Курсовая работа - Системный анализ деятельности риэлтерской фирмы - файл n1.doc

Курсовая работа - Системный анализ деятельности риэлтерской фирмы
скачать (537.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc538kb.20.11.2012 10:07скачать

n1.doc



Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«ТОЛЬЯТТИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СЕРВИСА»


Кафедра «Прикладная информатика в экономике»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Теория систем и системный анализ»

на

тему: Системный анализ деятельности риэлтерской фирмы.

Выполнил: студент группы И – 202

Фомичёва Ю.А.

Проверил: ст. пр. Лещинский В.В.

Тольятти, 2009 г.

СОДЕРЖАНИЕ


1.ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 5

1.1 История возникновения системного анализа. 5

1.2 Определения понятия «системный подход». 6

1.3 Определение понятия «системный анализ». 7

1.3 Понятие системы. 10

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. 16

2.1 Основные понятия рынка риэлтерских услуг. 16

2.2. Характеристика риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС». 21

2.3 Анализ аналогов риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС» 22

2.4 Организационная структура ООО «Агентство КЛАСС». 23

2.4. Применение метода «древо целей» 26

2.5. Применение морфологического анализа. 28

2.6. Анализ результатов, полученных методами системного анализа. 30

План мероприятий проектного решения. 31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 32

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 33

ВВЕДЕНИЕ
Рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную сущность. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это миллионы квартир со своими уникальными свойствами, вплоть до вида из окон или уровня ремонта, состояния подъезда или наличия консьержа. Все эти квартиры разбросаны по разным концам города, каждый из которых наделен своей инфраструктурой и транспортной доступностью, имеет определенный уровень экологии и престижа. Но все становится еще сложнее и разнообразнее, когда речь заходит об офисных зданиях или торгово-развлекательных комплексах, коттеджных поселках или земельных участках.

Несмотря на всю разноликость и запутанность рынка недвижимости все большее число людей становятся заинтересованными в понимании его текущего состояния, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Примечательно, что это оказывается актуальным не только для непосредственных участников рынка недвижимости – риэлторов или застройщиков. В последние годы большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса – инвестиционных и страховых компаний. Отсюда можно выявить проблему риэлтерской фирмы: в ситуации экономического кризиса, среди большого количества организаций, на рынке недвижимости, риэлтерской компании для привлечения прибыли необходимо иметь улучшенную систему управления, имеющую большие преимущества, чем у подобных организаций.

Для решения данной проблемы следует провести исследование системы управления, имеющее своей целью разработку долгосрочных мероприятий по совершенствованию организации, ее структуры, методов и моделей управления, только тогда выводы, полученные в результате такого исследования, могут стать реальной основой для перестройки существующей системы управления.

Разработка системного анализа исследования систем управления носит практическую значимость для риэлтерской фирмы, так как от функционирования системы управления зависит не только положение на рынке риэлтерских услуг, но и финансовое положение фирмы. Именно поэтому данная тема является актуальной в современных условиях.

Целью данной курсовой работы является анализ возможностей для осуществления успешной деятельности организации, выявление недостатков и преимуществ у имеющейся системы управления, а также создание ряда изменений по совершенствованию деятельности конкретной риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС».

Указанная цель определила постановку следующих задач:


1.ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ



1.1 История возникновения системного анализа.


Системный анализ возник в США и прежде всего в недрах ВПК. Кроме того, в США системный анализ изучался во многих государственных организациях. Он считался наиболее ценным побочным достижением в области обороны и изучения космического пространства. В обеих палатах конгресса США в 60-е гг. прошлого века были внесены законопроекты «о мобилизации и использовании научно-технических сил страны для применения системного анализа и системотехники в целях наиболее полного использования людских ресурсов для решения национальных проблем».

Системный анализа использовался также руководителями и инженерами в крупных предприятиях промышленности. Цель применения методов системного анализа в промышленности и в коммерческой области — изыскание путей получения высокой прибыли.

По мнению руководителей компании «Локхид» и некоторых других фирм, применение системного подхода лучше всего выявляет возможные источники роста промышленной фирмы. В 70-80-х гг. прошлого века на роль высших управляющих крупнейших американских корпораций выдвинулись люди, обладающие квалификацией в области системных дисциплин, поскольку именно такая подготовка в существенной мере определяет лицо американского менеджмента.

Примерами использования методов системного анализа могут послужить:

Главной методической особенностью этих систем являлся принцип последовательного расчленения каждой проблемы на несколько задач более низкого уровня с целью построения «дерева целей».

Например, система «ПАТТЕРН» дала возможность анализировать нужды и интересы военных министерств на различных уровнях управления. Отсечение частей «дерева целей» на соответствующем уровне означало выделение областей ответственности за научно-исследовательскую деятельность отдельного министерства, ведомства, отрасли промышленности, научно-исследовательского института и даже лаборатории.

Рассматриваемые системы позволяли определить сроки решения научных и технических проблем и взаимную полезность работ, способствовали повышению качества принимаемых решений за счет преодоления узковедомственного подхода к их принятию, отказа от интуитивных и волевых решений а также от работ, которые не могут быть выполнены в установленные сроки.

Вместе с тем практика управления в США последних десятилетий показывает, что термин «системный анализ» не так часто применяется, как это имело место ранее. Многие подходы к обоснованию сложных решений, которые с ним связывались, продолжали использоваться и развиваться достаточно интенсивно уже под новыми названиями — «программный анализ», «анализ политики», «анализ последствий» и т.д. В то же время «новизна» названных видов анализа заключается скорее в их названиях. Методологической и методической их основой продолжает оставаться системный анализ, идеология системного подхода.[1, стр. 15-26]

1.2 Определения понятия «системный подход».


Системный подход - термин, который широко использовался в первые годы становления теории систем в двух смыслах:

1) в смысле методологического направления философии;

2) в прикладном аспекте, как синоним понятия комплексный подход.

Во втором случае многие работы только постулировали необходимость комплексности, многоаспектного рассмотрения проблемы, что в принципе уже было полезно, однако в этих работах не предлагались конкретные методы и методики, помогающие реализовать такой подход. В настоящее время термин системный подход используется в смысле методологического направления философии.[6, стр. 660]

1.3 Определение понятия «системный анализ».


Прежде всего кратко сопоставим понятия «системный анализ» и «системный подход»:

они являются достаточно близкими понятиями, хотя между ними существуют определенные различия. В основе как системного анализа, реализующего на практике идеи системного подхода, так и системного подхода лежит диалектическая логика. Системный подход не дает готового набора рецептов решения проблем, скорее он кристаллизует умение правильно применять специальные методы анализа.

Существуют различные точки зрения на содержание понятия «системный анализ» и область его применения. Изучение различных определений системного анализа позволяет выделить четыре его трактовки.

Первая трактовка рассматривает системный анализ как один из конкретных методов выбора лучшего решения возникшей проблемы, отождествляя его, например, с анализом по критерию стоимость — эффективность. Такая трактовка системного анализа характеризует попытки обобщить наиболее разумные приемы любого анализа (например, военного или экономического), определить общие закономерности его проведения. В первой трактовке системный анализ — это, скорее, «анализ систем», так как акцент делается на объекте изучения (системе), а не на системности рассмотрения (учете всех важнейших факторов и взаимосвязей, влияющих на решение проблемы, использование определенной логики поиска лучшего решения и т.д.)

Согласно второй трактовке системный анализ — это конкретный метод познания (противоположность синтезу).

Третья трактовка рассматривает системный анализ как любой анализ любых систем (иногда добавляется, что анализ на основе системной методологии) без каких-либо дополнительных ограничений на область его применения и используемые методы.

Согласно четвертой трактовке системный анализ — это вполне конкретное теоретико-прикладное направление исследований, основанное на системной методологии и характеризующееся определенными принципами, методами и областью применения. Он включает в свой состав как методы анализа, так и методы синтеза, кратко охарактеризованные нами ранее.

Проанализировав все четыре трактовки можно сделать вывод, что последняя трактовка, наиболее адекватно отражает направленность системного анализа и совокупность используемых им методов.

Итак, системный анализ — это совокупность определенных научных методов и практических приемов решения разнообразных проблем, возникающих во всех сферах целенаправленной деятельности общества, на основе системного подхода и представления объекта исследования в виде системы. Характерным для системного анализа является то, что поиск лучшего решения проблемы начинается с определения и упорядочения целей деятельности системы, при функционировании которой возникла данная проблема. При этом устанавливается соответствие между этими целями, возможными путями решения возникшей проблемы и потребными для этого ресурсами.

Системный анализ характеризуется главным образом упорядоченным, логически обоснованным подходом к исследованию проблем и использованию существующих методов их решения, которые могут быть разработаны в рамках других наук.

Целью системного анализа является полная и всесторонняя проверка различных вариантов действий с точки зрения количественного и качественного сопоставления затраченных ресурсов с получаемым эффектом.

Системный анализ, по существу, является средством установления рамок для систематизированного и более эффективного использования знаний, суждений и интуиции специалистов; он обязывает к определенной дисциплине мышления.

Иными словами, системный анализ — это систематизированные методы оказания лицу, принимающему решение, помощи при выборе курса действий путем изучения всей проблемы в целом, определения конечных целей и различных путей их достижения с учетом возможных последствий. Для получения квалифицированного суждения по проблемам используются соответствующие методы, по возможности аналитические.

Системный анализ предназначен для решения в первую очередь слабоструктурированных проблем, т.е. проблем, состав элементов и взаимосвязей которых установлен только частично, задач, возникающих, как правило, в ситуациях, характеризуемых наличием фактора неопределенности и содержащих неформализуемые элементы, непереводимые на язык математики.

Одна из задач системного анализа заключается в раскрытии содержания проблем, стоящих перед руководителями, принимающими решения, настолько, чтобы им стали очевидны все основные последствия решений и их можно было бы учитывать в своих действиях. Системный анализ помогает ответственному за принятие решения лицу более строго подойти к оценке возможных вариантов действий и выбрать наилучший из них с учетом дополнительных, неформализуемых факторов и моментов, которые могут быть неизвестны специалистам, готовящим решение.[ 3, стр. 57-69]

Кратко охарактеризуем методологию системного анализа, используя определение методологии науки.

«Методология науки дает характеристику компонентов научного исследования, его объекта, предмета анализа, задачи исследования (или проблемы), совокупности исследовательских средств, необходимых для решения задачи данного типа, а также формирует представление о последовательности движения исследования в процессе решения задач». Вначале определим содержание объекта системного анализа, т.е. выясним его специфику и место среди других родственных ему научных направлений.

Объект системного анализа в теоретическом аспекте — это процесс подготовки и принятия решений; в прикладном аспекте — различные конкретные проблемы, возникающие при создании и функционировании систем; в теоретическом аспекте — это, общие закономерности проведения исследований, направленные на поиск наилучших решений различных проблем на основе системного подхода (содержание отдельных этапов системного анализа, взаимосвязи, существующие между ними, и др.).

Рекомендации по улучшению функционирования существующих систем касаются самых различных проблем, в частности ликвидации нежелательных ситуаций, вызванных изменением как внешних по отношению к изучаемой системе факторов, так и внутренних.

Следует отметить, что объект системного анализа является в то же время объектом целого ряда других научных дисциплин, как общетеоретических, так и прикладных. Поэтому считается, что выделить предмет системного анализа, т. е. отнести системный анализ к категории наук, не представляется возможным, поскольку решением указанных выше проблем занимается целый ряд наук и других научных направлений.

В отличие от многих наук, главной целью которых является открытие и формулирование объективных законов и закономерностей, присущих предмету изучения, системный анализ в основном направлен на выработку конкретных рекомендаций, в том числе и на основе использования достижений теоретических наук в прикладных целях. Его цели в противоположность целям чистой науки в первую очередь заключаются в выработке рекомендаций или, по крайней мере, предположений по выбору курса действий, а не просто в выявлении проблемы и предсказании ее развития.

Системный анализ означает сознательное систематизированное применение всей совокупности методов анализа, уделение большого внимания вопросам неопределенности и проверки полученных результатов на чувствительность к изменению показателей и факторов, определяющих функционирование системы. Степень чувствительности систем к изменению этих показателей и факторов указывает, на какие из них следует обратить особое внимание, а какими можно пренебречь.

Заканчивая рассмотрение основных методологических компонентов системного анализа, следует отметить, что ему присущи определенные принципы, логические элементы, определенная этапность и методы проведения. Наличие (без исключения) всех этих компонентов и делает анализ какой-либо проблемы системным.[5]

1.3 Понятие системы.


В системном анализе исследования строятся на использовании категории системы, под которой понимается единство взаимосвязанных и взаимовлияющих элементов, расположенных в определенной закономерности в пространстве и во времени, совместно действующих для достижения общей цели. Система должна удовлетворять двум требованиям:

1. Поведение каждого элемента системы влияет на поведение системы в целом; существенные свойства системы теряются, когда она расчленяется.

2. Поведение элементов системы и их воздействие на целое взаимозависимы; существенные свойства элементов системы при их отделении от системы также теряются. Гегель писал о том, что рука, отделенная от организма, перестает быть рукой, потому что она не живая.

Таким образом, свойства, поведение или состояние, которыми обладает система, отличаются от свойств, поведения или состояния образующих ее элементов (подсистем). Система — это целое, которое нельзя понять путем анализа. Система — это множество элементов, которое нельзя разделить на независимые части.

Совокупность свойств элементов системы не представляет собой общего свойства системы, а дает некоторое новое свойство. Для любой системы характерно наличие собственной, специфической закономерности действия, невыводимой непосредственно из одних лишь способов действия образующих ее элементов. Всякая система является развивающейся системой, она имеет свое начало в прошлом и продолжение в будущем.

Понятие системы — это способ найти простое в сложном в целях упрощения анализа. Элементарная система, изображенная в общем виде, представлена на рис. 1.1.



Рис. 1.1. Система в общем виде

Основными частями ее являются вход, процесс, или операция, и выход.

У любой системы вход состоит из элементов, классифицируемых по их роли в процессах, протекающих в системе. Первый элемент входа тот, над которым осуществляется некоторый процесс, или операция.. Вторым элементом входа системы является внешняя (окружающая) среда, под которой понимается совокупность факторов и явлений, воздействующих на процессы системы и не поддающихся прямому управлению со стороны ее руководителей. Цели внешней системы могут быть известны, известны не точно и вовсе не известны. Третий элемент входа обеспечивает размещение и перемещение компонентов системы. Входы классифицируются также по содержанию: материальные, энергетические, информационные или любая их комбинация.

Вторая часть системы — это процессы или операции, через которые проходят элементы входа. Система должна быть устроена таким образом, чтобы необходимые процессы воздействовали по определенному закону на каждый вход, в соответствующее время для достижения желаемого выхода.

Третья часть системы — выход, являющийся продуктом или результатом ее деятельности. Система на своем выходе должна удовлетворять ряду критериев, важнейшие из которых — стабильность и надежность. По выходу судят о степени достижения целей, поставленных перед системой.

Рассмотрим различные классификации систем:

Хотя основные положения системного анализа являются общими для всех классов систем, специфика их отдельных классов требует особого подхода при их анализе. Ярко выраженная специфика социально-экономических систем по отношению к биологическим и тем более техническим обусловлена в первую очередь тем, что неотъемлемой частью первых является человек. Поэтому применительно к этому классу систем анализ должен осуществляться с учетом потребностей, интересов и поведения человека.

При системном подходе экономика страны, отдельные организации рассматриваются как системы, состоящие из функционально и структурно обособленных подсистем, образующих ряд устойчивых иерархических уровней управления для достижения конечной цели.

Следствием иерархической организации является наличие вертикальных и горизонтальных связей. Вертикальные связи опосредствуют взаимодействие подсистем различных уровней организации, горизонтальные — одного уровня. Принцип иерархической организации связан с понятием относительной обособленности подсистем разных уровней. Относительная обособленность означает, что такие подсистемы обладают некоторой независимостью (автономностью) по отношению к выше и нижестоящим подсистемам иерархического ряда, а их взаимодействие осуществляется по входам и выходам. Вышестоящие системы воздействуют путем подачи сигнала на вход нижестоящих и наблюдают за их состоянием по выходу, в свою очередь, нижестоящие подсистемы воздействуют на вышестоящие, реагируя на их сигналы.

Один и тот же объект может иметь множество разных систем. Если рассматривать производственное предприятие как совокупность машин, технологических процессов, материалов и изделий, которые обрабатываются на машинах, то предприятие представляется как технологическая система. Можно рассмотреть предприятие и с другой стороны: какие люди на нем работают, каково их отношение к производству, друг к другу и т. д. Тогда это же предприятие представляется в качестве социальной системы. Или же можно изучать предприятие с иной точки зрения: выяснить отношение руководителей и сотрудников предприятия к средствам производства, их участие в процессе труда и распределении его результатов, место данного предприятия в системе народного хозяйства и т. д. Здесь предприятие рассматривается как экономическая система.

Научно-техническая революция вызвала возникновение нового объекта исследований в области управления, получившего название «большие системы».

Важнейшими характерными чертами больших систем являются:

1. целенаправленность и управляемость системы, наличие у всей системы общей цели и назначения, задаваемых и корректируемых в системах более высоких уровней;

2. сложная иерархическая структура организации системы, предусматривающая сочетание централизованного управления с автономностью частей;

3. большой размер системы, то есть большое число частей и элементов, входов и выходов, разнообразие выполняемых функций и т. д.;

4. целостность и сложность поведения. Сложные, переплетающиеся взаимоотношения между переменными, включая петли обратной связи, приводят к тому, что изменение одной влечет изменение многих других переменных.

К большим системам относятся крупные производственно-экономические системы (например, холдинги), города, строительные и научно-исследовательские комплексы.

Подавляющее число экономических и управленческих задач имеет такой характер, когда уже заведомо можно сказать, что мы имеем дело с большими системами. Системный анализ предусматривает специальные приемы, с помощью которых большую систему, трудную для рассмотрения исследователем, можно было бы разделить на ряд малых взаимодействующих систем или подсистем. Таким образом, большой системой целесообразно назвать такую, которую невозможно исследовать иначе, как по подсистемам.

Помимо больших систем в задачах управления экономикой выделяют сложные системы. Сложной целесообразно называть такую систему, которая строится для решения многоцелевой, многоаспектной задачи. Непосредственным выводом из концепции сложной системы для анализа и проектирования систем управления является требование учета следующих факторов:

1. Наличие сложной, составной цели, параллельное существование разных целей или последовательная смена целей.

2. Наличие одновременно многих структур у одной системы (например, технологической, административной, функциональной и т. д.).

3. Невозможность описания системы в одном языке, необходимость использования спектра языков для анализа и проектирования отдельных ее подсистем, Справиться с задачами анализа больших сложных систем можно лишь тогда, когда в нашем распоряжении будет надлежащим образом организованная система исследования, элементы которой подчинены общей цели.

К числу понятий, на которых основаны важные принципы управления системами, относится понятие обратной связи. Именно оно способствовало установлению принципиальных аналогий между организацией управления в таких качественно различных системах, как машины, живые организмы и коллективы людей.

Обратная связь означает соединение между выходов и входом системы, осуществляемое либо непосредственно, либо через другие элементы системы (рис. 2.). (Мы при рассмотрении рис. 1.2. не учитываем классификацию обратных связей на положительные и отрицательные).



Рис. 1.2. Пример обратной связи
С помощью обратной связи сигнал (информация) с выхода системы (объекта управления) передается в орган управления. Здесь этот сигнал, содержащий информации о работе, выполненной объектом управления, сравнивается с сигналом, задающим содержание

объем работы (например, план). В случае возникновения рассогласования между фактическим и плановым состоянием работы принимаются меры по его устранению.

Основными функциями обратной связи являются:

1. Противодействие тому, что делает сама система, когда она выходит за установленные пределы (например, реагирование на снижение качества);

2. Компенсация возмущений и поддержание состояния устойчивого равновесия системы (например, неполадки в работе оборудования);

3. Синтезирование внешних и внутренних возмущений, стремящихся вывести систему из состояния устойчивого равновесия, сведение этих возмущений к отклонениям одной или нескольких управляемых величин (например, выработка управляющих команд на одновременное появление нового конкурента и снижение качества выпускаемой продукции);

4. Выработка управляющих воздействий на объект управления по плохо формализуемому закону.

Нарушение обратных связей в социально-экономических системах по различным причинам ведет к тяжелым последствиям. Отдельные локальные системы утрачивают способность к эволюции и тонкому восприятию намечающихся новых тенденций, перспективному развитию и научно обоснованному прогнозированию своей деятельности на длительный период времени, эффективному приспособлению к постоянно меняющимся условиям внешней среды.

Система может быть устойчивой и неустойчивой. Устойчивость системы — это состояние, означающее неизменность ее существенных переменных. Неустойчивость выражается в том, что система, организованная для выполнения определенных функций, перестает их выполнять под влиянием каких-либо причин. В изменяющейся среде или под воздействием различных «возмущений», которые достигают порога устойчивости, система может прекратить существование, превращаться в другую систему или распадаться на составные элементы.

Способность системы оставаться устойчивой через изменения своей структуры и поведения называется ультрастабильностью. Так, многие современные, прежде всего крупные компании обеспечивают высокий уровень своей стабильности за счет высокой приспособляемости к внешним и внутренним условиям своего функционирования. Такие компании своевременно прекращают одни направления своей деятельности и начинают другие, вовремя выходят на новые рынки и покидают бесперспективные.[2, стр. 87-104]


2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.

2.1 Основные понятия рынка риэлтерских услуг.


В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами. Во-первых, со строительством нового жилого фонда: во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улучшению жилищных условий граждан. Во-вторых, это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Раньше жилье, по Жилищному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) с изм. и доп. от 21 июля 2005 г. (далее — ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они появились практически сразу же вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность. Существует два типа риэлтерских фирм.
Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских фирм — это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения.
Второй вид риэлтерских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлтерской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.[12]

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущества, поскольку занимались исключительно посредническими услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Риэлтерские фирмы появились и осуществляли свою деятельность в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно невелика. В основном, за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране рынок имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование крупной риэлтерской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и получения крупной прибыли риэлтерские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в наем. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

Из анализа нынешней ситуации можно сказать, что риэлтерскими услугами охвачен в основном вторичный рынок недвижимости. Вторичный рынок — это все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые нельзя перенести на другое место без причинения им ущерба. Поэтому применительно к рассматриваемой нами теме под недвижимым имуществом будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлтерских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов России риэлтерские фирмы, чтобы развиваться и существовать, должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости.
Рассмотрим несколько основный понятий рынка риэлтерских услуг:

Риэлтерские услуги — услуги, оказываемые при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (-ий) риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка — профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Риэлтерская деятельность — осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская­ деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-пере­планировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать. В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлтерская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в это слово при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на его структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии другие, что в итоге негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается, несмотря на нестабильное развитие в некоторых регионах страны.

Таким образом, риэлтерская деятельность — предпринимательская­ деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых­ сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.[12]

Рассмотри основные качества человека, занимающегося предоставлением риэлтерских услуг. Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтор, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование.

Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап — это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессиональ­но, поэтому такая конкуренция выгодна потребителю риэлтерских услуг. Для привлечения большего количества клиентов, риэлтерской фирме необходимо предоставлять весь комплекс услуг при операциях с недвижимостью. В связи с этим, некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Но не стоит забывать, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.[1]


2.2. Характеристика риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС».


ООО «Агентство КЛАСС» - динамично развивающаяся компания с серьезными амбициями и активной позицией. Она была основана в 2001 году командой профессионалов с многолетним опытом совместной работы, отсюда отлаженная технология работы.

Специалисты агентства работают на рынке недвижимости Тольятти уже более 10-ти лет, в течение которых добились успеха и огромного опыта в этом бизнесе.
«»Агентство КЛАСС имеет лицензию на осуществление риэлтерской деятельности: регистрационный номер 79816 от "27" апреля 2001г., выдана Департаментом по управлению государственным имуществом Самарской области.

Компания «Агентство КЛАСС» готова нести финансовую ответственность за каждую проведенную сделку и может документально это подтвердить, тем самым даёт своему клиенту гарантию безопасности сделок. Юридически это выглядит в виде гарантийного или страхового обязательства. Подобное обязательство гарантирует клиентам в случае потери права собственности на приобретенный объект денежную компенсацию в размере полной стоимости приобретенной квартиры или предоставление другой жилплощади равной по стоимости.

Виды деятельности риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС»:

2.3 Анализ аналогов риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС»


Для того чтобы определить место данной компании на рынке риэлтерских услуг необходимо провести сравнительный анализ фирм – аналогов. Составим таблицу (см. таблицу 2.1 )
Анализ аналогов

Таблица 2.1.

Фирмы


Услуги

ООО «Саба –С»

АН «Акцент»

АН «Риал-сервис»

ООО «Агентство КЛАСС»

Покупка/продажа недвижимости на первичном рынке

+

+

+

+

Покупка/продажа недвижимости на вторичном рынке

+

+

+

+

Вклады в недвижимость










+

Строительство коттеджей

+










Ипотечное кредитование




+




+

Юридическое сопровождение на всех этапах сделки

+




+

+

Аренда в коммерческих целях

+

+

+

+

Операции по обмену недвижимостью

+

+

+

+

Приватизация недвижимости

+




+





Проанализировав аналоги можно сделать вывод, что исследуемая риелторская фирма «Агентство КЛАСС» имеет серьёзных конкурентов, таких как «Саба – С» и «Риал – сервис», так как они осуществляют услуги, которые «Агентство КЛАСС» не использует в своём виде деятельности. [4,7,8,9]

2.4 Организационная структура ООО «Агентство КЛАСС».


Структура управления организацией - совокупность специализированных функциональных подразделений, взаимосвязанных в процессе обоснования, выработки, принятия и реализации управленческих решений.

Основными элементами организационной структуры являются:

Эффективность работы организации существенно зависит от организационной формы, выбранной для управления им, в данном случае это общество с ограниченной ответственностью. Этот выбор влияет на количество уровней управления организацией, количество звеньев управления на каждом уровне, трудоемкость выполнения функций управления, затраты на управления.[12]

Рассмотрим подробнее организационную структуру ООО «Агентство КЛАСС» (см. рис. 2.1)



Рис. 2.1 Организационная структура ООО «Агентство КЛАСС»

Из рис. 2.1 видно что данная организационная структура является линейной, т.е. во главе каждого подразделения стоит руководитель, сосредоточивший в своих руках все функции управления и осуществляющий единоличное руководство подчиненными ему работниками. [11]

Его решения, передаваемые по цепочке "сверху вниз", обязательны для выполнения нижестоящими звеньями. Выявим преимущества и недостатки данной организационной структуры:

Преимущества:

К числу недостатков можно отнести:

перегрузка управленцев верхнего уровня;

Единоличным исполнительным органом фирмы является Генеральный директор. Связь между сотрудниками и генеральным директором, а также между генеральным директором и клиентами осуществляет секретарь.

Структурными подразделениями фирмы являются отделы: 

  1. Юридический отдел содержащий юристов;

  2. Риэлтерский отдел, возглавляемый начальником отдела, который в свою очередь руководит штатом агентов;

  3. Отдел безопасности, возглавляемый начальником безопасности и имеющий в подчинении штат охранников;

  4. Отдел по ипотечному кредитованию, возглавляемый начальником отдела, который руководит штатом консультантов;

  5. Финансовый отдел возглавляемый начальником отдела, который имеет в своём подчинении сотрудников отдела (финансистов) и бухгалтеров.

Построим таблицу, включающую описание элементов и функций организационной структуры риэлтерской фирмы.

Таблица 2.2

Элемент

Функции

Генеральный директор

Распределение заданий по отделам в зависимости от вида предоставляемой услуги

Консультант

Оказывает помощь клиентам в оформлении документов для ипотечного кредитования

Агент

Осуществляет деятельность по поводу таких услуг как: покупка/продажа недвижимости, аренда.

Секретарь

Консультация клиентов по видам услуг предоставляемых агентом, осуществление связи между директором и сотрудниками

Финансист

Формирование отчета финансовой деятельности, консультация по вкладам в недвижимость.

Бухгалтер

Расчёт з/п сотрудников, осуществление различных операций расчёта с клиентам

Юрист

Правовая консультация по всем видам предоставляемых услуг в фирме

Охранник

Осуществление безопасности фирмы


В структуре данной фирмы «Агентство КЛАСС» прослеживается специализация по выбранным сегментам рынка:



2.4. Применение метода «древо целей»


Основным методом в построении структур целей и функций является метод «дерева целей».

«Дерево целей» - вид структуры целей. Термин был введен У.Черчменом, который предложил метод дерева целей в связи с проблемами принятия решений в промышленности. Термин «дерево» подразумевает формирование иерархической структуры, получаемой путем расчленения общей цели на подцели, а их – на более детальные составляющие, для наименования которых в конкретных приложениях используют разные названия: направления, проблемы, программы, задачи, а начиная с некоторого уровня – функции. Такая процедура получила в последующем название структуризации цели.

Метод «дерево целей» ориентирован на получения полной и относительно устойчивой структуры целей, проблем, направлений, т.е. такой структуры, которая на протяжении какого-то периода времени мало изменялась бы при неизбежных изменениях, происходящих в любой развивающейся системе.

«Дерево» состоит из целей нескольких уровней: генеральная цель, цели 1-го уровня (главные), цели 2-го уровня, цели 3-го уровня и так до необходимого уровня декомпозиции. Достижение генеральной цели предполагает реализацию главных целей, а реализация каждой из главных целей – достижение соответственно своих конкретных целей 2-го уровня и т.д.

Под определением «дерево» целей будем понимать следующее. «Дерево целей» – это граф, т.е. схема, показывающая деление общих целей на подцели до необходимого уровня декомпозиции и выражающая соподчинение и взаимосвязи элементов.

«Дерево целей» представляет собой структурированную по иерархическому принципу совокупность генеральной цели и ее подчиненных подцелей 1-го, 2-го и последующих уровней - «вершины» цели, соединенных между собой связями - ребрами, ветвями «дерева» целей (см. рис.2.3.).[6, стр. 150]


Рис.2.3. «Дерево» целей простое (нециклическое)
Количество подцелей необязательно должно быть одинаковым для каждой цели верхнего уровня. Все зависит от исследуемой предметной области.

Построение «дерева» целей основано на применении следующих правил:

  1. декомпозиция каждой цели на подцели на том или ином иерархическом уровне проводится по одному избранному классификационному признаку;

  2. каждая цель расчленяется не менее чем на две цели;

  3. каждая цель должна быть субординационная к другим;

  4. любая цель каждого иерархического уровня должна относиться только к отдельному элементу (подсистеме), т.е. должна быть адресной;

  5. для каждой цели на любом уровне иерархии должно быть предусмотрено ресурсное обеспечение;

  6. количество целей на каждом уровне декомпозиции должно быть достаточным для достижения вышележащей цели;

  7. «дерево» целей не должно содержать изолированных вершин, т.е. не должно быть целей, не связанных с другими целями;

  8. декомпозиция целей проводится до того иерархического уровня, который позволяет определить ответственного исполнителя и состав мероприятий по достижения вышестоящей цели и, в конечном итоге, главной цели (особенно для систем управления); [14, стр. 51-54]

Применим данный метод к риэлтерской фирме «Агентство КЛАСС» (см .рис. 2.4):



Рис. 2.4 Древо целей

В результате применения данного метода к конкретной риэлтерской фирме, сформировались цели, реализация которых необходима для достижения желаемого результата, т.е. получение максимальной прибыли. Определилась система зависимостей и роль каждой цели в процессе достижения генеральной цели, произошло разграничение подцелей по степени важности в данных условиях осуществления риэлтерской деятельности

2.5. Применение морфологического анализа.


Известным методом систематизированного поиска новых идей является морфологический анализ, предложенный швейцарским астрофизиком Цвикки. Морфологический анализ основан на построении таблицы, в которой перечисляются все основные элементы, составляющие объект и указывается, возможно, большее число известных вариантов реализации этих элементов. Комбинируя варианты реализации элементов объекта, можно получить самые неожиданные новые решения.[6, стр. 493] Последовательность действий при этом следующая:

1. Описание проблемы в целом. На этом этапе решений не предлагается,

2. Проблема разлагается на отдельные компоненты, которые влияют на ее решение

3. Для каждой компоненты предлагается ряд альтернативных решений,

4. Компоненты проблем и альтернативные решения изображаются графически с помощью многомерной многопараметрической модели - морфологического ящика,

5. Отсев неприемлемых идей,

6. Выбирается альтернатива для реализации.

Морфологический ящик при двух компонентах изображается в виде квадрата, а при трех в виде куба.

Основной идеей морфологического анализа является упорядочение процесса выдвижения и рассмотрения различных вариантов решения задачи. Расчет строится на том, что в поле зрения могут попасть варианты, которые ранее не рассматривались. Принцип морфологического анализа легко реализуется с помощью компьютерных средств.

Однако для сложных объектов, имеющих большое число элементов, таблица становится слишком громоздкой. Появляется необходимость рассмотрения огромного числа вариантов, большая часть которых оказывается лишенной практического смысла, что делает использование метода слишком трудоемким. Таким образом, главными недостатками метода является упрощенность подхода к анализу объекта и возможность получения слишком большого для рассмотрения числа вариантов. Морфологический анализ имеет много как простейших, так и усложненных модификаций. Однако его применение рационально для простых объектов и там, где возможно найти новую идею за счет комбинации известных решений.

Применим данный метод к риэлтерской фирме «Агентство КЛАСС»:

Для начала опишем задачу анализа: найти способы для привлечения клиентов. Для решения данной задачи выявим компоненты, которые могут повлиять на её решение: клиенты, услуги. Клиенты, в данном виде деятельности (риэлтерская) делятся на физические лица и юридические; услуги делятся на следующие: по приватизации, по продаже/покупки, по ипотечному кредитованию, по вкладам в недвижимость, по аренде для коммерческих целей, по строительству.[10,стр. 81-83]

Изобразим морфологический ящик при двух компонентах (серым цветом обозначены услуги уже предоставляемые клиентом), т.е. с помощью квадрата (Рис. 2.5):


Рис. 2.5. Морфологический ящик
В результате построения морфологического ящика выяснилось, что данная риэлтерская фирма в целях привлечения клиентов может добавить в свой список услуг: строительство по заказам юридических и физических лиц, приватизация объектов недвижимости физических и юридических лиц.

2.6. Анализ результатов, полученных методами системного анализа.


В результате применения некоторых методов к риэлтерской фирме «Агентство КЛАСС» необходимо структурировать полученные данные, разработать рекомендации по повышению эффективности функционирования системы и составить план мероприятий по их внедрению:

План мероприятий проектного решения.


Таблицы 2.3



Мероприятие / этап работы

Время, требуемое для исполнения

Сумма расходов

1.

Внедрение автоматизированной системы

1 месяц

15000 руб.

2

Сокращение штата работников

2 месяца




3.

Установка энергосберегающих систем

1 месяц

10000 руб.

4.

Регистрация и добавление в список оказываемых услуг:

  • строительство и составление технической документации;

  • приватизация объектов недвижимости

1 неделя

4000 руб.

5.

Повышение квалификации сотрудников

5 месяцев

30 000 руб.

6.

Открытие филиала

2 года

60 000 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


В данной курсовой работе «Системный анализ риэлтерской фирмы» нами были рассмотрены теоретические аспекты системного анализа, а именно: история возникновения системного анализа, основные понятия, методика системного анализа, примеры использования методов системного анализа (ФЕЙМ, ПАТТЕРН, КВЕСТ).

В практической части мы достигли цели, обозначенной во введении данной курсовой работы, а именно анализ возможностей для успешной деятельности организации, выявление недостатков и преимуществ у имеющейся системы управления, а также создание ряда изменений по совершенствованию деятельности конкретной риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС». Для реализации данной цели мы провели анализ организационной структуры фирмы, в результате которого выявили преимущества и недостатки данной системы управления, построили «древо целей», с помощью которого определили генеральную цель, главные цели и подцели, необходимые для реализации вышестоящих целей, провели анализ аналогов, с помощью которого определили место исследуемой фирмы на рынке риэлтерских услуг, а также применили метод морфологического ящика который помог выявить решения задачи, для реализации главной цели: привлечение большего количества клиентов.

Результатом системного анализа стала таблица плана мероприятий, рекомендуемых к проведению в данной риэлтерской фирме, в целях получения возможной максимальной прибыли.


СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ




  1. http://www.vskv.ru

  2. Г.И. Корнилов, Курс «Основы теории систем и системного анализа», 2008г.

  3. Э.А.Смирнов «Основы теории организации»/ Юнити, 1998г.

  4. http://tltonline.ru

  5. http://iteam.ru

  6. В.Н. Волкова, А.А. Емельянов «Теория систем системный анализ в управлении организациями: справочник»/ Финансы и Статистика, 2006г.

  7. http://www.klass-tlt.ru

  8. http://www.saba-s.ru

  9. www.riels.ru

  10. Ю.П. Сурмин «Теория систем и системный анализ» / Киев, 2003г.

  11. http://www.i-see.ru

  12. www.m-economy.ru

  13. Р.А. Фатхутдинов «Управленческие решения» / Москва, Инфра-М, 2002г.

  14. Д.Клиланд, В. Кинг «Системный анализ и целевые управления» / Москва, 2006г.



Учебный материал
© bib.convdocs.org
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации