Шпоры по оценке собственности - файл n1.doc

Шпоры по оценке собственности
скачать (557 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc557kb.20.11.2012 00:31скачать

n1.doc

  1   2   3   4
1. Правовые основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
Рыночная оценка имущества осуществляется в соответствии с ФЗ РФ «Об оценочной деятельно­сти в РФ».

Основные нормативные правовые акты, регулирующие оценку стоимости предприятия (бизнеса) в РФ:

  1. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» - определяет объекты оценки, случаи обязательного проведения оценки, основные нормы и правила ведения оценочной деятельности;

  2. ГК РФ - служит основой для проведения экспертизы ресурсов и прав на них, предусматривает проведение оценки при внесении вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества;

  3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» -содержит стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в РФ, включает основные термины и определения;

  4. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - указывает на необходимость привлечения для определения стоимости предприятия и его активов независимых оценщиков, устанавливает Положения, условия и ограничения оценки собственности в ходе арбитражного процесса; 

  5. Закон «О реструктуризации кредит­ных организаций» - уста­навливает процедуру привлечения независимого оценщика для оценки стоимости активов кредитной организации;

  6. Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» - определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость, оплачиваемая неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ;

  7. Закон «Об акционерных обще­ствах». Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учрежде­нии общества, производится по соглашению между учредителями. Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот МРОТ, то необходима денежная оценка независимым оценщиком имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества. Для определения рыночной стоимости имущества акционерного общества может быть привлечен независимый оценщик;

  8. Закон РФ «О негосударственных пенсионных фондах» - при размещении пенсионных резервов в недвижимое имущество фонд обязан представлять государственному уполномо­ченному органу данные об оценке объекта недвижимого имущества;

  9. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится об оценке предмета ипотеки;


2. Особенности бизнеса, предприятия как объекта оценки
При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества и права на него. Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, в том числе деловую репутацию, права на товарный знак, фирменное наименование и другие исключительные права.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать и завещать, т.е. бизнес (предприятие) может быть предметом сделки и является товаром, имеющим следующие особенности:

1) вложения в этот товар осуществляются с целью отдачи в будущем, обеспечения определенным доходом собственника предприятия, т.е. являются инвестиционными;

2) бизнес является системой, но его подсистемы и элементы могут продаваться отдельно, становясь основой формирования новой системы;

3) потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде (финансовое состояние предприятия, экономическая и политическая стабильность в стране, социальные факторы и др.);

4) состояние бизнеса тесно связано с состоянием экономики и общества, что влечет участие государства в регистрации, совершении сделок купли-продажи и оценке этого товара;

5)  финансово убыточное предприятие может положительно оцениваться рынком из-за имиджа конкретного наименования на рынке.

 

3. Факторы, учитываемые при определении стоимости бизнеса
Основные факторы, влияющие на стоимость бизнеса:

- ликвидность доли и (или) бизнеса зависит от спроса. Получение дохода собственником возможно от операционной деятельности и от продажи объекта, поэтому на рынке выше будет стоимость тех активов, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости;

- полезность бизнеса для собственника: характеристики дохода (величина, время получения дохода) и риски, связанные с его получением. Полезность бизнеса - это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода;

- нематериальные активы (фирменное имя, знаки, патенты, технологии, маркетинговая система и др.), имидж предприятия на рынке;

- ограничения для рассматриваемого бизнеса (ограничение цен на продукцию предприятия государством, экологические ограничения и т.п.);

- размер оцениваемой доли бизнеса;

- степень контроля, получаемая новым собственником;

- перспективы развития оцениваемого бизнеса;

- финансовое положение предприятия (наличие собственных средств, оборачиваемость капитала и др.) – это основа для прогнозирования доходов;

- затраты на создание аналогичных предприятий;

- степень конкурентной борьбы в данной отрасли;

- состав и структура выпускаемой продукции, услуг;

- технология и затраты производства;

- степень изношенности оборудования влияет на вес затратного подхода в итоговом согласовании;

- ценовая политика и качество продукции влияют на спрос;

- взаимоотношения с потребителями и поставщиками;

- уровень управления;

 - кадровый состав предприятия.
4. Основные цели оценки бизнеса

Оценку бизнеса проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием;

- определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акции предприятий на фондовом рынке;

- определения стоимости предприятия в случае его купли-прода­жи целиком или по частям;

- реструктуризации предприятия (ликвидации предприятия, слияния, по­глощения либо выделения самостоятельных предприятий из со­става холдинга);

- для разработки плана развития предприятия. В процессе стратеги­ческого планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

- управление финансами предприятия: оценка кредитоспособности, определение стоимости доли предприятия как залога при кредитовании;

- страхование активов и деловых рисков;

- налогообложения;

- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому необхо­дима периодическая переоценка имущества предприятия незави­симыми оценщиками;

- осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

- выход на фондовые рынки;

- оценка качества управления предприятием;

- внесение имущества в уставный капитал предприятия;

- решение имущественных споров; 

- антикризисное управление, осуществление процедуры банкротства;

- оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции или услуг;

- выкуп акций у акционеров;

- определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду.
5. Рыночная стоимость и цена продаж

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец согласен был бы продать его, а покупатель согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Рыночная стоимость и цена продаж могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

Цена продажи объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена - это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости.

Иногда цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.
6. Принципы оценки недвижимости

При оценке всех видов имущества или собственности используются определенные принципы. Существует четыре основные группы принципов оценки:

1. Принципы, основанные на представлениях покупателя-инвестора

а) Принцип полезности. Полезность – способность актива удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течении данного периода. П. для каждого собственника индивидуальна и выражается в способности актива приносить доход его потенциальному владельцу

б) Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Данный принцип лежит в основе затратного, доходного и рыночного подходов к оценке.

в) Принцип предвидения (ожидания) основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

2. Принципы, связанные с производством

а) Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

б) Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

3. Принципы, связанные с рыночной средой

а) Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Стоимость объекта создается и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям рынка.

б) Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

в) Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.

г) Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки. Стоимость объекта недвижимости никогда не остается постоянной.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Этот принцип является универсальным и связывает между собой все остальные принципы, лежащие в основе оценочной деятельности.
7. Процесс оценки недвижимости и его этапы

Оценка стоимости недвижимости - сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

1. Постановка задачи - включает следующие этапы: идентификация объекта недвижимости; выявление предмета оценки; определение даты оценки; установление цели и функции оценки; установление вида оценочной стоимости; составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

2. Сбор информации. Осуществляется сбор информации по трем направлениям: затратам на воспроизводство на дату оценки точной копии объекта или на создание замещающего функционального аналога; информация по продажам таких же или очень близких по назначению и состоянию объектам; информация по доходам, которые может принести или приносит владельцу данный объект.

3. Анализ износа. Оценщик анализирует всю собранную информацию и определяет величину износа.

4. Выбор методологии оценки. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости. Выбор определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

5. Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т. п.),

6. Согласование результатов оценки - разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта.

7. Составление отчёта об оценке. Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.
8. Затратный метод оценки недвижимости

Затратный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз).

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя: стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; основную заработную плату строительных рабочих; стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей; прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Они включают в себя: затраты на подготовку территории строительства; затраты на проектные и изыскательские работы; содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия, затраты на авторский надзор; и др.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов: пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов; путем составления восстановительной сметы на объект оценки (по укрупненным сметным нормативам или по сборникам единичных расценок и прейскурантам.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Затем оцениваются физический, функциональный и внешний (экономический) износ недвижимости.

Рыночная стоимость получается как полная стоимость замещения за вычетом износов всех видов.

9. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости

Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами: во-первых, как некоторое количество какого либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое  это имущество можно обменять, и, во-вторых, как текущую стоимость до­ходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

1) В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.

- Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная  для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности.

- Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов.

2) В зависимости от порядка оценки различают:

Стоимость воспроизводства - стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.

Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогично­го объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

3) Различают:

- Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функциони­ровать – стоимость такого объекта купли-продажи, который после совер­шения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.

- Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка.

4) В зависимости от ситуации оценки различают:

Инвестиционная стоимость - стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.

Потребительная стоимость - отражает стоимость, или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его открытом рынке.

Страховая стоимость - рыночная  стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре.

Утилизационная стоимость - стоимость утилизируемых материаль­ных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события потерявших свою первоначальную полезность.
10. Доходный метод оценки

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Он используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания;

- принцип замещения.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: сумму будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность получения дохода.

Определяется по формуле:

где ЧД – ожидаемый доход, чистый операционный доход; К – коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход отражает:

-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

-  рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-  прямой капитализации доходов;

-  дисконтированных денежных потоков.

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

- метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;

- метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.
11. Метод экспресс-оценки предприятия

Экспресс - оценка предприятия необходима, когда требуется сделать качественную оценку за короткое время. В силу огромной трудоемкости точной оценки рыночной стоимости всех инвентарных единиц (по отдельности) крупного предприятия, содержащего многие десятки и даже сотни тысяч таких единиц, оценщики пользуются двумя приближенными методами:

- методом оценки, основанным на удельной стоимости новых основных фондов, необходимых для выпуска 1 тонны основной продукции. В иностранных справочниках эти данные приводятся с точностями в 20%. К сожалению, по многим видам продукции таких данных просто нет. Нет и обоснований для имеющихся данных и не совсем ясно, как эти данные использовать в российских условиях, и можно ли их вообще использовать

- методом оценки инвентарных единиц по одному главному параметру, например стоимости телефонной станции по усредненной стоимости одного номера, стоимости асфальтированной дороги по усредненной стоимости 1 км ее длины, стоимости станка по усредненной стоимости 1 кг веса станка, стоимости скважины по усредненной стоимости 1 м бурения и т.д.

Этот метод дает ошибку не более чем в 3-5% по сравнению с детальной оценкой и позволяет при этом уменьшить стоимость работ по оценке для заказчика не менее чем в 2-3 раза по сравнению с общепринятыми приближенными методами.

Экспресс - оценка предприятия используется при оценке стоимости имущественных комплексов для целей залога и страхования.

Экспресс - оценка предприятия выполняется после автоматического ввода информации от предприятия в несколько последовательных этапов:

- индексная переоценка всех объектов для получения восстановительной стоимости;

- точная оценка восстановительной стоимости 8-10% наиболее дорогих объектов, которые по балансовой стоимости охватывают, как правило, 70-85% стоимости всех объектов.

- точная оценка восстановительной стоимости 5-7 объектов из группы близких объектов. Группы формируются из объектов с близкими шифрами единых норм амортизационных отчислений, например автодорог, линий электропередач, железнодорожных путей и т.д.

- применения метода поправочных коэффициентов, вычисленных на основе балансовой и точной цены выделенных объектов, для всех остальных объектов из группы

- определение объектов, для которых метод поправочных коэффициентов дает "подозрительную" восстановительную стоимость объекта, с точки зрения его реальной стоимости, и точную оценку восстановительной стоимости "подозрительных" объектов;

- автоматическое вычисление всех видов износа.

В руках малоопытных оценщиков вышеуказанные методы нередко приводят к ошибкам в 50 и более процентов. У опытных же оценщиков точность этих методов довольно высока.

12. Модель Эдвардса-Белла-Ольсона (ЕВО)

Модель (ЕВО) представляет собой модель оценки стоимости (V) акций (бизнеса) по следующей формуле:



где Bt – собственный капитал (чистые активы) компании на момент t,

Е – символ математического ожидания,

r – ставка дисконтирования соответствующая ожидаемой стоимости обслуживания капитала,
– отклонение чистой прибыли на момент t от «нормы» (так называемая «сверх» прибыль или «остаточный» доход); ee отрицательная величина означает недостаточную эффективность, «недобор» до нормы.

Норма же определяется как ожидаемая стоимость обслуживания акционерного капитала:

где xt – прибыль за период t.

Модель относится к так называемым моделям «остаточного» дохода.

В основе модели лежит принцип учета чистого прироста. Этот принцип задает балансовое условие динамики чистых активов: B=Bt-1+xt-dt, которое должно выполняться в принятой системе учета. Здесь:
Bt – чистые активы (ЧА) на конец t–го периода,

dt – «чистые» или обобщенные дивиденды, представляющие собой разницу между распределенными доходами (дивидендами и другими выплатами из чистой прибыли) и внешним инвестированием, увеличивающим величину ЧА предприятия.

Достоинства:

  1. Специалисты теории бухгалтерского учета считают достоинством модели установление формальных связей между оценкой и числами бухучета.

  2. многосторонность модели и возможности ее использования для анализа различий национальных систем учета.

  3. Анализ на основе модели ЕВО выявляет существование значительной статистической связи между изменениями в стоимости бизнеса и числами бухгалтерского учета;

  4. Из предыдущего тезиса вытекает, что остальные фундаментальные экономические показатели, не использующиеся в модели ЕВО не оказывают существенного влияния на формирование внутренней стоимости бизнеса.

  5. Высокий потенциал модели в объяснении формирования стоимости бизнеса может быть использован при выработке стратегии развития компании. Если в качестве критерия эффективности управления выбирать максимизацию стоимости бизнеса, то модель Ольсона предоставляет конкретный инструмент расчета эффективности с привязкой к реальным балансовым данным.

Модель ЕВО является одной из моделей доходного подхода, поскольку стоимость бизнеса в ней определяется на основе суммы дисконтированных будущих «остаточных» доходов. Поток «остаточных» доходов равен разности между ожидаемым потоком чистой прибыли и рядом представляющим ее «нормальные» ожидаемые значения.

В модели ЕВО используется доступная информация о стоимости имеющихся на момент оценки ценностей, тогда как модели дисконтирования денежных потоков по сути начинают отсчет с нуля, представляя стоимость любого имеющегося актива в виде некоего вклада в общий поток будущих доходов. Поэтому он более точен.

Модель ЕВО относится к затратному подходу поскольку ценовое ядро модели – это текущая стоимость чистых активов. Под затратным подходом в оценке бизнеса оценщики обычно понимают определение стоимости ЧА – балансовую или скорректированную. При этом часто забывается, что в затратном подходе необходимо учитывать также предпринимательскую прибыль от использования оцениваемого объекта.

Синтетический характер модели призван сгладить недостатки свойственные каждому из подходов в отдельности.

Основным препятствием на пути применения модели ЕВО для получения оценки стоимости бизнеса является невыполнение принципа учета чистого прироста. К сожалению отношение чистого прироста нарушается в той или иной степени во всех национальных системах учета. Российские ПБУ допускают много возможностей увеличения или уменьшения чистых активов без отражения на счетах прибыли/убытков.
13. Оценка зданий и сооружений

Оценка зданий и сооружений необходима в следующих случаях:

  1. операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

  2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

  3. привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

  4. кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

  5. страховании объектов недвижимости;

  6. кредитовании под залог объектов недвижимости;

  7. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

  8. разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

  9. ликвидации объектов недвижимости;

  10. исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);

  11. других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;

  12. для расчета суммы налогов на недвижимость.

Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Сооружения же, в подавляющем большинстве случаев, как отдельно взятые объекты недвижимости, не способны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Используя сравнительный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.

Наиболее распространенный метод оценки сооружений – это метод сравнительной единицы. Он начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся различные поправки на особенности оцениваемого объекта.
  1   2   3   4


Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации