виновное в правонарушении лицо может быть привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ, а именно:
- самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений (п. 1 ст. 7.21) - предупреждение или наложение административного штрафа от 1000 до 1500 рублей;
- самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах (п. 2 ст. 7.21) - административный штраф от 2000 до 2500 рублей и т. д.
Кроме того, ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения установлена и в ст. 29 ЖК РФ:
- собственник или наниматель такого жилого помещения обязаны привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование;
- при невыполнении указанной обязанности суд может принять решение в отношении собственника - о продаже жилого помещения с публичных торгов; в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма.
Между тем в ч. 4 данной статьи предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо если это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Однако данное обстоятельство лицу самовольно перепланированного жилого помещения придется доказывать в суде, при этом без специальных юридических познаний сделать это будет нелегко. В связи с чем придется обращаться за поддержкой к адвокату, помощь которого будет стоить недешево. 

 
Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).
Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.
Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.
В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жи­лом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Распоряжение- это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.
Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.
Объект права собственности на жилое помещение- это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т. д.).
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, при надлежит также
доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).
Жилое помещение может находиться:
• в частной собственности;
• в государственной собственности;
• в муниципальной собственности.
Частная собственность- это собственность физических и юридических лиц
Государственная собственность- это собственность Российской Федерации (федеральная собственность) и собственность субъектов Российс­кой Федерации.
Муниципальная собственность- это собственность муниципальных образований Российской Федерации (города, села, поселки и т. д.).
Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.
Субъекты частной собственности на жилое помещение - физические и юридические лица.
Действующее законодательство не устанавливает "возрастных" или каких-либо иных ограничений в отношении права собственности ни для граждан, ни для организаций.
В то же время от возраста зависит объем дееспособности гражданина, то есть его способности своими самостоятельными действиями приобре­тать и осуществлять гражданские права. Так, граждане в возрасте до 14 лет не имеют права совершать каких-либо сделок в отношении принадлежащего им жилого помещения, а в возрасте с 14 до 18 лет - только с согласия своих законных представителей.
Дееспособность гражданина в полном объеме возникает с восемнадцати лет.
Субъекты государственной собственности на жилые помещения- Российская Федерация и субъекты Российской Федерации.
Субъекты муниципальной собственности на жилые помещения- муниципальные образования Российской Федерации.

 
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

 
Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире Жилищным Кодексом РФ решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 1 ст. 41). Речь идет о помещениях, обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (например, о коридорах, кухнях, санузлах).

В ст. 42 ЖК РФ закреплено, что размер доли в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Здесь хотелось бы обратить внимание ещё на два обстоятельства. В комнатах коммунальной квартиры есть только «жилая» площадь (в ст.42 ЖК РФ она почему-то называется «общей»). Также нужно иметь в виду, что в собственности одного лица может быть несколько комнат.

Особенность доли в праве на общее имущество в силу закона такова, что она:
- не отчуждается отдельно от права собственности на помещение;
- не подлежит выделу;
- автоматически возникает и переходит вместе с правом собственности на помещение, соответственно, не подлежит отдельной государственной регистрации.

Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию, соразмерные своей доле участия (ст. 30, 39, 43 ЖК РФ).
Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК РФ специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире – раздельная собственность.
Судебные инстанции стоят на позиции «ликвидации коммунальных квартир», которая обеспечивается недопустимостью произвольного раздела квартир и признанием преимущественного права покупки комнаты. Действительно, юридический раздел квартиры, фактически неделимой ввиду целевого назначения вещи, ухудшает ее качество с точки зрения обеспечения жилищных потребностей.
непригодными для постоянного проживания признавались, например, жилые комнаты площадью менее размера, установленного для представления жилого помещения, шириной менее 2 м, не имеющие непосредственного освещения, отопительных приборов и пр
В заключении, можно сделать ряд выводов, во-первых, коммунальную квартиру нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в коммунальной квартире являются жилые помещения в ней. Коммунальная квартира должна рассматриваться как совокупность жилых помещений.  Во-вторых, доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается жилое помещение в коммунальной квартире (комната), неизбежно приобретается и ее неизменный спутник - доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это закреплено законом. В-третьих, представляется, что аналогия ч.6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ в наделении преимущественным правом собственников комнат коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты в этой же квартире неуместна, поскольку имеют место совершенно разные объекты права собственности.

 
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Предметом договора найма независимо от его вида может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).
Помещения, находящиеся в садовых и дачных домиках и не признанные в установленном порядке жилыми, не могут быть предметами договора найма жилого помещения.
Регулирование отношений передачи таких помещений в возмездное срочное пользование осуществляется посредством договора аренды. Необходимо особо подчеркнуть, что действующее законодательство не допускает заключения договора найма жилого помещения в отношении комнат и частей комнат, которые не являются изолированными.
Предметами договора найма жилого помещения могут быть:
1) жилые дома;
2) квартиры в многоквартирных жилых домах;
3) изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.
В многоквартирных домах объектами найма могут являться не только непосредственно квартиры, но и иное имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ). К такому имуществу относятся:
1) несущие конструкции дома;
2) оборудование дома за пределами или внутри одной квартиры, обслуживающее более одной квартиры (электрические провода, канализация, трубы отопления и т. д.).
Глава 35 ГК РФ прежде всего регулирует отношения, возникающие из договоров коммерческого найма. Однако ряд положений этой главы можно в равной мере отнести и к договорам социального найма жилого помещения.
Статья 674 ГК РФ предусматривает простую письменную форму договора. Несоблюдение ее лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но оставляет за сторонами право подтверждать наличие сделки при помощи письменных и иных доказательств.
Любой договор найма должен сохраняться вне зависимости от смены собственника жилого помещения. Это же относится и к смене лица, имеющего жилое помещение на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
При отчуждении жилого помещения, обремененного договором найма, приобретатель помещения становится наймодателем на условиях уже заключенного договора найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального и коммерческого найма, т. е. лицо, приобретающее право пользования служебным помещением, комнатой в общежитии и т. п., обязано использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, обеспечивать своевременную оплату по договору. В соответствии с положениями п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ, если в договоре не указано иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Наймодатель согласно положениям ст. 65 ЖК РФ обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Регламентируя обязанности наймодателя, ГК РФ устанавливает дополнительные обязанности для лиц, сдающих помещения в многоквартирных домах, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).
Статья 680 ГК РФ говорит о праве нанимателя при согласии наймодателя и постоянно проживающих в помещении лиц вселять временных жильцов на безвозмездной основе. Нормы Гражданского и Жилищного кодексов в отношении временных жильцов практически совпадают. Такое право ограничено сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 м2 жилой площади).
Если на одного жильца приходится менее 12 м2 жилой площади, вселение временных жильцов не допускается. Временные жильцы не наделены самостоятельным правом пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ст. 680 ГК РФ).
Законом установлена обязанность временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма) (ст. 680 ГК РФ).

 
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от егоимени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользованиедля проживания в нем (ст. 60 Ж К)
Особенности договора социального найма состоят в следую-
щем:
1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма;
2) объект договора социального найма находится в жилищно фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);
3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта РФ или местного самоуправления:
4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;
5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;
7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанмателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
8) договор социального найма носит бессрочный характер, и другие особенности.
Договор социального найма жилого помещения заключается безустановления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62)
Право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты или дополнительной жилой площадив размере 10 кв. м имеют следующие категории граждан:
а) лица, страдающие болезнями, перечисленными вспециальном перечне. Документом, дающим право на
льготу, является ежегодно обновляемая справка лечебного учреждения;
б) сотрудники органов внутренних дел в звании полковника милиции, полковника внутренней службы, полковника юстиции и выше, а также уволенные со службы в этом звании. Документом, дающим право на льготу, является служебное удостоверение и ежегодно обновляемая справка с места работы; пенсионное удостоверение;
в) заслуженные деятели науки, искусства и техники.Документом, дающим право на льготу, является документ о присвоении звания;
г) народные и заслуженные артисты РоссийскойФедерации.
д) изобретатели (должны представить специальноеудостоверение).
Право на дополнительную жилую площадь в видеотдельной комнаты имеют:
а) инвалиды, в соответствии со специальным перечнем. Документ, дающий право на льготу, — справкаВТЭК о причине инвалидности с указанием срока;
б) граждане, перенесшие или получившие лучевуюболезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы, и инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы. Документ, дающий право на льготу, — удостоверение участника ликвидации последствий аварии наЧернобыльской АЭС.
в) семьи граждан, погибших в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС, умерших вследствие лучевой болезни и других заболеваний, возникших в связис чернобыльской катастрофой, и семьи умерших инвалидов, на которые распространялись льготы. Документ,дающий право на льготу, — справка управления социальной защиты населения.
Право на дополнительную жилую площадь в видеотдельной комнаты или дополнительной площади размером не менее 20 кв. м имеют:
а) научные работники и аспиранты при высшихучебных и научно-исследовательских учреждениях.Документ, дающий право на льготу — специальное удостоверение (либо справка), выдаваемое вузом или НИИ;
б) писатели, являющиеся членами Союза писателей;
в) композиторы, являющиеся членами Союза композиторов;
г) художники и скульпторы, являющиеся членамиСоюза художников и скульпторов;
д) кинодраматурги и кинорежиссеры;
е) судьи. Документ, дающий право на льготу, —ежегодно обновляемая справка с места работы;
ж) судьи Конституционного Суда;
з) прокуроры и следователи;
и) члены Союза театральных деятелей и Союза кинематографистов;
к) авторы изобретений и рационализаторских предложений, которым присвоены почетные звания заслуженного изобретателя или заслуженного рационализатора. Документ, дающий право на льготу, — специальное удостоверение;
л) государственные служащие, занимающие высшие,главные и ведущие государственные должности.
Право на дополнительную жилую площадь в видедополнительной общей площади не менее 15 и не более25 кв. м имеют:
а) офицеры в воинском звании полковника, ему равном и выше, проходящие военную службу либо уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состояниюздоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями;
б) командиры воинских частей;
в) военнослужащие, имеющие почетные звания Российской Федерации;
г) военнослужащие — преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования;
д) военнослужащие — научные работники, имеющиеученые степени или ученые звания.
Документами, дающими право на льготу, являютсяудостоверение военнослужащего и ежегодно обновляемая справка с места работы.
Право на дополнительную жилую площадь в размере 15 кв. м имеют:
а) сотрудники налоговой полиции в звании полковника и выше, а также сотрудники, уволенные со службы в этом звании. Документ, дающий право на льготу, — служебное удостоверение и ежегодно обновляемая справка с места работы, пенсионное удостоверение;
б) Герои Социалистического Труда и полные кавалеры ордена Трудовой славы.
Право на дополнительную жилую площадь до20 кв. м имеют:
а) Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы;
б) женщины — участницы Великой Отечественнойвойны. К ним относятся: бывшие военнослужащие, проходившие службу в составе действующей армии, лицаиз числа вольнонаемного состава, работавшие в военных частях действующей армии, работницы спецформирований в период 1941—45 гг., переведенные в период войны на положение лиц, состоящих в рядах Красной армии.


 
Подробнее остановимся на договоре социального найма жилого помещения. Его регулированию посвящен раздел III ЖК РФ. Гражданский кодекс РФ отражает его лишь в общем виде.
Данный договор направлен на удовлетворение потребности в жилье граждан, состоящих на учете в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
В Конституции РФ сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений.
Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое отражение в новом ЖК РФ.
В соответствии со ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма.
Предметами договора социального найма жилого помещения могут быть только помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду и предназначенные для социального использования.
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются, если международным договором РФ не предусмотрено иное:
1) иностранным гражданам;
2) лицам без гражданства.
Субъектами договора социального найма, с одной стороны, являются государственные и муниципальные органы, выступающие от лица собственников соответствующих жилых фондов, а с другой стороны – малоимущие и (или) нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане.
Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем – государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования.
Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается. За гражданами, проживающими в домах государственного, муниципального и жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
Одной из сторон по такому договору выступают наймодатели – органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.
В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ ич.1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.
К членам семьи нанимателя согласно указанной статье ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Если другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство, они также признаются членами семьи нанимателя. Закон допускает судебный порядок признания иных лиц членами семьи в исключительных случаях.
Солидарная ответственность возникает по обязательствам из договора найма жилого помещения для всех дееспособных членов семьи. Недееспособными членами семьи являются признанные таковыми судебным решением и дети до 18 лет.
Если гражданин продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, но перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ст. 69 ЖК РФ).
Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение супруга, детей и родителей с согласия в письменной форме или членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, или наймодателя – при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи.
Наймодатель (собственник жилого помещения) имеет право запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после вселения этих лиц общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Если к родителям вселяются их несовершеннолетние дети, то согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя не требуется.
Договор социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя необходимо изменить в случае вселения в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя.
Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают.
Расторжение договора социального найма.
Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ).
В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.
Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и выселение производятся в судебном порядке.
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях, указанных в законе.
орма предоставления жилого помещения устанавливается как минимальное количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека при получении им жилого помещения по договору социального найма. Учетная норма определяется как минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого устанавливается уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения с целью принятия их на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Иными словами можно сказать, что учетная норма определяет возможность гражданина претендовать на жилое помещение по договору социального найма. Таким образом, созданы правовые условия для реализации ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. 

Норма предоставления и учетная норма устанавливаются органами местного самоуправления. Исключение составляют города федерального значения - Москва и Санкт-Петербург, которым предоставлено право самим решать, к компетенции каких органов (государственной власти или местного самоуправления) относится рассмотрение данного вопроса. Основным критерием для его решения является уровень обеспеченности граждан жильем в отдельно взятом населенном пункте. При этом размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления. Во всех субъектах Федерации учетная норма и норма предоставления примерно одинаковы и составляют соответственно 10 метров и 18 метров. 

Норма предоставления жилья устанавливается в зависимости от категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма. В отношении малоимущих граждан указанные нормы определяются органами местного самоуправления, а для иных категорий, могут быть установлены иные нормативы, утвержденные Федеральным законом или законом субъекта РФ. Так, например, инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), в том случае, если последние страдают тяжелыми формами хронических заболеваний. К числу таких заболеваний относятся активные формы туберкулеза всех органов и систем, психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения, проказа, ВИЧ-инфекция у детей и ряд других. 


 соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются следующие категории малоимущих граждан:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний должен устанавливаться Правительством РФ.
Основаниями для постановки на соответствующий учет являются:
1) относимость к категории малоимущих;
2) относимость к иной категории лиц, нуждающихся в социальном обеспечении (эти категории устанавливаются федеральными законами и законодательством субъектов).
По договору коммерческого найма обязательства возлагаются на нескольких лиц. В данном случае одной стороной выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а другой стороной является наниматель – два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Обязательным условием является то, что договорные отношения между всеми сонанимателями и нанимателями возникают в один и тот же период времени.
В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:
1) наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
2) неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.
С введением в действие ЖК РФ отменяется льготный порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма, за исключением следующих случаев:
1) внеочередного предоставления жилых помещений (ч. 2 ст. 57);
2) специального, в том числе льготного, порядка предоставления жилых помещений в жилищных фондах Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации иным (кроме малоимущих) определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данным лицам жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 49).
Случаи и основания предоставления жилых помещений вне очереди. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 57).
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных ЖК РФ случаев внеочередного предоставления. Это правило действует, если иной порядок для лиц, которым предоставляется жилье по договору социального найма, не указан в каком-либо законе, как это предусматривает ч. 3 ст. 49 ЖК РФ. По федеральному законодательству право на внеочередное предоставление жилых помещений имеют:
- судьи*(141);
- инвалиды I группы: Великой Отечественной войны, боевых действий на территориях других государств*(142);
- граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг указанного учреждения, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение*(143);
- родители, дети которых являются ВИЧ-инфицированными, а также иные законные представители ВИЧ-инфицированных - несовершеннолетних в случае, если они нуждаются в улучшении жилищных условий и если ВИЧ-инфицированный - несовершеннолетний в возрасте до 18 лет проживает совместно с ними*(144).
Так, в соответствии с законодательством Российской Федерации вне очереди (но не позднее трех месяцев со дня обращения) обязаны предоставить жилые помещения реабилитированным гражданам.
Так, по действующему федеральному законодательству предоставление жилых помещений в первоочередном или ином льготном порядке предусмотрено:
- Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, Героям Социалистического Труда и лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" трех степеней*(147);
- инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам боевых действий на территориях других государств*(148);
- участникам Великой Отечественной войны, ветеранам боевых действий на территориях других государств*(149);
- военнослужащим, проходящим военную службу на территориях государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполняющим задачи по защите конституционных прав граждан в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах по прибытии из указанных государств*(150);
- прокурорам и следователям - не позднее 6 месяцев*(151);
- лицам, принятым на службу в милицию, участковым инспекторам милиции - не позднее шести месяцев с момента вступления в должность*(152);
- всем категориям работников образования, культуры, здравоохранения и правоохранительных органов в сельской местности*(153);
- педагогическим работникам образовательных учреждений*(154);
- некоторым категориям граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС*(155);
- медицинским и фармацевтическим работникам*(156);
- инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;
- семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасению человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;
- рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;
- матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим трех и более детей) и одиноким матерям;
- семьям при рождении близнецов;
- учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;
- спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований.
Право первоочередного предоставления жилых помещений также предусматривается рядом подзаконных актов. Такое право предусмотрено:
- лицам, страдающим заболеваниями, внесенными в Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади*(157);
- лицам, больным заразными формами туберкулеза
  Отказ: В случае представления неполного пакета документов либо неправильного (неполного) их заполнения, или поступления в ненадлежащий налоговый орган.


Наниматель жилого помещения по договору социального и коммерческого найма, т. е. лицо, приобретающее право пользования служебным помещением, комнатой в общежитии и т. п., обязано использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, обеспечивать своевременную оплату по договору. В соответствии с положениями п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ, если в договоре не указано иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Наймодатель согласно положениям ст. 65 ЖК РФ обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Регламентируя обязанности наймодателя, ГК РФ устанавливает дополнительные обязанности для лиц, сдающих помещения в многоквартирных домах, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).
Статья 680 ГК РФ говорит о праве нанимателя при согласии наймодателя и постоянно проживающих в помещении лиц вселять временных жильцов на безвозмездной основе. Нормы Гражданского и Жилищного кодексов в отношении временных жильцов практически совпадают. Такое право ограничено сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 м2 жилой площади).
Если на одного жильца приходится менее 12 м2 жилой площади, вселение временных жильцов не допускается. Временные жильцы не наделены самостоятельным правом пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ст. 680 ГК РФ).
Законом установлена обязанность временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма) (ст. 680 ГК РФ). 
соц. найм (ст. 65–69):
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Соответственно наймодатель обязан:
1) при предоставлении передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
В свою очередь наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма

 
последние годы обмен жилых помещений активизировался, так как граждане, имеющие жилое помещение социального найма, могут его улучшить лишь двумя способами:

а) видоизменить его с помощью ремонта либо переустройства (перепланировки или переоборудования);

б) заменить его на жилое помещение меньшего размера, согласно ст. 81 ЖК РФ. Условиями правомерности требований нанимателя является наличие у него жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, и наличие письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе и временно отсутствующих. Наймодатель, на основании заявления нанимателя, обязан предоставить, по согласованию с ним, другое помещение в течение 3 месяцев, то есть заменить имеющуюся у него жилую площадь самостоятельно с помощью договора обмена. Договор обмена жилыми помещениями представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе.
В новом Жилищном кодексе во многом сохранен действующий ранее порядок обмена жилыми помещениями. Так, право на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих (ст. 72 ЖК РФ). Как и ранее, обмен жилыми помещениями может совершаться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников. С.Н. Александрова отмечает, что нормы, устанавливающие правила обмена жилых помещ. представленных по договору социального найма, содержат больше ограничений по сравнению со старым ЖК.Необъяснимо положение ст. 72 ЖК РФ, которое предусмотрело возможность обмена жилыми помещениями только между нанимателями фонда социального пользования. Введение этого ограничения, а фактически – запрета на обмен социального и частного жилья было бы объяснимо в том случае, если бы граждане, переставшие быть малоимущими, подлежали бы выселению из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма.
Сторонами обмена могут быть наниматели и члены их семей. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Новелла нового Жилищного кодекса и в том, что обязательным условием для обмена является письменное согласие наймодателя на обмен. Однако объяснения нанимателем причин обмена закон не предусматривает.
Договор об обмене жилья (оригинал) предоставляется нанимателями, заключившими таковой, а также каждому из наймодателей для получения согласия на обмен.
Совершенно очевидно, что согласие наймодателя как условие должно предшествовать заключению договора обмена. Предложенная законодателем редакция снижает значимость договора, направленного на существенное изменение правоотношений (в результате обмена происходит расторжение договора социального найма на обмениваемое помещение и заключение такого договора на помещение, полученное в результате обмена).
Жилищный кодекс отказался от обмена жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, а также принадлежащего гражданину на праве собственности, ограничив участников обмена нанимателями жилых помещений по договору социального найма, а именно: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Закон предусматривает, что обмен жилья, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Органы опеки и попечительства отказывают в даче согласия в случае, если этот обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Свои решения органы опеки и попечительства оформляют в письменной форме и предоставляют заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обязательное согласие на обмен наймодатель должен выдать обратившемуся к нему нанимателю в течение десяти рабочих дней со дня обращения. Основания, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, предусмотрены в ст. 73 ЖК РФ.
При наличии письменного согласия всех наймодателей договор об обмене, совместно с документами, подтверждающими согласие наймодателей и членов семьи нанимателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене.

Одновременно на основании договора об обмене составляется новый договор социального найма с гражданином, участвующим в обмене. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и предоставления им указанных в ст. 74 ЖК документов.

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести предусмотренных ст. 73 ЖК РФ случаях, когда:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора;
2) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
3) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК.
В соответствии со ст. 75 ЖК обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это может иметь место, если есть основания, установленные ГК РФ для признания сделки недействительной (ст. 166-181 ГК РФ).

В частности, ст. 166 ГК установлено следующее: «Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспариваемая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).1. Недействительность сделки не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из содержания оспариваемой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действия на будущее время.
Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Частями 2 и 3 ст. 75 ЖК предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительными: участвующие в обмене подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки.

 
Существует также особая категория лиц, проживающих в жилом помещении на основании поднаема жилого помещения.
Сдача жилого помещение в поднаем является одним из прав нанимателя. Для того чтобы передать жилое помещение (в случае временного отсутствия нанимателя и членов его семьи) или его часть в поднаем, наниматель должен получить согласие всех членов семьи и наймодателя в письменном виде.
Еще одним правом нанимателя является сдача части жилого помещения или помещения целиком в поднаем. Договор поднаема должен заключаться с учетом требований закона о нормах предоставления жилья. Если нормы предоставления жилья нарушаются, заключение такого договора является недопустимым. Также наниматель не вправе сдавать помещение в поднаем целиком, если сам проживает в нем, т. е. не в моменты временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Договор поднаема заключается с письменного согласия всех членов семьи нанимателя и наймодателя по договору социального найма.
Если жилое помещение, передаваемое в поднаем, находится в коммунальной квартире, требуется согласие всех лиц, проживающих в такой квартире, т. е. нанимателей и членов их семей, а также всех собственников и членов их семей.
Форма договора поднайма жилого помещения – простая письменная. Наниматель жилого помещения обязан передать наймодателю экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, Граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение (члены семьи поднанимателя), обязательно должны быть перечислены в договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, относится к возмездным договорам. Жилое помещение по нему предоставляется за плату.
Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Прекращение договора социального найма влечет за собой и прекращение договора поднайма.Расторжение договора поднайма возможно в следующих случаях:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя об устранении нарушений в случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ):
1) использует это жилое помещение не по назначению;
2) систематически нарушает права и законные интересы соседей;
3) бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
Наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения, если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения не имеет права принуждать поднанимателя к проведению капитального ремонта.
Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ).
Поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке, если после расторжения договора поднайма он и члены его семьи отказываются освободить жилое помещение.
О прекращении договора поднаема сторона – инициатор расторжения договора должна уведомить не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, если срок прекращения договора не установлен.
Юридическое лицо в качестве субъекта жилищных отношений фигурирует, как правило, в качестве собственника определенного жилого фонда.
Такие субъекты, как крестьянские и фермерские хозяйства, в жилищных отношениях не участвуют. Перечень участников жилищных отношений в Кодексе является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
Российская Федерация как субъект жилищных отношений выступает в двух аспектах.
Во-первых, РФ является собственником государственного жилищного фонда, владеет им, пользуется (предоставляет в пользование гражданам) и распоряжается.
Во-вторых, РФ посредством деятельности законодательных органов в пределах своего ведения (компетенции) издает законодательные акты, регулирующие жилищные отношения.
Категория временных жильцов отличается от членов семьи по своему правовому статусу. По договору социального найма жилого помещения допускается вселение в жилое помещение третьих лиц в качестве временных жильцов.
Для вселения временных жильцов необходимо соблюсти следующие требования закона.
Во-первых, такое право принадлежит только нанимателю персонально, а не членам его семьи.
Во-вторых, вселяя временного жильца, наниматель обязан соблюсти права совместно проживающих членов семьи и действовать с их согласия.
В-третьих, наниматель предварительно уведомляет наймодателя. Фактически несогласие наймодателя служит основанием для отказа во вселении временных жильцов.
Наймодатель имеет законное право отказа только в случае, если после вселения временных жильцов общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.
Статус временных жильцов имеет следующие особенности:
1) временные жильцы проживают в помещении не более шести месяцев;
2) право пользования жилым помещением у них не возникает;
3) ответственность за действия временных жильцов несет наниматель жилого помещения;
4) закон предусматривает только одну обязанность в отношении временных жильцов. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
В договорах коммерческого найма с согласия наймодателя, нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении, в помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. В случае, если в помещение вселяются несовершеннолетние дети, закон не требует соблюдения норм площади на одного жильца.
Согласно ст. 680 ГК РФ с согласия наймодателя и всех жильцов допускается вселение в снимаемую жилплощадь временных жильцов. Срок проживания их также не должен превышать шести месяцев.
Выбытие одного из членов семьи нанимателя, либо самого нанимателя, либо временных жильцов, т. е. освобождение жилого помещения лицом, проживавшим в нем ранее, – это также один из способов изменения жилищных отношений.
Освобождение жилого помещения бывает фактическим и юридическим.

 
Законодатель устанавливает право нанимателю и (или) членам его семьи изменить договор социального найма.
В связи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т. е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие, меняются число лиц, пользующихся жилищем, и соответственно размер оплаты жилья и коммунальных услуг. Вместе с тем ЖК РФ устанавливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ).
Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.
Расторжение договора социального найма.
Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ).
В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.
Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и выселение производятся в судебном порядке.
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях, указанных в законе.
Случаи выселения граждан определены законом.
Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.
Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.
В-третьих, если дом (жилое помещение) признан непригодным, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо за счет соответствующей организации.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, то ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.
Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки.
Согласно ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они:
1) систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения). В случае, когда перечисленные действия влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель имеет право назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения;
2) используют жилое помещение не по назначению.

 
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.
Договор коммерческого найма жилого помещения (ранее на практике он именовался "договором аренды") имеет и другие отличия от договора социального найма: по кругу объектов договора найма, сроку действия договора, порядку расторжения договора найма и др.
1. Стороны договора коммерческого найма

Договор может заключаться во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.
Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживаний граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

Наем жилого помещения в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис (контору), а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан.
Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.

Другой стороной договора коммерческого найма выступает гражданин.
ГК РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (см. ст. 677, 679 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (Ст. 671 ГК).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договорах том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями.
2. Объект (предмет) договора коммерческого найма
Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.
В отличие от договора социального найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР), законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (ч. 1 ст. 673 ГК РФ).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.
В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир, причитающаяся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения.
3. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности, говорится в ст. 675 ГК РФ, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма
1. договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
2. В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок.заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Часть 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан, вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Права и обязанности:
1. Договор  является двусторонним. В договоре права и обязанности сторон определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.
2. Основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.
3. Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма "наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении" .
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязацностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя
4. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
5. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется.
7. нанимателя относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов^.

Расторжение договора коммерческого найма
по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями; в этих случаях возникающие споры разрешаются в судебном порядке.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Наймодатейь может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

 
Во-первых, договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.
Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.
В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.
Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).
Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года.
Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.
Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.
аключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. Таким образом, с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение, с другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 статьи 677 ГК).

Согласно п. 1 статьи 323 ГК при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, вселяющиеся лица не являются членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Конечно же, вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением при этом является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых, постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека.

В настоящее время в законодательстве различаются следующие виды договоров
* если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то - договор аренды жилого помещения,
* если физическое лицо (гражданин), то - договор найма жилого помещения.

 
Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий .служебные жилые помещения представляют собой вид жилья, предназначенный не для постоянного проживания граждан, а для использования в целях, указанных в законе. Служебные жилые помещения предназначаются для населения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.
Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива может быть включено в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива.

Служебные помещения предоставляются не всем гражданам, а только работникам предприятий, учреждений, организаций, включенным в особый перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Как сказано выше, под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры. Возможно признание служебными всех квартир данного жилого дома. Тем самым ограничивается возможность нахождения в одной квартире жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования.

На практике под служебные жилые помещения выделяются свободные жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже. При организации семейного детского дома лицам, назначенным родителями-воспитателями, для совместного проживания с переданными им на воспитание детьми предоставляется служебный жилой дом или служебная многокомнатная квартира.

Жилые помещения в домах совхозов предназначаются для заселения работниками совхозов и другими лицами, которым в соответствии с действующим порядком предоставляется жилая площадь в домах хозяйства, и включаются в число служебных жилых помещений.
Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, органа управления кооперативной и иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения органом местной администрации гражданину выдается ордер на служебное жилое помещение.
 К пользованию служебными жилыми помещениями применяются лишь некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные жилищными кодексами и другими актами жилищного законодательства.

Это означает, что правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, существенно отличается от положения лиц, пользующихся жилым помещением в соответствии с договором найма жилого помещения. Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Они вправе пользоваться помещением наравне с последним до тех пор, пока он (работник) не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, указанных в законе). Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают рядом правомочий, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещением в домах государственного и общественного жилищных фондов по договору найма. Так, граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе сдавать эти помещения в поднаем, обменивать (в том числе на служебное), бронировать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежат разделу. Жилищный кодекс устанавливает порядок выселения граждан из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения.
При рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, а также граждан, исключенных из членов колхоза или вышедших из колхоза по собственному желанию, суды проверяют, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым могут быть предоставлены в связи с характером трудовых отношений служебные жилые помещения.
Лица, уволившиеся по собственному желанию, подлежат выселению из служебных помещений, если они откажутся возвратиться на работу на предприятие, в учреждение, организацию, которые предоставили жилое помещение.

 
Общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан.
под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Из этого указания закона вытекают два важных вывода. Во-первых, недопустимо предоставлять под общежитие часть жилого дома, например одну секцию либо один этаж многоэтажного дома. Это правило установлено для того, чтобы не ущемлять жилищных интересов граждан, проживающих в жилом доме в соответствии с договором найма, не создавать им дополнительные неудобства при проживании в доме. Во-вторых, под общежитие предоставляются как специально построенные, так и переоборудованные под общежитие жилые здания, т. е. дома, приспособленные именно для проживания указанных выше граждан и имеющие соответствующие санитарно-гигиенические и бытовые удобства.

В таких домах должны быть предусмотрены наряду с жилыми комнатами помещения для занятий и для проведения культурно-просветительных мероприятий, а также помещения для бытового обслуживания проживающих.
Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится общежитие, на время работы или учебы. На основании такого решения выдается специальный ордер на занятие предоставленной жилой площади в общежитии.

В законодательстве содержится также важная гарантия для лиц, выбывших из общежития в связи с призывом на действительную срочную военную службу: таким лицам должно быть вновь предоставлено жилое помещение в общежитии в случае возвращения их по окончании прохождения военной службы на то же предприятие, в учреждение, организацию или учебное заведение.

Общежития предоставляются, по общему правилу, одиноким лицам, причем имеются общежития с покоечным и покомнатным заселением.
Проживающие в общежитии, с одной стороны, существенно ограничены в праве распоряжаться занимаемой жилой площадью (они не вправе требовать раздела, выдела, обмена жилой площади, вселения других членов семьи, сдачи в поднаем и т. п.), а с другой - им предоставлен ряд дополнительных полномочий, связанных со спецификой проживания в общежитии (пользование мебелью, постельными принадлежностями, другими предметами домашнего обихода и культурно-бытового назначения и т. п.).
Правовой режим семей, живущих в общежитиях, зависит от условий их проживания. Если члены семьи пользуются жилой площадью в общежитии на условиях, установленных для общежития, то на них распространяются нормы, регулирующие проживание в общежитиях. Если же семья, проживающая в отдельной комнате в общежитии, на общих основаниях оплачивает жилую площадь и за коммунальные услуги по установленным ставкам, а не по ставкам для общежитий, то на членов данной семьи должны распространяться нормы, регулирующие отношения по найму жилых помещений. Кроме того, необходимо также учитывать, что в составе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемейных граждан, режим пользования в которых существенно отличается от режима пользования в "семейных общежитиях" и приближается к общему режиму жилых домов.

 
Маневренный фонд может быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного им органа. Жилые помещения этого фонда предназначаются для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом занимаемых ими жилых помещений по договору найма или договору аренды и в других случаях, предусмотренных законодательством, и должны отвечать санитарным, противопожарным и техническим требования.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам наймодателем или арендодателем жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем лиц.

Граждане, проживающие в домах маневренного фонда, оплачивают занимаемые жилые помещения и коммунальные услуги, если такая плата не вносится за ремонтируемые помещения.

Порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда и пользования ими устанавливается Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Пользование жилым помещением прекращается после окончания капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилище, являющееся объектом договора социального либо коммерческого найма.
Жилой фонд для беженцев и вынужденных переселенцев создается органами государственной власти или местного самоуправления при непосредственном участии либо по согласованию с органом миграционной службы. Жилые помещения предоставляются гражданам, которые в соответствии с действующим законодательством признаны беженцами и вынужденными переселенцами. Таких людей на территории страны в настоящее время довольно много.
В соответствии со ст. 1 Закона РФ "О беженцах"' от 19 февраля 1993 г. беженцем признается прибывшее или желающее прибыть на территорию Российской Федерации лицо, не имеющее гражданства Российской Федерации, которое было вынуждено или имеет намерение покинуть место своего постоянного жительства на территории другого государства вследствие совершенного в отношении него насилия или преследования в иных формах либо реальной опасности подвергнуться насилию или иному преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также принадлежности к определенной специальной группе или политических убеждений.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. "О вынужденных переселенцах"^ вынужденным переселенцем является гражданин Российской Федерации, который покинул место жительства вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводом для проведения враждебных кампаний в отношений конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
Вынужденным переселенцем также признается иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающее на законных основаниях на территории Российской Федерации и изменившее место жительства в пределах территории Российской Федерации по обстоятельствам, указанным выше. Вынужденным переселенцем признается также гражданин бывшего СССР, постоянно проживающий на территории республики, получивший статус беженца в Российской Федерации и утративший этот статус в связи с приобретением гражданства Российской Федерации, при наличии обстоятельств, препятствовавших данному лицу в период действия статуса беженца в обустройстве на территории Российской Федерации.

Соответствующие органы государственной власти и управления, органы местного самоуправления обязаны предоставлять беженцу, прибывшему по направлению Федеральной миграционной службы или ее органа в место постоянного проживания, жилое помещение из специального жилищного фонда, предназначенного для беженцев; оказывать беженцу и вынужденному переселенцу помощь и содействие при вступлении в жилищный кооператив, в индивидуальном жилищном строительстве; предоставлять в первоочередном порядке одиноким беженцам и вынужденным переселенцам - престарелым и инвалидам, нуждающимся в постоянном уходе, места в учреждениях социальной защиты населения и т. п.

 
это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
- ордер (подлинник и 2 ксерокопии);
- договор социального найма (подлинник и ксерокопия, если его нет, то необходимо его оформить);
- экспликация, поэтажный план (подлинник и копии заверенные БТИ);
-  расширенная выписка из домовой книги
Если право на приватизацию использовано кем-то из членов семьи, то предоставить ксерокопии документов, подтверждающих участие в приватизации (договор передачи, свидетельство о собственности или свидетельство о регистрации права или последующего договора купли-продажи, в котором есть ссылка на приватизационные документы).  
- право приватизации предоставляется гражданину РФ один раз;
- обращаем Ваше внимание, что паспорт должен быть заменен по достижении 20, 45 лет.
- в случае утери ордера в ДЕЗ необходимо получить справку о том, что ордер не сохранился и справку из Центрального архива г. Москвы (ул. Профсоюзная , д.80), выписку из протокола заседания жилищной комиссии префектуры о разрешении приватизации без ордера.
- если в комплекте документов есть решение суда, то срок регистрации договора передачи увеличивается. 
Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
 Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.

 При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Объектами  приватизации  являются находящиеся в коммунальной
собственности:
     государственные, государственные унитарные, основанные на праве хозяйственного    ведения    (далее  -  государственные   унитарные)предприятия,    учреждения,    организации,    структурные   единицы
объединений   и  структурные  подразделения  предприятий  (далее предприятия);
     государственное имущество, сданное в аренду;
  доли  (паи,  акции), относящиеся к коммунальной собственности в имуществе субъектов хозяйствования.
     10. Первоочередной приватизации подлежат следующие объекты:
    предприятия    розничной  торговли,  общественного  питания   и бытового обслуживания населения;
     предприятия,  перерабатывающие сельскохозяйственную продукцию и обслуживающие сельское хозяйство;
     убыточные предприятия, кроме находящихся в перечне предприятий, не подлежащих разгосударствлению и приватизации;
     государственное имущество, сданное в аренду.
     11. Ограничения    по  приватизации  объектов   устанавливаются законодательством  Республики  Беларусь и расширенному толкованию не подлежат.
     12. Преобразование государственных, государственных унитарных и арендных  предприятий,  относящихся  к коммунальной собственности, в открытые  акционерные  общества  и  выкуп  арендными   предприятиями
арендуемого  государственного имущества, относящегося к коммунальной собственности,  осуществляются  на основании предложений коллективов работников  этих  предприятий,  согласованных  с  отраслевым органом
управления   Мингорисполкома  (далее  -  отраслевое  управление)   и Мингорисполкомом.
     13. Решения о подаче предложений по преобразованию предприятий, указанных  в  пункте  12,  в  открытые  акционерные  общества  и  об образовании  юридических  лиц  принимаются  на  общих  собраниях или
конференциях  работников  данных  предприятий  простым  большинством голосов.
     Организация  проведения  собрания  (конференции) возлагается на руководителя  предприятия  и  на  орган, уполномоченный представлять интересы работников предприятия.
     14. При    отсутствии    предложений   коллективов   работников предприятий    инициатором    разгосударствления    и   приватизации предприятий,  находящихся  в  коммунальной собственности, в целях их финансового оздоровления может выступать Мингорисполком.
     15. Перечень  объектов  коммунальной собственности, планируемых для  приватизации,  составляется органом приватизации и выносится на утверждение  Мингорисполкома  по согласованию с постоянной комиссией
Минского    городского   Совета  по  коммунальной  собственности   и приватизации.
     16. Предприятия  торговли,  общественного  питания  и  бытового обслуживания    населения,  в  состав  которых  входят   структурные подразделения,     в    процессе    приватизации    могут       быть
реструктуризированы  по  согласованию  с  отраслевыми управлениями и администрациями районов города Минска.
     17. При   приватизации  объектов  коммунальной   собственности, расположенных  во  встроенно-пристроенных  помещениях,  одновременно должен  решаться  вопрос  об оценке и продаже встроенно-пристроенных помещений в составе имущественного комплекса объектов.
     18. Стоимость    объектов   приватизации  может  понижаться   в зависимости  от  величины  кредиторской задолженности предприятия, а также других факторов.
     19. Субъектами приватизации являются:
     граждане Республики Беларусь и Российской Федерации;
     негосударственные юридические лица;
     юридические лица Республики Беларусь, созданные не менее чем 50 процентами    членов    коллективов    работников    приватизируемых предприятий;
     иностранные инвесторы;
     лица без гражданства.
     Негосударственными  юридическими  лицами  в  целях   настоящего Положения    признаются    юридические    лица,    у  которых   доля государственной  собственности  в уставном фонде составляет менее 50 процентов.
     Преобразование    в    процессе    приватизации    предприятий, перерабатывающих  сельскохозяйственную  продукцию  и   обслуживающих сельское  хозяйство,  в  открытые  акционерные  общества  с участием сельскохозяйственных        предприятий       -       производителей сельскохозяйственной  продукции  производится  с участием совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий.

Единственными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы расприватизации жилого помещения, сегодня являются Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, и Гражданский кодекс РФ.Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (Конституция РФ, ст. 35, п. 31.) Таким образом, расприватизация жилых помещений возможна только в судебном порядке путем подачи иска.Существуют два способа расприватизации жилых помещений:

1) путем признания иска о недействительности договора приватизации;
2) путем расторжения договора приватизации.
Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд:
гражданами, принявшими участие в приватизации,
другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);
иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);
прокурором;
органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
органами государственной власти или органами местной администрации.
Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, может быть:
местная администрация;
предприятие или учреждение, с которым заключен договор.
Расприватизация жилого помещения - одна из гражданско-правовых сделок. Смысл ее состоит в следующем. Лица (которые участвовали в приватизации), проживающие в приватизированной квартире, могут расторгнуть договор передачи квартиры в частную собственность и заключить с предыдущим собственником (например, Комитетом муниципального жилья) договор найма. Поскольку приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма, при расторжении договора передачи квартиры в частную собственность предыдущий собственник (Комитет муниципального жилья) заключает с гражданами (заново) договор социального найма. Граждане, которые приватизировали жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
В случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения.

 
приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.
объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. 
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. 
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным. раво собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ


Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.
По объекту недвижимости:
— земельные участки;
— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижиое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
— воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства1.
2. По целям кредитования:
— приобретение готового жилья в многоквартирном доме2 либоотдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
— приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
3. По виду кредитора: банковские и небанковские.
4. По виду заемщиков:
— как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
— по степени аффилирована заемщиков кредиты могут предоставляться:
сотрудникам банков:
сотрудникам фирм клиентов банка;
клиентам риэлторских фирм;
лицам, проживающим в данном регионе;
всем желающим,
5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их детельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов
6. По способу амортизации долга:
- постоянный ипотечный кредит;
- кредит с переменными выплатами;
кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
7. По виду процентной ставки:
- кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной процентной ставкой.
8. По возможности досрочно/о погашения:
- с правом досрочного погашения;
- без права досрочного погашения;
- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России.
 
Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).Объектами договора ипотеки могут быть здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте.Объектом ипотеки может быть жилое помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающие санитарным и техническим нормам и учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Оно должно находиться в собственности залогодателя. Не могут стать объектом ипотеки жилые дома муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания: летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда и т.д. - также не могут быть объектом жилищной ипотеки.В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила главы XIII Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположены дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что является существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение.
При заключении договора ипотеки, как и иного вида договора залога, важно, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога. В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:
залог с передачей имущества залогодержателю;
залог с оставлением имущества у залогодателя;
залог прав.
Существует два вида заклада - обычный и твердый залог. При обычном закладе залогодержатель вправе использовать имущество по его прямому назначению, уведомляя залогодателя о пользовании этим имуществом. Если залогодержатель использует имущество на возмездных началах, он обязан представить залогодателю отчет о полученной прибыли и об отнесении ее в счет погашения долга. При твердом залоге исключается любое использование имущества, предмет залога может быть оставлен у залогодержателя под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о залоге. Это могут быть надписи, штампы, клейма и т.д.
Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель - это лицо, предоставляющее имущество в залог; залогодержатель - лицо, принимающее его в залог. Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, т.е. личности кредитора и залогодержателя всегда совпадают. Гражданский кодекс последовательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице; например, в соответствии с частью 1 статьи 355 ГК РФ уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, только если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с которым к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. в нашем примере права залогодержателя.
Залогодателем может быть и сам должник, и лицо, не участвующее в основном обязательстве.

 
Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, а какая - на выплату основной суммы долга.
Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, одна часть которой идет на погашение кредита, а другая - на уплату начисленных за месяц процентов, которые начисляются на остаток не выплаченной по кредиту суммы. Такой порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.
"Шаровые" платежи предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. Этот порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, т.к. не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования. Ипотечные кредиты с "шаровым" платежом могут быть структурированы следующим образом:
отсутствие процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;
выплаты только процентов, а затем "шаровой" платеж;
частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.
Процентная ставка меняется в зависимости от ситуации, сложившейся на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик выполняет по довольно низкой ставке, которая называется "платежной". Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной "контрактной" процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных - в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, почти полностью позволяет исключить риск процентной ставки. Однако при отсрочке платежей в течение первых лет предоставления ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличиться. А рост платежей в последние годы увеличивает кредитный риск в том случае, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Таким образом, амортизация долга играет большую роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.
Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По разным оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается следующими факторами.
       1. Ограниченным платежеспособным спросом населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных", почти не существующих параметрах, максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
       2. Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
       3. Низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов друг с другом. Например, большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.
       До настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют множество недоработок.
       4. Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, вследствие этого, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
       5. Психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.
       6. Большим количеством административных барьеров: строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с трудно преодолимыми административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.
       7. Множеством субсидий в этой сфере, их "неточной адресностью". Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.
       8. Высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой.
       9. Непрозрачными источниками доходов граждан.
       10. Неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей.
для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих задач:
       1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
       2) разработка и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
       3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
       4) налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, - с другой;
       5) обеспечение равных условий для свободной конкуренции субъектов рынка ипотечных кредитов;
       6) формирование механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
       7) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
       8) формирование нормативно-законодательных основ использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
       9) разработка комплексной схемы реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.
       Ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

 
Выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:

Двухуровневая «американская модель»- опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фикси­рованную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспе­чению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источни­ком выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридиче­ским лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фон­довом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на по­купку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капита­ла и имеет на его основе свой собственный источник средств (вклю­чая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на по­купку построенных квартир.
условия:
Наличие первоначального взноса – обычно 20-30% от стоимости
приобретаемого жилья
?? Платежеспособность заемщика – доля платежа по кредиту в
совокупном семейном доходе заемщика не более 30-35%
?? Сумма кредита – соотношение суммы кредита и стоимости залога
(LTV) 70-80%
?? Обеспечение кредита – залог приобретаемого (строящегося) жилья
?? Схема погашения кредита – преобладают ежемесячные аннуитетные
платежи
1. Предварительная квалификация и оформление предварительного заявления на ипотечный кредит:Определение клиентов - потенциальных заемщиков;Информирование клиентов относительно порядка и условий;предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению;Предварительный расчет финансовых параметров;Заполнение предварительного заявления на ипотечный кредит
2. Сбор и проверка информации о заемщике: Сбор документов клиентом в соответствии со
списком, установленным банком; Проверка достоверности информации,содержащейся в документах и предварительном
заявлении на кредит
3. Заполнение заявления – анкеты на кредит:Заполнение клиентом совместно с кредитным работником
заявления - анкеты на ипотечный кредит; Ответственность клиента за достоверность данных,внесенных в заявление
4.Оценка вероятности погашения кредита(андеррайтинг), принятие решения о предоставлении кредита:Оценка платежеспособности потенциального заемщика; Оценка готовности заемщика погасить кредит;Оценка достаточности наличных денежных средств для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам;Оценка достаточности обеспечения возвратности кредита,
оценка предмета залога; Приятие решения о предоставлении кредита
5. Заключение кредитной сделки:Заключение договоров (кредитного, купли-продажи жилья,
ипотеки); может быть также оформление договора поручительства третьего лица; Оформление договоров страхования недвижимости (включая страхование прав собственности), риска утраты трудоспособности и жизни заемщика; Выдача кредита
6. Обслуживание кредита:Сбор платежей по ипотечному кредиту; Работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств вплоть до обращения взыскания на заложенную недвижимость; Работа при досрочном (полном или частичном) внесении платежей по кредиту; Мониторинг кредита (заемщика, залога)
  Множество трудностей вызывает сегодня оформление формы ипотеки, потому что оформление формы договора ипотеки довольно сложная процедура оформления. В качестве основания оформления залогового правоотношения по поводу недвижимости, для оформления договора ипотеки, предусматривается наличие юридического состава, то есть связанной системы юридических фактов. Систему оформления договора ипотеки составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога. Оформление договора ипотеки определяет форму договора о залоге, а форма определяется законодательством места его заключения. Существует исключение для оформления договора ипотеки на здания, сооружения, предприятия, земельных участков, залог которых определяется по законодательству, если они находятся на территории государства. Государственным законодательством определяется форма оформления договора ипотеки договора, форма залога зарегистрированных гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов. При оформлении договора ипотеки, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 

 
Ответственность заемщика при невыполнении своих обязательств по договору ипотеки
Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации заложенного имущества — продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56 — 59 Закона об ипотеке, ст. 447 — 449 ГК Р Ф ) .
Порядок реализации имущества, заложенного по договору ипотеки
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по прода­же имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотрен­ном статьей 59. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с частью 1 ст. 55 Закона об ипотеке.
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.Если залогодателем является физическое лицо, соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество.
     Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
     В настоящее время одним из видов исполнительных документов является исполнительная надпись нотариуса при наличии соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенного в виде отдельного договора или включенного в договор о залоге.
     При обращении взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса судебный пристав-исполнитель на основании соответствующего ходатайства залогодержателя осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество в ходе исполнительного производства. В случае отсутствия ходатайства залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога и о его реализации в ходе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса изымает предмет залога у залогодателя и передает его залогодержателю для последующей реализации в порядке, установленном ГК РФ,Закон об ипотеке и Законом О залоге. Арест и изъятие заложенного имущества производится в присутствии понятых.мущество, на которое наложен арест, передается под охрану (недвижимое имущество), на хранение (движимое имущество) под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом Федеральной службы судебных приставов заключен договор. Хранение документов, подтверждающих наличие и объем имущественных прав, а также документарных ценных бумаг может осуществляться в подразделении судебных приставов при условии обеспечения их сохранности.
О необходимости реализации заложенного имущества судебный пристав-исполнитель сообщает в территориальный орган ФССП России в заявке на реализацию, с указанием начальной продажной цены имущества.
     Структурное подразделение территориального органа ФССП России, в функции которого входит организация работы по реализации арестованного имущества, сообщает судебному приставу-исполнителю наименование специализированной организации, которая будет осуществлять его реализацию. После этого судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче арестованного имущества на реализацию.
     Реализация арестованного заложенного имущества осуществляется специализированной организацией в соответствии с законодательством Российской Федерации.
     Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента оценки имущества должника.
     Реализация заложенного имущества производится на публичных торгах, если законом не установлен иной порядок. При передаче имущества новому собственнику судебному приставу-исполнителю необходимо отменить наложенные ранее ограничения, в том числе и обременяющие имущество должника, права на которое подлежат перерегистрации на покупателя.
     После поступления денежных средств, вырученных от реализации имущества, на счет по учету средств, поступающих во временное распоряжение подразделения судебных приставов, судебный пристав-исполнитель выносит постановление об окончании исполнительного производства в связи с фактическим исполнением исполнительного документа.
     Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге, а если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
     Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на предмет залога и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах либо приобретения права на это имущество залогодержателем. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, возмещает расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество. В целях реализации указанных положений ГК РФ судебному приставу-исполнителю следует вынести постановление об отзыве заложенного имущества с реализации. В дальнейшем указанное заложенное имущество передается должнику-залогодателю по акту приема-передачи.
 Если имущество должника остается у залогодержателя (взыскателя), судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оставлении имущества у залогодержателя (взыскателя), поскольку указанное действие затрагивает интересы участников исполнительного производства. Передачу судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
6) особые условия проведения публичных торгов в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки.
-залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:
- она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
- в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

     Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
 В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть:
     1) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в ст. 56 Закона об ипотеке;
     2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:
     1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;
     2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
     3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
     4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
     Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

 
В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.
На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченнодееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.
В статье 73 ЖК РФ содержатся условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

 
Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.
Обычно дарение жилых помещений происходит между родственниками и друзьями. Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого могут выступать РФ, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.
В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.
В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.
ГК РФ предусмотрел такой вид дарения, как пожертвование. Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений – проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.
Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.
При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

 
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Договор должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.
Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя – его принять.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.
Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
2) потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

 
ГК РФ в гл. 33 устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. По такому соглашению собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.
Жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.
Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
В целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье, т. е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.
Наряду с государственной регистрацией соглашения в отличие от иных способов возникновения права собственности на жилище закон требует обязательного нотариального удостоверения договора. Представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.
Получателями постоянной ренты могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах.
Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором.
При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными.
Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.
Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.
Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.
Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. В связи со смертью прекращаются обязательства, вытекающие из этого договора. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением имеет значительную специфику.
В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то также и уход за ним.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.
Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
На основании ст. ст. 33 и 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.
Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации