Реферат - Недвижимость как товар - файл n1.doc

Реферат - Недвижимость как товар
скачать (98 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc98kb.06.11.2012 20:45скачать

n1.doc



СОДЕРЖАНИЕ
Введение….……………………………………………………………………….…2

1. Теоретический аспект недвижимости..................................................……….4

1.1 Особенности недвижимости как товар………………………………….4

1.2 Свойства недвижимости………….………………………………………7

Заключение…….…………..………………………………………………………12

Список используемой литературы…….………………..……………………....14

ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации.

Само понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот всего полтора десятилетия назад, хотя этот термин появился в российском законодательстве ещё во времена правления Петра I.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к краткому указанию одних существенных признаков, а является суммой знаний о предмете. В общем случае недвижимость – это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи по целесообразности распространения на них социального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Оговорка по поводу отдельных видов недвижимого имущества вовсе неслучайна. Дело в том, что они, эти отдельные виды, достаточно разнородны. Если понимать под недвижимым имуществом здания, сооружения, производственные комплексы, то эти виды недвижимости принципиально отличаются от такого рода активов, как, например, воздушные и морские суда, которые согласно нашему гражданскому законодательству также относятся к недвижимому имуществу.

Согласно экономической теории, данные различия позволяют относить эти виды активов к различным группам основных фондов предприятия: одна их часть – пассивная, другая – активная. Перечисленные факторы, помимо которых существует множество других, субъективных и объективных, безусловно, создают определенные неясности и сложности для экономического определения и оценки тех же воздушных и морских судов.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин утвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 года. В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сделки, связанные с этим видом собственности, подлежат только контролю и регистрации со стороны государства.

Целью данной работы является изучить особенности недвижимости как товар. Задачи реферата состоит в том, что бы рассмотреть недвижимость как товар.


1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АСПЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ


    1. Особенности недвижимости как товар


Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служат базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой – выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гараж и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а так же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и т.п., применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.

Российские законы и указы Президента РФ, выпущенные после 1990 года, обеспечили включение рыночных механизмов в сфере недвижимости, и сегодня уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

В связи с тем, что все большее количество граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый может более разумно и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью, ведь у большинства наших граждан принадлежащее им жильё или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (см. таб. 1.1).
Таблица 1.1

Специфические свойства земли как товара

Свойства

Характеристика

1. Назначение

Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое, в том числе средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса

2. Форма функционирования в сфере предпринимательства

Натурально – вещественная и стоимостная

3. Происхождение

Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей

4.Степень подвижности

Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения

5.Длительность хозяйственного кругооборота

Бесконечное использование, в общем, и частном

6.Состояние потребительской формы в процессе использования

Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования

7.Износ в процессе использования

Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании

8.Изменение стоимости по времени

Потенциально стоимость не снижается, а повышается

из – за растущего ее дефицита, инфляции и прочих фактов

9.Количество

Постоянно, не воспроизводится в натуре

10.Качество

Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.

11.Взаимозаменяемость

Не может быть заменена никаким другим ресурсом

12.Оборотоспособность на рынке

Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота

13.Возможность сервитута

Право ограниченного пользования чужим земельным участком

14.Формирование потребительской стоимости

Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала

15.Особый способ распоряжения землей

Землеустроительные действия



Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользования. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический отбор как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товар в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис.1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменения уровня, и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С1, цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц1.




Цена земли

(ц,руб/м2)

Ц1 Е1



Ц Е

П С С1

О А

Площадь, м2 (га)

Рис. 1 Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период

Собственность на землю вмести с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Площадь четырехугольника ОАЕЦ на рис. 1 можно интерпретировать как совокупную ренту за используемую землю. Дифференциальная рента с худших участков будет равна нулю. Увеличения спроса на продукты питания повысит земельную ренту до Ц1, что приведет к росту ренты до площади четырехугольника ОАЕ1Ц1.

Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все они, включают и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально воспитанной в человеческом обществе.

Земля есть наша кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает, в конечном счете, от земли. Голодный человек считает: стоит ему досыта наесться, как он будет счастлив и нечего другого не будет желать. Но не хлебом единым жив человек. Удовлетворение потребностей первого (низшего) порядка (физиологических) лишает их побудительной силы, и личность в оценке земли поднимается на новый уровень детерминации потребностями более высокого уровня – психологическими и социальными. Ведь земля – одновременно и мать богатства. Обладание землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев российского общества.

После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, земледелец уже не может жить без своего доброго дела – не творить, не выращивать урожай, не возделывать землю.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается ( см. рис.1).
1.2 Свойства недвижимости
Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает недвижимость инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из – за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Сложный процесс передачи прав собственности на недвижимость обуславливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара. Государство реализует функции, связанные с учётом недвижимости и регистрацией операций с ней для зашиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные: о его размерах и форме, о внесённых улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

Недвижимость – это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Стационарность и материальность недвижимости являются её существенными характеристиками. К тому же, это товар особого рода – наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя. Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта. Полезность объекта характеризуется степенью удовлетворения потребностей потребителя в площади помещения для проживания или выполнения производственных функций, в обеспечении комфортности и экологичности помещения и района. На цену объекта недвижимости оказывают влияние его полезность, а также социальные стандарты, экономические и политические тенденции, законы и правительственные решения, состояние окружающей природной среды, параметры инфраструктуры и др.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.

Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяется на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются с течением срока своего существования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из – за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из – за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным воздействием окружающей среды.

Разнородность, уникальность и неповторимость образуют ещё одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света.

Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков:

- очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;

- период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;

- ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана, текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные и профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общественный товар.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользователь недвижимостью затрагивает интересы других граждан и /или юридический лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно:

1) право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

2) право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

3) право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

4) право представлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

5) право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все выше перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учёт их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более проверенного и обоснованного решения.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организация.

Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

1) дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

2) вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;

3) учит человека глубоко и искренне любить труд и землю, свой дом и Родину;

4) укрепляет семью и вовлекает всех ее членов в созидательный труд, поскольку совместная собственность требует максимальной мобилизации их интеллектуальных и физических способностей;

5) раскрывает людям внутреннюю глубину экономических процессов и способствует, как подчеркивал известный русский мыслитель И.А. Ильин, божественному восприятию природы и мира;

6) создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;

7) пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.

Основной, базовым объект недвижимости – земля – занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

При рассмотрении темы следует уяснить, что любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Учебная литература:

1) Асаун, А.Н. Экономика недвижимости 2-е изд./А.Н. Асаун – СПб.: Питер, 2007. – 624 с.: ил. – (Серия «Учебник для вузов»);

2) Васильева, Л.С. Экономика недвижимости: учебник/Л.С. Васильева – М.: Эксмо, 2008. – 480с. – (Высшее экономическое образование);

3) Горемыкин, В.А. Экономика и управление недвижимостью: учебник/

В.А. Горемыкин – М.: МГИУ, 2007. – 345 с.;

4) Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник – 4-е изд., перераб. и доп./В.А. Горемыкин – М.: Высшее образование, 2007. – 655 с. – (Кристалл знаний);

5) Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебн. – 3-е изд., перераб. и доп. – Г67/ В.А. Горемыкин – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006. – 848 с.;

6) Крутик, А.Б., Горенбургов, М.А., Горенбургов, Ю.М. Экономика недвижимости/ А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов – СПб.: Лань, 2005. – 240 с.;

7) Курноскина, О.Г. Сделка с недвижимостью – 2-е изд., перераб. и доп./

О.Г. Курноскина – М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. – 224 с. (Серия «Деловая библиотека»);

8) Миронова, Н.Н., Шутьков, С.А. Экономика недвижимости. Серия «Высшее образование»/Н.Н. Миронова, С.А. Шутьков – Ростов н/Д: Феникс, М.: Национальный институт бизнеса, 2006. – 160 с.;

9) Тарануха, Ю.В. Экономика отраслевых рынков ( в структурно – логических схемах): Учебно – методическое пособие/Ю.В. Тарануха; под общей ред. д.э.н., проф. А.В. Сидоровича; МГУ им. М.В. Ломоносова – М.: Издательство «Дело и Сервис», 2005. – 240 с. – (Серия «Учебники МГУ им. М.В. Ломоносова);

10) Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления/ Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463 с.;

11) Тэпмен, Л.Н. Оценка недвижимости/ Л.Н. Тэпмен – М.: ЮНИТИ, 2006. –

360 с.;

12) Рой, Л.В., Третьяк, В.П. Анализ отраслевых рынков: учебник/ Л.В. Рой, В.П. Третьяк – М.: ИНФРА – М, 2008. 442 с. – (Учебник экономического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова);

13) Шевчук, Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций/Д.А. Шевчук – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 256 с. – (Зачет и экзамен).



Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации