Лабораторная работа - Оценка имущества предприятия - файл n1.doc

Лабораторная работа - Оценка имущества предприятия
скачать (155 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc155kb.03.11.2012 15:58скачать

n1.doc

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка имущества предприятий»


Задача 1

Определить стоимость недвижимости двумя подходами (с НДС), если известны следующие данные


Показатель




9

Год ввода в эксплуатацию объекта

1925

Дата оценки

2009

Кадастровая стоимость земельного участка, р.

230 000

Балансовая стоимость объекта, р.

2 100 000

Арендная ставка с НДС, р./м2 в месяц

920

Общая площадь объекта по внутреннему обмеру, м2

2 000

Общая площадь объекта по внешнему обмеру, м2

2 200

Высота объекта, м

3,5

Площадь, занятая сантехническими помещениями, м2

380

Затраты на оплату коммунальных платежей, р./м2 в месяц

66

Затраты на вывоз мусора, р. в месяц

700

Затраты на благоустройство территории, р. в год

5 000

Заработная плата обслуживающего персонала в месяц с отчислениями, р., в т.ч.




- уборщица

6 500

- бухгалтер

9 000

- охранник

6 500

- управляющий

9 000

Расходы на ремонтный фонд в год, % от балансовой стоимости

10

Прочие расходы, % от потенциального валового дохода в год

13

Ставка доходности по ОФЗ, %

12,2

Надбавка за низкую ликвидность, %

2

Надбавка за инвестиционный менеджмент, %

4

Надбавка за специфические риски объекта, %

1

Физический износ, %




Эффективный возраст на 30 % меньше хронологического, 58,8лет




Нормативный срок службы подобных объектов, лет

150

Функциональный износ, %

11

Внешний износ, %

8,8

Стоимость сравнительной единицы, определенная по сборнику УПВС в ценах 1969 года, р./м3

23,8

Коэффициент, учитывающий климатический район

1,15

Коэффициент, учитывающий отсутствие в объекте оценки горячей воды

0,98

Прибыль предпринимателя, %

20

Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969 года в цены на 1984 год

1,19

Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 года в цены на 1991 год

1,6

Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1991 года в цены на дату оценки

59

Рыночная стоимость земельного участка, тыс. р.

1 550


Условие: инвестор имеет возможность реинвестировать доход, который он получает от эксплуатации в недвижимость, по безрисковой ставке. Земельный налог – 1,5 % от кадастровой стоимости. Налог на имущество – 2,2 % от балансовой стоимости имущества.

Поясните выбор используемых методов.
Решение: Определим стоимость имущества, используя доходный подход.

, где V – текущая стоимость объекта недвижимости (здания и земельного участка);

ЧОД – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости, ден. ед.;

R – коэффициент капитализации
Коэффициент капитализации определяется как R= r + N, где

r - ставка отдачи (дохода) на капитал – ставка дисконтирования;

N – норма возврата на инвестиции (коэффициент рекапитализации).

Методом кумулятивного построения ставка отдачи на капитал рассчитывается так:

r = Rf + R доп.риск + Rниз.ликв. + Rинв.мм.+Rпроч.

r=12.2+2+4+1=19.2%

Норму возврата на инвестиции (N) определим по прямолинейному методу (методу Ринга)

где к – оставшийся срок службы объекта оценки.

Определим k.

k=150-(2009-1925)=66 лет, N=1/66=0.0151, Коэффициент капитализации R=0.192+0.0151=0.207 или 20,7%

ЧОД = ДВД – операционные расходы.

ДВД= ПВД-потери от недоиспользования и невзысканных арендных платежей (делается поправка на безнадежные долги).

ПВД = SЧA

Где S- общая площадь объекта; А – арендная ставка (определяется по рыночным данным).

Площадь S=2000-380=1620м2, А=920, ПВД=1620*920=1 490 400 руб

ДВД= 1 490 400-(0,13*1 490 400)=1 296 648.

Операционные расходы= 66*2000+700+416,66+31000+210000+4137,5

=378254,16 р

ЧОД=1 296 648-378254,16=918 393,84 р

V=918 393.84/0.207=4 436 685.22р

Затратный подход

Vнедв = ПВС – И +Vзу,

Где ПВС – полная восстановительная стоимость улучшения земельного участка;

И – совокупный износ (в ден. ед.)

Vзу – стоимость земельного участка.

ПВС2009 = ВС69ЧI 69-84ЧI84-91 ЧI91-2009ЧППЧНДС

ВС69= SЧVЧk

S – стоимость сравнительной единицы;

V – объем, площадь, количество сравнительных единиц;

K - Поправочные коэффициенты, отражающие конкретные условия состояния объекта и отличие его от типичных условий.

ВС69=23,8*2200*3,5=183 260,

ПВС2009=183260*1,19*1,6*59*(1+0,2)(1+0,18)=29 150 760,7 р.



Тфакт =84, Тн=150,

Физ износ=84/150=0,56

Совокупный износ по мультипликативному способу
И = 1-(1-ФизИ)Ч(1-ФунИ)Ч(1-ВИ)=

1-(1-0,56)*(1-0,11)*(1-0,088)=1-0,44*0,89*0,912=0,642, в рублях износ =0,642*29150760,7=18 714 788,4

Vнедв = ПВС – И +Vзу=29 150 760,7-18 714 788,4+1 550 000=11 985 972,3р

При согласовании результатов Vнедв=8 211 328.75 р

Задача 2
Определите рыночную стоимость рельсовой телеги с НДС, если она была создана хозспособом в 2002 г. Дата оценки – 2009 год. Нормативный срок службы всего объекта принят равным 20 годам. Известна информация о стоимости ее составных частей, износе и нормативных сроках службы:


Наименование запасных частей

Кол-во

Ед. измер.

Норматив-ный срок службы, лет

9

Колесные блоки

4

шт.

10

555

Редуктор

1

шт.

15

2343

Кинематика

1

шт.

15

23000

Швеллер №22

48

м.

20

431

Лист № 8

860

кг.

20

22,23

Электродвигатель 4кВт, 950 об/мин

1

шт.

15

7810

Ремни клиновые 1250 В

2

шт.

10

56










9

Коэффициент сборки

%

10

Коэффициент рентабельности

%

10

Функциональный износ

%

11

Внешний износ

%

12


Рекомендация: Определите физический износ самостоятельно.

Налог на прибыль 20 %. НДС – 18 %.

Решение:




Где КСБ =10%.

Соц=(1-0,1)*(555*4+2343*1+23000*1+431*48+22,23*860+7810*1+56*2)=

0,9*(2220+2343+23000+20688+19117,8+7810+112)=67 761,7 р

Цi – цена i-того узла при количестве узлов в объекте n штук.

Определим ПВС объекта



,
где fi – физический износ i-того элемента (узла); Тэф=2009-2002=7 лет,

ci - стоимость i- того элемента машины;

с – стоимость всей машины;

Тi – нормативный срок жизни i-того элемента;

Т – нормативный срок жизни всего объекта.
Стоимость всей машины с=67761,7 75290,7, Т=20

, 38,8%,

Исов=1-(1-ФизИ)Ч(1-ФунИ)Ч(1-ВИ)=1-(1-0,388)*(1-0,11)*(1-0,12)=

1-0,6112*0,89*0,88=1-0,478=0,52

, Сз МиО - рыночная стоимость, определенная затратным подходом;

ПВС – полная восстановительная стоимость объекта оценки;

Исов – совокупный износ объекта оценки.

Сз МиО=77441,96-(0,52*77441,96)=37 172,1 р.

Задача 3
Объект оценки - сверлильно-пазовальный станок марки СВП-2. В качестве аналогов выступают станки моделей СВПГ-1Б и СВПГ-1И. В таблице даны цены и наибольшие диаметры сверления аналогов на дату оценки.

Оцените рыночную стоимость станка СВП-2. Коэффициентом влияния второстепенных факторов можно пренебречь, поскольку станки идентичны по всем остальным параметрам. Поясните выбор метода оценки.


 




Наименование показателя

9

Наибольший диаметр сверления станков, мм:

 

- СВП-2

33

- СВПГ-1Б

26

- СВПГ-1И

28

Цены аналогов, р.:

 

- СВПГ-1Б

44000

- СВПГ-1И

50200

Решение: Оценочную стоимость найдем, использую для оценки сравнительный подход:

,

По – параметр оцениваемого объекта

Па – параметр аналога

n – коэффициент торможения цены,

Коэффициент торможения ,
где С1 и С2 – стоимость 1 и 2 аналогов соответственно,

П1 и П2 – параметры 1 и 2 аналогов соответственно





Задача 4
Оценить плиту газовую Брест GEFEST 1200 С6 (без НДС), если известны ее характеристики:

- имеет электророзжиг, снабжена обычным краном духовки, имеет подсветку в духовке;

- не имеет механического таймера, не имеет вертела с электромотором, отсутствует гриль-горелка, отсутствует выдвижной ящик и регулировочные ножки.

Оцениваемая плита имеет аналог модификации С7 (аналог с регулировочными ножками).

Информация по аналогу и объекту оценки представлена в таблице. Срок службы плиты, установленный по техпаспорту, 10 лет.


Наименование показателя

9

Габариты, мм.:

 

 

 

- Брест GEFEST 1200 С6

 

длина

68

ширина

68

высота

85

- Брест GEFEST 1200 С7

 

длина

61

ширина

61

высота

85







Цена аналога Брест GEFEST 1200 С7, р. (с НДС)

7200

Фактический срок службы, лет

4

Функциональный износ, %

13


Ставка налога на прибыль 20 %. НДС – 18 %. Коэффициент рентабельности оцениваемого объекта – 25 %, коэффициент рентабельности однородного объекта (аналога) – 30 %.

Решение:

Определим оценочную стоимость плиты, используя метод целостной оценки объекта





,

(с НДС),

Сумма НДС=6183,52*=943,24 ПВС без НДС= 6183,52-943,24=5240,27

Исов=1-(1-0,4)(1-0,13)=1-0,6*0,87=0,45

Рыночная стоимость плиты(без НДС)= 5240,27-(0,45*5240,27)=2882,15 р.

Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации