Батычко Вик.Т. Жилищное право - файл n1.doc
Батычко Вик.Т. Жилищное правоскачать (1094 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc
Тема 13. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ 1. Способы управления многоквартирными домами 2. Договор управления многоквартирным домом 3. Особенности управления многоквартирными домами 1. Способы управления многоквартирными домами В статьях раздела VIII Жилищного кодекса РФ впервые систематически определены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. На органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в данной сфере.
Все статьи данного раздела являются новыми. В ЖК РСФСР 1983 г. управлению жилищным фондом был посвящен раздел II, статьи которого закрепляли централизованную систему органов, наделенных управленческими полномочиями.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного
частью 4 статьи 161 ЖК РФ, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного
частью 4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного в
части 5 ст. 161 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями
части 4 ст. 161 ЖК РФ.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного
частью 4 ст. 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
2. Договор управления многоквартирным домом Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений
разделов V и
VI Жилищного кодекса РФ.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
3. Особенности управления многоквартирными домами Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА: 1. Абрамов В.Ю. Страхование в сфере жилищных правоотношений // Закон. 2005. № 6.
2. Александрова С.Н. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма // Жилищное право. 2005. № 7.
3. Афонина А.В. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Дашков и К, 2007.
4. Батурин Р.А. К вопросу о гарантиях жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения // Жилищное право, 2009, № 7.
5. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. М., 1992.
6. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. М., 1995.
7. Гришаев В.П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. 2005. № 6.
8. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. М., 2005.
9. Данилов Е.П. Справочник адвоката. Жилищные споры. М., 2000.
10. Долгова М.Н. Новые правила предоставления жилых помещений нуждающимся"
(2-е издание, переработанное). – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008.
11. Ермаков В.С. Общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме // Жилищное право. 2003. № 2. С. 47.
12. Ермаков В.С. Понятие многоквартирного дома // Жилищное право. 2003. № 3.
13. Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. № 4.
14. Ершов В.А. Государственный жилищный сертификат и ипотечные накопления военнослужащих: как с их помощью приобрести жилье. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.
15. Ершов О.Г. Жилое помещение непригодно для проживания: проблемы выселения нанимателей // Жилищное право", 2009, № 6.
16. Жилищное законодательство России: Сборник нормативных документов с комментариями. М., 1997.
17. Забелова Л.Б., Карпухин Д.В. Сроки исковой давности в жилищных спорах // Жилищное право, 2009, № 6.
18. Исрафилов И. Споры о наследовании приватизируемых квартир // Законность. 1997. № 11.
19. Исрафилов. И. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. № 10.
20. Кайль А.Н. Правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008.
21. Камышанский В.П. Переустройство и перепланировка квартиры по новому Жилищному кодексу // Жилищное право. 2005. № 6.
22. Кацай М.Ю. Социальная ипотека как механизм материального стимулирования персонала // Жилищное право. 2004. № 4.
23. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М., 1997.
24. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. А.Н. Ткача) – М.: Юстицинформ, 2006.
25. Коряковцев В.Г. Общее собрание в многоквартирном доме. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.
26. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995.
27. Крашенинников П.В. Жилищное право (6-е издание, переработанное и дополненное). – М.: Статут, 2008.
28. Козлова Н.Н. Как купить и продать квартиру. М.: Омега-Л, 2009.
29.Куншина Л.В. Контрольные полномочия органов исполнительной власти в области законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости // Жилищное право. 2005. № 3.
30. Литовкин В.Н. Реформа ЖКХ не то что не дошла до середины - ее практически не видно // Жилищное право, 2009, № 6.
31. Лозовская С.О. Возмещение вреда, причиненного заливом квартиры: судебная практика и практические советы // Жилищное право, 2009, № 7.
32. Макаров С.Ю. Законодательная защита прав собственников от необоснованных претензий лиц, претендующих на право пользования жилым помещением // Жилищное право. 2003. № 2.
33. Макаров С.Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного кодекса России // Жилищное право. 2004. № 4.
34. Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция. 1998. № 9.
35. Макеев П.В. О соблюдении прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое // Современное право, 2009, № 5.
36. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. – М.: Юстицинформ, 2008.
37. Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Хозяйство и право. 2003. № 2.
38. Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 7.
39. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. № 6.
40. Мошкович М., Фетисов А. Приватизируем общежитие // ЭЖ-Юрист, 2009, № 18.
41. Перевод жилого помещения в нежилое (под ред. А.В. Сутягина) – М:. ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.
42. Плеханова О.И. Наследование жилых помещений и имущественных прав, связанных с ними, в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Нотариус, 2009, № 2.
43. Потяркин Д. Особенности купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа в г. Москве // ЖРП. 2005. № 2.
44. Право на жилище: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск № 2. Саратов, 2000.
45. Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск № 1. Саратов, 2000.
46. Применение норм Конституции Российской Федерации: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск № 6. Саратов, 2000; 2004. № 2.
48. Пчелинцева Л.М. Об основных направлениях реформирования правовых основ обеспечения жилыми помещениями военнослужащих: вопросы и ответы // Жилищное право. 2003. № 3.
49. Пчелинцева Л.М. Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации - важный этап развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 6.
50. Рогожина Н.Н. Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования граждан с низкими и умеренными доходами // Жилищное право. 2003. № 2.
51. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3.
52. Сапрыкин С.Ю. Новые Правила оплаты содержания и ремонта жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме: комментарии и разъяснения- М.: ГроссМедиа, 2007.
53. Сапрыкин С.Ю. Права потребителей в ЖКХ. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008.
54. Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3.
55. Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6.
56. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. М., 2000.
57. Справочник риелтора // Жилищное право. 2005. № 4 - 5.
58. Степанов А.Г. Организация и управление в товариществах собственников жилья // Жилищное право. 2005. № 7.
59. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.
60. Сухова Е.А. Перепланировка жилого помещения и перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок, судебная практика, образцы необходимых документов. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.
61. Тебряев А.А. Некоторые вопросы правопреемства при осуществлении государственной регистрации прав на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики, 2009, № 2.
62. Тужилов В.П. Понятие жилого помещения // Цивилист, 2009, № 2.
63. Филиппенко А.В. Органы управления товарищества собственников жилья // Бюллетень нотариальной практики, 2009, № 2.
64. Формакидов Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 1 - 2.
65. Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. № 6.
66. Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше // Жилищное право. 2005. № 7.
67. Шешко Г.Ф. Жилищные отношения: проблемы регулирования // Жилищное право. 2004. № 4.
68. Шешко Г.Ф., Литовкин В.Н. Качество закона или работа над ошибками // Закон. 2005. № 6.
69. Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы // Жилищное право. 2004. № 1.
70. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) – М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М. 2008.
71. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2008.
72. Шомина Е.С. Жители и дома. М., 1999.
73. Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // Жилищное право. 2005. № 6.